ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ АРХИТЕКТУРЫ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА АДМИНИСТРАЦИИ НИЖНЕГО НОВГОРОДА
ФОНД «ИНСТИТУТ ЭКОНОМИКИ ГОРОДА» (МОСКВА)
ФОНД «ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕФОРМЫ» (МОСКВА)
ПРОЕКТ,
1-я редакция
(по состоянию на 10.08.04)
НОРМАТИВНЫЙ ПРАВОВОЙ АКТ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ НИЖНЕГО НОВГОРОДА
ПРАВИЛА
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
В НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ
Нижний Новгород - Москва 2004 год
Настоящая первая редакция Правил землепользования и застройки в Нижнем Новгороде (по состоянию на 10.08.04) подготовлена с учетом:
- норм законопроектов по вопросам развития рынка доступного жилья, ныне рассматриваемых в Государственной Думе Российской Федерации, введение в действие которых планируется с января 2005 года, включая новый Градостроительный кодекс Российской Федерации, дополнения и изменения в Земельный кодекс Российской Федерации;
- необходимости включения норм указанных законопроектов в настоящий проект правил землепользования и застройки по той причине, что отсутствие таких норм, или непринятие во внимание их наличия потребует кардинальной переработки подготовленного документа - в случае подготовки его к принятию ранее или после указанного срока введения в действия указанных федеральных законов.
НОРМАТИВНЫЙ ПРАВОВОЙ АКТ
ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
В НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ
СОДЕРЖАНИЕ
ЧАСТЬ I. ПРОЦЕДУРЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
Глава 1.1. Общие положения
Статья 1. Основные понятия, используемые в Правилах
Статья 2. Основания введения, назначение и состав Правил
Статья 3. Градостроительные регламенты и их применение
Статья 4. Открытость и доступность информации о застройке и землепользовании
Глава 1.2. Права использования недвижимости, возникшие до вступления в силу Правил
Статья 5. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам
Статья 6. Использование и строительные изменения объектов недвижимости, несоответствующих Правилам
Глава 1.3. Участники отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки
Статья 7. Лица, осуществляющие землепользование и застройку
Статья 8. Комиссия по землепользованию и застройке при Мэре Нижнего Новгорода
Статья 9. Органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку в части обеспечения применения Правил
Глава 1.4. Общие положения о порядке подготовки земельных участков из состава государственных и муниципальных земель для предоставления физическим и юридическим лицам
Статья 10. Принципы организации процесса подготовки и предоставления физическим и юридическим лицам сформированных земельных участков для строительства, реконструкции
Статья 11. Виды процедур подготовки земельных участков из состава государственных и муниципальных земель
Статья 12. Подготовка свободных от прав третьих лиц земельных участков в существующей застройке для строительства по инициативе заявителей
Статья 13. Подготовка свободных от прав третьих лиц земельных участков в существующей застройке для строительства по инициативе администрации Нижнего Новгорода
Статья 14. Подготовка земельных участков на застроенных территориях, обремененных правами третьих лиц, для осуществления реконструкции по инициативе заявителей
Статья 15. Подготовка земельных участков на застроенных территориях, обремененных правами третьих лиц, для осуществления реконструкции по инициативе органов местного самоуправления Нижнего Новгорода
Статья 16. Подготовка земельных участков на незастроенных, свободных от прав третьих лиц и не разделенных на земельные участки территориях для их освоения и нового строительства по инициативе заявителей
Статья 17. Подготовка земельных участков на незастроенных, свободных от прав третьих лиц и не разделенных на земельные участки территориях для их освоения и нового строительства по инициативе администрации Нижнего Новгорода
Статья 18. Выделение земельных участков многоквартирных домов на застроенных территориях, не разделенных на земельные участки, по инициативе собственников помещений, а также администрации Нижнего Новгорода
Статья 19. Подготовка земельных участков из состава земель общего пользования в целях предоставления физическим, юридическим лицам для возведения объектов, предназначенных для обслуживания населения
Статья 20. Подготовка земельных участков в части составления заключений о подключении к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения планируемых к строительству, реконструкции объектов
Глава 1.5. Общие положения о подготовке земельных участков посредством планировки территории
Статья 21. Общие положения о планировке территории
Статья 22. Планы земельных участков
Глава 1.6. Общие положения о порядке предоставления физическим и юридическим лицам земельных участков, сформированных из состава государственных и муниципальных земель
Статья 23. Принципы организации процесса предоставления сформированных земельных участков
Статья 24. Особенности предоставления сформированных земельных участков применительно к различным случаям
Глава 1.7. Публичные слушания
Статья 25. Общие положения о публичных слушаниях
Статья 26. Публичные слушания применительно к рассмотрению вопросов о специальном согласовании, отклонениях от Правил
Статья 27. Публичные слушания по обсуждению градостроительной
документации о планировке территории
Глава 1.8. Общие положения о прекращении прав на земельные участки, установлении публичных сервитутов, резервировании земельных участков для реализации государственных и муниципальных нужд
Статья 28. Основания, условия и принципы организации порядка изъятия земельных участков, иных объектов недвижимости для реализации государственных, муниципальных нужд
Статья 29. Условия принятия решений о резервировании земельных участков для реализации государственных, муниципальных нужд
Статья 30. Условия установления публичных сервитутов
Глава 1.9. Строительные изменения недвижимости
Статья 31. Право на строительные изменения недвижимости и основание для его реализации. Виды строительных изменений недвижимости
Статья 32. Подготовка проектной документации
Статья 33. Выдача разрешений на строительство
Статья 34. Строительство, реконструкция
Статья 35. Приемка объекта и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию
Глава 1.10. Использование земельных участков и иных объектов недвижимости
Статья 36. Изменение одного вида на другой вид разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости
Статья 37. Контроль за использованием объектов недвижимости
Глава 1.11. Иные нормы регулирования землепользования и застройки
Статья 38. Действие Правил по отношению к градостроительной документации по планировке территории
Статья 39. Основание и право инициативы внесения дополнений и изменений в Правила
Статья 40. Внесение дополнений и изменений в Правила
Статья 41. Ответственность за нарушения Правил
ЧАСТЬ II. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕГЛАМЕНТЫ
Глава 2.1. Карта правового зонирования территории Нижнего Новгорода. Градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости
Статья 42. Карта правового зонирования территории Нижнего Новгорода
Статья 43. Перечень территориальных зон, выделенных на карте правового зонирования территории Нижнего Новгорода. Градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости
Глава 2.2. Карта зон действия ограничений и дополнительные градостроительные регламенты по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя
Статья 44. Карта зон действия ограничений по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя
Статья 45. Дополнительные градостроительные регламенты по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя
Глава 2.3. Карты зон действия ограничений и дополнительные градостроительные регламенты по экологическим и санитарно-гигиеническим условиям
Статья 46. Карты зон действия ограничений по экологическим и санитарно-гигиеническим условиям
Статья 46.1. Карта санитарно-защитных зон промышленных предприятий, коммунально-складских, очистных сооружений, иных объектов, включая шумовую зону аэропорта
