Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в российской федерации
На правах рукописи
Козлова Елена Борисовна
РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ДОГОВОРНЫХ МОДЕЛЕЙ, ОПОСРЕДУЮЩИХ СОЗДАНИЕ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Специальность 12.00.03 — Гражданское право;
предпринимательское право; семейное право;
международное частное право
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
доктора юридических наук
Москва — 2013
Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Рос-сийская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации».
Научный консультант: доктор юридических наук, профессор
Чефранова Елена Александровна
Официальные оппоненты: Занковский Сергей Сергеевич,
доктор юридических наук, профессор, ФГБУН «Институт государства и права Российской академии наук», заведующий сектором предпринимательского права
Чеговадзе Людмила Алексеевна,
доктор юридических наук, профессор,
ФГБОУ ВПО «Российская академия
народного хозяйства и государственной
службы при Президенте РФ», юриди-ческий факультет им. М.М. Сперанского, профессор кафедры предприниматель-ского и корпоративного права
Семилютина Наталья Геннадьевна,
доктор юридических наук, ФГНИУ «Ин-ститут законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ», заведующая отделом гражданского
законодательства зарубежных государств
Ведущая организация: ФГАОУ ВПО «Казанский (Приволжский)
федеральный универсистет»
Защита состоится « 27 » февраля 2014 года в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д 229.001.01, созданного на базе ФГБОУ ВПО «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации», по адресу: 117638, г. Москва, ул. Азовская,
д. 2, корп. 1, зал заседаний диссертационного совета.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Российская правовая академия Министерства юстиции Российской Федерации».
Автореферат разослан «__» ___________ 2013 г.
Ученый секретарь диссертационного совета
доктор юридических наук, доцент Ю.Л. Смирникова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В настоящее время в России формируются новые тенденции для благоприятного ведения бизнеса, реализуется целый комплекс мер, направленных на повышение конкурентоспособности и устойчивости экономики, что влечет за собой возрастание требований, предъявляемых к оптимизации оборота недвижимого имущества.
Недвижимое имущество является одной из важнейших составляющих экономического потенциала страны. Эффективное функционирование рынка недвижимого имущества непосредственно определяет рост предпринимательской и инновационной активности, без чего в свою очередь невозможен переход России к инновационному, социально ориентированному типу развития. Последнее особо подчеркнуто в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р.
Прозрачность и понятность процессов, происходящих на рынке недвижимости страны, являются определяющими для формирования благоприятного инвестиционного климата, задача улучшения которого была поставлена в Указе Президента РФ от 07.05.2012 № 596 «О долгосрочной государственной экономической политике» и Основных направлениях деятельности Правительства РФ на период до 2018 года, утвержденных Правительством РФ 31.01.2013.
Ведущую роль в организации оборота недвижимого имущества играет регулирование договорных отношений, опосредующих процесс создания объектов недвижимости, и прежде всего — возможность правильного выбора участниками гражданского оборота договорных моделей, от обоснованности и эффективности которых зависят в конечном итоге инвестиционный климат и возможность разрешения целого ряда хозяйственных и социальных проблем. Соответственно, на первый план выходит процесс формирования системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации.
Следует подчеркнуть необходимость активизации усилий по целенаправленному развитию именно системы договорных моделей. В настоящее время процесс создания объектов недвижимости опосредуется различными договорами: поименованными и непоименованными, самостоятельными и смешанными, договорами, урегулированными как нормами гражданского законодательства, так и другими отраслями законодательства. Однако формирование системы гражданско-правовых договорных моделей протекает медленно, требуя новых теоретико-методологических усилий.
Системность договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, вытекает из системной природы права, органичной частью, элементом которого эти модели выступают. Под системой, как известно, понимается относительно самостоятельное целостное образование, обладающее устойчивым сочетанием характеристик, определяющих характер взаимоотношений с окружающей средой. Система включает в себя совокупность элементов — подсистем, взаимодополняющих друг друга по функциональным и структурным возможностям.
В то время как совокупность договорных моделей выступает подсистемой права, разновидности данных моделей можно рассматривать как взаимодействующие подсистемы этой совокупности.
Устойчивые взаимосвязи между элементами — подсистемами образуют структуру системы, которая в сочетании с основными элементами предопределяет главное в каждой системе — ее системные качества. Это интегративные свойства системы, которыми не обладают отдельные элементы, они порождаются органичным сочетанием структурно-функциональных характеристик подсистем. Благодаря наличию системных качеств совокупность договорных моделей получает способность обеспечивать стабильность договорных отношений, классифицировать, предлагать, конструировать новые договорные формы, закреплять оптимальный правовой режим договорных моделей, используемых в сфере создания объектов недвижимого имущества
с целью обеспечить баланс интересов участников соответствующих отношений с учетом специфики социокультурной среды.
Создание эффективной системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации, предполагает наличие теоретико-методологической концепции,
а разработка последней должна опираться на систематизацию основных гражданско-правовых договоров в сфере создания объектов недвижимого имущества, подтвердивших жизнеспособность в условиях современной российской практики.
Обобщающий теоретико-методологический характер концепции предопределил использование понятия договорной модели, которое типизирует основные разновидности договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации. Представления о договорных моделях позволяют органично соединить теоретические основания классификации договоров и многообразие реальных (эмпирических) договорных отношений. Понятие договорной модели можно рассматривать как обобщенное концептуальное отображение основных типичных элементов-подсистем, определяющих содержание, структуру, функциональные качества рассматриваемой системы.
Как известно, договорные отношения исходят из возможности субъектов по своему усмотрению решать вопросы необходимости заключения гражданско-правовых договоров при наличии соответствующих интересов. Договоры, таким образом, привносят в систему права инновационные моменты, придающие ей демократизм, динамику, необходимую степень самоорганизации.
Неразрывная связь с практикой регулирования процессов создания объектов недвижимого имущества предопределяет принципиальную незавершенность концепции, ее постоянное совершенствование по мере дифференциации регулируемых общественных отношений и разнообразия функций в процессах правотворческой и научной деятельности, повышении всех видов (уровней) правосознания.
Систематизация договорных отношений в сфере создания объектов недвижимости позволит упорядочить и правоприменительную практику. В деятельности судебных инстанций, нотариата, Росреестра, хозяйствующих субъектов присутствует множество вопросов, связанных
с квалификацией договорных отношений в сфере создания объектов недвижимого имущества. Развитие и в ряде случаев первичное законодательное закрепление особенностей правовых режимов рассматриваемых договоров, проведенное на основе выявления квалифицирующих признаков договоров и их систематизации, будет способствовать выработке единых правовых позиций высших судебных инстанций, основанных на нормах действующего законодательства, и приведет к единообразию правоприменительной практики в целом.
Все вышеизложенное свидетельствует о том, что исследование
и концептуальная систематизация договорных форм, опосредующих процесс создания недвижимого имущества, и влияние такой систематизации на систему гражданско-правовых договоров в целом в современных условиях приобретает особую значимость и обусловливает актуальность темы диссертационного исследования.
Степень разработанности темы. В юридической науке исследованию вопросов, связанных с систематизацией гражданско-правовых
договоров, посвящено немало работ. В разное время посвятили этому
вопросу свои труды Н.А. Баринов, В.А. Белов, М.И. Брагинский,
С.Н. Братусь, А.Г. Быков, Н.В. Васева, В.В. Витрянский, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетов, О.А. Красавчиков, А.Д. Корецкий, Д.И. Мейер, В.В. Меркулов, К.П. Победоносцев, Ю.В. Романец, А.А. Симолин, В.И. Синайский, Б.Л. Хаскельберг, Г.Ф. Шершеневич и др.
О систематизации транспортных договоров писали Л.А. Величко,
С.Ю. Морозов и др. Вопрос классификации договоров, опосредующих организационные отношения, отражен в работах Л.В. Андреевой,
В.К. Андреева, Т.А. Батровой, Л.Я. Даниловой, Л.Г. Ефимовой,
М.Н. Илюшиной, С.Ю. Морозова, Б.И. Пугинского и др. О предпринимательских договорах в системе гражданско-правовых договоров говорилось в работах В.С. Белых, Е.В. Богданова, О.С. Ерахтиной,
И.В. Ершовой, С.С. Занковского, Е.А. Павлодского, и др.
Проблемы опосредования инвестиционной деятельности определенными договорными моделями затрагивались в трудах ученых-правоведов и экономистов, в частности О.М. Антиповой,
А.Г. Богатырева, Л.М. Буслаевой, В.В. Гущина, Н.Г. Дорониной,
О.Н. Кондрашковой, В.Н. Лисицы, А.В. Майфата, А.А. Овчинникова,
Н.Г. Семилютиной, П.В. Сокола, И.Ю. Целовальниковой и др.
Договор строительного подряда также служил предметом исследования многих ученых, в том числе М.И. Брагинского, В.В. Витрян-
ского, О.Г. Ершова, Г.М. Заяханова, О.В. Макарова, В.Р. Файзулина,
А.М. Эрделевского, С.П. Юшкевича и др.
Договор участия в долевом строительстве в своих работах рассматривали Е.Х. Акчулпанова, С.Г. Горбачев, А.В. Дикун, О.Г. Ершов,
Т.Ю. Майборода, О.В. Макаров, М.В. Петрухин, Н.Д. Романенкова,
К.И. Скловский, Д.А. Соболев, И.И. Харитошин и др.
Правовому регулированию концессионных отношений уделяли внимание в своих исследованиях А.В. Багдасарова, В.Г. Варнавский,
Д.Ю. Засыпкин, Р.М. Жемалетдинов, Ю.В. Зворыкина, Е.Е. Китанина, В.М. Савельева, О.Н. Савинова, Е.Г. Седлецкая, С.Н. Широков,
С.В. Шорохов и др.
Проблемы правового регулирования договора о развитии застроенной территории отражены лишь в нескольких работах Г.В. Лукьяненко,
Г.В. Манасяна, Ю.В. Поднавозовой, В.В. Шарапова.
Однако специального комплексного исследования в области договорного права с точки зрения определения правовой природы, выделения особенностей правового режима отдельных договорных моделей, применяемых в гражданском обороте в сфере создания объектов недвижимого имущества, выявления системообразующих факторов и построения в соответствии с ними целостной классификации договоров,
в отечественной юридической науке не проводилось.
Целью диссертационного исследования является формирование целостной научной концепции системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, в качестве подсистемы гражданско-правовых договоров с обоснованием ее влияния на систематизацию гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу и по направленности результата.
