Диссертационная работа по теме:

«Проблемы правового регулирования инвестиционного договора» на соискание кандидатской степени по гражданскому праву.

Сжатый вариант. Количество страниц полновесного варианта указано в содержании работы.

Содержание

Введение 4

1 Особенности управления строительными предприятиями на современном этапе 9

1.1 Анализ работы строительных предприятий в условиях рыночных отношений 9

1.2 Правовое регулирование строительной деятельности в РФ 12

1.3 Правовые формы участия в строительной деятельности 17

1.4 Правовое регулирование архитектурной деятельности и проектирования в строительстве 27

1.5 Правовое регулирование градостроительной деятельности 32

1.6 Правовое регулирование ценообразования в строительстве и проектировании 35

1.7 Контрактно-договорная система в строительстве 37

1.7.1 Типы контрактов 38

2 Проблематика инвестиционного договора в строительстве как самостоятельного типа договоров в Российской Федерации 52

2.1 Понятие инвестиционной деятельности и инвестиционное законодательство 52

2.2 Субъекты, объекты и содержание инвестиционной деятельности 55

2.2.1 Субъекты инвестиционной деятельности 55

2.2.2 Объекты инвестиционной деятельности 57

2.2.3 Содержание инвестиционной деятельности 59

2.3 Анализ проблематики инвестиционного договора в строительстве 64

2.4 Содержание инвестиционного договора 70

2.5 Договорные условия 73

2.6 Реализация инвестиционного проекта 82

3 Регулирование различных правовых аспектов исполнения инвестиционных договоров в строительстве 87

3.1 Соотношение инвестиционного договора (контракта) и договора простого товарищества (совместной деятельности) 87

3.2 Вопросы расторжения инвестиционного контракта 104

3.3 Правовая природа акта о результатах реализации инвестиционного контракта 125

3.4 Инвестиционный контракт и акт о его реализации как основание для государственной регистрации прав на вновь создаваемое недвижимое имущество 132

3.5 Иные вопросы, возникающие при разрешении дел, связанных применением инвестиционного законодательства 152

Заключение 156

Список литературы 160

Введение

Данная диссертационная работа посвящена проблеме регулирования инвестиционного договора в строительстве.

Актуальность темы исследования обусловливается тем, что на со­временном этапе развития Российская Федерация переживает бурный рост в сфере экономической деятельности. Одним из ярких и конкретных его проявлений является инвестиционный рост в экономике: благоприятный инвестици­онный климат сегодня имеет место почти во всех ее отраслях. Среди при­чин, влияющих на формирование инвестиционного климата, нельзя не от­метить существенную роль правового фактора.

Учитывая характер инвестиционной деятельности, ее осуществле­ние предпочтительно в тех отраслях экономики, в которых предполагает­ся приемлемая отдача. Одной из таких отраслей является строительство. По ориентировочным данным, емкость этого сегмента составляет 470 млрд долларов, что говорит о его значительной инвестиционной привлекатель­ности. В связи с этим можно сделать вывод о значимости строительной деятельности и во времена СССР, и в наши дни. Другие данные свиде­тельствуют о значительной социальной напряженности в России: в на­стоящий момент имеется около 3 млрд м2 жилой площади, из которых приблизительно 50 % домов панельной застройки с фактически истекшим сроком безопасной эксплуатации. Для обновления жилищного фонда не­обходимо заменить почти 1,5 млрд м2 ветхого и аварийного жилья. Кроме этого, около 5 % жилищного фонда выбывает ежегодно, что означает до­полнительные потребности в 150 млн м2 жилья.

Однако в условиях современной рыночной экономики не всегда есть возможность вести строительство за счет собственных средств и воз­никает необходимость в привлечении инвестиций извне. Таким образом, при существенном расширении круга участников гражданского оборота одновременно повышается их заинтересованность друг в друге и, соот­ветственно, особенно важным становится вопрос о правовом регулирова­нии их взаимоотношений.

Правовая база в части регламентации отношений по использованию инвестиций в строительстве состоит, прежде всего, из § 3 гл. 37 ГК РФ, За­кона РСФСР от 26.06.1991 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной дея­тельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капиталь­ных вложений», Федерального закона от 09.07.1999 № 160-ФЗ «Об ино­странных инвестициях в Российской Федерации» и Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартир­ных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в неко­торые законодательные акты Российской Федерации». Однако имеющиеся нормативные правовые акты не в полной мере отражают и охватывают спе­цифику инвестиционной деятельности в строительстве.

Законодатель закрепил два противоположных доктринальных подхо­да в дефинициях таких фундаментальных понятий, как «инвестиция», «ино­странные инвестиции». В связи с этим представляется необходимым уни­фицировать определения данных категорий, а также выделить признаки, их характеризующие. Решение этих задач поможет выявить связь между инве­стициями и капитальными вложениями. Это, в свою очередь, будет способ­ствовать исследованию соответствующих видов работ, проводящихся в це­лях освоения предоставленных имущественных ценностей.

Инвестор - одна из центральных фигур инвестиционно-строительной деятельности, являющаяся своего рода «катализатором» как отношений с его участием, так и отношений других участников строительства, непосред­ственно с ним не связанных.

Рассматривая многообразие правоотношений в инвестиционно-строительной деятельности, за основу образования договорных связей мож­но взять субъектный состав участников. В первом случае, когда имеет место совмещение субъектного состава (инвестор выступает также в качестве за­казчика), отношения между инвестором (заказчиком) и подрядчиком регу­лируются договором строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ). Во втором случае требуется более сложная правовая регламентация, поскольку образо­вывается сложная цепочка взаимоотношений: соинвестор (участник долево­го строительства) — инвестор — заказчик — подрядчик — субподрядчик.

При всем многообразии форм на современном этапе развития граж­данского права хоть и существует правовой механизм, регулирующий взаи­моотношения между инвестором и заказчиком, однако он не в полной мере конкретизирован. Статья 8 Федерального закона «Об инвестиционной дея­тельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» закрепляет, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора. Однако законодатель не установил, какой именно договор может выступать в этом качестве. Пред­ставляется необходимым провести сравнительно-правовой анализ инвести­ционного договора в строительстве с уже существующими, поименованны­ми на предмет соответствия.

Необходимость проведения исследования обусловливается еще и тем, что в настоящий период правоотношения инвестора и заказчика являются единственными не имеющими достаточного правового регулирования. При этом существующая судебная и правоприменительная практика по-разному регулирует вопросы, связанные с договорным оформлением инвестицион­ных правоотношений.

Интенсивное развитие инвестиционной деятельности в строительстве также предполагает повышение роли государства в деле совершенствования действующего законодательства в области государственной поддержки и охраны инвестирования. Такая поддержка могла бы выражаться прежде всего в совершенствовании системы государственной регистрации соответ­ствующих договоров, а также уточнении некоторых положений Федераль­ного закона от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Целью диссертационной работы является исследование современно­го законодательства, судебной и правоприменительной практики, научной литературы в области инвестиционной деятельности в строительстве и, как следствие этого, разработка конкретных предложений и практических реко­мендаций по совершенствованию «инвестиционного законодательства».

