Организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования
На правах рукописи
Критина Елена Дмитриевна
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ОБЩЕСТВЕННОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством:
муниципальная экономика и управление
местным развитием
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Ростов-на-Дону – 2009
Диссертация выполнена на кафедре Государственного и муниципального управления и экономической теории Южно-Российского государственного технического университета (Новочеркасского политехнического института)
| Научный руководитель: | доктор экономических наук, профессор Кобилев Алексей Геннадьевич |
| Официальные оппоненты: | доктор экономических наук, профессор Смирнова Нина Алексеевна кандидат экономических наук, доцент Стрежкова Майя Александровна |
| Ведущая организация: | Северо-Кавказская академия государственной службы |
Защита диссертации состоится «23» декабря 2009 года в 11-00 часов на заседании объединённого диссертационного совета ДМ 212.208.28 по экономическим наукам при ФГОУ ВПО «Южный федеральный университет» по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. М. Горького 88, ауд.220.
С диссертацией можно ознакомиться в Зональной научной библиотеке Южного федерального университета по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская 148.
Автореферат разослан «23» ноября 2009 г.
Отзывы на автореферат в двух экземплярах, подписанные и заверенные печатью, просим направлять по адресу: 347928, г.Таганрог, ГСП-17а, пер. Некрасовский, 44, объединённый диссертационный совет ДМ 212.208.28, ученому секретарю.
Ученый секретарь
диссертационного совета
к.э.н., доцент С.В. Гриненко
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Современные условия развития различных секторов российской экономики (включая жилищную сферу) трансформируются с учетом комплексного воздействия управленческих решений органов государственной власти, местного самоуправления и специфики обратной связи от местного сообщества, что детерминирует переход от существующих в жилищно-коммунальном хозяйстве (ЖКХ) муниципального образования административных механизмов регулирования к рыночным через развитие процесса самоуправления в жилищной сфере путем создания и функционирования жилищных объединений различных организационно-правовых форм.
Проводимая в России с 1991 г. приватизация жилищного фонда не привела к созданию эффективного собственника, который получил право управлять своей собственностью, включая общее имущество в многоквартирном доме.
Практика показывает, что декларируемые законом свобода создавать объединения граждан и право граждан на принятие решения по выбору способа управления многоквартирными домами трудно реализуемы в силу ряда причин, основными из которых являются: недофинансирование содержания и обслуживания жилищного фонда, высокие транзакционные издержки, недостаточное информационное сопровождение жилищной реформы как со стороны органов федеральной и региональной власти, так и органов местного самоуправления, низкий уровень правосознания и социально-экономической активности граждан-собственников помещений.
В данном контексте развитие общественного самоуправления как инструмента реализации жилищно-коммунальной реформы становится приоритетным направлением реформирования всей системы ЖКХ в Российской Федерации, что актуализирует проблему поиска новых моделей и механизмов эффективного взаимодействия органов местной власти с деловым сообществом, некоммерческими и общественными объединениями граждан по созданию условий для институционализации процесса вовлечения жителей в управление жилищным комплексом и обусловливает актуальность темы данного диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Анализ научной литературы по проблеме диссертационного исследования позволяет сгруппировать ее следующим образом.
Методологические и общетеоретические аспекты муниципального управления, включая проблемы местного самоуправления, формирования муниципального хозяйства в муниципальных образованиях, создания экономических основ местного самоуправления, исследуются в научных трудах В.Б. Зотова, В.Г. Игнатова, В.И Бутова, А.Г. Кобилева, А.Д. Кирнева, В.В. Рудого, Ю.Ф. Симионова, А.Г. Воронина, Д.М. Жукова, М.Х. Мескона, М. Альберта, Ф. Хедоури, А.Файоля, Г. Эмерсона и др.; в научных публикациях – М.А. Чернышева, Н.П. Шульги и др.
Вопросы, связанные с реформированием ЖКХ и управлением жилищным фондом, рассматриваются в научных трудах С.А. Лушкина, С.И. Федорова, В.А. Шанталей, В.З. Черняк, Н.А. Ткачевой, В.Ю. Ясько, И.А. Кузнецова, Е.Э Смолиной, Л.Р. Маиляна и др.; в научных публикациях – И.И. Болотова, В.В. Ефимова, Е.Н. Груздевой, В.В. Путина, М.Ш. Шаймиева, В.С. Воробьева, В.С. Самошина, И.М. Шемякина и др.