Для достижения поставленной цели потребовали своего решения следующие исследовательские задачи:
- проведение комплексного анализа договоров в сфере создания объектов недвижимого имущества с целью выявления их квалифицирующих признаков;
- изучение квалифицирующих признаков исследуемых договоров
с целью выявления из них системообразующих признаков классификации данных договоров;
- исследование возможности построения системы договоров
в сфере создания объектов недвижимости по признакам взаимодействия частного и публичного партнеров, превалирующего реализуемого интереса, а также по критерию самостоятельности договорной модели;
- исследование современного состояния правового регулирования договорных отношений с точки зрения необходимости развития цивилистической доктрины в области традиционной систематизации гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу и по направленности результата с учетом выделения подсистемы — договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;
- исследование дихотомического разделения гражданско-правовых договоров на имущественные и неимущественные на предмет ее развития с учетом изменений гражданского законодательства;
- построение системы гражданско-правовых договоров по такому критерию, как отраслевая принадлежность норм, их регулирующих;
- обоснование правовой природы инвестиционного договора как нетипичного и существования объективной необходимости правового регулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность в целом и инвестиционную деятельность в сфере капитального строительства в частности;
- формирование общего представления о квалифицирующих признаках инвестиционного договора, особенностях его субъектного состава и существенных условиях и, при установлении гражданско-правовой природы инвестиционного договора, определение его места в системах гражданско-правовых договоров;
- проведение комплексного анализа особенностей правового режима договора строительного подряда с целью установления его квалифицирующих признаков, необходимости совершенствования его правового регулирования с учетом особенностей предмета данного договора, особенностей его субъектного состава и определение места данного договора в системах гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;
- исследование правовой природы договора участия в долевом строительстве, формирование общего представления о его квалифицирующих признаках, особенностях предмета, существенных условиях
и определение его места в системах гражданско-правовых договоров;
- исследование правовой природы договора о развитии застроенной территории, формирование общего представления о его квалифицирующих признаках, особенностях предмета, существенных условиях
и, при установлении гражданско-правовой природы договора о развитии застроенной территории, определение его места в системах гражданско-правовых договоров;
- выявление доктринальных проблем формирования систем гражданско-правовых договоров и путей их решения с учетом последних
и планируемых изменений российского законодательства и тенденций развития соответствующих общественных отношений;
- выработка предложений по совершенствованию действующего законодательства и обоснование единых подходов в правоприменительной практике.
Объектом исследования являются статические и динамические общественные отношения, складывающиеся в процессе создания объектов недвижимого имущества и опосредуемые гражданско-правовыми договорными моделями.
Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие договорные отношения по поводу создания объектов недвижимого имущества, практика применения этих норм, цивилистическая доктрина в области систематизации гражданско-правовых договоров, существующие в правовой науке взгляды, представления и мнения об исследуемой проблеме, судебная практика, правоприменительная деятельность органов государственной власти и деятельность органов местного самоуправления как субъектов гражданского права.
Методология и методы исследования. Теоретико-методологи-ческую основу исследования составляют фундаментальные труды ученых-правоведов в области философии и теории права, развивающие идеи философского реализма, рационально-гуманистической ориентации отечественной правовой системы, нацеленности юридической мысли на гармонизацию общественных отношений.
Направленность на инновационную социально ориентированную модель развития экономики предопределила применение диалектического подхода при рассмотрении правовых и социально-экономических аспектов взаимоотношений участников гражданского оборота в области создания объектов недвижимого имущества.
Междисциплинарный характер анализируемых проблем обусловил необходимость применения общенаучных методов эмпирического и теоретического исследования: описания эмпирического материала, его обобщения, абстрагирования, построения теоретических моделей, их практической интерпретации, прогнозирования и др.
Взаимосвязи изменений договорных правоотношений в сфере оборота недвижимости с развитием социальной, экономической и политической жизни общества, многоаспектность и противоречивость ее эволюции потребовали использования историко-правового и сравнительно-правового подходов.
Наличие организационных, структурных, функциональных, информационных и других связей в правовой системе обусловило применение системно-правового подхода во взаимодействии с такими методами правовых исследований, как формально-юридический (догматический) и межотраслевой.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют работы ученых в области теории права, гражданского, административного права и инвестиций, в том числе: О.М. Антиповой,
Н.А. Баринова, И.И. Басырова, Е.А. Батлера, А.В. Белицкой,
В.А. Белова, В.С. Белых, А.Г. Богатырева, М.И. Брагинского,
С.Н. Братуся, В.Г. Варнавского, Н.В. Васевой, Л.Ю. Василевской,
В.С. Веденина, В.В. Витрянского, А.Ю. Власовой, Е. Годэмэ,
Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, Л.Ю. Грудцыной, В.В. Гущина,
А.В. Дикуна, В.А. Дозорцева, В.В. Долинской, Н.Г. Дорониной,
А.С. Еременко, О.Г. Ершова, Л.Г. Ефимовой, Р.М. Жемалетди-
нова, С.С. Жилинского, С.С. Занковского, Ю.В. Зворыкиной,
В.В. Иванова, М.Н. Илюшиной, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетова,
Т.В. Кашаниной, К.А. Кирсанова, Н.В. Козловой, О.М. Козырь,
А.Н. Колокольцева, А.Д. Корецкого, Н.М. Коршунова, О.А. Красавчи-
кова, А.Я. Курбатова, Н.В. Ласкиной, К.К. Лебедева, О.Э. Лейста,
Г.В. Лукьяненко, А.В. Майфата, О.В. Макарова, Д.И. Мейера,
А.Ю. Мелеховой, В.В. Меркулова, Я.Ф. Миколенко, В.П. Мозолина,
С.Ю. Морозова, И.Б. Новицкого, В.А. Ойгензихта, М.В. Петру-
хина, К.П. Победоносцева, Ю.В. Поднавозовой, В.Ф. Попондопуло,
Б.И. Пугинского, Ю.В. Романца, Б.В. Россинского, О.Н. Савиновой,
С.В. Сарбаша, А.А. Симолина, В.И. Синайского, Р.И. Ситдиковой,
К.И. Скловского, Д.И. Смольникова, А.А. Собчака, Т.В. Сойфер,
П.В. Сокола, Е.И. Спектор, С.В. Стрембелева, М.К. Сулейменова,
Ю.А. Тарасенко, Ю.К. Толстого, Я.И. Файзрахмановой, Б.Л. Хаскель-
берга, Е.С. Хохлова, З.И. Цыбуленко, Е.А. Чефрановой, В.В. Чубарова,
В.В. Шарапова, Г.Ф. Шершеневича, М.С. Шишенко, С.Н. Шишкина,
А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева, Ц.А. Ямпольской и др.
Нормативную основу диссертационной работы составили положения Конституции, гражданского законодательства и иных отраслей законодательства, иных правовых актов РФ, в том числе актов субъектов РФ, ведомственных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих договорные отношения по поводу создания объектов недвижимого имущества, а также отображающих систему межотраслевых связей договорного права.
Эмпирическая база диссертации включает в себя практику Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, нижестоящих судов общей юрисдикции и арбитражных судов, в том числе материалы судебных дел, в которых автор выступала в качестве представителя или эксперта
(всего 125 актов судебных инстанций).
Научная новизна исследования. Диссертация является первым комплексным монографическим научным исследованием гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, в их системной взаимосвязи, основанным на общетеоретическом, отраслевом и межотраслевом понимании отношений, складывающихся в процессе создания объектов недвижимости. Научная новизна исследования определяется созданием целостной современной научной концепции системы гражданско-правовых договоров, опосредующих процесс создания недвижимого имущества, с точки зрения правовой природы регулируемых отношений, направленности регулирования, соотношения реализуемых частных, групповых, общественных, публичных и государственных интересов, их видового разнообразия, соотношения со смежными понятиями, основанной на системодеятельностном подходе.
В диссертации впервые с учетом новых положений гражданского законодательства, правового регулирования соответствующих отношений на уровне законодательства субъектов РФ и судебно-арбитражной практики комплексно и в системном виде:
- выявлены особенности правового режима сделок, складывающихся в процессе создания объектов недвижимого имущества;
- представлена совокупность выводов и суждений о механизме правового регулирования договорных отношений в данной области;
- проведено подробное исследование как типизированных договорных форм, так и договоров, исследование которых ранее не проводилось
с точки зрения определения их гражданско-правовой природы, установления квалифицирующих признаков и определения места в системах гражданско-правовых договоров;
- на основе выявленных квалифицирующих признаков исследованных договорных моделей определены системообразующие признаки классификации договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;
- установлена необходимость развития цивилистической доктрины
в области систематизации гражданско-правовых договоров в целом с учетом особенностей правового режима договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества.
В рамках разработанной концепции системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества:
- выявлена необходимость создания на доктринальном уровне системы гражданско-правовых договоров, опосредующих процесс создания объектов недвижимого имущества, с целью реализации правотворческой, правоприменительной, научной функций такой систематизации, а также функции повышения всех видов (уровней) правосознания: обыденного, профессионального, научного;
- установлено, что в качестве классифицирующих критериев при построении системы гражданско-правовых договоров должны выступать квалифицирующие признаки данных договоров, т. е. признаки, отражающие особенности их правового режима;
- определено, что система гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, может быть построена на основе таких критериев, как особенность предмета договора, взаимодействие публичного и частного субъектов, превалирующий реализуемый интерес;
- на основании изучения особенностей правового режима договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, выявлена необходимость развития доктрины о системе гражданско-правовых договоров по направленности результата и по дихотомическому принципу, в частности систем договоров по моменту возникновения договора, наличию встречного предоставления, характеру регулируемых общественных отношений;
- установлено в ходе создания системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, что системообразующими признаками при построении системы гражданско-правовых договоров должна также выступить отраслевая принадлежность норм, их регулирующих;
- выявлена объективная необходимость правового урегулирования на уровне федерального законодательства инвестиционного договора (который в настоящее время можно квалифицировать как непоименованный договор) в качестве генеральной договорной модели и выделения инвестиционного договора в области капитального строительства в качестве вида инвестиционного договора; на основании полученных выводов разработаны предложения по определению понятий «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» и «инвестиционный договор
в сфере капитального строительства»;
- установлены квалифицирующие признаки инвестиционного договора, позволяющие обосновать его гражданско-правовую природу и определить его место в различных системах гражданско-правовых договоров;
- разработан комплекс существенных условий инвестиционного договора, требующих своего законодательного закрепления;
- обоснована в качестве квалифицирующего признака договора строительного подряда сложная структура предмета договора строительного подряда, включающего в себя юридический (выполняемые по договору работы) и материальный (результат выполненных работ) элементы;
- установлена нормативно-правовая неопределенность терминов, устанавливающих юридический элемент предмета договора строительного подряда, сформулированы предложения по уточнению терминов «строительные работы», «реконструкция», «строительство под ключ»; во взаимосвязи с данным выводом обоснована необходимость ограничения круга субъектов договора строительного подряда на стороне подрядчика;
- установлена на основе анализа особенностей правового режима договора участия в долевом строительстве его гражданско-правовая природа и выявлены квалифицирующие признаки, что в свою очередь позволило определить место данного договора в системе гражданско-правовых договоров;
- проведен комплексный анализ норм, регулирующих отношения, связанные с развитием застроенных территорий, на основе которого дано определение договора о развитии застроенной территории, установлена его гражданско-правовая природа, впервые выявлены квалифицирующие признаки данного договора и определено его место
в системе гражданско-правовых договоров;
- установлено, что реализация органом местного самоуправления своих властных полномочий в ходе осуществления мероприятий, связанных с развитием застроенной территории, как до заключения договора о развитии застроенной территории, так и в ходе его исполнения не влияет на гражданско-правовую природу данного договора, а представляет собой лишь административные предпосылки договора;
- сформулированы конкретные предложения по совершенствованию гражданско-правового регулирования договорных отношений
в сфере создания объектов недвижимого имущества.