Статья 46.2. Карта водоохранных зон рек, озер, искусственных каналов и иных водоемов, включая водоохранные зоны озер – государственных памятников природы областного значения
Статья 47. Дополнительные градостроительные регламенты по экологическим и санитарно-гигиеническим условиям
ЧАСТЬ III. ИЗЛОЖЕНИЕ НОРМАТИВНЫХ ПРАВОВЫХ АКТОВ, СОДЕРЖАЩИХ НОРМЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
3.1. Акты, регламентирующие деятельность Комиссии по землепользованию и застройке при Мэре Нижнего Новгорода
3.1.1. Приложение 1 к распоряжению главы администрации города от 02.04.2003 N 825-р «Порядок разработки, согласования, обсуждения и внесения на утверждение правил землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде»
3.1.2. (Проект) Положение “О Комиссии по землепользованию и застройке при Главе администрации города Нижнего Новгорода”
3.2. (Проект) Форма плана земельного участка, прилагаемого к договору купли-продажи, аренды земельного участка, сформированного из состава государственных, муниципальных земель и предоставляемого администрацией Нижнего Новгорода физическим, юридическим лицам для строительства
3.3. (Проект) Примерная форма договора купли-продажи земельного участка, сформированного из состава государственных, муниципальных земель и предоставляемого администрацией Нижнего Новгорода физическому, юридическому лицу для строительства
3.4. (Проект) Примерная форма договора аренды земельного участка, сформированного из состава государственных, муниципальных земель и предоставляемого администрацией Нижнего Новгорода физическому, юридическому лицу для строительства и последующего использования земельного участка
3.5. (Проект) Положение об организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам сформированных земельных участков или права их аренды
3.6. (Проект) Примерная форма инвестиционного договора, заключаемого между Администрацией Нижнего Новгорода и победителем конкурса на наилучшие градостроительные и инвестиционные предложения по реконструкции застроенных территорий, занятых правами третьих лиц
3.7. Ограничения использования земельных участков и иных объектов недвижимости по требованиям охраны памятников истории и культуры. Извлечения из приложения № 5 к Решению Нижегородского областного Совета Народных Депутатов от 30.11.93 № 370-м «Об установлении границ исторических территорий города Нижнего Новгорода»
ПРАВИЛА ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ В НИЖНЕМ НОВГОРОДЕ
Правила землепользования и застройки в Нижнем Новгороде (далее – Правила) являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления Нижнего Новгорода, принятым в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным Законом “Об общих принципах организации местного самоуправления”, иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации и Нижегородской области, Уставом Нижнего Новгорода, а также с учетом положений нормативных документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития Нижнего Новгорода, охраны и использования его культурного наследия, окружающей среды и природных ресурсов.
Настоящие Правила применяется наряду с нормативами и стандартами, установленными уполномоченными органами в целях обеспечения безопасности жизни, деятельности и здоровья людей, надежности сооружений, сохранения окружающей природной и культурно-исторической среды, иными обязательными требованиями.
Настоящие Правила обязательны для органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, а также должностных лиц, регулирующих и контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории Нижнего Новгорода.
ЧАСТЬ I. ПРОЦЕДУРЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
Глава 1.1. Общие положения
Статья 1. Основные понятия, используемые в Правилах
Понятия, используемые в настоящих Правилах, применяются в следующем значении.
акт приемки – оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства документ, подписанный застройщиком, заказчиком и исполнителем (подрядчиком) работ по строительству, реконструкции, удостоверяющий, что обязательства исполнителя (подрядчика) перед застройщиком, заказчиком выполнены, результаты работ соответствуют утвержденной проектной документации, требованиям технических регламентов, иным условиям договора строительного подряда и что застройщик, заказчик принимает выполненные исполнителем (подрядчиком) работы;
Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, каждая из которых имеет изолированный вход и доступ на отдельный земельный участок.
Виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, осуществлять которые на земельных участках и в расположенных на них объектах недвижимости разрешено в силу поименования этих видов в статье 43 настоящих Правил при соблюдении правил, установленных настоящим и иными нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами.
Водоохранная зона - территория, примыкающая к акваториям рек, озёр, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, применительно к которой установлен специальный режим хозяйственной и иной деятельности для предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.
Высота строения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши.
Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития территории города (генеральный план города, проект черты города, другая документация), а также о застройке территории города (проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки, другие проекты).
Градостроительный регламент - совокупность установленных настоящими Правилами видов и параметров разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой из зон, зафиксированных на карте правового зонирования Нижнего Новгорода.
Дополнительные градостроительные регламенты - дополнительные (по отношению к видам разрешенного использования недвижимости и параметрам разрешенного строительства, установленным статьей 43 настоящих Правил) требования и ограничения деятельности на земельных участках, установленные с позиций охраны природной и историко-культурной среды, обеспечения безопасности жизни и здоровья людей.
Зона (территориальная зона) – часть территории города, применительно к которой и, соответственно, ко всем земельным участкам и иным объектам недвижимости, там расположенным) устанавливается единый градостроительный регламент разрешенного использования и строительного изменения объектов недвижимости.
Зонирование с установлением градостроительных регламентов - деятельность органов местного самоуправления по разработке и реализации нормативного правового акта зонирования - правил землепользования и застройки посредством разделения территории города на зоны с определением для каждой из них границ и градостроительных регламентов.
застройщик – физическое или юридическое лицо, включая органы государственной власти и местного самоуправления, обладающее правами на земельный участок и обеспечивающее действия по подготовке проектной документации, получению разрешения на строительство, осуществлению строительства, приемке построенного, реконструированного объекта в эксплуатацию, государственному учету объекта и государственной регистрации прав собственности на этот объект;
заказчик – физическое или юридическое лицо, которое представляет интересы застройщика при подготовке и осуществлении строительства, реконструкции, в том числе обеспечивает от имени застройщика заключение договоров с исполнителями, подрядчиками, осуществление контроля на стадии выполнения и приемки работ;
Изменение недвижимости - изменение вида (видов) использования земельного участка, или строений, сооружений на нем, а также изменение их параметров (включая изменение размеров земельного участка) при подготовке и осуществлении строительства новых, реконструкции, перемещения или сноса существующих строений или сооружений, при осуществлении иных действий.
Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование города.
Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Коэффициент строительного использования земельного участка - отношение общей площади всех строений на участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная разрешенная общая площадь строений на участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.