Развитию общественного самоуправления в жилищной сфере и деятельности товарищества собственников жилья посвящены научные исследования В.И. Магась, В.Г. Коряковцева, С.Л. Горобца, В.С. Михайлова, С.А. Атаманенко, В.Н. Чувашова и др.; научные публикации – Т.И. Мирошиной, А.Г. Орлова, А.Г. Ломтева, Е.И. Юнисовой, Г.Г. Романовой, Н.В. Михайловой, С.А. Чернышова, А.В. Раптовского, Д.М. Грекова, Л.Ю. Денисовой, В.И. Смоленского, И.П. Маликова, С.Л. Филимонова, Л.Н. Матерова и др.
Правовые основы жилищных отношений находят отражение в трудах Л.Ю. Грудцыной, Е.И. Кубанкиной, В.В. Павленко, Е.И. Таранцовой, Е.А. Каменевой, А.А. Дронова, Г.П. Хованской, О.Н. Диордиевой, Е.А. Максимкиной, А.Б. Рыжова и др.
Выбору способа управления многоквартирным домом и процедуре подписания договоров управления посвящены научные публикации В.А. Портнова, В.Т. Титова, Ю.В. Полонского, А.Н. Куликова, В.В. Ефимова, М.Ю. Ильюшенко, Ю.В. Чернявской, П.В. Осторушко, Н.В. Михайловой, А.Г. Копылова, Н.Б. Герасимова, В.С. Гуменюк, А.В. Толмачева и др.
Несмотря на наличие большого числа научных работ и публикаций, посвященных решению актуальных задач в пространстве очерченной проблематики, не раскрыто значение понятия «общественное самоуправление в жилищной сфере», в том числе в жилищной сфере муниципального образования, не выработан единый подход к проблемам развития общественного самоуправления, не достаточно исследованы направления взаимодействия органов местного самоуправления с товариществами собственников жилья и их объединениями, что предопределило цель, задачи и научно-поисковый характер диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационного исследования заключается в разработке эффективного организационно-экономического механизма развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования в интересах формирования системы стратегического партнерства органов местной власти и населения в контексте развития рынка качественных жилищных услуг.
Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач:
– обосновать роль и новое экономическое содержание общественного самоуправления в жилищной сфере в ходе проведения реформы ЖКХ;
- систематизировать и провести комплексный анализ нормативно-правовой базы общественного самоуправления в жилищной сфере;
- провести сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами в контексте взаимодействия органов местной власти и населения;
- предложить комплекс мер по повышению эффективности деятельности товарищества собственников жилья, как основной формы общественного самоуправления в жилищной сфере;
- выявить территориальные детерминанты и проблемы развития общественного самоуправления в жилищной сфере типичного среднего города;
- разработать концептуальную модель взаимодействия субъектов общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования;
- разработать проект Концепции и Муниципальной целевой программы по развитию общественного самоуправления в жилищной сфере г.Новочеркасска.
Объектом исследования является система отношений по управлению жилищным фондом, расположенным на территории муниципального образования.
Предметом исследования является совершенствование организационно-экономического механизма и инструменты развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования.
Область исследования соответствует пункту паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: муниципальная экономика и управление местным развитием: п.18 – организационно-экономическое взаимодействие органов местного самоуправления и местных сообществ с государственными органами власти и общественными объединениями.
Теоретико-методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных специалистов по вопросам управления жилищным фондом и реформированию жилищно-коммунального хозяйства РФ, проблемам развития общественного самоуправления в жилищной сфере и деятельности товариществ собственников жилья, законодательные и нормативные документы государственных органов законодательной и исполнительной власти Российской Федерации, администрации Ростовской области и города Новочеркасска.
Информационно-эмпирической базой исследования являются официальные статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Министерства экономического развития РФ, нормативно-правовые акты Российской Федерации и Ростовской области, информационно-аналитические материалы администраций г. Новочеркасска и Ростовской области, материалы монографических исследований, интернет-ресурсы.
Инструментарно-методический аппарат исследования. При решении поставленных задач в рамках системно-функционального подхода использовались общие и частные методы научного познания, в том числе методы научной абстракции, структурно-функциональный, сравнительный и статистический анализ.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования базируется на предположении о том, что развитие общественного самоуправления в жилищной сфере посредством реализации механизма сопряженного взаимодействия системы органов местной власти с жилищными объединениями граждан – собственников помещений обеспечит улучшение состояния, содержания и эффективного управления жилищным фондом, повысит качество жилищно-коммунальных услуг и будет способствовать формированию безопасных и благоприятных условий проживания граждан на территории муниципального образования.