Цель исследования обусловливает постановку и решение следую­щих задач:

1. Анализ работы строительных предприятий в условиях рыночных отношений.

2. Всесторонний анализ основных аспектов инвестиционного законодательства и проблем его регулирования.

3. Изучение проблематики инвестиционного договора в строительстве как самостоятельного типа договоров в Российской Федерации.

4. Анализ регулирования различных правовых аспектов исполнения инвестиционных договоров в строительстве

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в связи с использованием инвестиций в строительстве, в том числе договор­ная конструкция «инвестиционный договор в строительстве», а также охра­на прав и законных интересов инвестора.

Предмет исследования составляют нормы гражданского права, ре­гулирующие осуществление инвестиционно-строительной деятельности.

Методологической основой исследования является диалектика как общенаучный метод познания. Также применяется сочетание общих методов научного познания, используемых на эмпирическом и теоретическом уровнях исследования (анализ, синтез, индукция, дедукция). Помимо этого, используют­ся исторический и аксиоматический методы. В работе автор опирается на логи­ческие законы и использует логические правила аргументации.

Нормативно-правовую базу исследования составили: Конститу­ция РФ, федеральные законы, указы Президента РФ, постановления Прави­тельства РФ, ведомственные нормативные акты и правоприменительная практика ведомственных организаций, судов общей юрисдикции и арбит­ражных судов, а также законодательство субъектов Российской Федерации.

Теоретическая основа исследования составили различные нормативно-правовые акты, справочная, учебная, учебно-методической литература, а также труды таких отечественных и зарубежных авторов в области теории гражданского права как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, О. Н. Садиков, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, В.А. Тархов, З.И. Цыбуленко и другие.

Практической основой послужили данные изучения судебной практики, прежде всего ознакомления с Постановлениями Высшего Арбитражного Суда.

Научная новизна работы заключается в комплексном исследовании инвестиционно-строительных правоотношений, а также в обосновании вы­деления инвестиционного договора в строительстве в качестве самостоя­тельного договорного вида в соответствии с действующим российским за­конодательством, с использованием судебной и иной правоприменительной практики, на основе имеющейся научной литературы. Учитывая специфику инвестиционной деятельности, автором исследования предпринята попытка по совершенствованию некоторых положений законодательства в области защиты прав и законных интересов инвестора.

Работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка литературы.

Структура работы. Структура и содержание диссертационного исследования опреде­ляется целью и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, четырех глав, включающих шестандцать параграфов, заключения, списка использованных нормативных источников и литературы.

На защиту выносятся следующие положения, выводы и предложения:

1. Особенности управления строительными предприятиями на современном этапе

1. Анализ работы строительных предприятий в условиях рыночных отношений

Процесс увеличения эффективности организации и управления современными строительными предприятиями на сегодняшний день является актуальнейшим направлением в понижении издержек производства. Поиск и учет всевозможных потерь в ходе создания строительного объекта на стадии его проектирования позволяет планировать вероятные пути их преодоления. Западные фирмы, изучая возможности совершенствования собственных форм правления и контрактно-договорной системы, усматривают в этих направлениях путь ключевого улучшения процессов производства и бизнеса в целом.

Ускорение инвестиционных процессов происходит за счет масштаба и темпов развития материального производства в целом, в практической же их реализации решающая роль принадлежит капитальному строительству.

Реализация достижений технологии и усложнения проектных решений требует постоянного поиска новых эффективных структурно-организационных решений. Совершенствование организационных форм и моделей, совершенствование системы контрактов (договоров) являются одними из наиболее перспективных направлений снижения издержек производства, так как здесь таятся значительные резервы экономической эффективности. Западные специалисты полагают, что затраты на совершенствование в конечном итоге многократно окупаются.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Рисунок 1 - Функционирование фирмы в условиях рыночной экономики

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Рисунок 2 - Управляемая ситуация в деятельности фирмы.

При прогнозировании деятельности строительной фирмы учитывается влияние различных факторов, которые делятся на внешние и внутренние
(см. рисунок 3). К внешним относятся:

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Рисунок 3. Факторы, влияющие на эффективность работы строительной фирмы

Учесть воздействие этих факторов на фирму с абсолютной точностью невозможно. Поэтому фирма должна идти на риск, задаваясь определенными параметрами этих факторов для различных ситуаций, которые могут возникнуть в процессе деятельности предприятия. Исходя из этого, процесс повышения эффективности управления и деятельности предприятия заключается в прогнозировании как можно большего количества возможных ситуаций с определенными параметрами.

2. Правовое регулирование строительной деятельности в РФ

Строительная деятельность может быть определена как деятельность по созданию новых зданий, сооружений, иных объектов строительства, а также расширению и реконструкции существующих предприятий, зданий и сооружений.^[1]

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Эта подотрасль коммерческого законодательства может быть названа законодательством о капитальном строительстве или строительным законодательством.

Тесно связанные со строительным производством отношения в областях архитектурного проектирования и градостроительства также могут быть отнесены к предмету строительного законодательства в широком его понимании, хотя они и обладают значительной спецификой, что нашло отражение в формировании соответствующих комплексов нормативных актов, включая и кодифицированные.

Для строительного законодательства характерен большой объем нормативного материала. При этом собственно правовые нормы тесно переплетены с нормами технического характера. Они нередко включаются в единые нормативные документы. Наиболее характерный пример такого рода — СНиП (Строительные нормы и правила). Это свод общих норм и требований к организации строительного производства, проектированию объектов и ведению строительных работ. В СНиПахесть и правовые и технические нормы. Важно учесть, что соблюдение СНиПов всеми участниками строительного процесса является их юридической обязанностью.

Нормативное регулирование строительства весьма детализировано, что существенно отличает его от многих других разделов коммерческого права. Здесь есть значительное число нормативных актов, принятых еще до начала или на самых первых этапах формирования современного российского рыночного хозяйства.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Ряд юридически важных положений содержится в Инструкции о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденной Госкомстатом России 24 сентября 1993 г. Постановлением №185. В этом документе даны определения таких важных и широко используемых в строительном законодательстве и договорной практике понятий, как “стройка”, “очередь строительства”, “пусковой комплекс”, “объект строительства”.