Научная новизна выражается и конкретизируется в следующих основных положениях, выносимых на защиту:
1. Современный уровень развития общественных отношений, экономические реалии и необходимость разрешения целого ряда социальных вопросов в Российской Федерации требуют разработки новых подсистем систематизации гражданско-правовых договоров на основе классифицирующих критериев, в качестве которых должны выступить определенные в результате научного анализа квалифицирующие признаки гражданско-правовых
договоров, отражающие особенности правового режима систематизируемых договоров.
Доказано, что структура предмета каждого из договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, определяет особенности правовых режимов данных сделок, является квалифицирующим признаком каждого из рассмотренных договоров и выступает в качестве классифицирующего критерия при построении системы гражданско-правовых договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимости.
Обосновано, что по структуре предмета договоры, направленные на создание объектов недвижимости, делятся на две группы: договоры с простым (одноэлементным) и сложным (двухэлементным) предметом договора. В двухэлементный предмет договора включаются, в свою очередь, материальный и юридический элементы. Договоры с простым предметом на второй ступени системы подразделяются на договоры, предметы которых содержат только юридический или только материальный элементы.
К договорам с двухэлементной структурой предмета относятся договор строительного подряда и договор о развитии застроенной территории. К договорам с простым предметом, состоящим из материального элемента, относится договор участия в долевом строительстве; из юридического элемента — инвестиционный договор.
2. Установлено, что классифицирующим критерием при построении системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, выступает взаимодействие публичного и частного субъектов.
По данному признаку гражданско-правовые договоры, направленные на создание объектов недвижимого имущества, делятся на договоры, являющиеся договорной формой государственно-частного партнерства, и договоры, таковыми не являющиеся.
В первой группе на второй ступени классификации по критерию превалирующего реализуемого интереса можно выделить договоры
с превалирующим публичным (инвестиционный договор и договор
о развитии застроенной территории) и государственным интересом (концессионное соглашение).
Разделение договоров в рамках первой группы можно произвести также по критерию самостоятельности договорной модели на самостоятельные и смешанные.
К группе договоров, не являющихся формой государственно-частного партнерства, следует отнести договор строительного подряда, исполнение которого реализует исключительно частные интересы его участников, и договор участия в долевом строительстве, исполнение которого означает реализацию частного и публичного интересов (превалирует частный).
3. Доказано, что формирование системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, влияет на традиционную систематизацию гражданско-правовых договоров по такому критерию, как момент возникновения договора, которая выходит за рамки классификации по дихотомическому принципу и развивается в сложную систему договоров.
Обосновано, что для упорядочения доктринальной системы гражданско-правовых договоров по моменту заключения договора и в целях упорядочения правоприменительной практики в целом необходимо разделить гражданско-правовые договоры по такому критерию, как момент возникновения договора, на три группы: реальные (момент заключения которых определяется моментом передачи имущества); консенсуальные (момент заключения которых определяется моментом достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в установленной форме) и региструмальные (момент заключения которых определяется моментом государственной регистрации договора).
К региструмальным договорам из числа договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, относится договор участия в долевом строительстве.
4. Доказано, что формирование системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, влияет на традиционную систематизацию гражданско-правовых договоров по такому критерию, как наличие встречного предоставления. По данному классифицирующему признаку гражданско-правовые договоры необходимо разделить на три группы: возмездные (встречное предоставление обязательно); безвозмездные (встречное предоставление исключено) и вариативные — договоры, в которых допускается как наличие встречного предоставления, так и его отсутствие.
В группу вариативных договоров должны включаться договоры, которые могут быть построены по модели как возмездного, так и безвозмездного договора, в частности в данную группу входит договор
о развитии застроенной территории.
Следовательно, разделение гражданско-правовых договоров по такому критерию, как наличие встречного предоставления, также выходит за рамки классификации по дихотомическому принципу и развивается в сложную систему договоров.
5. Доказано, что системообразующим признаком при построении системы гражданско-правовых договоров выступает отраслевая принадлежность норм, регулирующих соответствующие договорные модели. По данному критерию все гражданско-правовые договоры следует разделить на отраслевые, межотраслевые и комплексные.
К отраслевым необходимо отнести договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами гражданского права как отрасли законодательства. В качестве межотраслевых выступают договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами актов иной отрасли законодательства. К комплексным гражданско-правовым следует отнести договоры, урегулированные нормами комплексных правовых актов, т. е. актов, которые не могут быть отнесены ни к одной отрасли законодательства.
6. Установлено в ходе исследования, что традиционная дихотомическая система гражданско-правовых договоров по характеру регулируемых общественных отношений, в рамках которой выделяются имущественные и неимущественные договоры, с учетом произошедших изменений гражданского законодательства также требует своего развития.
Неимущественные договоры на второй ступени систематизации делятся на две группы — организационные и личные. Под организационными договорами понимаются договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) деятельности участников гражданского оборота.
Среди организационных договоров следует выделять:
- корпоративные — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) отношений участников гражданского оборота, связанных с созданием и управлением организациями;
- рамочные — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) обязательственных отношений между участниками гражданского оборота при невозможности определения всех существенных условий договора в момент его совершения;
- предварительные — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) отношений между его участниками в связи с осуществлением ими юридически значимых действий по заключению основного договора;
- организационно-видовые — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) конкретных обязательственных отношений, возникающих из гражданско-правовых договоров определенных видов.
В организационных договорах могут присутствовать и элементы имущественных отношений, равно как и имущественные договоры могут заключать в себе элементы организационных отношений. В этом случае вопрос об отнесении договора к той или иной группе договоров должен решаться в зависимости от того, какой из элементов превалирует в предмете договора.
7. Доказано, что планируемые изменения в гражданском законодательстве (в части правового регулирования вещных прав) и разработка подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, потребуют совершенствования системы гражданско-правовых договоров по направленности результата, в которой помимо традиционно выделяемых групп договоров, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и учреждение различных образований, произойдет выделение пятой группы — договоров, направленных на установление ограниченных вещных прав.
В рамках данной группы договоры по объему правомочий носителя права следует разделить на три подгруппы: наделение носителя ограниченного вещного права правомочием пользования; правомочиями владения и пользования; правомочием распоряжения.
Подгруппу договоров, наделяющих носителя ограниченного вещного права правомочиями владения и пользования, следует разделить в зависимости от объекта прав: на договоры, устанавливающие ограниченные вещные права исключительно на земельные участки или любые объекты недвижимого имущества. К договорам, устанавливающим ограниченные вещные права исключительно на земельные участки, будет, в частности, относиться договор об установлении права застройки.
Третью подгруппу, в свою очередь, составят договоры, прямо предусматривающие право распоряжения и предусматривающие возникновение такого правомочия у носителя права при условии неисполнения собственником определенной обязанности.
8. Доказано существование объективной необходимости правового урегулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность и способствующей унификации нормативных правовых актов субъектов РФ, действующих в данной сфере. При существующем правовом регулировании инвестиционный договор нельзя признать поименованным договором, а правотворчество субъектов РФ в части определения понятия, существенных условий и иных особенностей данного договора на уровне нормативных правовых актов субъектов РФ противоречит
ст. 71 Конституции, согласно которой гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Инвестиционный договор следует определить как соглашение между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления) и инвестором о реализации инвестиционного проекта с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.
Инвестиции (сохраняя терминологию законодателя — объекты, вкладываемые в инвестиционную деятельность) необходимо определить как объекты гражданских прав, за исключением нематериальных благ,
а инвестиционную деятельность (инвестирование) с учетом ее экономической составляющей — как введение инвестиций в гражданский оборот путем вложения в объекты инвестиционной деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного положительного эффекта
в определенный срок.
Отношения участников гражданского оборота при реализации различных видов инвестиций должны опосредоваться самостоятельными гражданско-правовыми договорными конструкциями, каждая из которых выступала бы видом инвестиционного договора как генеральной модели данных договоров.
Признаком, позволяющим выделить инвестиционный договор на создание объекта недвижимого имущества в качестве вида инвестиционного договора, является недвижимость как результат инвестиционной деятельности.
9. Разработано единое определение инвестиционного договора на создание объекта недвижимого имущества — как соглашения между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления) и инвестором
о реализации инвестиционного проекта на создание объекта (объектов) недвижимого имущества с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.
Установлено, что к квалифицирующим признакам инвестиционного договора относятся: 1) особенность его предмета договора, которым являются действия сторон по реализации инвестиционного проекта; 2) особенность субъектного состава договора, в частности, обязательное участие в данных отношениях публичного субъекта; 3) осуществление публичным субъектом договора (инициатором инвестиционного проекта) функций публичной власти по предоставлению господдержки инвестору.
Приведены обоснования необходимости установления следующего перечня существенных условий инвестиционного договора: 1) информация о реализуемом инвестиционном проекте; 2) описание объекта инвестиций; 3) общий срок реализации инвестиционного проекта, перечень
и сроки достижения обязательных показателей, характеризующих экономическую, социальную и бюджетную эффективность инвестиционного проекта; 4) объем и сроки инвестиций; 5) условия, форма государственной поддержки инвестора; 6) формы, порядок и сроки предоставления промежуточной и итоговой отчетности инвестора о реализации инвестиционного проекта.
Перечень существенных условий инвестиционного договора на создание объекта (объектов) недвижимого имущества должен быть дополнен следующими условиями: 1) условия предоставления земельного участка под строительство, если такой участок предоставляется инициатором проекта; 2) срок ввода объекта (объектов) недвижимости в эксплуатацию; 3) распределение площадей создаваемого объекта недвижимости (по процентному показателю, по целевому назначению либо по иным показателям); 4) порядок и условия подписания сторонами инвестиционного договора итогового акта распределения площадей.
10. Аргументировано, что установление гражданско-правовой природы инвестиционного договора и выявление его квалифицирующих признаков определяют место данного договора в различных системах гражданско-правовых договоров и относят его к числу договоров консенсуальных, двусторонних, возмездных (в группе возмездных договоров — к числу меновых).
В классификации гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии по критерию отраслевой принадлежности норм, регулирующих соответствующую договорную модель, инвестиционный договор относится к договорам комплексным.
По характеру регулируемых им общественных отношений данный договор относится к имущественным.
11. Доказано, что особенности правового режима договора строительного подряда как сделки установлены законодателем с учетом особенностей как процесса выполняемых по договору работ (юридический элемент), так и объекта строительства как результата выполненных работ
(материальный элемент), в связи с чем следует определять предмет договора строительного подряда именно как совокупность двух этих элементов.
Двухэлементная структура предмета договора выступает в качестве первого квалифицирующего признака договора строительного подряда.
В ходе исследования установлена законодательная неопределенность термина «строительные работы», которым определяется юридический элемент предмета договора строительного подряда, не позволяющая как на теоретическом уровне, так и на уровне судебной практики достоверно установить, к каким отношениям участников гражданского оборота, связанным с выполнением работ, применяются положения о договоре строительного подряда, а к каким — общие положения о договоре подряда.
Обосновано, что императивно предмет договора строительного подряда должны составлять работы, требующие в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, допуска саморегулируемой организации. Иные работы, связанные со строительной деятельностью, могут выполняться подрядчиком как по договору строительного подряда, так и по договору подряда. В связи с этим и правило о распространении норм о договоре строительного подряда на отношения, связанные
с капитальным ремонтом, должно быть закреплено императивно.