красные линии – линии градостроительного регулирования, которые устанавливаются посредством проектов планировки, совмещенных проектов планировки и межевания и обозначают границы земельных участков общего пользования (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные) и полос отвода линейных объектов (включая магистральные трубопроводы, внеплощадочные сети инженерно-технического обеспечения);
линии градостроительного регулирования – красные линии; границы земельных участков; линии, обозначающие минимальные отступы построек от границ земельных участков (включая линии регулирования застройки); границы зон действия сервитутов вдоль инженерно-технических коммуникаций, границы зон изъятия, в том числе путем выкупа, резервирования земельных участков, зданий, строений, сооружений для государственных и муниципальных нужд; границы санитарно-защитных, водоохранных и иных зон ограничений использования земельных участков, зданий, строений, сооружений;
Линии регулирования застройки - линии, устанавливаемые на планах по красным линиям, или с отступом от красных линий, или с отступом от границ земельных участков, и предписывающие места расположения внешних контуров проектируемых и возводимых строений.
Межевание - комплекс градостроительных (проектно-планировочных) и землеустроительных работ по установлению, восстановлению, изменению и закреплению в проектах межевания и на местности границ существующих и вновь формируемых земельных участков как объектов недвижимости.
Минимальные площадь и размеры земельных участков - показатели наименьшей площади и линейных размеров земельных участков, установленные 1) настоящими Правилами для соответствующих территориальных зон, выделенных на карте правового зонирования города Нижнего Новгорода, 2) строительными нормами и правилами для определенных видов использования недвижимости (видов строительных объектов). Не допускается: создание земельных участков, площадь и размеры которых меньше минимальных показателей, установленных настоящими Правилами; строительство на земельном участке, имеющем размеры меньше минимальных для соответствующего вида объекта.
Многоквартирный жилой дом - жилой дом, квартиры которого имеют выход на общие лестничные клетки и общий для всего дома земельный участок.
Недвижимость - земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, строения, сооружения, многолетние деревья.
Отклонения от Правил - санкционированное (в порядке, установленном настоящими Правилами) для конкретного земельного участка отступление от предельных параметров разрешенного строительства - высоты построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д., обусловленное невозможностью использовать участок в соответствии с настоящими Правилами по причине его малого размера, неудобной конфигурации, неблагоприятных инженерно-геологических и иных характеристик.
план земельного участка – документ в составе проекта межевания, совмещенного проекта планировки и межевания либо проекта застройки, содержащий информацию о границах и разрешенном использовании спланированного земельного участка, используемый для подготовки кадастрового плана земельного участка, принятия решений о предоставлении гражданам и юридическим лицам прав на земельный участок, об изъятии, в том числе путем выкупа, о резервировании земельного участка для государственных и муниципальных нужд, разработки проектной документации для строительства, реконструкции;
подрядчик - физическое или юридическое лицо, осуществляющее по договору строительного подряда с застройщиком, заказчиком работы по строительству, реконструкции зданий, строений, сооружений, их частей;
Прибрежная защитная полоса - часть водоохранной зоны для которой вводятся дополнительные ограничения землепользования, застройки и природопользования.
Проектная документация – графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции, и капитального ремонта объектов недвижимости, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация подготавливается для отдельных объектов и земельных участков (в отличие от градостроительной документации для массивов территории) и используется для получения разрешения на строительство после ее согласования и проведения экспертиз в установленном порядке.
Процент застройки участка - выраженный в процентах показатель градостроительного регламента, показывающий какая максимальная часть площади каждого земельного участка, расположенного в соответствующей зоне, может быть занята зданиями, строениями и сооружениями.
Публичный сервитут - право ограниченного пользования чужой недвижимостью, установленное нормативным правовым актом органа местного самоуправления на основании настоящих Правил и градостроительной документации, в случаях, если это определяется общественными интересами.
Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя земельного участка, иного объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории. Предоставляется на основе проектной документации, согласованной и прошедшей экспертизу в установленном порядке.
Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости - использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничениями на использование недвижимости, установленными в соответствии с законодательством, а также сервитутами.
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, выдаваемый органами местного самоуправления лицам, имеющим права на земельные участки и предоставившим предусмотренные законодательством документы, в том числе о соответствии созданного, реконструированного объекта техническим регламентам, удостоверяющий, что деятельность по строительству, реконструкции выполнена и завершена в соответствии с разрешением на строительство, что созданный, реконструированный объект соответствует градостроительным регламентам и не нарушает красных линий, и являющийся основанием для государственного учета созданного, реконструированного объекта;
Собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных участков.
Землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования.
Землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения.
Арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
Строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство (за исключением незначительных действий, особо поименованных соответствующими нормативными правовыми актами).
территории общего пользования - ограничиваемая красными линиями от иных территорий совокупность земельных участков (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные), которые не подлежат приватизации и беспрепятственно используются неограниченным числом лиц;
технические регламенты по организации территории, размещению, проектированию и строительству зданий, строений, сооружений (технические регламенты) – экологические, санитарно-эпидемиологические, градостроительные, технические и иные требования в целях защиты жизни или здоровья граждан, имущества, охраны окружающей среды, установленные федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или постановлением Правительства Российской Федерации, которые являются обязательными при подготовке правовых актов территориального планирования, правил землепользования и застройки, градостроительной документации по планировке территории, проектной документации, осуществлении строительства, реконструкции зданий, строений, сооружений;
Частный сервитут - право ограниченного пользования чужой недвижимостью, установленное договором между частными лицами (физическими или юридическими).
Статья 2. Основания введения, назначение и состав Правил
1. Настоящие Правила, в соответствии с законодательством Российской Федерации - Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, вводят в Нижнем Новгороде систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на правовом зонировании - делении всей территории в границах городской черты на зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих зон, для: защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки; обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции; подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости; контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования.
2. Целью введения системы регулирования землепользования и застройки, основанной на правовом зонировании, является:
- обеспечение условий для реализации планов и программ развития городской территории, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;
- установление правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для владельцев и лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости;
- создание благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и обустройство недвижимости посредством предоставления инвесторам возможности выбора наиболее эффективного вида использования недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами;
- обеспечение свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования и застройки посредством проведения общественных слушаний;
- обеспечение контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.
3. Настоящие Правила регламентируют деятельность должностных, а также физических и юридических лиц, в отношении:
- правового зонирования территории города и установления градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;
- разделения (межевания) городской территории на земельные участки;
- предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;
- подготовки оснований для принятия решений об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд;
- согласования проектной документации;
- приведения в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденной градостроительной документации;
- предоставления разрешений на строительство, эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;
- контроля за использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применения штрафных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством;
- обеспечения открытости и доступности для физических и юридических лиц информации о застройке и землепользовании, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;
- внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан.
4. Настоящие Правила применяются наряду с:
- нормативами и стандартами, установленными уполномоченными государственными органами в целях обеспечения безопасности жизни, деятельности и здоровья людей, надежности и пожарной безопасности зданий и сооружений, сохранения окружающей природной и культурно-исторической среды, иными обязательными требованиями;
- иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Нижнего Новгорода по вопросам регулирования землепользования и застройки. Указанные акты применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
5. Настоящие Правила обязательны для органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, должностных лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории Нижнего Новгорода, а также судебных органов - как основание для разрешения споров по вопросам землепользования и застройки.