3. Правовые формы участия в строительной деятельности

Строительное законодательство регулирует деятельность всех участников строительного процесса: проектировщиков и архитекторов, разработчиков технической и сметной документации, заказчиков, инвесторов, застройщиков и, наконец, самих строителей — подрядчиков и субподрядчиков.^[2]

Правовой статус участников строительства определяется по двум направлениям правового регулирования:

— во-первых, он установлен достаточно большим числом императивных норм и в этой части можно говорить об определенной единой стабильной составляющей правового статуса всех инвесторов, всех заказчиков и всех подрядчиков;

— во-вторых, он определяется индивидуально для каждого субъекта условиями договоров, в которых он участвует.^[3]

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Если инвестиции осуществляются за счет заемных средств, то следует иметь в виду, что заем и банковский кредит предоставляются, как правило, с определенной в договоре займа или кредита целью и расходование заемных средств контролируется кредитором. Поэтому при заключении договоров с инвесторами, предлагающими заемные средства как инвестиции, необходимо проверять, соответствует ли такое использование полученных ими заемных средств условиям и требованиям, зафиксированным в законодательных нормах и договорах с кредиторами.

Если в качестве инвестиций предполагается использование привлеченных средств, необходимо проверить, вправе ли данный инвестор привлекать, например, средства граждан для данных инвестиций.

При строительстве крупных объектов нередко объединяются средства нескольких инвесторов, что прямо предусмотрено в п. 3 ст.2 того же Закона.

В этих случаях инвесторы заключают договор о совместной деятельности (договор простого товарищества) и определяют в нем условия объединения своих средств.

Договоры о долевом участии в строительстве жилых домов получили широкое распространение. При вступлении в число дольщиков по таким договорам следует иметь в виду, что в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются объектом доле вой собственности участников инвестиционного процесса до приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. Если инвестор откажется от дальнейшего финансирования строительства до его завершения, то он должен, если иное не предусмотрено в договоре, компенсировать другим участникам проекта их затраты.

При долевом участии в строительстве жилых домов граждане-инвесторы могут стать собственниками квартир только после их полной оплаты, что в свою очередь возможно после приемки всего дома в эксплуатацию.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Создание службы единого заказчика получило широкое распространение в сфере жилищного строительства, когда дома сооружаются в пределах территорий компактной застройки за счет средств разных инвесторов. В районах массового строительства удобно иметь службу единого заказчика, который может эффективно контролировать выполнение всеми подрядчиками условий договоров и требований строительного законодательства в части технологии строительства.

Основные особенности правового статуса единого заказчика зафиксированы в Положении о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре, утвержденном Постановлением Госстроя СССР от 2 февраля 1988 г. № 16.

Инвестор, как правило, финансирует строительство объектов, которыми сам затем и пользуется. Однако в тех случаях, когда этого не происходит, и инвестор — это не то лицо, которое становится пользователем объекта инвестиций, т.е. строящегося здания, предприятия или жилого дома, то между таким пользователем и инвестором должен быть заключен договор об инвестировании, в котором определяются их взаимные права и обязанности. Вместо договора об инвестировании может быть издано решение об инвестировании. Такое решение издается, например, государственным органом, уполномоченным осуществлять распределение бюджетных средств для строительства муниципального жилья и объектов соцкультбыта.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

При проведении подрядных торгов их объектом является производственный или непроизводственный объект, к которому относится предмет торгов. Предметом же торгов выступают конкретные виды работ или услуг, по которым проводятся торги.

Таким образом, при наличии одного объекта могут быть несколько предметов торгов, т.е. отдельных комплексов работ, которые могут быть в результате торгов поручены разным подрядчикам.

Претенденты должны представлять свои предложения — оферты в соответствии с предложенными им условиями, содержащимися в тендерной документации. Это комплект документов, содержащий исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Торги проводит тендерный комитет. Он создается заказчиком или организатором для проведения торгов и может действовать на постоянной или временной основе.

Сам же тендер — это конкурсная форма проведения подрядных торгов, которая определяется как соревнование представленных претендентами оферт с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной документации.

Подрядные торги могут проводиться только после утверждения технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта или после разработки рабочей документации по объекту.

По результатам тендера определяется подрядчик на выставленные на тендер в качестве предмета торгов работы и услуги. Договор с победителем торгов заключает заказчик. Он же устанавливает окончательные условия этого контракта.

В договоре подряда на капитальное строительство или, иными словами, в договоре строительного подряда, содержатся условия, определяющие права и обязанности заказчика и подрядчика. Этим договорам посвящен § 3 гл. 37 ГК РФ.

В тех случаях, когда строительно-монтажные работы выполняются не только той организацией, которая заключила договор с заказчиком, но требуют привлечения также и специализированных организаций, таких, например, как ведущих отделочные работы, выполняющих монтаж инженерного оборудования и т.д., подрядчик должен включить в договор свое право на привлечение субподрядных организаций. При этом важно определить, требуется ли согласие заказчика на выбор каждого конкретного субподрядчика или он доверяет это полностью своему подрядчику. В тех случаях, когда, кроме основного подрядчика, договор предполагает наличие и субподрядчиков, такой договор называется договором генерального подряда, а сам подрядчик — генеральным подрядчиком.

При заключении договоров подряда между генеральным подрядчиком и субподрядчиками применяются правила о договорах строительного подряда, где генподрядчик выступает уже в роли заказчика, а субподрядчик — его подрядчиком.

К этим договорам применяется в качестве рекомендательного акта, если речь идет о частных инвестициях, и в качестве императивного, если стройка ведется за счет государственных средств — Положение о взаимоотношениях организаций — генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утвержденное Постановлением Госстроя СССР от 3 июля 1987 г. №132.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

При проведении коммерческого конкурса, обязательным условием которого является завершение строительства объекта, победитель конкурса заключает договор купли-продажи незавершенного объекта и становится его собственником.

Если после проведения конкурса победитель отказывается заключать договор о достройке или договор купли-продажи, то результаты конкурса аннулируются, а внесенный задаток не возвращается.

4. Правовое регулирование архитектурной деятельности и проектирования в строительстве

Строительство начинается с создания проекта. Основные требования к этому этапу строительного процесса содержатся в законах “Об архитектурной деятельности в РФ” и “О градостроительной деятельности в РФ”.

Важное значение имеет также Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений, утвержденная постановлением Госстроя СССР от 23 декабря 1985 г. №253.

Каждый будущий застройщик (заказчик), т.е. юридическое или физическое лицо, намеревающееся осуществить строительство какого-либо здания, сооружения, иного объекта строительства, обязан иметь архитектурный проект и проектно-сметную документацию.

Архитектурный проект — это согласно ст. 2 Закона “Об архитектурной деятельности в РФ” архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают социальные, экономические, функциональные, инженерные, технические, противопожарные, санитарно-технические, экологические, архитектурно-художественные и иные требования к объекту в объеме, необходимом для разработки документации для строительства объектов, в проектировании которых необходимо участие архитектора.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

При сооружении технически сложных уникальных объектов проводятся комплексные технические экспертизы. Так, при строительстве метрополитена на особо сложных участках экспертизу проводит Главкомэкспертиза РФ — орган федерального уровня.