12. Установлено, что законодательное закрепление в качестве юридического элемента предмета договора строительного подряда строительных работ, требующих допуска саморегулируемой организации, позволит выделить соответствующую особенность субъектного состава договора
в качестве второго квалифицирующего признака договора строительного подряда, учитывая, что членами саморегулируемой организации могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.
13. Разработано определение договора участия в долевом строительстве как договора, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в установленные договором сроки построить в соответствии с проектной декларацией объект долевого строительства и после получения
в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (в состав которого как имущественного комплекса входит объект долевого строительства) или иного объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и в установленный договором срок принять объект долевого строительства.
Доказано, что особенности правового режима договора участия
в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве.
Первая особенность объекта долевого строительства заключается
в том, что он состоит из двух элементов — жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое и нежилое помещение.
Вторая особенность объекта долевого строительства заключается
в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности.
Данные особенности объекта долевого строительства и определяют первый квалифицирующий признак договора участия в строительстве, связанный с предметом договора.
14. Определено, что к числу квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве относится целевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, в связи с чем установлена необходимость законодательного закрепления права участника долевого строительства на контроль за целевым использованием денежных средств, уплаченных по договору
в качестве возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства. Во избежание злоупотреблений своими правами участником долевого строительства следует уточнить, что такой контроль осуществляется без вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность застройщика.
Государственный контроль за исполнением застройщиком своих договорных обязанностей есть третий квалифицирующий признак договора участия в долевом строительстве.
Договор участия в долевом строительстве квалифицируется как региструмальный, двусторонний, возмездный (в группе возмездных договоров относится к числу меновых). По отраслевой принадлежности регулирующих норм данный договор располагается в группе комплексных, относится к числу имущественных договоров.
В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата договор участия в долевом строительстве следует отнести к четвертой группе договоров — договоров, направленных на учреждение различных образований, в частности, ко второй ее подгруппе — договоров, направленных на осуществление совместной деятельности без образования юридического лица.
15. Установлена гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории и его самостоятельность.
Обосновано, что договор о развитии застроенной территории необходимо определить как договор, по которому одна сторона, лицо, выигравшее аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории (застройщик), обязуется в установленный договором срок осуществить в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки развитие территории, в отношении которой другой стороной (органом местного самоуправления) принято решение о развитии, а также провести мероприятия, необходимые для осуществления развития застроенной территории, а орган местного самоуправления обязуется
создать необходимые условия для выполнения застройщиком своих обязательств по договору.
К мероприятиям, необходимым для осуществления развития застроенной территории в соответствии с проектом планировки, относятся: 1) подготовка проекта планировки застроенной территории; 2) создание
и (или) приобретение и передача в государственную или муниципальную собственность жилых помещений целевым назначением для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию; 3) уплата выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления в соответствии с законодательством жилые помещения и земельные участки, расположенные на застроенной территории, подлежащей развитию.
В ходе исследования доказано, что функции органа местного самоуправления, связанные с необходимостью реализации им своих властных полномочий как до заключения договора о развитии застроенной территории (принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории), так и в ходе его исполнения (утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект ее межевания, с проведением публичных слушаний; принятие решения об изъятии жилых помещений
и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу) представляют собой административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору и не влияют на гражданско-правовую природу данного договора.
В качестве административных предпосылок договора о развитии застроенной территории выступают также принятие решения о развитии застроенной территории, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и предоставление застройщику земельных участков для строительства.
16. Установлено, что предмет договора о развитии застроенной территории имеет сложную двухэлементную структуру, состоит из юридического и материального элементов. Материальным элементом предмета данного договора являются объекты строительства как результат выполненных работ, а юридическим — работы по подготовке проекта планировки застроенной территории (включая проект межевания такой территории). Данная особенность предмета договора
о развитии застроенной территории является первым квалифицирующим признаком этого договора.
Второй квалифицирующий признак договора о развитии застроенной территории связан с субъектным составом: поскольку застройщиком выполняются строительные работы, которые в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, требуют допуска саморегулируемой организации, застройщик должен состоять членом такой организации и соответственно быть либо юридическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем.
Определена правовая природа договора о развитии застроенной территории как договора консенсуального, вариативного, двустороннего, комплексного, имущественного.
В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата, учитывая, что основная цель договора — это осуществление развития застроенной территории, приоритетной составляющей которого является осуществление реконструкции объектов недвижимого имущества, расположенных на территории, подлежащей развитию, и строительство новых, данный договор должен быть отнесен к группе договоров, направленных на выполнение работ, к подгруппе договоров, где риск случайного неполучения результата возложен на исполнителя (подрядчика).
Теоретическая значимость результатов исследования заключается в том, что разработанная автором целостная научная концепция
системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, в качестве подсистемы гражданско-правовых договоров позволяет произвести уточнение и расширение предмета договорного регулирования в отношениях, связанных с созданием объектов недвижимости, показать ее влияние на систематизацию гражданско-правовых договоров в целом по дихотомическому принципу и по направленности результата, уточнить и развить исходные теоретические положения о системе гражданско-правовых договоров.
Авторская концепция системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, позволила выявить в качестве системообразующих признаков классификации таких договоров, в частности, признаки взаимодействия публичного и частного партнеров и соотношения интересов в соответствующих договорных отношениях.
Разработанная автором концепция позволяет впервые в системном виде установить особенности и уточнить формально-инструментальные
и содержательные характеристики правовых режимов таких поименованных гражданско-правовых договоров, как договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве, выявить гражданско-правовую природу и особенности правового режима договора о развитии застроенной территории, установить объективную необходимость закрепления и разработать основы правового регулирования новой договорной модели — инвестиционного договора, а также выявить место данных договоров в традиционных системах гражданско-правовых договоров и в системе договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимости.
Концепция автора является вкладом в развитие науки договорного права и цивилистической науки в целом, так как создает общетеоретические основы договорного регулирования отношений в сфере создания объектов недвижимого имущества, способствует становлению единообразной судебной практики.
Диссертационное исследование может служить основой для углубленной, более детализированной разработки системы гражданско-правовых договоров в целом и системы договоров, складывающихся
в отношениях, связанных с оборотом недвижимого имущества. Результаты исследования будут способствовать разработке целого ряда общих проблем гражданско-правовой теории, в том числе особенностей правового режима такой динамической системы, как государственно-частное партнерство.
Практическая значимость результатов исследования выражается в возможности их использования:
- в правотворческой деятельности федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ при совершенствовании норм действующего законодательства, а также
в правоприменительной деятельности органов местного самоуправления как органов публичной власти;
- в деятельности федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления как субъектов гражданского права;
- при разработке и реализации программ улучшения инвестиционного климата, развития рынка недвижимости на федеральном и региональном уровнях;
- при разработке договорной стратегии субъектов гражданского права, осуществляющих свою деятельность в сфере оборота недвижимого имущества;
- в экспертной деятельности: при проведении экспертиз нормативных правовых актов по вопросам, касающимся государственной
и муниципальной собственности, земельного, градостроительного законодательства; проектов федеральных законов, проектов подзаконных актов, концепций и технических заданий на разработку проектов федеральных законов и подзаконных актов;
- в учебном процессе в рамках преподавания курсов «Гражданское право», «Договорное право», «Коммерческое право», «Предпринимательское право», специальных курсов «Договорные конструкции инвестирования в недвижимость», «Правовое регулирование оборота недвижимого имущества», «Управление недвижимостью и девелопмент», иных специальных курсов гражданско-правового и экономического циклов, а также для подготовки соответствующих учебников, учебных
и учебно-методических пособий;
- в деятельности судебных инстанций, адвокатской практике,
в работе юридических служб хозяйствующих субъектов.
Степень достоверности и апробация результатов исследования. Рецензирование и обсуждение диссертационного исследования проведено на кафедре предпринимательского права, гражданского
и арбитражного процесса и кафедры адвокатуры и нотариата Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации, в ходе теоретических и практических семинаров юридического факультета, факультета повышения квалификации, кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.
Положения и выводы диссертационного исследования были внедрены и использованы диссертантом в учебном процессе Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации:
- при чтении лекций, проведении семинарских занятий, подготовке учебной и методической литературы по дисциплинам юридического факультета «Договорное право», «Договорные конструкции инвестирования в недвижимость», «Инвестиционные договоры», «Коммерческое право», «Поставка, аренда, подряд», «Правовое регулирование оборота недвижимости»;
- при чтении лекций, подготовке учебной и методической литературы по курсам повышения квалификации государственных регистраторов и нотариусов, занимающихся частной практикой; по спецкурсу подготовки специалистов для замещения должности государственного регистратора факультета повышения квалификации;
- при осуществлении руководства аспирантами и соискателями, при официальном оппонировании диссертационных исследований по специальности 12.00.03 и подготовке отзывов на авторефераты диссертаций по специальности 12.00.03;
- при подготовке заключения по аналитическому материалу «Мониторинг инвестиционной активности в регионах России», представленному АНО «Национальный институт системных исследований проблем предпринимательства».
Результаты диссертационного исследования были также внедрены:
- при чтении лекций, подготовке учебной и методической литературы в Институте налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» по программе профессиональной переподготовки «Экономика и управление недвижимостью» и программе дополнительного профессионального образования «МВА — Управление недвижимостью и девелопмент»;
- при осуществлении полномочий судьи АНО «Третейский суд строительных организаций города»;
- при подготовке в качестве эксперта АНО «Центр правовых исследований и развития законодательства» заключений правовых судебных экспертиз, проводимых на основании постановлений следственных органов;
- при чтении лекций и проведении семинарских занятий на юридическом факультете НОУ ВПО «Московская академия экономики
и права» по дисциплинам «Коммерческое право», «Правовые основы малого предпринимательства», «Предпринимательское право»;
- при чтении лекций в ООО «Консультационный и учебно-методи-ческий центр Аудиторской палаты России» в рамках проводимых под
эгидой Министерства строительного комплекса Московской области учебно-методических консультаций для служащих органов местного самоуправления по курсу «Развитие застроенных территорий в Московской области» при исполнении Плана мероприятий по оказанию методологической помощи и содействия муниципальным образованиям Московской области;
- при проведении занятий в ГОУ ДПО «Московский областной учебный центр квалификации Нахабино» по курсу «Особенности применения градостроительных норм в свете последних изменений законодательства»;
- при чтении лекций в НОУ «Международный институт сотрудничества Восток-Запад» по программе повышения квалификации руководителей и специалистов топливно-энергетического комплекса и смежных отраслей промышленности по программе «Техника договорной работы в компании. Особенности заключения и расторжения договоров. Нетипичные договоры. Позиции судебной практики»;
- при проведении занятий в НОУ «Московский институт повышения квалификации “Атомэнерго”» по специализации 2316 «Совершенствование договорной и претензионно-исковой работы в организации».