Положения диссертации, выносимые на защиту:
- В методологическом аспекте повышение эффективности управления жилищным фондом муниципального образования как важнейшим элементом его инфраструктуры, спецификой которого является множественный характер субъектов хозяйственного взаимодействия, представленных институтами всех секторов экономики, выступает предпосылкой и необходимым условием перехода к рыночным отношениям и наиболее полной реализации потенциала социально-ориентированного реформирования ЖКХ. Система отношений, возникающих при этом, имеет сочетание коммерческих и некоммерческих начал, границы которых подвижны, что обуславливает процесс взаимопроникновения и усиливает роль общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования.
- Анализ организационно-экономических преимуществ и недостатков способов управления многоквартирными домами свидетельствует о том, что в условиях отсутствия конкуренции на рынке услуг управляющих компаний наиболее привлекательным и эффективным способом управления многоквартирным домом является товарищество собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческая организация, деятельность которой подробно регламентирована в законодательстве, что способствует сведению к минимуму конфликтов между собственниками. Значительные резервы повышения эффективности деятельности товариществ собственников жилья находятся в их укрупнении, что устранит дублирование функций управления, обеспечит финансовую состоятельность ТСЖ и поможет завершить передачу муниципального жилищного фонда в управление собственников жилья.
3. Внедрение прогрессивных форм управления жилищным фондом предполагает создание конкурентной среды в жилищной сфере и ключевым образом зависит от эффективного разделения функций управления и формирования договорных отношений между собственниками жилищного фонда, управляющими компаниями и подрядными ремонтно-эксплуатационными организациями, что обусловливает объединение собственников помещений как наиболее приемлемый способ защиты их прав, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг, а также является первичной школой развития демократии.
- Основными организационно-экономическими проблемами развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования являются низкая социально-экономическая активность жителей; ветхий и аварийный жилищный фонд, невозможность его содержания и проведения капитального ремонта силами собственников помещений; экономическая несостоятельность товариществ собственников жилья, созданных в малоквартирных домах; недостаточная информированность населения по вопросам управления жилищным фондом, неэффективная информационно-методическая работа органов государственной власти и местного самоуправления, а так же нехватка специалистов в области профессионального управления многоквартирными домами. Решение проблем развития общественного самоуправления в жилищной сфере следует осуществлять на основе взаимодействия с органами местного самоуправления по следующим направлениям – стимулирование организации товариществ собственников жилья, укрупнение ТСЖ в пределах городских кварталов, создание инструментов поддержки собственников помещений посредством развития жилищных объединений.
- Построение системы организационно-экономического взаимодействия органов местного самоуправления с объединениями собственников помещений возможно посредством использования инструментария программного подхода. Предлагаемая Концепция развития общественного самоуправления в жилищной сфере и разработанная на ее основе Муниципальная целевая программа являются основной формой поддержки развития общественного самоуправления и включают общественно-политические, финансово-экономические, организационно-технические, организационно-правовые, социально-психологические методы и комплекс мер по созданию благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья, по взаимодействию собственников помещений многоквартирных домов с управляющими организациями; по развитию Новочеркасской городской Ассоциации ТСЖ. Их реализация будет способствовать формированию эффективной системы партнерства между всеми субъектами жилищных отношений.
Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке организационно-экономического механизма взаимодействия органов местного самоуправления с объединениями собственников помещений, направленного на развитие процесса самоуправления в жилищной сфере муниципального образования.
К числу положений, содержащих элементы приращения научного знания, относятся следующие:
- уточнено понятие общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования как совокупности способов и форм самоорганизации (объединения) граждан – собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах с учетом согласования между ними вопросов владения, пользования и распоряжения общим имуществом, деятельность которых направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан;
- обосновано, что товарищество собственников жилья является наиболее перспективной формой общественного самоуправления в жилищной сфере, обеспечивающей в контексте взаимодействия с органами местной власти в наиболее полной степени защиту интересов собственников помещений и достижение организационно-экономических преимуществ этого способа управления многоквартирным домом;
- выделены жилищные объединения, развитие которых будет способствовать защите прав собственников помещений, расширению рынка качественных жилищных услуг и контролю за качественным предоставлением коммунальных услуг на основе выявления доминантной роли общественного самоуправления в модернизации жилищной сферы муниципального образования;
- разработана концептуальная модель организационно-экономического взаимодействия органов местной власти с объединениями собственников помещений, что позволило обосновать основные направления развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования;
- предложен организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления и институциональной среды в жилищной сфере, включающий предложения по модернизации инфраструктуры объединений собственников, создание Городских ассоциаций ТСЖ и их финансовую поддержку, а также разработку Концепции и Муниципальной целевой программы.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в работе теоретические положения и выводы по совершенствованию направлений развития общественного самоуправления в жилищной сфере могут быть использованы органами местной власти средних типичных муниципальных образований при организации процесса взаимодействия с товариществами собственников жилья и их объединениями. Ряд положений диссертации может представить интерес для Городских ассоциаций ТСЖ, а также для повышения эффективности деятельности товариществ собственников жилья.
Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе ГОУ ВПО «Южно-Российский государственный технический университет (Новочеркасский политехнический институт)» при изучении дисциплин «Экономика города», «Муниципальное хозяйство» и «Муниципальное управление». Разработанные автором Концепция развития общественного самоуправления в жилищной сфере и Муниципальная целевая программа «Создание условий для развития общественного самоуправления в жилищной сфере г. Новочеркасска на 2010–2011 годы» приняты к внедрению Администрацией г. Новочеркасска.
Апробация результатов исследования. Основные идеи и концептуальные подходы нашли отражение в докладах и выступлениях автора на Международных научно-практических конференциях «Эффективность управления социально-экономическим развитием в условиях глобализации экономики» (Новочеркасск, 2009) и «Финансы, денежное обращение и кредит. Организация финансовых систем» (Новочеркасск, 2009).
По теме диссертации опубликовано 7 научных работ общим объемом 3,16 п.л., в том числе 2 статьи в научных журналах, рекомендованных ВАК РФ для публикации основных результатов диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук.
Структура и объем диссертационной работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, состоящих их 9 параграфов, заключения и списка из 133 источников. Общий объем работы 180 страниц, а также 25 приложений содержащих 12 таблиц и 11 рисунков.
ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, характеризуется степень разработанности проблемы, определяются цели и задачи, теоретическая и практическая значимость, раскрыта научная новизна результатов исследования, выносимых на защиту, предложены направления их практического применения.
1. Исследованы основные направления жилищной реформы, правовые основы жилищных отношений, аргументирована доминантная роль общественного самоуправления в модернизации жилищной сферы муниципального образования.
Провидимые в последние годы преобразования в жилищной сфере обеспечили переход от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам развития. Изменилась структура жилищного фонда, сформирован новый слой собственников жилья как социальная база жилищной реформы. Собственность на жилье и рынок жилья приобрели главенствующую роль в жилищной сфере, в жилищном строительстве основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики.
Происходит реорганизация системы управления отраслью, основывающаяся на принципах сокращения степени участия органов местного самоуправления в управлении жилищным фондом и активного привлечения граждан к управлению своей собственностью, что инициирует переход к жилищному самоуправлению и предполагает разработку, внедрение новых моделей и механизмов взаимодействия государства и общественных объединений граждан в жилищной сфере. Реформа также обязывает органы местного самоуправления создавать равные условия для управления многоквартирными домами (МКД), а управляющие компании – вести конкурентную борьбу между собой за обслуживание жилищного фонда в условиях отсутствия рынка жилищно-коммунальных услуг.
Критический анализ нормативно-правовой базы жилищного законодательства позволил выявить противоречия в формулировке правовых норм, регулирующих вопросы самоуправления в жилищной сфере, что косвенно может свидетельствовать о «недоверии» государства к самоопределению граждан в вопросах управления общим имуществом многоквартирного дома, а управления многоквартирным домом определить как сложный процесс, требующий осмысления жилищного законодательства и нормативно-правовой базы, а также практических навыков в контексте совершенствования процесса управления многоквартирным домом, обусловливающим систему мероприятий по согласованию интересов собственников жилых и нежилых помещений.
Данные обстоятельства позволяют трактовать процесс общественного самоуправления в жилищной сфере как совокупность способов и форм самоорганизации (объединения) граждан – собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах по согласованному между ними владению, пользованию и распоряжению общим имуществом дома или нескольких многоквартирных домов, деятельность которых направлена на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан и пользования нежилыми помещениями; надлежащего содержания общего имущества; предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме и собственникам нежилых помещений.