При строительстве производственных объектов необходимым элементом проектной документации, в принципе предшествующим разработке всех других ее составных частей, является технико-экономическое обоснование проекта (ТЭО). Этот документ также является

объектом экспертизы. Письмом Главгосэкспертизы при Минстрое России от 23 апреля 1992 г. №24-13-4/222 утверждены Требования по составлению и содержанию экспертного заключения по ТЭО (проекту) на строительство предприятий, зданий и сооружений.

Помимо названных экспертиз могут быть проведены также экологические экспертизы. Их проведение обязательно, если это предусмотрено нормами экологического законодательства.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Госкомитет РФ по жилищной и строительной политике осуществляет государственный архитектурно-строительный надзор, а авторы архитектурных проектов вправе осуществлять авторский надзор, т.е. проверку соответствия выполняемых работ архитектурному проекту. Действующее Положение об авторском надзоре проектных организаций за строительством предприятий, зданий и сооружений утверждено постановлением Госстроя СССР от 15 апреля 1985 г. №48.

5. Правовое регулирование градостроительной деятельности

Наряду с архитектурными проектами, строительство требует и градостроительной документации. Согласно ст.6 Закона “Об основах градостроительства в РФ” градостроительная документация — это единая система взаимосвязанных проектных документов, предусматривающая обязательность учета ранее утвержденных видов проектной документации при разработке последующих, и служит основной для составления проектов объектов жилищно-гражданского, промышленного и коммунального строительства. Градостроительная документация разрабатывается с учетом прогнозов ресурсного потенциала территорий и согласовывается с государственными органами контроля и надзора.

На основе градостроительных прогнозов и программ разрабатываются основные виды градостроительной документации. При сооружении большинства объектов практическое значение для каждого застройщика имеют такие их виды, как генеральные планы городов, других поселений и их систем, проекты городской и поселковой административной черты, а также сельских поселении, генеральные планы территорий, подведомственных сельским и иным аналогичным органам местного самоуправления, генеральные планы селитебных, промышленных, рекреационных и других функциональных зон, проекты детальной планировки общественного центра, жилых районов, магистралей города, проекты застройки кварталов и участков городов и других поселений.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Пользователями объектов градостроительной деятельности выступают граждане и юридические лица. Все они имеют следующие права:

— на отвечающую экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям среду обитания;

— на достоверную информацию о состоянии окружающей среды городов, других поселений и их систем;

— на обеспечение бытовых, социально-культурных и иных условий проживания в городах и других поселениях в соответствии с утвержденными нормативами;

— на строительство на отведенном или приобретенном земельном участке жилых домов, других объектов, отвечающих действующим нормативам, правилам застройки и утвержденной градостроительной документации;

— на участие в обсуждении градостроительных проектов до их утверждения, а также разработку альтернативного проекта;

— на независимую экспертизу, в том числе техническую и экологическую, градостроительных проектов.

Все субъекты градостроительной деятельности обязаны соблюдать государственные нормативы, правила застройки городов и других поселений и их систем, утвержденную градостроительную документацию, соблюдать решения местных органов власти и управления в области планирования, застройки, благоустройства и озеленения территорий городов, других поселений и их систем, принятых в соответствии с утвержденной градостроительной документацией, беречь и улучшать среду обитания, сохранять памятники градостроительства и архитектуры, истории и культуры, природный ландшафт, а пользование земельными участками они обязаны осуществлять в соответствии не только с нормами земельного законодательства, но и с правилами застройки.

6. Правовое регулирование ценообразования в строительстве и проектировании

До начала экономических реформ ценообразование в капитальном строительстве было построено на чисто административных началах. При составлении сметы, т.е. определении стоимости всех строительных работ, применялись единые нормативы. Те же правила административного ценообразования действовали и в отношении применявшихся в строительстве материалов и конструкций, энергии, воды и т.д.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

В сфере ценообразования сохранено традиционное для строительного законодательства специальное правовое регулирование отношений с участием иностранного капитала: действует письмо Госстроя России от 23 февраля 1994 г. №12-28 «Порядок определения стоимости строительства, осуществляемого в РФ с участием иностранных фирм».

7. Контрактно-договорная система в строительстве

Контракт является юридическим документом, фиксирующим достигнутые между сторонами соглашения и условия их выполнения. Работа с контрактом является составной частью процесса управления строительством и охватывает следующие основные этапы:

• выбор потенциальных партнеров по реализации строительных подрядов;

• подготовка контрактной документации;

• проведение переговоров и подписание контракта;

• внесение изменений в контрактную документацию;

• рассмотрение исков;

• судебное разрешение исков;

• завершение работ по контракту и его закрытие.^[4]

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

К контрактам предъявляют следующие требования:

• положения контракта должны излагаться кратко, системно и не допускать двусмысленности;

• контракт должен быть написан хорошим языком;

• контракт должен быть полным, а документы, включенные в его состав, должны быть строго идентифицированы по их названиям ;

• контракт должен детально изучаться для понимания того, как он воздействует на процесс реализации контракта.^[5]

1. Типы контрактов

Имеется огромное количество классификаций контрактов по самым разнообразным качествам, однако среди них можно выделить два самых важных:

• способы по установлению суммы договора;

• характер взаимосвязей участников проекта и разделение между ними ответственности.

По способу установления суммы, договора делятся на следующие типы:

• контракты с твердой ценой;

• контракты с возмещением издержек.

Контракт с твердой (паушальной) ценой является соглашением, при котором стороны контракта обязуется осуществлять поставку материалов, проведение работ и оказание услуг за определенную цену, которая не может быть изменена в случае изменения затрат. Такие контракты применяются в тех случаях, когда сам проект тщательно проработан, все работы по нему выполняются в строгой пос­ледо­вательности, стороны могут осуществлять жесткий контроль за ходом работ и располагать достаточными ресурсами для того, чтобы нести все соответствующие риски.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Контракты с возмещением издержек предполагают возмещение подрядчику части затрат, связанных с выполнением проекта. Возмещение может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые положениями контракта отнесены к возмещаемым. В условиях этого типа контракта строительство объекта может быть начато еще до того, как подготовлена вся проектно-сметная документация, в которую вносятся возникающие по ходу строительства изменения.