Результаты диссертационного исследования использованы при осуществлении научных исследований в рамках следующих научно-исследовательских программ и грантов:
- «Унификация законодательства субъектов Российской Федерации в сфере развития застроенных территорий» (грант РГНФ 09-03-00723а на 2009 г., в качестве руководителя проекта);
- «Реформирование законодательства об управлении многоквартирными домами» (грант РГНФ 08-03-00369а на 2008 г., в качестве руководителя проекта);
- «Разработка системы показателей, влияющих на установление цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в Московской области, и определение степени их влияния» (государственный контракт № 35-2008 от 02.06.2008, заключенный Министерством экономики Московской области, Министерством строительного комплекса Московской области и АНО «Научно-исследовательский центр
правовых и экономических экспертиз»), разработанная в результате проведения данной научно-исследовательской работы Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории утверждена постановлением Правительства Московской области от 12.10.2009 № 837/43;
- «Регистрация прав на недвижимое имущество» (грант РГНФ
06-03-90304а/Б по совместному международному конкурсу РГНФ-БРФФИ на 2006 г., в качестве исполнителя).
Основные положения и выводы диссертационного исследования опубликованы в монографиях, научных и научно-практических комментариях действующего законодательства, учебных пособиях, научных статьях, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для опубликования результатов диссертационного исследования, материалах международных и всероссийских конференций, иных публикациях общим объемом 113,8 п. л. (общее количество публикаций — 57).
Результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научных и научно-практических конференциях, круглых столах и семинарах различных уровней, в частности: II Ежегодной Всероссийской научно-практической конференции «Право и бизнес: правовое обеспечение благоприятного предпринимательского климата в Российской Федерации» (Москва, 7 июня 2013 г.); Международной научно-практической конференции «Третьи юридические диспуты по актуальным проблемам частного права» (Украина, Одесса, 17 мая 2013 г.); Международной научно-практической конференции в рамках ежегодных
цивилистических чтений «Гражданское право и корпоративные отношения» (Казахстан, Алматы, 13–14 мая 2013 г.); Международном цивилистическом форуме «Гражданское законодательство: система, межотраслевые связи, пути совершенствования» (Украина, Киев, 25–26 апреля 2013 г.); Международной научно-практической конференции «Научные воззрения профессора Г.Ф. Шершеневича в современных условиях конвергенции частного и публичного права» (Казань, 1–2 марта 2013 г.); Первой международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и практики нотариального, гражданского, исполнительного процесса: их соотношение и взаимодействие» (Украина, Киев, 21–
22 февраля 2013 г.); Восьмых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 18 декабря 2012 г.); Межвузовской научно-практической конференции «Гражданский процессуальный кодекс РФ: десятилетний опыт и перспективы осуществления защиты прав и законных интересов граждан» (Тула, 27–28 сентября 2012 г.); Международной научно-практической конференции «Весенние юридические чтения» (Украина, Харьков, 25–26 июня 2012 г.), I Ежегодной Всероссийской научно-практической конференции «Право и бизнес» (Москва, 7 июня 2012 г.); Седьмых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 16 декабря 2011 г.); Научном круглом столе «Правовые проблемы оборота недвижимости» (Москва, 8 апреля 2010 г.); VII Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики, социологии и права в современных условиях (Пятигорск, 8–9 октября 2010 г.); Шестых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 10 декабря 2010 г.); Четвертых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 3–4 декабря 2009 г.); Третьих Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 14–15 декабря 2007 г.); Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы совершенствования российского законодательства на современном этапе» (Москва, 4–5 ноября 2003 г.) и др.
Структура диссертации определена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух разделов, включающих в себя шесть глав, состоящих из 17 параграфов, заключения, библиографического списка.
СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Во введении обоснована актуальность темы исследования, показана степень ее разработанности, определены объект и предмет исследования, его цель и задачи, раскрыты теоретическая, методологическая основы и эмпирическая база диссертационного исследования, показана его научная новизна, теоретическая и практическая значимость, изложены основные положения, выносимые на защиту, а также формы апробации результатов проведенного исследования.
Раздел 1 «Развитие цивилистической доктрины в области систематизации гражданско-правовых договоров» состоит из двух глав.
Первая глава «Систематизация договоров по принципу дихотомии и по направленности результата» включает в себя три параграфа.
В первом параграфе первой главы «Понятие, функции и современное состояние систем гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии» раскрыто значение систематизации гражданско-правовых договоров, которая преследует правотворческую, правоприменительную, научную и социально-педагогическую цели, рассмотрены различные научные теории систематизации гражданско-правовых договоров
в их историческом развитии.
Установлено, что экономические реалии и необходимость разрешения целого ряда социальных вопросов требуют развития двух основных классификаций договоров — по дихотомическому принципу и по направленности результата и такое развитие они получают в результате разработки новых подсистем систематизации гражданско-правовых договоров, в том числе и подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества.
В частности, исследование показало, что признание договора участия в долевом строительстве гражданско-правовым договором порождает необходимость развития традиционной дихотомической системы договоров по моменту их возникновения и выделения третьей группы договоров — региструмальных, момент заключения которых определяется моментом их государственной регистрации.
Разработка подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, требует развития дихотомической системы гражданско-правовых договоров по наличию встречного предоставления. Определение гражданско-правовой природы договора о развитии застроенной территории порождает необходимость помимо возмездных и безвозмездных договоров выделения договоров вариативных, которые могут быть построены по модели как возмездного, так и безвозмездного договоров.
Во втором параграфе первой главы первого раздела «Договоры по отраслевой принадлежности регулирующих их норм и характеру регулируемых ими общественных отношений» показано, что многообразие отношений, регулируемых договорами, направленными на создание объектов недвижимого имущества, и, соответственно, сложность их правового регулирования делают необходимой разработку системы гражданско-правовых договоров по отраслевой принадлежности регулирующих их норм. Установлено, что инвестиционный договор и договор о развитии застроенной территории урегулированы комплексными правовыми актами,
т. е. актами, которые не могут быть отнесены ни к одной отрасли законодательства. В связи с этим все гражданско-правовые договоры по указанному критерию следует разделить на отраслевые, межотраслевые и комплексные.
Исследование особенностей правового режима инвестиционного договора и договора о развитии застроенной территории, а также планируемых и внесенных в последнее время изменений в гражданское законодательство показало необходимость развития системы гражданско-правовых договоров по характеру регулируемых общественных отношений. Обосновано, что имущественные отношения на второй ступени классификации можно классифицировать как организационные и личные. Первые, в свою очередь, подразделяются на корпоративные, рамочные, предварительные и организационно-видовые договоры. Установлено, что в организационных договорах могут присутствовать и элементы имущественных отношений, равно как и имущественные договоры могут включать в себя элементы организационных отношений. В этом случае вопрос об отнесении договора к той или иной группе решается в зависимости от того, какой из элементов превалирует в предмете договора. Элементы организационно-видового договора содержатся в инвестиционном договоре и в договоре о развитии застроенной территории, но доминируют
в предметах данных договоров именно имущественные отношения.
В третьем параграфе первой главы первого раздела «Формирование системы гражданско-правовых договоров по направленности результата на современном этапе» показано влияние разработки подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, на систему гражданско-правовых договоров по направленности результата
с учетом планируемых изменений гражданского законодательства.
В ходе исследования установлено, что в настоящее время в систему гражданско-правовых договоров не включены договоры, направленные на установление ограниченных вещных прав. Однако в сфере создания объектов недвижимого имущества значительную роль будет играть, в частности, договор об установлении права застройки — права владения и пользования чужим земельным участком в целях возведения на нем здания или сооружения и его последующей эксплуатации.
Как показало исследование, планируемые изменения в гражданском законодательстве (в части правового регулирования вещных прав) потребуют совершенствования системы гражданско-правовых договоров по направленности результата, в которой помимо традиционно выделяемых групп договоров, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и учреждение различных образований, целесообразно выделение пятой группы — договоров, направленных на установление ограниченных вещных прав.
Автором представлена внутригрупповая классификация данных договоров по объему правомочий носителя права, исследована также проблема удержания объекта недвижимого имущества.
Рассмотрен также и вопрос разделения гражданско-правовых договоров по критерию направленности на экономический результат. Обосновано, что по данному основанию договоры могут быть разделены на общегражданские, договоры с участием предпринимателей и предпринимательские договоры.
Вторая глава первого раздела «Системообразующие признаки классификации договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества» включает в себя два параграфа.
Первый параграф второй главы первого раздела «Классификация договоров по структуре предмета и по признаку взаимодействия публичного и частного партнеров» рассматривает внутригрупповую классификацию договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества. Определено, что система договоров, направленных на создание объектов недвижимости, должна быть построена на основе классифицирующих критериев, в качестве которых выступают определенные в результате научного анализа квалифицирующие признаки гражданско-правовых договоров, отражающие особенности правового режима систематизируемых договоров.
В рамках проведенного исследования установлено, что по структуре предмета договоры, направленные на создание объектов недвижимости, делятся на две группы — с одноэлементным (простым) и двухэлементным предметом. Договоры с простым предметом на второй ступени своей классификации подразделяются на договоры, которые содержат только юридический и только материальный объекты.
Обосновано, что особенности субъектного состава рассматриваемых договоров не могут выступать в качестве классифицирующего критерия при построении системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, однако их рассмотрение приводит к вопросам взаимодействия публичного и частного субъектов в рассматриваемых договорных отношениях.
В связи с законодательной неопределенностью термина «государственно-частное партнерство» были исследованы различные точки зрения представителей цивилистической науки по вопросу его значения и выделения форм государственно-частного партнерства, ведомственные акты органов федерального значения, законы субъектов РФ (проанализировано 38 законов субъектов РФ) и проект федерального закона № 238827-6 «Об основах государственно-частного партнерства в Российской Федерации».
Исследование показало бесспорность выделения договорной формы государственно-частного партнерства, и автором на основе анализа квалифицирующих признаков договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, было обосновано, что взаимодействие публичного
и частного субъектов выступает в качестве системообразующего фактора при классификации рассматриваемых договоров, но исключительно с учетом соотношения интересов в соответствующих договорных отношениях.
Во втором параграфе второй главы первого раздела «Соотношение интересов в договорных отношениях, опосредующих создание объектов недвижимого имущества» показана неоднозначность в понимании системы интересов и за основу взята система, предложенная Т.В. Сойфер[1], в которой выделяются частные, групповые, общественные, публичные и государственные интересы.
Государство может вступать в гражданско-правовые отношения,
в том числе и договорные, преследуя при этом публично-правовые цели. Как показало исследование, заключая инвестиционный договор, публичный субъект преследует свои частноправовые цели. Перед публичным субъектом стоят более глобальные цели, в частности улучшения инвестиционного климата. Речь идет уже об общественном интересе, разделяемом государством, т. е. об интересе публичном. В данном случае превалирует интерес публичный. К такому же выводу приводит
и исследование договора о развитии застроенной территории.
Что касается договора строительного подряда, то проведенное исследование не выявило в опосредуемых им отношениях общественного, публичного и государственного интересов. В данном случае речь идет исключительно о частных интересах заказчика и подрядчика.
В отношении договора участия в долевом строительстве исследование показало, что его участники разрешают свои частные, превалирующие интересы, но данный договор отягощен интересом публичным.
При исполнении концессионного соглашения концессионер преследует свои частные интересы, а концессионер (публичный субъект) заинтересован в разрешении задач государственных, которые заключаются в реконструкции имеющегося в собственности имущества и (или) получении вновь возведенных объектов в собственность.
По результатам исследования разработана авторская система договоров по критерию взаимодействия публичного и частного партнеров.