Статья 3. Градостроительные регламенты и их применение
1. Решения по землепользованию и застройке принимаются в соответствии с генеральным планом развития Нижнего Новгорода, иной градостроительной документацией и на основе установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах территориальных зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки, иные объекты недвижимости, независимо от форм собственности.
Действие градостроительных регламентов не распространяется на:
- состоящие в официальных списках недвижимые памятники истории и культуры и вновь выявленные объекты, представляющие историко-культурную ценность, в отношении которых уполномоченными органами принимаются решения о режиме содержания, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления в индивидуальном порядке (вне системы правового зонирования) согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры;
- состоящие в официальных списках памятники природы и охраняемые природные территории, решения по которым принимаются в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране природной среды;
- транспортные и инженерно-технические коммуникации, в том числе железные дороги, автомобильные магистрали, улицы, дороги, проезды. Использование автомобильных и железных дорог, а также технических зон инженерных сооружений и других линейных объектов, определяется их целевым назначением.
2. Территориальные зоны выделены на трех картах (видах карт):
- карте правового зонирования территории Нижнего Новгорода (статья 42),
- карте зон действия ограничений по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя (статья 44),
- картах зон действия ограничений по экологическим и санитарно-гигиеническим условиям (статья 46).
3. На карте правового зонирования территории Нижнего Новгорода (статья 42) выделены территориальные зоны, к которым приписаны градостроительные регламенты по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости (статья 43).
Территориальные зоны на указанной карте перекрывают всю территорию Нижнего Новгорода.
Границы территориальных зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из зон, выделенных на карте правового зонирования. Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух (или более) территориальных зонах, выделенных на карте правового зонирования. Границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом общности функциональных и параметрических характеристик недвижимости, а также требования о взаимном непричинении несоразмерного вреда друг другу рядом расположенными объектами недвижимости. Границы территориальных зон на карте зонирования устанавливаются по:
- центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;
- красным линиям;
- границам земельных участков;
- границам или осям полос отвода для коммуникаций;
- административным границам города, районов в составе города;
- естественным границам природных объектов;
- иным границам.
4. На карте зон действия ограничений по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя отображаются решения утвержденных в установленном порядке проекта зон охраны памятников истории и культуры, иных документов, регламентирующих использование недвижимости по требованиям охраны памятников истории и культуры.
На указанной карте выделены зоны с приписанными к ним градостроительными регламентами, которые являются дополнительными по отношению к установленным в статье 43 (виды и параметры разрешенного использования недвижимости) и которые относятся к обеспечению:
- сомасштабности существующим зданиям, строениям, сооружениям планируемых к созданию, реконструкции объектов недвижимости:
- особенностей оформления фасадов вновь создаваемых, реконструируемых зданий в соответствии с исторически сложившимся архитектурным окружением.
5. На картах зон действия ограничений по экологическим и санитарно-гигиеническим условиям выделяются зоны, к которым приписаны дополнительные градостроительные регламенты, определяющие действия разрешаемые и/или запрещаемые в целях охраны и рационального использования окружающей природной среды, обеспечения экологической безопасности и охраны здоровья населения.
6. К земельным участкам, иным объектам недвижимости расположенным в двух или более зонах, выделенных на нескольких, перечисленных выше картах, применяются все основные и дополнительные градостроительные регламенты, приписанные к этим зонам по каждой карте.
7. Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в пределах городской черты Нижнего Новгорода, разрешенным считается такое использование, которое соответствует:
- основным градостроительным регламентам статьи 43 настоящих Правил;
- дополнительным градостроительным регламентам по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;
- дополнительным градостроительным регламентам по экологическим и санитарно-гигиеническим условиям - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;
- иным документально зафиксированным ограничениям на использование недвижимости (включая нормативные правовые акты и договоры об установлении публичных и частных сервитутов, иные документы).
8. Градостроительный регламент по видам разрешенного использования недвижимости (статья 43 настоящих Правил) включает:
- основные виды разрешенного использования недвижимости, которые, при условии соблюдения строительных норм и стандартов безопасности, правил пожарной безопасности, иных обязательных требований, не могут быть запрещены;
- виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, которые по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования, сопутствующий вид использования не считается разрешенным;
- виды использования недвижимости, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий (условно разрешенные), для которых необходимо получение специальных согласований с проведением общественных слушаний в порядке статьи 26 настоящих Правил.
Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках статьи 43 настоящих Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований.
Для каждой зоны, выделенной на карте зонирования, устанавливаются, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.
9. Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости, имеют право в соответствии с законодательством по своему усмотрению выбирать и менять вид/виды использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон.
Порядок действий по реализации указанного права устанавливается законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Нижнего Новгорода, изложение которых может включаться в часть III настоящих Правил.
Указанный порядок устанавливается применительно к случаям, когда:
- изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой разрешенный вид использования связано с конструктивными преобразованиями построек. В этих случаях необходимо разрешение на строительство, предоставляемое в порядке статьи 33 настоящих Правил (за исключением случаев, изложенных в пункте 3 статьи 31 настоящих Правил);
- изменение одного вида на другой вид разрешенного использования недвижимости не связано с конструктивными преобразованиями. В этих случаях собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости направляет уведомление о намерении изменить вид использования недвижимости в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации Нижнего Новгорода, которое в установленные сроки и порядке предоставляет заключение о возможности реализации намерений заявителя без осуществления конструктивных преобразований. Порядок действий в указанных случаях определяется нормативным правовым актом органов местного самоуправления Нижнего Новгорода, изложение которого включается в часть III настоящих Правил;
- собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости запрашивает изменение основного разрешенного вида использования на разрешенное по специальному согласованию. В этих случаях применяются процедуры, изложенные в статье 26 настоящих Правил.
10. Градостроительные регламенты по параметрам разрешенного строительного изменения объектов недвижимости могут включать:
- размеры (минимальные и/или максимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и предельной глубины участков;
- минимальные отступы построек от границ земельных участков, фиксирующие “пятно застройки”, за пределами которого возводить строения запрещено;
- предельную (максимальную и/или минимальную) этажность (высоту) построек;
- максимальный процент застройки участков (отношение суммарной площади участков, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участков);
- максимальное значение коэффициента строительного использования земельных участков (отношение суммарной площади всех построек - существующих и которые могут быть построены дополнительно - к площади земельных участков).
Сочетания указанных параметров и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой зоне, выделенной на карте правового зонирования территории Нижнего Новгорода.
В пределах территориальных зон, выделенных по видам разрешенного использования недвижимости, могут устанавливаться несколько подзон с различными сочетаниями параметров разрешенного строительного изменения недвижимости, но с одинаковыми списками видов разрешенного использования недвижимости.
11. Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования недвижимости в пределах отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.) являются всегда разрешенными, при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, что должно подтверждаться при согласовании проектной документации.