Таблица 1 – Преимущества и недостатки контракта с твердой ценой

Наиболее широкое распространение получили следующие виды контрактов с возмещением издержек, каждый из которых характеризуется различной степенью риска:

………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Этот тип контрактов применяется следующим образом. В процессе разработки проекта составляется “Перечень объемов работ“, который является одним из основных документов контракта и направляется на торги для рассмотрения его участниками. Каждый участник торгов изучает весь перечень документов (условия контракта, спецификации, чертежи, перечень объемов работ), выезжает на площадку, где будут производиться предполагаемые работы, проводит там любые дополнительные исследования, которые, по его мнению, необходимы. Затем, исходя из полученных таким образом данных, а также на основе собственного опыта выполнения аналогичных контрактов и существующей системы цен и расценок, определяет цену единицы продукции. В эту цену включаются не только реальные расходы по выполнению работ, но и накладные расходы и прибыль. Затем каждый участник торгов определяет величину заявки на торги, умножая цену единицы продукции на подсчитанные объемы работ. Участник, одержавший победу на торгах, получает выставленный на торгах контракт и становится подрядчиком. Предварительные оценки объемов работ с этого момента не берутся в расчет, а оплата осуществляется на основании реально выполненных объемов работ в соответствии с ценой единицы продукции, указанной подрядчиком в его заявке, представленной на торги.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

В таблице 2 проанализированы преимущества и недостатки контрактов с возмещением затрат с точки зрения заказчика и подрядчика.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Таблица 2 – Преимущества и недостатки контрактов с возмещением затрат

В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта и распределения ответственности между ними различают следующие типы контрактов:

• ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Вознаграждение, которое получает фирма, заранее оговаривается в контракте, так же, как и весь перечень предоставляемых заказчику услуг.

Недостатком этого типа контрактов является то, что заказчик не может активно влиять на ход реализации проекта, полностью полагаясь на всех вопросах на фирму.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Этот контракт предусматривает фиксированный срок строительства при заданном качестве. Помимо основных обязательств, в контракте могут содержаться дополнительные требования, такие как техническая помощь на период освоения объекта, содействие в подготовке специалистов и т. д. Координация деятельности при этом виде контракта, как правило, осуществляется проектно-строительной фирмой и руководителем проекта (проект-менеджером). Используется принцип совмещения проектирования и строительства. Считается, что не столько размер, сколько сложность объекта, насыщенность его оборудованием определяет эффективность использования этих контрактов. Практика показывает, что при этом типе контракта сокращается продолжительность инвестиционного периода. Недостатком является, как и при проектно-строительных контрактах, то, что заказчик не может активно влиять на ход реализации проекта.^[6]

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

В большинстве случаев он колеблется в диапазоне от 0,3% до 1,5% общей стоимости контракта. Именно в эту сумму оценивается выигрыш подрядной фирмы за счет снижения степени риска при выполнении контракта. Подобный тип контрактов наиболее популярен среди западных фирм, занятых в сфере государственного сектора строительства и в меньшей степени - в частном секторе. Основной недостаток - повышение стоимости контракта за счет дополнительной суммы в размере гонорара фирме-гаранту. Главное достоинство - повышение устойчивости финансового положения фирмы.^[7]

2. Проблематика инвестиционного договора в строительстве как самостоятельного типа договоров
   в Российской Федерации

1. Понятие инвестиционной деятельности и инвестиционное законодательство

 

Современная экономика представляет собой органичное соединение целого ряда рынков, таких, например, как товарный, капиталов, рынок труда и услуги т.д. Все они тесно взаимосвязаны и обусловлены друг другом. Любое нарушение в балансе этих явлений непременно приводит к экономическим потерям, сбоям в экономике в целом. Именно поэтому во многих случаях задачей правительства того или иного государства является создание условий и предпосылок для нормального, естественного развития всех вместе и каждого в отдельности из указанных экономических явлений. Для реализации этого плана в первую очередь все рынки должны быть обеспечены необходимыми средствами, капиталом, который является первейшей предпосылкой развития любого экономического организма.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Инвестиционное право не является самостоятельной правовой отраслью, поскольку очевидно, что оно не имеет самостоятельного предмета и метода правового регулирования. Предметом регулирования здесь служат самые разные по своей природе отношения, зачастую противоположные по своему характеру, например, административные или гражданские. Кроме того, инвестиционная деятельность регламентируется как внутри страны, так и вовне, например, при регулировании иностранных инвестиций в национальную экономику. Следовательно, при рассмотрении механизма правового регулирования инвестиционной деятельности, инвестиционных отношений мы имеем дело со специфической отраслью законодательства, а не права.

Рассматривая далее природу инвестиционного законодательства, следует также сказать о том, что это крупный нормативный массив, объединяющий разные по своей отраслевой принадлежности нормы — коммерческого, гражданского, международного, финансового, банковского, экологического законодательства. Все сказанное позволяет определить инвестиционное законодательство как комплексную отрасль законодательства.

Во главе системы инвестиционного законодательства стоит Конституция РФ. Она ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Целый ряд специальных нормативных актов определяют особенности инвестиционной деятельности в той или иной отрасли хозяйствования. Это: Закон “Об иностранных инвестициях в РСФСР”,3Закон “О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации”, Закон “О рынке ценных бумаг”, а также другие нормативные акты, направленные на поддержку инвестиций.

2. Субъекты, объекты и содержание инвестиционной деятельности

 

1. Субъекты инвестиционной деятельности

Субъектами инвестиционной деятельности являются государство, инвесторы, заказчики, исполнители работ, пользователи объектов инвестиционной деятельности, а также поставщики, юридические лица (банковские, страховые и посреднические организации, инвестиционные биржи) и другие участники инвестиционного процесса. Все субъекты инвестиционной деятельности подразделяются на физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государства и международные организации.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Пользователями объектов инвестиционной деятельности признаются инвесторы, а также другие физические и юридические лица, государственные и муниципальные органы, иностранные государства и международные организации, для которых создается объект инвестиционной деятельности. В случае, если пользователь объекта инвестиционной деятельности не является инвестором, взаимоотношения между ним и инвестором определяются договором (решением) об инвес-тировании. Особенностью субъектного состава инвестиционного правоотношения является то, что субъекты инвестиционной деятельности вправе в своем лице совмещать функции двух или нескольких участников.

2. Объекты инвестиционной деятельности

Объектами инвестиционной деятельности по законодательству РФ являются вновь создаваемые и модернизируемые основные фонды и оборотные средства во всех отраслях и сферах народного хозяйства, ценные бумаги, целевые денежные вклады, научно-техническая продукция, другие объекты собственности, а также имущественные права и права на интеллектуальную собственность. При этом законодательство специально запрещает инвестирование в объекты, создание и использование которых не отвечает требованиям экологических, санитарно-гигиенических и других норм или наносит ущерб охраняемым законом правам и интересам граждан, юридических лиц и государства.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Учет имущества фонда и прав инвесторов производится специализированным депозитарием. Последним может быть только одна организация, ее взаимоотношения с фондом строятся на основании договора с управляющей компанией. Этот договор является неотъемлемой частью проспекта эмиссии инвестиционных паев.