В работе делается вывод о том, что общественное самоуправление в жилищной сфере играет важную роль не только в реформировании ЖКХ, но и в становлении демократических основ Российской Федерации, так как собственники помещений составляют основную часть населения нашей страны, а их участие в управлении многоквартирными домами является первичной школой развития демократии. Для решения организационно-экономических проблем управления жилищным фондом необходимо взаимодействие органов местного самоуправления с товариществами собственников жилья и их объединениями. Без развития этого взаимодействия невозможно достижение основной цели реформирования ЖКХ – создание комфортных и безопасных условий проживания граждан.
2. Проведен сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами, выделена наиболее перспективная форма общественного самоуправления в жилищной сфере среднего типичного города, позволяющая при взаимодействии с органами местной власти в наиболее полной степени защищать интересы собственников помещений.
Интересам собственников помещений отвечает самостоятельный выбор наиболее приемлемого для них способа управления многоквартирным домом. В противном случае орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс и выставить дом на торги. В результате собственники устраняются от выбора способа управления и им будет навязана управляющая организация, которая возможна их не устроит. В диссертационном исследовании проведен сравнительный анализ преимуществ и недостатков существующих способов управления многоквартирными домами (таблица 1). При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений не создают юридического лица, поэтому в этом случае отсутствуют издержки по его регистрации и деятельности. Однако непосредственное управление целесообразно использовать в малоквартирных домах до 20 квартир.
Перспективным представляется управление многоквартирным домом управляющей организацией, но пока в средних типичных городах
рынок данного вида услуг не развит. Отсутствие конкуренции не способствует должному обеспечению интересов собственников помещений, которые не могут выбрать наиболее оптимальную управляющую организацию, исходя из комплекса предлагаемых услуг и стоимости;
они не защищены от недобросовестных управляющих организаций – отсутствуют гарантии надлежащего исполнения обязательств управляющей организацией и контроль над их финансовой состоятельностью. Поэтому для средних городов наиболее перспективным способом управления многоквартирным домом является товарищество собственников жилья, выступающее механизмом реализации коллективного права собственников помещений на управление общим имуществом многоквартирных домов. Собственники помещений на общем собрании членов ТСЖ согласуют свою волю по вопросам управления и содержания общего имущества (ОИ), а реализацией этой воли занимаются наиболее активные собственники, включенные в состав Правления товарищества. Все необходимые договоры заключает ТСЖ, а не каждый собственник. Это существенно облегчает отношения собственников помещений в МКД со сторонними организациями – ресурсоснабжающими (РСО) и обслуживающими ремонтно-эксплуатационными (ОО) в вопросах управления домом (рисунок 1).
3. Обоснованы основные способы экономии и снижения расходов, а также повышения финансовой состоятельности товариществ собственников жилья.
Хозяйственная деятельность ТСЖ включает в себя не только деятельность по обслуживанию и ремонту многоквартирных домов, но и предпринимательскую деятельность. Собственники квартир и офисов имеют право на доходы, полученные от аренды помещений в доме, от размещения рекламных щитов на крышах и стенах фасадов дома и т.д. Эти доходы должны быть направлены исключительно на уставные цели ТСЖ (поддержание общего имущества в нормальном состоянии, его ремонт, реконструкцию и модернизацию помещений и оборудования, заключение с соответствующими организациями договоров на обслуживание и иные нужды). При наличии предпринимательской деятельности необходимо утвердить смету доходов и смету расходов. При составлении сметы расходов рекомендуется не учитывать предполагаемые доходы от предпринимательской деятельности, поэтому в смете доходов сумма членских взносов может быть уменьшена за счет доходов от предпринимательской деятельности. Таким образом, речь идет о снижении и оптимизации обязательных расходов жильцов, о значительной экономии их семейного бюджета и создании условий для реального улучшения состояния жилого фонда.
Объединение ТСЖ в пределах городских кварталов предоставит возможность запустить в коммерческий оборот и задействовать ресурсный потенциал земельных участков, расположенных под многоквартирными домами – платные парковки, детские площадки; аренды нежилых помещений – магазины, бытовые услуги, спортзалы и т.д. Также это позволит достичь существенной экономии средств на содержание и ремонт общего имущества, затрат по управлению и ведению бухгалтерского учета. Объединение ТСЖ повышает инвестиционный потенциал всего имущественного комплекса, что позволит привлечь соинвесторов для благоустройства придомовой территории и обеспечит экономию городского бюджета. Поэтому значительные резервы повышения финансовой состоятельности ТСЖ находятся в их укрупнении, что устранит дублирование функций управления, обеспечит финансовую состоятельность ТСЖ и поможет завершить передачу муниципального жилищного фонда в управление собственников жилья. Другим способом снижения издержек является строгое соблюдение действующих нормативов по технической эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства. Разработаны направления планирования расходов по технической эксплуатации жилищного фонда и санитарному содержанию многоквартирных домов.