Инженерно-технические объекты, сооружения, предназначенные для обеспечения функционирования и нормальной эксплуатации объектов недвижимости в пределах территории одного или нескольких кварталов (зон), расположение которых требует отдельного земельного участка с установлением санитарно-защитных, иных защитных зон, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований в порядке статьи 26 настоящих Правил.
Статья 4. Открытость и доступность информации о застройке и землепользовании
1. Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические и иные документы, являются открытыми для всех физических и юридических лиц, а также должностных лиц.
Администрация Нижнего Новгорода обеспечивает возможность ознакомления с настоящими Правилами всем желающим путем:
- публикации Правил и открытой продажи их копий;
- предоставления Правил в библиотеки Нижнего Новгорода;
- помещения Правил в сети Интернет;
- создания условий для ознакомления с настоящими Правилами в полном комплекте входящих в их состав картографических и иных документов в Главном управлении архитектуры и градостроительства, иных органах и организациях, причастных к регулированию землепользования и застройки в Нижнем Новгороде;
- предоставления Главным управлением архитектуры и градостроительства физическим и юридическим лицам услуг по оформлению выписок из настоящих Правил, а также по изготовлению необходимых копий, в том числе копий картографических документов и их фрагментов, характеризующих условия землепользования и застройки применительно к отдельным земельным участкам и их массивам (кварталам, микрорайонам). Стоимость указанных услуг не может превышать стоимость затрат на изготовление копий соответствующих материалов.
2. Граждане имеют право участвовать в принятии решений по вопросам землепользования и застройки в соответствии с законодательством и в порядке статей 25-27 настоящих Правил.
Глава 1.2. Права использования недвижимости, возникшие до вступления в силу Правил
Статья 5. Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам
1. Принятые до введения в действие настоящих Правил нормативные правовые акты Нижнего Новгорода по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
2. Права на строительные изменения объектов недвижимости, предоставленные в форме разрешения на строительство, остаются в силе при условии, что на день принятия настоящих Правил срок действия разрешения на строительство не истек.
3. Объекты недвижимости, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу настоящих Правил, являются несоответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты:
- имеют вид/виды использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон (статья 43 настоящих Правил);
- имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки - высота/этажность построек, процент застройки, коэффициент использования участка) значений, установленных статьей 43 настоящих Правил применительно к соответствующим зонам.
Отношения по поводу самовольного занятия земельных участков, самовольного строительства, использования самовольно занятых земельных участков и самовольных построек регулируются гражданским и земельным законодательством.
4. Постановлением Главы города Нижнего Новгорода может быть придан статус несоответствия:
- производственным и иным объектам, чьи санитарно-защитные зоны распространяются за пределы зоны расположения этих объектов (согласно карте правового зонирования, статья 42) и функционирование которых наносит несоразмерный ущерб владельцам соседних объектов недвижимости, то есть значительно снижается стоимость этих объектов;
- объектам недвижимости, расположенным в пределах красных линий, установленных утвержденной градостроительной документацией для реализации общественных нужд - прокладки улиц, проездов, инженерно-технических коммуникаций.
Статья 6. Использование и строительные изменения объектов недвижимости, несоответствующих Правилам
1. Объекты недвижимости, поименованные в статье 5, а также ставшие несоответствующими после внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами.
Исключение составляют те несоответствующие одновременно и настоящим Правилам, и обязательным нормативам, стандартам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды. Применительно к этим объектам постановлением Главы города Нижнего Новгорода, принятом на основании рекомендаций Комиссии по землепользованию и застройке Нижнего Новгорода, устанавливается срок приведения их в соответствие с настоящими Правилами, нормативами и стандартами или накладывается запрет на использование таких объектов до приведения их в соответствие с настоящими Правилами, нормативами и стандартами.
Несоответствующие объекты, расположенные между красными линиями, запланированными для прокладки транспортных и инженерных коммуникаций, могут отчуждаться в пользу органов местного самоуправления в порядке, установленном законодательством.
2. Все изменения несоответствующих объектов, осуществляемые путем изменения видов и интенсивности их использования, строительных параметров, могут производиться только в направлении приведения их в соответствие с настоящими Правилами.
Площадь и строительный объем объектов недвижимости, вид/виды использования которых не содержатся в списке разрешенных для соответствующей зоны, не могут быть увеличены. На этих объектах не допускается увеличивать объемы и интенсивность производственной деятельности без приведения используемой технологии в соответствие с экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными, иными нормативами и стандартами безопасности, охраны здоровья людей.
Объекты недвижимости, несоответствующие настоящим Правилам по строительным параметрам (строения, затрудняющие или блокирующие возможность прохода, проезда, имеющие превышение площади и высоты по сравнению с разрешенными пределами и т.д.) поддерживаются и используются при условии, что эти действия не увеличивают степень несоответствия этих объектов настоящим Правилам. Действия по отношению к указанным объектам, выполняемые на основе разрешений на строительство (реконструкцию), должны быть направлены на устранение несоответствия Правилам таких объектов.
Несоответствующий вид использования недвижимости не может быть заменен на иной несоответствующий вид использования.
Несоответствующее здание или сооружение, находящееся в состоянии значительного разрушения, не может быть перестроено кроме как в соответствии с разрешенными видами использования и параметрами разрешенного строительства.
Если несоответствующий настоящим Правилам вид использования недвижимости (земельного участка, здания или сооружения) прерывается на 18 месяцев подряд, то он не может быть возобновлен по прошествии указанного срока. В этом случае владелец объекта недвижимости обязан обеспечить его использование в соответствии с настоящими Правилами.
Глава 1.3. Участники отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки
Статья 7. Лица, осуществляющие землепользование и застройку
1. В соответствии с законодательством настоящие Правила, а также принимаемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты органов местного самоуправления Нижнего Новгорода (изложение которых включаются в часть III настоящих Правил) регулируют действия физических и юридических лиц, которые:
- участвуют в торгах (конкурсах, аукционах), подготавливаемых и проводимых администрацией города по предоставлению прав собственности или аренды на земельные участки, сформированные из состава государственных, муниципальных земель, в целях нового строительства или реконструкции;
- обращаются в администрацию города с заявкой о подготовке и предоставлении земельного участка (земельных участков) для нового строительства, реконструкции и осуществляют действия по подготовке из состава государственных, муниципальных земель земельных участков;
- владея земельными участками, иными объектами недвижимости, осуществляют их текущее использование, а также подготавливают проектную документацию и осуществляют в соответствии с ней строительство, реконструкцию, иные изменения недвижимости;
- владея на правах собственности помещениями в многоквартирных домах обеспечивают действия по определению и выделению на местности границ земельных участков под этими домами;
- осуществляют иные действия в области землепользования и застройки.
2. К указанным в пункте 1 настоящей статьи иным действиям в области землепользования и застройки могут быть отнесены, в частности:
- возведение строений на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, расположенных на землях общего пользования, не подлежащих приватизации, и передаваемых в краткосрочную аренду физическим, юридическим лицам (посредством торгов - аукционов, конкурсов);
- переоформление одного вида ранее предоставленного права на землю на другой, в том числе приватизация земельных участков под приватизированными предприятиями, переоформление права пожизненного наследуемого владения или права бессрочного пользования на право собственности;
- иные действия, связанные с подготовкой и реализацией общественных или частных планов по землепользованию и застройке.