3. Содержание инвестиционной деятельности

Содержанием инвестиционной деятельности являются действия ее субъектов. Все инвесторы имеют равные перед законом права. Право на инвестирование — это неотъемлемое право инвестора. В процессе осуществления инвестиционной деятельности инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций и по своему усмотрению привлекает на договорной, преимущественно конкурсной, основе (в том числе через торги подряда) физических и юридических лиц, необходимых ему для реализации инвестиций. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

На наш взгляд, все приведенные здесь концепций исходят из общей посылки о том, что существует некое особое единое “инвестиционное отношение”. Такой вывод можно сделать только на том предположении, что инвестиционное право является самостоятельной отраслью права. Обе эти посылки принципиально неверны. Как уже было сказано, инвестиционное право, при всем своем очевидном своеобразии, не является самостоятельной отраслью права, поскольку не имеет самостоятельного предмета исследования и метода правового регулирования. Это не более чем специфическая отрасль законодательства. Отношения, возникающие в связи с осуществлением инвестиционной деятельности, самые различные по своей природе — это и гражданские, диспозитивные, и административные, властные отношения. Порой они достаточно тесно переплетены между собой, как, например, в случае государственного планирования конкретного инвестиционного контракта, но никогда они не образуют самостоятельного, единого “инвестиционного отношения”. Учитывая различный характер инвестиционных отношений, можно сделать вывод о том, что правовая форма этих отношений также может быть различной. В зависимости от конкретной ситуации это и государственный, административный акт, и международное соглашение или обычный гражданский договор.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Участники инвестиционной деятельности при несоблюдении требований действующего на территории РФ законодательства, обязательств, предусмотренных в инвестиционных договорах, несут как имущественную, так и иную ответственность. Государственные органы всех уровней при неисполнении или ненадлежащем исполнении принятых или возложенных на них обязанностей по осуществлению инвестиционной деятельности несут имущественную ответственность по своим обязательствам перед другими субъектами инвестиционной деятельности. Государственные органы при реализации государственных заказов несут взаимную имущественную ответственность с другими субъектами инвестиционной деятельности за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых обязательств, включая возмещение убытков.

3. Анализ проблематики инвестиционного договора в строительстве

В юридической литературе уже в достаточной мере акцентировано внимание на сравнительно-правовом анализе инвестиционного договора и законодательно закрепленных договоров. Между тем необоснованно мало исследована собственно конструкция инвестиционного договора в строительстве. Решение проблемы достаточно часто «видят» в «насильственном» отождествлении с какими-либо имеющимися договорами. На наш взгляд, это может привести к тому, что уже известные договорные конструкции будут «ломать» инвестиционные правоотношения, подминать их под свое содержание. Это в свою очередь не может не сказаться на практической деятельности хозяйствующих субъектов. В связи с этим полагаем необходимым провести подробный анализ конструкции инвестиционного договора в качестве самостоятельного типа гражданско-правового договора.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Четкое определение договоров, регулирующих инвестиционную деятельность в строительстве (инвестиционные контракты, договоры соинвестирования), ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ни в Федеральном законе от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не содержится.

В связи с этим судебные инстанции по-разному квалифицируют их: в некоторых случаях инвестиционные договоры рассматриваются как договоры простого товарищества (глава 55 ГК РФ), в других случаях - как договоры подряда (глава 37 ГК РФ).

Наконец, подобные договоры нередко квалифицируются как особые инвестиционные договоры, не предусмотренные ГК РФ.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Информационные качества отношений по договору инвестирования выражаются наличием права у инвестора получать информацию от заказчика о ходе строительства, выполненных работ, о сроках завершения отдельных этапов строительного процесса и выполнении проекта в целом.
Именно благодаря обладанию указанными свойствами возможно признать обладание инвестиционного договора организационными свойствами. Любой договор уже предполагает некую организованность, но она скорее носит «внутренний» характер, присутствуя именно между сторонами договора, не будучи направленной вовне. Наличие же инвестиционного договора подразумевает, в обязательном порядке, заключение как минимум одного договора, например, договора строительного подряда, то есть имеет место уже «внешняя» организованность будущих отношений.

4. Содержание инвестиционного договора

Любой договор, и инвестиционный не исключение, начинается с преамбулы. Преамбула договора имеет общеюридическое значение. Она определяет дееспособность сторон и полномочия лиц, подписавших договор.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

М.И. Брагинский и В.В. Витрянский полагают, что содержание договора — правоотношения — права и обязанности сторон, в то же время содержание договора-сделки есть договорные условия. «Их фиксационная роль позволила в течение определенного времени широко использовать в законодательстве и литературе в качестве синонима условий договора его пункты».^[8]

Некоторые авторы считают права и обязанности сторон как содержание договора-сделки, не сопровождаемые действиями сторон. Права и обязанности договора — правоотношения — непосредственные действия по их реализации.

Следует придерживаться также позиции М.И. Брагинского и В.В. Витрянского, в соответствии с которой содержанием договора-сделки есть договорные условия, в то время как договором-правоотношением опосредуются права и обязанности сторон. «Юридическое содержание правоотношения составляют права и обязанности, которые приобретаются для того, чтобы определенное (оговоренное) поведение осуществить…». Осуществление их как раз и будет той самой динамикой. В то же время договорные условия (предмет, цена, срок и т.д.) есть указанное определенное поведение, своего рода «застывшая динамика».^[9]

5. Договорные условия

Говоря о договорных условиях, их традиционно принято рассматривать как трехчленную структуру: существенные, обычные и случайные. Тем не менее законодательно фиксируются только существенные условия, в то время как обычные и случайные носят характер доктринальных.

К существенным условиям согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ относятся условия: 1) о предмете договора; 2) условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида; 3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Соблюдение правила об обязательном наличии существенных условий позволяет говорить о том, что договор заключен, и порождает у сторон соответствующие права и обязанности.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Помещение — единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей. Жилым признается помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (п. 2 ст. 15 ЖК РФ). К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры, жилые комнаты в квартирах или домах (ст. 16 ЖК РФ). Логично предположить, что все помещения вообще подразделяются на жилые и нежилые.
Учитывая, что на момент заключения договора объект либо еще не создан вовсе, либо находится в стадии строительства, говорить об окончательной индивидуализации его нельзя. Вследствие этого в договоре должны быть указаны: строительный адрес объекта, номер корпуса, номер подъезда, этаж/этажность объекта, ориентировочная нумерация квартир (либо нежилых помещений), а также экспликация вышеозначенных данных. Под ней понимается графическое пояснение расположения всего объекта и поэтажное — конкретных помещений.