При составлении финансового плана необходимо предусмотреть выполнение обязательных работ и услуг, учет пожеланий домовладельцев и их возможности оплачивать весь комплекс планируемых работ и услуг. Предлагается последовательность разработки годового финансового плана ТСЖ. Товарищество собственников жилья в условиях рыночных отношений может самостоятельно устанавливать необходимую численность работников и применять любую модель оплаты труда, стимулирующую в полной мере достижение высоких конечных результатов. Количество работников и их заработную плату определяют члены товарищества на общем собрании, в зависимости от финансовых возможностей, а точнее – это зависит от общей площади многоквартирного дома и размера обязательных платежей и взносов членов ТСЖ.
4. На основе анализа состояния, выявлены основные проблемы развития общественного самоуправления в жилищной сфере на примере среднего типичного города.
Жилищный фонд г. Новочеркасска по состоянию на 1.01.2009 г. составляет 2495 тыс.кв.м. В структуре жилищного фонда с 2007 по 2009 гг. доля частного жилищного фонда увеличилась на 15 % – с 71,1 % до 86,1 %, а государственного и муниципального сократилась с 28,9 % до 13,9 % (рисунок 2).
Рисунок 2 - Структура жилищного фонда г. Новочеркасска в 2007-2009 гг. [1]
За этот период увеличилось количество управляющих организаций с 2-х (МУП «Жилремонт» и ООО «Ваш дом») до 10-ти. Это произошло из-за разделения МУП «Жилремонт» на 9 организаций, одна из которых с долей муниципалитета в уставном капитале более 25 %, а 8 организаций с долей – до 25 %. Управляющая организация ООО «Ваш дом» имеет долю муниципалитета в уставном капитале до 25 %.
Анализ состояния общественного самоуправления в г. Новочеркасске показал, что под управлением управляющих организаций, которых собственники помещений выбрали сами, на 1.05.09 г. находится 64,9 % многоквартирных домов. С учетом того, что не определившийся жилищный фонд также попадает под управление управляющих организаций после проведения торгов, то в 2009 г. под управлением 10-ти управляющих организаций находится 84,3 % МКД города (таблица 2). Доля многоквартирных домов, находящихся под непосредственным управлением граждан, сократилась с 8,6 % в 2007 г. до 4,5 % – в 2009 г. Это обусловлено тем, что управленческие процедуры и организационно-правовые функции данного способа управления слабо прописаны в законодательстве, а также тем, что дома, находящиеся под непосредственным управлением собственников выпадают из программ по финансированию капитальных ремонтов.
Таблица 2 - Анализ способов управления многоквартирными домами
в г. Новочеркасске в 2007-2009 гг.[2]
| Способ управления | Количество организаций | Количество многоквартирных домов | Общая площадь, тыс.кв.м | Удельный вес от общего жилищного фонда города, % | |||
| по состоянию на 1.04.2007 г. | |||||||
| Управляющая организация | 2 | 397 | 874,32 | 12,6 | |||
| Товарищество собственников жилья | 134 | 155 | 454,81 | 4,9 | |||
| Жилищно-строительный кооператив | 33 | 33 | 115,5 | 1,1 | |||
| Непосредственное управление | – | 271 | 41,77 | 8,6 | |||
| Не определившиеся МКД | – | 2287 | 959,2 | 72,8 | |||
| по состоянию на 1.05.2008 г. | |||||||
| Управляющая организация | 10 | 1636 | 1405,96 | 52,2 | |||
| Товарищество собственников жилья | 147 | 176 | 553,68 | 5,6 | |||
| Жилищно-строительный кооператив | 39 | 39 | 136,7 | 1,2 | |||
| Непосредственное управление | – | 330 | 68,81 | 10,5 | |||
| Не определившиеся МКД | – | 953 | 296,22 | 30,5 | |||
| по состоянию на 1.05.2009 г. | |||||||
| Управляющая организация | 10 | 1838 | 1484,6 | 64,9 | |||
| Товарищество собственников жилья | 196 | 284 | 743,7 | 10,0 | |||
| Жилищно-строительный кооператив | 32 | 32 | 108,9 | 1,2 | |||
| Непосредственное управление | – | 128 | 66,9 | 4,5 | |||
| Не определившиеся МКД (торги) | – | 549 | 90,7 | 19,4 | |||
Удельный вес МКД, управляемых ТСЖ, увеличился с 4,9 % в 2007 г. до 10 % – в 2009 г. Этому способствовало принятие ФЗ от 21 июля 2007 г. «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», одним из условий выделения финансовой поддержки из Фонда было увеличение числа ТСЖ в муниципальном образовании. Чтобы получить дальнейшее финансирование капитальных ремонтов, необходимо увеличить долю ТСЖ до 20 % (для этого надо зарегистрировать 283 ТСЖ), что практически трудно осуществимо, так как придется перевести часть жилищного фонда из управления управляющих организаций, тем самым нанести им тяжелый экономический урон. Это трудная задача и без поддержки органов местного самоуправления здесь не обойтись.