Раздел 2 «Отдельные договорные модели, опосредующие создание объектов недвижимого имущества» состоит из четырех глав.
Первая глава второго раздела «Инвестиционный договор как нетипичная договорная модель» включает в себя три параграфа.
В первом параграфе первой главы второго раздела «Современное состояние правового регулирования договорных отношений в сфере инвестиционной деятельности» обосновано, что уровень правового регулирования договорных отношений участников инвестиционной деятельности является одним из важнейших элементов правового обеспечения всего инвестиционного процесса.
В ходе исследования установлено, что инвестиционный договор
в настоящее время нельзя признать поименованным договором, а закрепленные на уровне федерального законодательства определения инвестиций и инвестиционной деятельности не отражают реальных потребностей рыночной экономики.
Обосновано также, что комплекс инвестиционных отношений
в России уже сформировался, однако состояние их правового регулирования не позволяет создать эффективную инвестиционную среду, что отрицательно сказывается на экономическом и социальном развитии.
В зависимости от подхода к определению базовых понятий инвестиционной деятельности законы субъектов РФ (исследовано 86 законов субъектов РФ) можно разделить на несколько групп: 1) определяющие понятия инвестиций и инвестиционной деятельности аналогично нормам федерального законодательства либо не приводящие собственных определений; 2) содержащие определения, в целом совпадающие с нормами федерального законодательства, но без указания на необходимость денежной оценки инвестиций; 3) предлагающие определения, кардинально отличающиеся от определений, установленных федеральным законодательством; 4) вообще избегающие определения указанных понятий.
Относительно понятия «инвестиционный договор» («инвестиционное соглашение», «договор о государственной поддержке инвестиционной деятельности», «договор об осуществлении инвестиционной деятельности», «соглашение о реализации инвестиционного проекта») законы субъектов РФ делятся на следующие группы: 1) не дающие собственного определения аналогично нормам федерального законодательства; 2) не дающие собственного определения, но устанавливающие круг существенных условий; 3) предлагающие собственное определение договора исходя из интересов субъекта РФ и сложившейся практики.
Во втором параграфе первой главы второго раздела «Понятие и квалифицирующие признаки инвестиционного договора» рассмотрены понятие «инвестиции» и их признаки. На основании проведенного анализа дано авторское определение инвестиций, представлены классификации инвестиций по объектам инвестирования, правам инвестора, периоду инвестирования, форме собственности используемого инвестором капитала, по региональному признаку.
С учетом исследованной экономической составляющей предложено авторское определение инвестиционной деятельности как введения инвестиций в гражданский оборот путем вложения в объекты инвестиционной деятельности с целью получения прибыли и достижения иного положительного эффекта в определенный срок.
Рассмотрены прецедентные свойства актов Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам инвестиционной деятельности в сфере капитального строительства.
Обосновано, что инвестиции в капитальное строительство должны опосредоваться самостоятельной договорной конструкцией.
Исследование законов субъектов РФ в сфере регулирования инвестиционной деятельности, а также утвержденных типовых форм инвестиционных договоров (исследовано 26 федеральных ведомственных актов, актов субъектов РФ различного уровня, актов органов местного самоуправления) показало, что особого правового регулирования требуют инвестиционные отношения, связанные с созданием объектов недвижимости, с участием Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Данная особенность выделена автором в качестве первого квалифицирующего признака инвестиционного договора. Обосновано, что вторым квалифицирующим признаком является осуществление инициатором проекта (с соблюдением терминологии законодательства) функций публичной власти по предоставлению господдержки инвестору. Третий квалифицирующий признак инвестиционного договора связан с предметом договора, который определяется автором как действия сторон по реализации инвестиционного проекта.
На основании разработанных определений инвестиций и инвестиционной деятельности, а также выявленных квалифицирующих признаков инвестиционного договора предложены авторские определения инвестиционного договора и инвестиционного договора на создание объекта недвижимого имущества и разработаны комплексы их существенных условий.
В третьем параграфе первой главы второго раздела «Инвестиционный договор в системах гражданско-правовых договоров» с учетом установленной гражданско-правовой природы инвестиционного договора, самостоятельности его как договорного обязательства и выявленных квалифицирующих признаков определено место данного договора
в различных системах гражданско-правовых договоров.
По моменту возникновения инвестиционный договор располагается в группе консенсуальных договоров. Он является двусторонним, имущественным.
По критерию наличия встречного предоставления инвестиционный договор отнесен автором к группе возмездных договоров, но с учетом определенных особенностей. Признание инвестиционного договора безвозмездным означало бы необходимость отказать в правовой защите интересов стороны, пострадавшей от невыполнения своих обязанностей контрагентом, так как в случае неисполнения инвестиционного договора пострадавшая сторона именно контрагенту по договору должна предъявлять требования, например о признании права на долю в праве на вновь возведенный объект недвижимости.
Возмездность инвестиционного договора имеет своеобразное выражение, она не состоит в передаче другой стороне встречного эквивалента за полученные от нее имущественные блага, а проявляется в том, что участник договора, вложивший инвестиции и надлежащим образом исполнивший свои иные обязанности по договору, в результате реализации инвестиционного проекта увеличит свои активы за счет объекта инвестиций.
В системе гражданско-правовых договоров по отраслевой принадлежности регулирующих их норм инвестиционный договор относится к комплексным. Установлено, что его правовое регулирование осуществляется посредством нормативных актов, имеющих различную отраслевую принадлежность.
В сложной системе договоров по направленности результата инвестиционный договор в сфере капитального строительства относится
к договорам, направленным на выполнение работ.
Вторая глава второго раздела «Договор строительного подряда как элемент системы договоров, направленных на создание объектов недвижимости» включает в себя три параграфа.
В первом параграфе второй главы второго раздела «Понятие договора строительного подряда и концепции его предмета» обосновано, что необходимость определения особенностей правового регулирования договора строительного подряда связана с социально-экономической потребностью
в становлении, формировании и развитии инфраструктуры общества.
Проанализированы высказанные в научной юридической литературе различные определения договора строительного подряда и основные современные концепции его предмета, в том числе три концепции унитарного предмета договора, теория двух предметов договора строительного подряда и теория альтернативного предмета договора. По материалам судебной практики (исследовано более 58 актов судебных инстанций) показано отсутствие единообразия в подходе судебных инстанций к определению предмета договора строительного подряда.
Результаты подробного анализа особенностей правового режима договора строительного подряда как сделки и его административных предпосылок позволили автору присоединиться к сторонникам теории двухэлементной структуры предмета договора строительного подряда, включающего в себя юридический элемент (процесс выполнения работ) и материальный элемент (объект строительства как результат выполненных работ).
Во втором параграфе второй главы второго раздела «Предмет договора строительного подряда как его квалифицирующий признак и особенности юридического элемента предмета договора» проанализированы различные точки зрения, высказанные в научной литературе относительно квалифицирующих признаков договора строительного подряда, определено, что двухэлементная структура предмета договора строительного подряда выступает первым квалифицирующим признаком договора.
Детально рассмотрены работы, составляющие юридический элемент предмета договора. Предлагается закрепить законодательно, что предметом договора строительного подряда является капитальное строительство как создание зданий и сооружений, которые в свою очередь следует определять в соответствии с «ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов», утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 № 359.
Установлена целесообразность законодательного закрепления положения, что при строительстве «под ключ» на отношения, связанные
с разработкой технической документации, распространяются правила подряда на выполнение проектных и изыскательских работ об обязанностях сторон и ответственности подрядчика за ненадлежащее выполнение работ.
Обоснована необходимость введения отсылочной нормы в ГК
к Градостроительному кодексу при определении термина «реконструкция»; императивного распространения норм о договоре строительного подряда к капитальному ремонту.
Установлено также, что при реконструкции предприятия осуществляется соответствующее воздействие на отдельные объекты, в первую очередь объекты капитального строительства, входящие в состав предприятия. Учитывая то, что имущественный комплекс, являясь предприятием, в то же время может как включать, так и не включать в свой состав объекты недвижимого имущества, а также принимая во внимание планируемые изменения гражданского законодательства, обоснована целесообразность исключения указания в ст. 740 ГК на реконструкцию предприятия как на предмет договора строительного подряда.
В третьем параграфе второй главы второго раздела «Особенности субъектного состава договора строительного подряда как его квалифицирующий признак» дана оценка отмены системы лицензирования строительной деятельности в Российской Федерации и замены ее системой саморегулирования.
Сделан вывод о том, что договор строительного подряда должен
в первую очередь регулировать отношения, связанные с выполнением строительных работ, на которые требуется допуск саморегулируемой организации. Выполнение остальных работ, связанных со строительством (например, по покраске забора, озеленению территории и тому подобных), возможно и по договору подряда. В этом случае сторонам договора необходимо предоставить возможность по соглашению сторон распространить на их отношения нормы § 3 гл. 37 ГК. Но представляется, что императивное распространение на такие работы норм о строительном подряде безосновательно, учитывая в том числе даже невозможность отнесения тех или иных работ, не вошедших в указанный перечень, к строительным.
Ограничение юридического объекта предмета договора строительного подряда (в части определения работ, относимых к строительным) перечнем работ, на выполнение которых требуется допуск саморегулируемой организации, влечет за собой и установление ограничения по субъектному составу договора строительного подряда на стороне подрядчика. Такое ограничение выделяет второй квалифицирующий признак договора строительного подряда.
Далее отмечено, что место договора строительного подряда в системах гражданско-правовых договоров определяется однозначно. Он относится к договорам консенсуальным, двусторонним, возмездным, имущественным. В системе договоров по отраслевой принадлежности регулирующих норм — к отраслевым договорам, в системе по направленности результата — к договорам, направленным на выполнение работ, в которых риск случайного неполучения результата несет заказчик.
Третья глава «Договорное регулирование отношений участия
в долевом строительстве» включает в себя три параграфа.
В первом параграфе третьей главы второго раздела «Правовая природа договора участия в долевом строительстве» отмечено, что совершенствование правового регулирования договорных отношений
в сфере участия в долевом строительстве — один из важнейших шагов
к реализации проводимой жилищной реформы, имеющей ключевое значение для успеха экономической реформы в целом.
В ходе исследования проведен анализ высказанных уже после принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» точек зрения относительно правовой природы договора участия
в долевом строительстве и соотношения данного договора с другими гражданско-правовыми договорами. Показано соотношение договора участия
в долевом строительстве и договора управления многоквартирным домом.
Проблемы отсутствия единообразия в правовой квалификации данного договора и разграничения правовой и экономической составляющей отношений, складывающихся в сфере долевого строительства,
а также отсутствие единообразия правового регулирования на уровне нормативных правовых актов субъектов РФ (исследовано более 20 законов субъектов РФ) обусловили разнообразную судебную практику, анализ которой также представлен в работе (исследовано более 35 актов судебных инстанций различного уровня).
Обоснована гражданско-правовая природа договора участия в долевом строительстве и сделан вывод о самостоятельности данного договора.
Содержание второго параграфа третьей главы второго раздела «Квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве» обусловлено установлением гражданско-правовой природы договора участия
в долевом строительстве и определением его самостоятельности.
Проанализированы высказанные в научной юридической литературе различные точки зрения относительно квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве и основные современные концепции его предмета.