3. Лица, осуществляющие в Нижнем Новгороде застройку и землепользование от имени государственных органов, выполняют требования законодательства, а также требования настоящих Правил в части соблюдения градостроительных регламентов, выполнения порядка осуществления землепользования и застройки.
Статья 8. Комиссия по землепользованию и застройке при Мэре Нижнего Новгорода
1. Комиссия по землепользованию и застройке (далее Комиссия) является постоянно действующим консультативным органом при Мэре Нижнего Новгорода и формируется для обеспечения реализации настоящих Правил.
Комиссия формируется на основании постановления Главы города Нижнего Новгорода и осуществляет свою деятельность в соответствии с настоящими Правилами, Положением о Комиссии, иными документами, регламентирующими ее деятельность и утверждаемыми Главой города Нижнего Новгорода. Изложение указанных документов включается в часть III настоящих Правил.
2. Комиссия по землепользованию и застройке:
- рассматривает заявки на предоставление земельных участков для строительства объектов, требующих получения специальных согласований в порядке статьи 26 настоящих Правил;
- рассматривает заявки на строительство и изменение видов использования недвижимости, требующих получения специального согласования в порядке статьи 26 настоящих Правил;
- проводит публичные слушания в случаях и порядке, определенных статьями 25-27 настоящих Правил;
- подготавливает Главе города Нижнего Новгорода рекомендации по результатам общественных слушаний, в том числе рекомендации о предоставлении специальных согласований и разрешений на отклонения от Правил, рекомендации по досудебному урегулированию споров в связи с обращениями физических и юридических лиц по поводу решений органов администрации города, касающихся вопросов землепользования и застройки;
- организует подготовку предложений о внесении дополнений и изменений в Правила по процедурам согласно статьям 39, 40 настоящих Правил, а также проектов нормативных правовых актов, иных документов, связанных с реализацией и применением настоящих Правил.
3. Председателем Комиссии назначается начальник Главного управления архитектуры и градостроительства администрации Нижнего Новгорода - главный архитектор Нижнего Новгорода.
По должности в состав Комиссии входят руководители (или заместители руководителей) следующих структурных подразделений администрации Нижнего Новгорода:
- Главного управления архитектуры и градостроительства;
- комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами;
- департамента экономики и планирования;
- департамента правовой работы.
В состав комиссии могут включаться также представители государственных органов контроля и надзора, государственных органов управления, представители Законодательного Собрания Нижегородской области и Городской Думы города Нижнего Новгорода, профессиональных и общественных организаций.
По рекомендации Городской Думы города Нижнего Новгорода в состав Комиссии включается 3 депутата.
В состав Комиссии назначается 4 человека, представляющих общественные и частные интересы граждан, владельцев недвижимости, общественных, коммерческих и иных организаций. Данная группа лиц включает двух архитекторов, рекомендованных Нижегородским отделением Союза Архитекторов Российской Федерации, а также двух человек, рекомендованных Городской Думой города Нижнего Новгорода. Указанные лица не могут являться государственными или муниципальными служащими.
Общая численность Комиссии - 15 человек.
Решения Комиссии принимаются простым большинством голосов, при наличии кворума не менее двух третей от общего числа членов Комиссии. При равенстве голосов голос председателя Комиссии является решающим.
Секретарь Комиссии является служащим Главного управления архитектуры и градостроительства администрации Нижнего Новгорода и не входит в состав членов Комиссии.
4. На заседания Комиссии (в том числе проводимых в форме общественных слушаний) в обязательном порядке приглашаются ответственные представители администраций тех районов города, где расположены объекты недвижимости, по поводу которых подготавливаются соответствующие рекомендации. Указанные представители обладают правом голоса наравне с членами Комиссии.
Любой член Комиссии ее решением освобождается от участия в голосовании по конкретному вопросу в случае, если он имеет прямую финансовую заинтересованность, или находится в родственных отношениях с подателем заявки, по поводу которой рассматривается вопрос.
Статья 9. Органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку в части обеспечения применения Правил
1. По вопросам применения настоящих Правил органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку:
- по запросу Комиссии по землепользованию и застройке предоставляют заключения по вопросам, связанным с проведением общественных слушаний;
- участвуют в регулировании и контролировании землепользования и застройки в соответствии с законодательством, настоящими Правилами и на основании Положений об этих органах, изложение которых может включаться в часть III настоящих Правил.
2. В соответствии с законами, иными нормативными правовыми актами к органам, уполномоченных регулировать и контролировать землепользование и застройку относятся:
- департамент экономики и планирования администрации города Нижнего Новгорода,
- комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода,
- департамент правовой работы администрации города Нижнего Новгорода,
- главное управление архитектуры и градостроительства администрации Нижнего Новгорода,
- уполномоченный государственный орган в области охраны и использования памятников истории и культуры,
- иные органы, уполномоченные регулировать и контролировать землепользование и застройку.
3. По вопросам применения настоящих Правил в обязанности департамента экономики и планирования администрации города Нижнего Новгорода входит:
- организация и координация разработки проектов планов и программ развития города, рассмотрение и согласование планов размещения предприятий и организаций различных форм собственности в соответствии с настоящими Правилами;
- внедрение инноваций по оптимальному использованию экономического, финансового и налогового потенциалов города;
- организация обмена информацией между государственными органами кадастрового учета, регистрации прав на объекты недвижимости и муниципальной информационной системой, включая информационную систему обеспечения градостроительной деятельности;
- подготовка и обеспечение реализация экономических проектов, в том числе инновационных, направленных на социально-экономическое развитие города и обеспечение его жизнедеятельности;
- разработка и реализация мер, направленных на создание благоприятного инвестиционного климата, привлечение внешних и внутренних инвестиций для развития экономики города;
- координация работ по строительству жилья, разработка и реализация целевых комплексных программ развития и обновления жилищного фонда;
- обеспечение развития капитального строительства и реконструкции социально-бытовых объектов, объектов инженерного назначения и иных объектов на территории города;
- разработка и обеспечение реализации муниципальных программ строительства объектов городского заказа;
- создание и внедрение механизма системного, пропорционального, экономически обоснованного процесса освоения городских территорий;
- другие обязанности, выполняемые в соответствии с законодательством и Положением о департаменте экономики и планирования администрации города Нижнего Новгорода.