В целом касаемо всего возведенного объекта оговаривается перечень проведения необходимых работ, как-то:

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Цена также является существенным условием инвестиционного договора. При этом в юридической литературе сущность «цены» такого договора понимается неоднозначно. Некоторые авторы полагают, что цена – это сумма инвестиций, которые обязуется внести инвестор. Автор придерживается последней позиции, поскольку инвестиционный договор хотя и является возмездным, однако в нашем случае говорить о цене как о вознаграждении, плате за что-либо в виде обязательной денежной эквивалентности не приходится. Как следует из смысла ст. 423 ГК РФ, возмездность будет выражаться в том, что сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей. Инвестор же передает инвестиционные средства взамен будущего объекта недвижимости и в той сумме или объеме, которые необходимы для реализации проекта, а не как оплату действий заказчика. Цена инвестиционного договора представляет собой все то, что обязуется предоставить инвестор. Ст. 424 ГК РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, при этом из этого вовсе не следует, что она есть оплата именно действий контрагента.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Договорная цена как стоимость, согласованная сторонами, может быть двух видов. Во-первых, это твердая цена, неизменная сумма на весь период строительства. Она учитывает и возможное вознаграждение заказчика, цены на материалы и оборудование, соответствующие тарифы, возможные риски при строительстве. В связи с чем можно привести следующий пример, когда ЗАО «РСУ-25» (истец) обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ООО «Энергостройкомплект» (ответчик) о взыскании 112853 руб. 55 коп. долга, поскольку в ходе строительства себестоимость одного квадратного метра площади увеличилась по независящим от участников строительства причинам (значительное удорожание материалов и услуг субподрядчиков), в результате чего возникли дополнительные расходы. Как было установлено, между ЗАО «РСУ-25» и ООО «Энергостройкомплект» (ответчик) заключен договор от 11.04.01 N 110 об инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: г. Пушкин, ул. Ахматовская, квартал 5. Согласно условиям договора цена одного квадратного метра общей площади в доме составляет 9500 руб. 70 коп. Цена в договоре является фиксированной и не подлежит изменению в течение срока действия договора (п. 2.2 разд. 2 договора). В связи с этим суд пришел к выводу, что соглашение между истцом и ответчиком о размере расходов ответчика достигнуто. Поскольку соглашением сторон размер расходов ответчика определен и является неизменным, то довод подателя жалобы о ничтожности п. 2.2 разд. 2 договора является несостоятельным.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Как отмечает В.А. Хитров, с введением термина «инвестиционный проект» возникает двоякое его толкование: «с одной стороны, он представляет собой комплекс решений, с другой — это сфера деятельности в соответствии с поставленными целями и принятыми решениями по порядку достижения целей, то есть процесс целенаправленного создания объекта инвестиционной деятельности». Тем не менее только акт утверждения инвестором превращает инвестиционный проект в документ, имеющий важное юридическое значение, охватывает своим содержанием весь процесс финансирования, проектирования, а в дальнейшем и строительства.

6. Реализация инвестиционного проекта

Реализация инвестиционного проекта предусматривает наличие трех этапов:

1. Предынвестиционного — проведение ТЭО (ТЭР), проектная и техническая подготовка к строительству. ТЭО (ТЭР) — документ, обосновывающий необходимость и целесообразность проектирования и строительства объекта. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства (п. 2 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ). Перечень и порядок проведения работ на данном этапе проекта имеют ориентировочный характер и могут изменяться в зависимости от цели проекта. Заключительным документом является инвестиционный бизнес-план, в котором содержится вся необходимая информация о проекте.

2. Инвестиционно-строительного, в процессе которой происходит соединение всех технологических элементов строительного процесса: проведение торгов, формирование необходимых договорных связей (договоров строительного и субподрядов, участия в долевом строительстве), непосредственно строительно-монтажные и пусконаладочные работы, передача готового объекта инвестору.

3. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Обязанности инвестора:

1. Осуществить передачу инвестиций, то есть непрерывное финансирование заказчика.

2. Передача правоустанавливающих документов на землю.

3. Выплата вознаграждения заказчику.

4. Приемка от заказчика объекта недвижимости.

Обязанности заказчика:

1. Заказ проектно-сметной документации на объект строительства.

2. Отвод земельного участка под строительство.

3. Предоставлять отчет о ходе строительства и расходования средств инвестору по установленному графику.

4. Проведение торгов на определение проектной и подрядной организаций.

5. Привлечение необходимых лиц и заключение с ними соответствующих договоров.

6. Осуществление контроля и технического надзора за деятельностью лиц, являющихся его контрагентами при реализации инвестиционного проекта.

7. Приемка от подрядчика законченного объекта строительства.

8. Сдача объекта недвижимости государственной приемочной комиссии.

9. Передача готового объекта недвижимости инвестору.

10. Предоставление всех необходимых правоустанавливающих документов.

Таким образом, учитывая все вышеизложенное, можно сделать следующие выводы:

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

4. Содержание инвестиционного договора включает в себя: 1) преамбулу (наименование договора, место и время заключения, информация о сторонах, заключающих договор); 2) существенные условия — предмет, цена, срок; 3) обычные условия — наличие инвестиционного проекта, порядок передачи инвестиций, проведение соответствующих торгов. 4) права и обязанности инвестора и заказчика как сторон по инвестиционному договору.

3. Регулирование различных правовых аспектов исполнения инвестиционных договоров в строительстве

1. Соотношение инвестиционного договора (контракта) и договора простого товарищества (совместной деятельности)

Проблема соотношения инвестиционных договоров (контрактов) с договором простого товарищества (совместной деятельности) многоаспектна и имеет целый ряд нюансов практического характера. Этим обстоятельством вызваны некоторые сложности, возникающие при исследовании поставленного вопроса. В частности, к ним можно отнести необходимость четкого установления критериев, на основании которых можно было бы судить о сходстве или различии сопоставляемых договоров.

Другой сложностью при исследовании указанной проблемы является неоднородность самих инвестиционных договоров, которые также могут подразделяться на определенные группы.

Наконец, следует отметить нюанс, который ярко отражает правоприменительная практика и который заключается в том, что в ней большее значение придается последствиям отнесения (неотнесения) инвестиционного договора к договорам простого товарищества, нежели подробному анализу сходства и (или) различия этих договоров.

Обращает внимание тот факт, что у правоприменителей (коих множество) отсутствует универсальность, единство толкования правовых норм.

По этой причине попробуем начать исследование с практики Высшего Арбитражного Суда по названному вопросу, в которой, возможно, содержится исчерпывающий ответ на поставленную проблему.

В одном из постановлений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 2004 г. N 639/04 по делу N А58-8140/2002) содержится следующий тезис.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Комментируемое Постановление служит поводом для сопоставления базового инвестиционного договора (контракта) и других инвестиционных договоров с договором простого товарищества.

На основании главы 55 ГК РФ и законодательства об инвестиционной деятельности можно выделить следующие критерии для сопоставления договоров: субъектный состав отношений; личное участие; особенности ответственности участников, сторон договора и пр.

При этом на практике с простым товариществом соотносят разные виды инвестиционных договоров:

- так называемый инвестиционный контракт, являющийся по существу базовым договором, в котором указываются титульные инвесторы, фигурирующие в распорядительном документе органа государственной власти;

- договор соинвестирования, который заключается на основе инвестиционного контракта и тем самым с его помощью в уже сложившиеся инвестиционные отношения вовлекаются новые инвесторы (их принято называть соинвесторами или субинвесторами).