Детальный анализ правового регулирования договора участия
в долевом строительстве позволил автору присоединиться к сторонникам «объектной» концепции и утверждать, что особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем только с учетом объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет данного договора.
Однако специфика предмета данного договора, заключающаяся
в том, что объект долевого строительства сам состоит из двух элементов — жилого или нежилого помещения и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, а также
в том, что сам объект долевого строительства входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, определяет первый квалифицирующий признак договора участия в долевом строительстве.
Особенности правового режима договора участия в долевом строительстве связаны и с обязанностью застройщика использовать денежные средства, полученные от участника долевого строительства по договору, по целевому назначению — на строительство объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит объект долевого строительства, что формирует второй квалифицирующий признак договора.
В качестве третьего квалифицирующего признака договора участия в долевом строительстве обоснован государственный контроль за исполнением застройщиком своих договорных обязательств.
В третьем параграфе третьей главы второго раздела «Место договора участия в долевом строительстве в системах гражданско-правовых договоров» на основании определенных квалифицирующих признаков договора дано авторское определение договора участия в долевом строительстве
и определено его место в системе гражданско-правовых договоров.
Особое внимание уделено положению данного договора в системе по такому критерию, как момент возникновения договора, данный договор обоснованно отнесен автором к региструмальным договорам.
Аргументировано отнесение договора участия в долевом строительстве к числу договоров двусторонних, имущественных, возмездных.
С точки зрения отраслевой принадлежности регулирующих норм договор участия в долевом строительстве отнесен к комплексным договорам.
Исследование договора участия в долевом строительстве с точки зрения определения его места в системе гражданско-правовых договоров показало невозможность отнесения его к группе договоров, направленных на передачу имущества, в том числе и в связи с отсутствием на момент заключения договора объекта долевого строительства. Договор участия
в долевом строительстве не может быть отнесен и к числу договоров, направленных на выполнение работ или оказание услуг. Исследование показало отсутствие в нем элементов обязательства, отвечающих требованиям генеральных моделей. В частности, отсутствуют такие элементы, как осуществление деятельности в соответствии с заданием заказчика (подряд)
и неотделимость результата от личности исполнителя (услуга).
Автором обосновано, что стороны договора участия в долевом строительстве действуют совместно и их деятельность направлена на достижение единой цели — создание многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передача участнику долевого строительства
в собственность объекта долевого строительства. Соответственно, договор участия в долевом строительстве должен быть отнесен к группе договоров, направленных на учреждение различных образований, ко второй ее подгруппе — договоров, направленных на осуществление совместной деятельности без образования юридического лица.
Четвертая глава второго раздела «Правовая природа договора
о развитии застроенной территории и концессионного соглашения» включает в себя три параграфа.
В первом параграфе четвертой главы второго раздела «Договор
о развитии застроенной территории как гражданско-правовой договор» установлено, что развитие застроенных территорий представляет из себя сложный как с экономической, так и с правовой точки зрения процесс, одним из этапов которого является заключение и реализация договора
о развитии застроенной территории.
Рассмотрение всех этапов развития застроенных территорий показало, что в данных отношениях в целом и в соответствующих договорных отношениях в частности орган местного самоуправления, с одной стороны, выступает как субъект, наделенный властными полномочиями и их
в необходимой степени реализующий, а с другой — как субъект, вступающий в договор на началах равенства участников отношений.
Проведенный, в связи с отсутствием на федеральном уровне законодательной дефиниции понятия «развитие застроенной территории», анализ нормативных актов субъектов РФ и актов органов местного самоуправления показал, что это понятие комплексное, обозначающее весь спектр мероприятий, целью которых выступают общественно значимые результаты, направленные на повышение уровня обеспеченности населения жильем, его комфортности, градостроительных показателей, создание социальной и инженерной инфраструктур и др.
В связи с этим рассмотрены выработанные теорией административного права черты административного договора, определены элементы административно-правового и гражданско-правового регулирования договора о развитии застроенной территории и установлено их соотношение.
Обосновано, что целью договора является возникновение гражданско-правовых отношений, несмотря на отягощенность договора публичным элементом.
Отношения, возникающие между органом местного самоуправления и застройщиком по договору о развитии застроенной территории, связаны исключительно с выполнением работ по строительству и реконструкции жилья, объектов коммунально-бытовой и социальной инфраструктуры и поступлением результатов этих работ в государственную или муниципальную собственность. Только после выполнения работ по строительству соответствующих объектов и их передачи возможна реализация целого ряда функций органа местного самоуправления, в том числе и по предоставлению жилых помещений по договорам социального найма.
Содержание второго параграфа четвертой главы второго раздела «Предмет, квалифицирующие признаки и место в системах договоров договора о развитии застроенной территории» обусловлено установлением гражданско-правовой природы договора о развитии застроенной территории и комплексностью понятия «развитие застроенной территории».
Исключив административную составляющую (в качестве административных предпосылок договора), автор установил, что предметом договора является строительство многоквартирных домов и объектов коммунально-бытового и социального назначения на территории, подлежащей развитию, а также снос и реконструкция ветхого и аварийного жилищного фонда, реконструкция систем инженерной и коммунально-бытовой инфраструктур. Детальный анализ положений Градостроительного кодекса позволяет также выделить особенность правового режима данного договора в виде установления обязанности застройщика подготовить проект планировки территории, включая проект ее межевания. Обосновано, что первым квалифицирующим признаком рассматриваемого договора является сложная, двухэлементная структура предмета договора, состоящая из материального и юридического элементов.
Второй квалифицирующий признак договора связан с особенностями его субъектного состава. Помимо обязательного публичного субъекта — органа местного самоуправления в договоре участвует застройщик, который, как показало исследование, должен состоять членом саморегулируемой организации.
Установленные предмет и квалифицирующие признаки договора
о развитии застроенной территории приводят к выводу о самостоятельности данного гражданско-правового договора.
Предложено авторское определение договора о развитии застроенной территории и обосновано, что данный договор относится к числу консенсуальных, двусторонних, имущественных. Отдельного исследования потребовал вопрос определения места данного договора в системе договоров по наличию встречного предоставления. В ходе проведенного исследования автором установлено, что данный договор может быть
построен по модели как возмездного, так и безвозмездного договора,
т. е. должен быть отнесен к группе вариативных договоров.
Аргументировано, что в системе по отраслевой принадлежности регулирующих норм договор о развитии застроенной территории относится к группе комплексных договоров.
В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата договор о развитии застроенной территории отнесен автором
к числу договоров, направленных на выполнение работ, в связи с тем что его цель — развитие застроенной территории, а приоритетной составляющей данного процесса является осуществление строительных работ.
Третий параграф четвертой главы второго раздела «Правовая природа концессионного соглашения» посвящен концессионному соглашению на том основании, что оно становится ведущей формой финансирования развития и управления государственной и муниципальной собственностью.
В рамках системы отношений концессии публичный субъект права наделяет иное лицо правом осуществления некоторых своих функций для достижения общественных целей.
В данном параграфе раскрыты и проанализированы основные современные теории концессионного соглашения и концепции его правовой природы. Вопрос природы концессионного соглашения рассмотрен исходя из цели договора. Обосновано, что данный договор направлен на возникновение гражданско-правовых отношений. Такие особенности концессионного соглашения, как обязательный публичный субъект, односторонние прерогативы этого субъекта, его контрольные права и подчиненность публичному интересу (не в полной мере, а лишь в определенной степени) не противоречат гражданско-правовой природе рассматриваемого соглашения. Издание соответствующего административного акта, в свою очередь, представляет собой административную предпосылку концессионного соглашения. Таким образом, сделан вывод о гражданско-правовой природе концессионного соглашения с отягощением его публичным элементом, формирующим особенности субъектного состава.
Произведен научный анализ высказанных в литературе точек зрения относительно смешанной природы концессионного соглашения как гражданско-правового договора, анализ материалов судебной практики, затрагивающих проблему правовой квалификации данного договора, обоснован вывод о том, что при существующем правовом регулировании предмет концессионного соглашения содержит исключительно элементы договора строительного подряда и договора аренды. Данный договор не обладает какими-либо специфическими чертами, которые могли бы выступить квалифицирующими признаки, связанными с предметом договора.
В заключении сформулированы основные выводы и предложения по совершенствованию законодательства.
По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:
Монографии
1. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости / Е.Б. Козлова. — М. : Контракт, 2013. — 23 п. л.
2. Договоры в сфере создания объектов недвижимого имущества / Е.Б. Козлова. — М. : РПА Минюста России, 2012. — 8,75 п. л.
3. Инвестиционный договор: понятие и место в системе гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу / Е.Б. Козлова. — М. : РПА Минюста России, 2011. — 7,6 п. л.
Статьи, опубликованные в ведущих
рецензируемых научных журналах и изданиях,
указанных в перечне ВАК Минобрнауки России
4. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок: соотношение правовых интересов / Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2013. — № 6. — 0,6 п. л.
5. Государственная регистрация прав должника на объект недвижимости в рамках исполнительного производства / Е.Б. Козлова// Законы России: опыт, анализ, практика. — 2008. — № 7. — 0,4 п. л.
6. Гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории / Е.Б. Козлова // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. — 2012. — № 10. — Ч. 2. — 1 п. л.
7. Гражданско-правовые договоры по отраслевой принадлежности регулирующих их норм / Е.Б. Козлова // Вестник Российской правовой академии. — 2011. — № 1. — 0,4 п. л.
8. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров / Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2008. — № 8. — 0,5 п. л.
9. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества / Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2006. — № 9. — 0,3 п. л.
10. Защита жилищных прав граждан при осуществлении мероприятий развития застроенных территорий / Е.Б. Козлова, Г.В. Манасян // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2009. — № 6. — 0,6 п. л.
11. Инвестиционный договор как нетипичная договорная конструкция /
Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2009. — № 1. — 0,4 п. л.
12. Организационные договоры: понятие и классификация / Е.Б. Козло-ва // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2011. — № 5. — 0,6 п. л.
13. Поиск модели договора долевого участия в строительстве и его учетная регистрация / Е.Б. Козлова // Хозяйство и право. — 2002. — № 2. — 1 п. л.
14. Правовые проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Е.Б. Козлова // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2003. — № 1. — 1 п. л.
15. Предпринимательский договор в системе гражданско-правовых договоров / Е.Б. Козлова // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. — 2011. — № 2. — Ч. 2. — 1,1 п. л.
16. Прецедентные свойства актов Высшего Арбитражного Суда РФ в сфере оборота недвижимости / Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2012. — № 1. — 0,7 п. л.
17. Привлечение финансовых средств физических лиц в жилищное строительство / Е.Б. Козлова // Юридический мир. — 1999. — № 1. — 1,2 п. л.
18. Проблемы определения работ, составляющих юридический элемент предмета договора строительного подряда / Е.Б. Козлова // Исторические, философские, политические и юридические науки, культурология и искусствоведение. Вопросы теории и практики. — 2012. — № 6. — Ч. 2. — 1 п. л.
19. Противодействие коррупции в сфере инвестиций в развитие застроенных территорий / Е.Б. Козлова // Законы России: опыт, анализ, практика. — 2009. — № 12. — 0,7 п. л.