4. По вопросам применения настоящих Правил в обязанности комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами входит:
- предоставление по запросу Комиссии по землепользованию и застройке заключений относительно специальных согласований, иных вопросов;
- участие в разработке и осуществлении городской земельной политики и программ земельной реформы, в том числе путем внесения предложений о дополнении и изменении настоящих Правил;
- обеспечение организации и проведения торгов - аукционов, конкурсов по предоставлению физическим, юридическим лицам земельных участков, сформированных из состава государственных, муниципальных земель;
- согласование решений о предоставлении земельных участков, а также резервировании и изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков, иных объектов недвижимости для реализации государственных, муниципальных нужд;
- осуществление контроля за использованием и охраной земель;
- другие обязанности, выполняемые в соответствии с законодательством и Положением о комитете по управлению городским имуществом и земельными ресурсами.
5. По вопросам применения настоящих Правил в обязанности департамента правовой работы администрации города Нижнего Новгорода входит:
- подготовка проектов нормативных актов по вопросам землепользования и застройки, применения настоящих Правил, проектов предложений по внесению в них дополнений и изменений;
- подготовка правовых заключений на проекты федеральных законов, нормативных и иных правовых актов Нижегородской области, органов местного самоуправления города Нижнего Новгорода по вопросам землепользования и застройки;
- обеспечение правовой информацией структурных подразделений администрации города Нижнего Новгорода по вопросам землепользования и застройки;
- предоставление Комиссии по землепользованию и застройки заключений по вопросам ее деятельности;
- другие обязанности, выполняемые в соответствии с законодательством и Положением о департаменте правовой работы администрации города Нижнего Новгорода.
6. По вопросам применения настоящих Правил в обязанности Главного управления архитектуры и градостроительства администрации Нижнего Новгорода (далее – ГлавУАГ) входит:
- подготовка для Главы администрации Нижнего Новгорода, Городской Думы города Нижнего Новгорода, Комиссии регулярных (не реже одного раза в год) докладов о реализации и применении Правил, включающих соответствующий анализ и предложения по совершенствованию Правил путем внесения в них дополнений и изменений;
- участие в подготовке документов по предоставлению физическим и юридическим лицам земельных участков для строительства, реконструкции;
- согласование градостроительной и проектной документации на соответствие настоящим Правилам и строительным нормам, предоставление разрешений на строительство, участие в приемке завершенных строительством объектов;
- предоставление по запросу Комиссии заключений по вопросам специальных согласований, отклонений от Правил до выдачи разрешения на строительство;
- организация и ведение муниципальной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (градостроительного кадастра), включая сведения о состоянии инженерно-технической инфраструктуры, экологической обстановке, состоянии фонда застройки;
- ведение карты правового зонирования, внесение в нее утвержденных дополнений и изменений;
- предоставление заинтересованным лицам информации, которая содержится в Правилах и утвержденной градостроительной документации;
- другие обязанности, выполняемые в соответствии с законодательством и Положением о ГлавУАГ.
7. При ГлавУАГ действует Градостроительный Совет, который является консультативным органом при начальнике управления - главном архитекторе города Нижнего Новгорода.
Совет осуществляет свою деятельность в соответствии с Положением о Градостроительном Совете, утверждаемым начальником управления. Изложение указанного положения может включаться в часть III настоящих Правил.
Председателем Совета является главный архитектор города Нижнего Новгорода. Секретарь Совета является служащим ГлавУАГ и не входит в состав Совета.
На заседания Совета могут приглашаться лица, не являющиеся его членами.
Совет подготавливает рекомендации главному архитектору Нижнего Новгорода по вопросам:
- разработки и реализации градостроительной политики;
- согласования градостроительной документации, а также проектной документации применительно к сооружениям и комплексам, возводимым с использованием средств государственного и местного бюджетов;
- внесения дополнений и изменений в настоящие Правила;
- размещения объектов декоративно-монументального искусства;
- проведения архитектурных конкурсов, иным вопросам, входящим в компетенцию главного архитектора города.
8. По вопросам применения настоящих Правил уполномоченный государственный орган в области охраны и использования памятников истории и культуры в соответствии с законодательством осуществляет контроль за соблюдением дополнительных градостроительных регламентов по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя.
Границы ведения государственного уполномоченного органа в области охраны и использования памятников истории и культуры в части указанного контроля определяются границами зон действия ограничений по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя, отображенными на карте статьи 44 настоящих Правил.
Предметы осуществляемого указанным государственным уполномоченным органом контроля и согласований устанавливаются дифференцированно применительно к:
1) объектам, включенным в списки памятников истории и культуры;
2) объектам, не состоящим в списках памятников истории и культуры и расположенным в зонах охраны памятников истории и культуры;
3) объектам, не состоящим в списках памятников истории и культуры и расположенным в зонах регулирования застройки.
Предметами согласования по объектам, включенным в списки памятников истории и культуры, являются вопросы, определяющие их назначение и характеристики реставрации, решаемые в индивидуальном порядке применительно к каждому объекту.
Предметами согласования по объектам, не состоящим в списках памятников истории и культуры и расположенным в зонах охраны памятников истории и культуры, являются:
- границы исторически сложившихся домовладений и размеры земельных участков;
- отступы построек от границ земельных участков, соблюдение линий регулирования застройки;
- высота построек;
- архитектурное решение фасадов.
Предметом согласования по объектам, не состоящим в списках памятников истории и культуры (включая свободные участки, предназначенные для новой застройки) и расположенные в зоне регулирования застройки, является сомасштабность проектируемых построек исторически сложившейся застройке.
Предметы согласований по объектам, не состоящим в списках памятников истории и культуры, разрабатываются в форме численных значений и предписаний и после утверждения в установленном порядке включаются в настоящие Правила как дополнительные градостроительные регламенты по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя.
Государственный уполномоченный орган по охране и использованию памятников истории и культуры в установленных границах его ведения обеспечивает контроль за соблюдением дополнительных градостроительных регламентов по условиям охраны памятников истории, культуры и археологического слоя путем участия в:
- согласовании: а) планов земельных участков, расположенных в границах зон охраны памятников истории и культуры, б) проектной документации применительно к объектам, строительство, реконструкция которых планируется в границах зон охраны памятников истории и культуры;
- инспекциях на объектах, где производятся строительные изменения;
- комиссиях по приемке в эксплуатацию завершенных объектов.
Глава 1.4. Общие положения о порядке подготовки земельных участков из состава государственных и муниципальных земель для предоставления физическим и юридическим лицам
Статья 10. Принципы организации процесса подготовки и предоставления физическим и юридическим лицам сформированных земельных участков для строительства, реконструкции
1. Приобретение физическими, юридическими лицами прав на земельные участки осуществляется в соответствии с нормами:
- гражданского законодательства - в случаях, когда указанные права приобретаются одним физическим, юридическим лицом у другого физического, юридического лица;
- земельным законодательством - в случаях, когда указанные права предоставляются физическим и юридическим лицам на земельные участки, сформированные из состава государственных или муниципальных земель, уполномоченными государственными, муниципальными органами.
2. Порядок подготовки и предоставления физическим и юридическим лицам земельных участков, сформированных из состава государственных или муниципальных земель, определяется в соответствии с градостроительным и земельным законодательством настоящими Правилами, а также принимаемыми в соответствии с настоящими Правилами иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Нижнего Новгорода.