Однако ожидаемой массовой организации ТСЖ не произошло, что, как показало проведенное исследование, обусловлено следующими основными причинами (проблемами общественного самоуправления в жилищной сфере):
- низкая социально-экономическая активность населения, вернее инертность жителей и непонимание того, что в соответствии с новым Жилищным кодексом они не только собственники квартир, но и мест общего пользования: крыши, подъезды, коммуникации, придомовая территория, лифты и т.д.;
- невозможность содержания и проведения капитального ремонта старого жилого фонда, управляемого ТСЖ, собственными силами. Всего жилищный фонд г. Новочеркасска составляет 15739 жилых домов, в том числе 2831 многоквартирных дома. Более 70% муниципального жилищного фонда требует капитального ремонта, реконструкции или сноса. Проблему капитального ремонта многоквартирных домов необходимо решать программным способом, предусматривающим совместное финансирование муниципальными, региональными, федеральными органами власти и собственниками помещений;
- значительный удельный вес в структуре жилищного фонда малоквартирных домов. В г. Новочеркасске около 911 больших многоквартирных домов, а остальные 1920 – малоквартирные, поэтому создание ТСЖ в них экономически не выгодно, им не хватит средств для финансирования расходов, в первую очередь на аппарат управления и надлежащую эксплуатацию общего имущества дома;
- недостаток квалифицированных кадров и низкий профессиональный уровень Председателей ТСЖ;
- затянувшийся процесс оформления собственности на землю;
- незащищенность ТСЖ от произвола монополистов–поставщиков коммунальных услуг;
- отсутствие единой системы аварийного, текущего и капитального ремонтов;
- неотрегулированный механизм передачи домов в управление ТСЖ и юридическая сторона их отношений с местной администрацией в части определения балансовой принадлежности домов;
- недостаточное количество среди муниципальных служащих квалифицированного персонала для работы с ТСЖ и др.
5. Определены основные направления развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования; разработана концептуальная модель организационно-экономического взаимодействия органов местного самоуправления с объединениями собственников помещений.
В исследовании выявлено, что активизация общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования в первую очередь связана с деятельностью органов местной власти по стимулированию организации товариществ собственников жилья и состоит в содействии собственникам помещений в вопросах организации и проведения общих собраний по выбору способа управления с образованием ТСЖ; выполнении работ по межеванию и постановке на государственный кадастровый учет земельных участков под многоквартирными домами ТСЖ; координации деятельности с органами исполнительной власти субъекта Федерации по регулированию вопросов передачи земельных участков, занимаемых многоквартирными домами, в собственность домовладельцев; пропаганда в средствах массовой информации города ТСЖ, как наиболее прогрессивного способа управления; защита ТСЖ от незаконных действий монополистов–поставщиков коммунальных услуг; оказании финансовой помощи ТСЖ при капитальном ремонте МКД, находившихся длительное время в управлении муниципальных служб.
В работе обосновано, что значительные резервы повышения финансовой состоятельности ТСЖ находятся в их объединении. В этой связи предлагается укрупнение ТСЖ в пределах городских кварталов, путем их присоединения к существующим ТСЖ до размеров, позволяющих более эффективно осуществлять финансово-хозяйственную деятельность (25-50 тыс.кв.м). Алгоритм укрупнения ТСЖ представлен на рисунке 3. Все этапы работ должны сопровождаться мероприятиями по разъяснению собственникам помещений преимуществ ТСЖ перед другими способами управления многоквартирными домами. Создавать укрупненное ТСЖ необходимо на базе нескольких МКД, объединенных общим или несколькими граничащими земельными участками, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. В Уставе также следует отразить, что укрупненное ТСЖ ведет раздельный учет поступлений и затрат по отдельному дому (необходимо открыть субсчет) и по объединенному ТСЖ в целом. Годовой план финансовой деятельности укрупненного ТСЖ формируется по каждому МКД в зависимости от доходов, поступающих на субсчет этого дома. Часть средств направляются на содержание Правления, служб ТСЖ и создание специальных фондов, которые устанавливаются Конференцией собственников помещений.