20. Система гражданско-правовых договоров по моменту их возникновения / Е.Б. Козлова // Вестник Российской правовой академии. — 2011. — № 3. — 0,5 п. л.
21. Удержание объекта недвижимого имущества / Е.Б. Козлова // Вестник Российской правовой академии. — 2009. — № 2. — 0,4 п. л.
Учебники, учебные пособия, комментарии
22. Договорное право : учеб. пособие / Е.Б. Козлова. — М. : РПА МЮ РФ, 2006. — 12,6 п. л.
23. Договорные конструкции инвестирования в недвижимость : учеб. пособие / А.Б. Ефимов, Е.Б. Козлова. — М. : РПА Минюста России, 2012. — 2,5 п. л.
24. Договорные конструкции инвестирования в недвижимость [электронный ресурс] : учеб. пособие / А.Б. Ефимов, Е.Б. Козлова. — М. : РПА Минюста России, 2013. — 1 электрон. опт. диск (CD-ROM). — Номер госрегистрации обязательного экземпляра 0321301501. — Систем. требования: <Pentium; 64 Mб; Windows XP и выше; MS Office>. — Загл. с этикетки диска.
25. Жилищное право : учеб. пособие / Е.Б. Козлова, Е.А. Копысты-ринский, С.Ю. Шахов. — М. : Изд-во РИОР, 2006. — 1,8 п. л.
26. Жилищное право : учеб. пособие / Е.Б. Козлова, Е.А. Копысты-ринский, С.Ю. Шахов. — 3-е изд. — М. : РИОР, 2006. — 1,8 п. л.
27. Жилищное право : учеб. пособие / Е.Б. Козлова, Е.А. Копыстырин-ский, С.Ю. Шахов. — 4-е изд., перераб. и доп. — М. : РИОР, 2008. — 1,8 п. л.
28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой : (постатейный) / В.Г. Анцева [и др.]. — М. : РИОР, 2007. — 2,4 п. л.
29. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации : (постатейный) / Е.Б. Козлова, Е.А. Копыстыринский, С.Ю. Шахов. — М. : РИОР : Инфра-М, 2005. — 4,7 п. л.
30. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации : (постатейный). — 2-е изд., перераб. и доп. / Е.Б. Козлова, Е.А. Копысты-ринский, С.Ю. Шахов. — М. : РИОР : Инфра-М, 2006. — 4,7 п. л.
31. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации : (постатейный). — 3-е изд., перераб. и доп. / Е.Б. Козлова, Е.А. Копысты-ринский, С.Ю. Шахов. — М. : РИОР : Инфра-М, 2006. — 4,7 п. л.
32. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации : (постатейный). — 4-е изд., перераб. и доп. / Е.Б. Козлова, Е.А. Копысты-ринский, С.Ю. Шахов. — М. : РИОР : Инфра-М, 2007. — 4,9 п. л.
33. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : (постатейный) / Е.Б. Козлова, Е.А. Копыстыринский. — М. : РИОР, 2005. — 6,4 п. л.
34. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» : (постатейный). — 2-е изд., перераб. и доп. / Е.Б. Козлова, Е.А. Копыстыринский. — М. : РИОР, 2007. — 6,4 п. л.
35. Оказание юридической помощи населению : учеб. пособие /
Т.Ю. Астапова [и др.] ; отв. ред. Б.В. Россинский. — М. : РПА Минюста России, 2013. — 0,5 п. л.
Другие публикации
36. Возмездные и безвозмездные договоры в дихотомической системе гражданско-правовых договоров / Е.Б. Козлова // Актуальные проблемы теории и практики применения Российского законодательства : материалы II Всерос. заоч. науч.-практ. конф. (25 февраля 2011 г.). —
Сибай : Изд-во ГУП РБ «СГТ», 2011. — 0,3 п. л.
37. Государственная регистрация и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью: соотношение публичных и частных интересов /
Е.Б. Козлова // Актуальнi проблеми теорiї i практики нотарiального, цивiльного, виконавчого процесу: їх спiввiдношення та взаємодiя : матерiали Першої Міжнародної науково-практичної конференцiї (Київ, 21–22 лютого 2013 р.) / за заг. ред. С.Я. Фурси. — Київ : ЦУЛ, 2013. — 0,4 п. л.
38. Договор участия в долевом строительстве: место в системе договоров по признаку направленности результата / Е.Б. Козлова // Третьи Всероссийские Державинские чтения (Москва, 14–15 декабря 2007 г.) : сб. ст. : в 8 кн. — Кн. 6 : Проблемы предпринимательского, гражданского и арбитражного процессуального права / отв. ред. Е.А. Чефранова ; ГОУ ВПО РПА Минюста России. — М. : ГОУ ВПО РПА Минюста России, 2008. — 0,3 п. л.
39. Инвестиционный договор и пробелы российского законодательства / Е.Б. Козлова // Предпринимательское право (приложение «Бизнес и право в России и за рубежом»). — 2013. — № 1. — 0,3 п. л.
40. К вопросу о правовой природе концессионного соглашения /
Е.Б. Козлова // Восьмые Всероссийские Державинские чтения (Москва,
14 декабря 2012 г.) : сб. ст. : в 7 кн. — Кн. 4 : Проблемы предпринимательского и гражданского права, гражданского и арбитражного процесса / отв. ред. Е.В. Богданов, М.Н. Илюшина ; РПА Минюста России. — М. : РПА Минюста России, 2013. — 0,3 п. л.
41. К вопросу о правоприменительной деятельности Министерства юстиции РФ в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / Е.Б. Козлова // Юстиция. — 2005. — № 1. — 0,3 п. л.
42. Квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве / Е.Б. Козлова // Научная дискуссия: вопросы юриспруденции : материалы I Междунар. заоч. науч.-практ. конференции (Москва, 16 мая 2012 г.). — М. : Междунар. центр науки и образования, 2012. — 0,4 п. л.
43. Особенности предметов договоров, опосредующих строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости / Е.Б. Коз-лова // Право и бизнес : сб. ст. I ежегодной Междунар. науч.-практ. конф., приуроченной к 80-летию со дня рождения проф. В.С. Мартемьянова. — М. : Юрист, 2012. — 0,3 п. л.
44. Особенности предметов договоров, опосредующих строительную деятельность в сфере создания объектов недвижимости / Е.Б. Козлова // Правовые вопросы строительства. — 2012. — № 2. — 0,3 п. л.
45. Особенности субъектного состава договора строительного подряда / Е.Б. Козлова // Экономика, социология и право в современном мире: проблемы и поиски решений : материалы 12-й Междунар. науч.-практ. конф. (Пятигорск, 30–31 марта 2012 г.). — Пятигорск : Изд-во МАФТ, 2012. — 0,6 п. л.
46. Отмена лицензирования строительной деятельности в России как следствие глобализации / Е.Б. Козлова // Глобализация правового пространства: международный, наднациональный, национальный уровни : материалы Междунар. науч.-практ. конф. «Весенние юридические чтения» (Харьков, 25–26 июня 2012 г.). — Харьков : ИФИ, 2012. — 0,4 п. л.
47. Правовая природа и предмет договора о развитии застроенной территории / Е.Б. Козлова // Вестник строительного комплекса Подмосковья. — 2010. — № 1. — 0,6 п. л.
48. Предмет договора строительного подряда: концепции и споры / Е.Б. Козлова // Вопросы современного права : материалы Междунар. заоч. науч.-практ. конф. (5 марта 2012 г.). — Новосибирск : Сибирская ассоциация консультантов, 2012. — 0,4 п. л.
49. Проблемы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом / Е.Б. Козлова // Актуальные проблемы совершенствования российского законодательства на современном этапе : Материалы Всерос. науч.-практ. конф. (Москва, 4–5 ноября 2003 г.). — М. : РПА МЮ РФ, 2004. — 0,3 п. л.
50. Проблемы применения судами пункта 4 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении споров, связанных с инвестициями в капитальное строительство (по материалам конкретного дела) / Е.Б. Козлова // Гражданский процессуальный кодекс РФ: десятилетний опыт и перспективы осуществления защиты прав и законных интересов граждан : материалы межвуз. науч.-практ. конф. (Тула, 27–28 сентября 2012 г.). — М. : РПА Минюста России, 2012. — 0,3 п. л.
51. Развитие классификации гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу / Е.Б. Козлова // Шестые Всероссийские Державинские чтения (Москва, 10 декабря 2010 г.) : сб. ст. : в 7 кн. — Кн. 4 : Проблемы гражданского, предпринимательского и коммерческого права, гражданского и арбитражного процесса / отв. ред. Е.В. Богданов, М.Н. Илюшина ; РПА Минюста России. — М. : РПА Минюста России, 2011. — 0,3 п. л.
52. Совершенствование правового регулирования инвестиционной деятельности / Е.Б. Козлова // Актуальные проблемы экономики, социологии и права в современных условиях : материалы 7-й Междунар. науч.-практ. конф. (Пятигорск, 8–9 октября 2010 г.). — Пятигорск : Изд-во МАФТ, 2010. — 0,3 п. л.
53. Соотношение административных предпосылок гражданско-правового договора и административного договора / Е.Б. Козлова // Третi юридичнi диспути з актуальних проблем приватного права, присвяченi пам'ятi Є.В. Васьковського : матерiали Мiжнародної науково-практичної конференцiї (Одеса, 17 травня 2013 р.) / упоряд. та вiдповiд. ред. I.С. Канзафарова. — Одеса : Астропринт, 2013. — 0,3 п. л.
54. Судебная практика и судебный прецедент в России /
Е.Б. Козлова // Седьмые Всероссийские Державинские чтения (Москва, 16 декабря 2011 г.) : сб. ст. : в 7 кн. — Кн. 4 : Проблемы предпринимательского и гражданского права, гражданского и арбитражного процесса / отв. ред.
Е.В. Богданов, М.Н. Илюшина ; РПА Минюста России. — М. : РПА Минюста России, 2012. — 0,3 п. л.
55. Характеристика договора о развитии застроенной территории / Е.Б. Козлова // БСТ. — 2010. — № 6. — 0,15 п. л.
56. Цена права на заключение договора как существенное условие договора о развитии застроенной территории / Е.Б. Козлова // БСТ. — 2011. — № 2. — 0,7 п. л.
57. Цена права на заключение договора о развитии застроенной территории / Е.Б. Козлова // Четвертые Всероссийские Державинские чтения (Москва, 3–4 декабря 2009 г.) : сб. ст. : в 7 кн. — Кн. 4 : Проблемы предпринимательского, гражданского и гражданского процессуального права / отв. ред. М.Н. Илюшина ; РПА Минюста России. — М. : РПА Минюста России, 2009. — 0,3 п. л.
Подписано в печать 11.11.2013.
Формат 60х90 1/16. Усл. печ. л. 2,5. Тираж 150 экз.
Федеральное государственное бюджетное
образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Российская правовая академия
Министерства юстиции Российской Федерации».
117638, г. Москва, ул. Азовская, д. 2, корп. 1.
[1] См.: Сойфер Т.В. Частные и публичные интересы: проблемы квалификации // Новое в гражданском законодательстве: баланс публичных и частных интересов : материалы для VII Ежегод. науч. чтений памяти проф. С.Н. Братуся. М., 2012. С. 27, 38.