Изложения указанных нормативных правовых актов, или извлечения из них могут включаться в часть III настоящих Правил по решению Главы города Нижнего Новгорода.
3. В соответствии с земельным законодательством до разграничения государственной собственности на землю органы местного самоуправления Нижнего Новгорода распоряжаются сформированными земельными участками, расположенными в границах городской черты Нижнего Новгорода, за исключением земельных участков, на которые в порядке, установленном законодательством, зарегистрированы права собственности физических и юридических лиц, а также права собственности Российской Федерации и Нижегородской области.
После разграничения государственной собственности на землю органы местного самоуправления Нижнего Новгорода распоряжаются исключительно земельными участками, находящимися в муниципальной собственности Нижнего Новгорода.
Не допускается осуществлять подготовку и распоряжение земельными участками без учета прав собственников смежно-расположенных зданий, строений, сооружений (их частей, включая квартиры), которые на момент выполнения указанных действий не воспользовались принадлежащими им правами на выделение земельных участков и оформление прав на земельные участки, необходимые для использования этих зданий, строений, сооружений.
Указанные права в обязательном порядке учитываются путем выполнения действий по планировке территории, осуществляемых в соответствии с градостроительным законодательством и в порядке, определенном настоящими Правилами.
4. В соответствии с пунктом 10 статьи 3 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности (для предоставления физическим и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной собственности), не требуется.
Физические, юридические лица, которым предоставлены права на земельные участки, сформированные из состава государственных, муниципальных земель осуществляют государственную регистрацию прав на предоставленные им земельные участки.
5. Физическим и юридическим лицам для строительства, реконструкции и иных целей могут предоставляться на правах собственности, аренды только свободные от прав третьих лиц земельные участки, сформированные из состава земель, находящихся в государственной, муниципальной собственности, которые согласно земельному законодательству не изъяты из оборота.
6. Из состава государственных, муниципальных земель физическим и юридическим лицам могут предоставляться только сформированные земельные участки.
Сформированным для целей предоставления физическим, юридическим лицам является земельный участок, применительно к которому:
1) посредством действий по планировке территории определено, что земельный участок в пределах утвержденных границ являются свободными от прав третьих лиц (за исключением возможности обременения правами третьих лиц, связанных с установлением в порядке статьи 30 настоящих Правил границ зон действия публичных сервитутов);
2) установлено разрешенное использование как указание на градостроительный регламент территориальной зоны расположения соответствующего земельного участка согласно карты правового зонирования территории Нижнего Новгорода (статья 42 настоящих Правил);
3) посредством действий, выполненных в процессе планировки территории, определены технические условия подключения к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения (по канализованию, водо-, тепло-, электроснабжению) - в случае, когда использование соответствующего земельного участка невозможно без обеспечения такого подключения.
7. Факт того, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, сформирован и на него могут быть предоставлены права физическим и юридическим лицам, определяется одновременным наличием следующих документов:
- плана земельного участка, подготовленного по установленной форме в результате правового зонирования и планировки территории, утвержденного Главой города Нижнего Новгорода;
- кадастрового плана земельного участка, подготовленного в соответствии с законодательством о государственном кадастровом учете земельных участков и иных объектов недвижимости на основе плана земельного участка, утвержденного Главой города Нижнего Новгорода;
- заключений о технических условиях подключения к внеплощадочным (расположенным вне границ земельного участка) сетям инженерно-технического обеспечения - в случаях, когда строительство, реконструкция объектов и их эксплуатация не могут быть обеспечены без такого подключения.
Указанные документы комплектуются в виде пакета документов - паспорта земельного участка, который предоставляется лицам, заинтересованным в приобретении прав на сформированные земельные участки путем участия в торгах, проводимых в установленном порядке администрацией Нижнего Новгорода.
8. Действия по подготовке земельных участков включают две стадии:
1) выделение земельных участков посредством планировки территории, осуществляемой в соответствии с градостроительным законодательством, настоящими Правилами (статьи 21, 22), иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Нижнего Новгорода, принимаемыми в соответствии с настоящими Правилами;
2) формирование земельных участков посредством землеустроительных работ, осуществляемых в соответствии с земельным законодательством.
9. Результатом первой стадии действий, связанных с выделением земельных участков посредством планировки территории, являются планы земельных участков и заключения о технических условиях подключения к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения (в случаях, когда необходимо обеспечить такое подключение).
Порядок действий по планировке территории, включая выделение земельных участков, определяется градостроительным законодательством и в соответствии с ним - статьями 21, 22 настоящих Правил.
Содержание планов земельных участков определяется градостроительным законодательством и в соответствии с ним - статьей 22 настоящих Правил.
Форма плана земельного участка утверждается Главой города Нижнего Новгорода, если иное не определено градостроительным законодательством, и включается в часть III настоящих Правил.
Утвержденный Главой города Нижнего Новгорода план земельного участка является основанием для проведения землеустроительных работ в части выноса границ земельного участка на местность и подготовки кадастрового плана земельного участка для осуществления его государственного кадастрового учета.
Если в результате подготовки кадастрового плана возникла необходимость изменения границ земельного участка, в план земельного участка могут вноситься соответствующие изменения в порядке, установленном нормативным правовым актом Главы города Нижнего Новгорода.
Утвержденные Главой города Нижнего Новгорода планы земельных участков являются:
- неотъемлемым приложением к договорам купли-продажи, договорам аренды земельных участков, сформированных из состава государственных, муниципальных земель и предоставленных администрацией Нижнего Новгорода физическим, юридическим лицам для строительства;
- основанием для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство в порядке, определенном градостроительным законодательством и в соответствии с ним - статьями 32, 33 настоящих Правил.
Порядок подготовки и предоставления заключений о технических условиях подключения к внеплощадочным сетям инженерно-технического обеспечения определяется в соответствии с законодательством статьей 20 настоящих Правил, иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления Нижнего Новгорода, изложение которых включается в часть III настоящих Правил.
10. Результатом второй стадии действий, связанных с формированием земельных участков посредством землеустроительных работ, являются подготавливаемые по установленной форме кадастровые планы земельных участков, используемые для государственного кадастрового учета и последующей государственной регистрации прав на сформированные земельные участки.
11. Земельные участки из состава государственных и муниципальных земель подготавливаются для предоставления физическим и юридическим лицам по инициативе и за счет средств:
- органов местного самоуправления Нижнего Новгорода,
- физических и юридических лиц.
В случае, если физическое, юридическое лицо, по инициативе и за счет средств которого были осуществлены действия по подготовке земельного участка, не стало победителем торгов (аукциона, конкурса), указанному лицу компенсируются понесенные затраты из средств, предоставленных администрации Нижнего Новгорода победителем торгов за право собственности, аренды земельного участка.
12. Сформированные из состава государственных, муниципальных земель земельные участки предоставляются физическим и юридическим лицам:
- посредством торгов - аукционов, конкурсов;
- на правах собственности, аренды.