При этом стороной инвестиционного контракта может быть орган, представляющий интересы субъекта Российской Федерации (например, орган, действующий от имени правительства Москвы), или орган местного самоуправления - администрация города и пр. Таким образом, подобные особенности разновидностей инвестиционных договоров накладывают отпечаток на ту или иную квалификацию инвестиционных правоотношений, в том числе при отождествлении (неотождествлении) таких договоров с договорами простого товарищества. В качестве обязанностей государственного органа, являющегося стороной в договоре инвестирования, может быть предусмотрено содействие выводу арендаторов с площади застройки, издание соответствующих распорядительных документов и пр.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

В целях осуществления совместной деятельности стороны по договору долевого участия вносят и объединяют свои вклады.

По договору долевого участия в строительстве взять на себя обязанность объединить вклады могут несколько лиц (товарищей), причем возможен вариант, когда новое лицо (товарищ) входит в договор уже в процессе строительства объекта. В данном случае при вхождении регионального отделения Пенсионного фонда Российской Федерации третьим лицом (товарищем) в такой договор даются рекомендации при проработке условий договора оценить вклад, который внесен в строительство объекта каждым из товарищей до заключения договора с региональным отделением Пенсионного фонда Российской Федерации.

Из легального определения договора простого товарищества, установленного ст. 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что существенным условием договоров данного типа является наличие у сторон по договору общей цели.

Наличие общей цели означает на практике, что ни одна из сторон не покупает у другой стороны товары, работы или услуги (в силу чего требования одной из сторон по договору к другой стороне о взыскании с нее стоимости выполненных работ, оказанных услуг, внесенных в качестве вклада, не подлежат удовлетворению) и ни одна из сторон не может извлекать прибыль и обогащаться за счет другой стороны. Общность цели у сторон по договору долевого участия в строительстве должна быть четко обозначена и сформулирована в предмете договора (объединение вкладов в целях совместного возведения конкретного объекта).

 Позиция по вопросу нетождественности договора о совместном участии в долевом строительстве с договором простого товарищества содержится в ряде научно-практических статей и сводится к указанию следующих мотивов.^[10] Выделим их с учетом имеющихся признаков простого товарищества. Одновременно попробуем привести контраргументы, касающиеся в первую очередь того, что существует разнообразие инвестиционных договоров, некоторые из которых по тем или иным критериям в большей степени походят на договор простого товарищества (совместной деятельности).

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

На основании изложенного нередко делается вывод, что у инвестиционной компании, получающей от своей деятельности прибыль, и у дольщика (в особенности, физического лица) отсутствует единая цель.

Относительно отсутствия совместной цели можно поспорить, поскольку в качестве "иной цели" можно формально обозначить строительство дома; а другие цели для титульного инвестора (извлечение прибыли), для дольщика (получение квартиры) можно воспринимать как производные.

Кроме того, дольщик (соинвестор) может быть не только физическим лицом, но и юридическим, его деятельность может быть направлена именно на извлечение прибыли путем переуступки прав другим лицам (как физическим, так и юридическим).

 При заключении договора простого товарищества происходит соединение вкладов. Своего рода проекцией соединения вкладов является необходимость ведения бухгалтерского баланса и характер юридической связи между участниками договора простого товарищества.

В простом товариществе участники объединяются, заключая единый договор, одномоментно предусматривая в нем соединение вкладов.

В инвестиционной деятельности при заключении договоров соинвестирования (или долевого участия) реализуется несколько иной механизм. Соинвесторы (или дольщики) заключают договор только с основным инвестором (инвестиционной компанией, титульным инвестором), а друг с другом - нет. Тем самым заключается целый ряд двусторонних договоров с титульным инвестором (основным инвестором). Происходит вовлечение в инвестиционную деятельность капиталов новых субъектов без установления многосторонней связи всех участников в одном инвестиционном договоре. При этом никакой иной деятельности, помимо передачи денежных средств, от подобных соинвесторов часто не требуется.

С таким отличием договора простого товарищества от договора соинвестирования можно согласиться, учитывая при этом следующее. Имеют место инвестиционные договоры, в которых в качестве инвесторов выступают два и более юридических лица, вкладывающих денежные средства и участвующих в инвестиционно-строительной деятельности путем принятия на себя определенной функции (застройщика, подрядчика и пр.) При этом заключение такого инвестиционного договора не носит характера присоединения. Подобные договоры заключаются для реализации инвестиционных проектов, на финансирование которых необходимо привлечение нескольких крупных компаний, на что указывается в распорядительном документе. Такие договоры с участием администрации как органа государственной власти и нескольких инвесторов облекаются в форму инвестиционного контракта (базового договора), к которому путем присоединения могут примыкать договоры соинвестирования или участия в долевом строительстве.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Таким образом, обращают на себя внимание два момента:

- ведение инвестором бухгалтерской отчетности относительно общего имущества без прямой передачи ему такого рода функций с указанием на это в договоре (т.е. вопрос о применении правила п. 2 ст. 1043 ГК РФ о договорах простого товарищества к инвестиционным договорам);

- вопрос о необходимости выделения в отдельный бухгалтерский баланс действий по общему имуществу (или отсутствия таковой).

 В соответствии с п. 2 ст. 1047 ГК РФ если договор простого товарищества связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Именно вследствие разнообразия инвестиционных договоров судебно-арбитражная практика дает неоднозначную им оценку, сопоставляя, сравнивая их с договорами простого товарищества.

До принятия Закона "Об участии в долевом строительстве..." практика оценки инвестиционных договоров долевого участия в строительстве складывалась по-разному:

- из того, что договор долевого участия является договором о совместной деятельности (с указанием цели в качестве отменительного условия);

- из того, что договор является инвестиционным, поскольку в нем отсутствует существенное условие - создание общей долевой собственности.

Положения о простом товариществе в целом не ограничивают круг лиц, осуществляющих совместную деятельность, имея в виду то обстоятельство, что субъектами отношений могут быть как физические, так и юридические лица.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

Таким образом, по нашему мнению, право долевой собственности инвесторов (соинвесторов) следует из совокупного толкования и применения п. 3 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ст. 1043 ГК РФ. При этом применение по аналогии гражданского законодательства о простом товариществе не означает, что инвестиционный договор полностью тождествен с договором совместной деятельности. Речь идет об аналогии закона при возникновении правового пробела в конкретном ситуации.

2.   Вопросы расторжения инвестиционного контракта

 

Длительное невыполнение инвестором обязательств по инвестиционному контракту (в частности, сроков реконструкции недвижимого имущества, сроков оформления градостроительной документации) является существенным нарушением условий договоров, влекущим его расторжение.

Так, например, департамент имущества города Москвы (ДИгМ) и префектура административного округа города Москвы обратились в арбитражный суд с иском к некоммерческой организации о расторжении контракта на реализацию инвестиционного проекта.

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….