| Выбор квартала, подлежащего передаче в управление укрупненному ТСЖ. Определение границ |
| Определение «активного дома» квартала, собственники помещений в котором проявляют интерес к самоуправлению, либо в котором уже организовано ТСЖ |
| Формирование инициативной группы в «активном доме» |
| Приведение «активного дома» в исправное состояние |
| Разработка Устава укрупненного ТСЖ, в котором должно быть отмечено, в границах какого городского квартала будет формироваться товарищество. Важно также отметить, что включение в состав ТСЖ и выход из него собственников помещений одного или нескольких МКД не является реорганизацией, не влечет его ликвидации и не требует перерегистрации учредительных документов |
| Подготовка и проведение собрания собственников помещений в «активном доме» в целях создания ТСЖ, утверждение устава ТСЖ, выбор структуры управления |
| Регистрация крупного ТСЖ |
| Передача «активного дома» в управление крупного ТСЖ |
| Выбор очередности приведения в исправное состояние остальных МКД квартала |
| Проведение собраний собственников помещений МКД, приведенных в исправное состояние (можно в заочной форме) в целях их вступления в укрупненное ТСЖ |
| Передача домов, приведенных в исправное состояние, в управление укрупненного ТСЖ |
Рисунок 3 - Алгоритм создания укрупненного ТСЖ в пределах
городского квартала[3]
Следующим направлением развития взаимодействия органов местного самоуправления (МСУ) с ТСЖ является организационно-финансовая поддержка при создании Городских ассоциаций ТСЖ (ГА ТСЖ), которые будут выполнять по заказам товариществ работы и услуги по ведению бухгалтерского учёта и отчётности; по финансовому планированию; по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования и строительных конструкций МКД и т.д. Эти услуги могут осуществляться как по принципу абонементного обслуживания, организованного на платной основе, в форме консультирования работников ТСЖ; разработки и внедрения проектов по тематике; выполнения функций и работ ТСЖ. Примерный план развертывания ГА ТСЖ должен включать следующие мероприятия: подготовку письма в Городскую Думу об оказании финансовой поддержки ГА ТСЖ; подготовку предложений по включению в местный бюджет средств на развитие общественного самоуправления в жилищной сфере; подготовку письма на имя Главы администрации муниципального образования (МО) о включении в бюджет МО на будущий год средств на развитие общественного самоуправления; организацию проведения встречи с Главой МО по вопросу развития общественного самоуправления в жилищной сфере МО; разработку учредительных документов – Устава ГА ТСЖ; проведение переговоров с потенциальными инвесторами и т.д.
Рекомендуется создание Центра поддержки ТСЖ на базе Городской ассоциации ТСЖ, функционирование которого снимет кадровую и информационную проблему у товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов, а также вытеснит с рынка информационно-консультационных услуг организации, деятельность которых носит сомнительный характер. Кроме этого, представляется целесообразным создание малого предприятия, деятельность которого будет направлена на обслуживание ТСЖ на приемлемых для них финансовых условиях, включая проведение аварийных, ремонтно-строительных работ, подготовку системы отопления к эксплуатации в осенне-зимний период.
Наиболее простой формой общественного объединения товариществ собственников жилья может быть Совет председателей ТСЖ. Для его организации можно создать юридическое лицо и пройти государственную регистрацию, либо утвердить Положение о Совете председателей, которое разработано в рамках диссертационного исследования.
Согласно авторской Концепции развитие общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования необходимо осуществлять при взаимодействии с органами МСУ, основная поддержка которых состоит в создании благоприятных условий для этого развития (рисунок 4).
Рисунок 4 - Концептуальная модель организационно-экономического взаимодействия органов МСУ с объединениями собственников помещений[4]
Кроме того, взаимодействие в формате «ТСЖ – соинвестор – муниципалитет» потребует принятия соответствующих нормативно-правовых актов и заключения инвестиционного контракта, определяющего взаимоотношения города, инвестора (собственники непосредственно, либо в лице надлежащего представителя – ТСЖ) и привлеченного им соинвестора.
6. Разработана авторская Концепция и Муниципальная целевая программа развития общественного самоуправления в жилищной сфере для г. Новочеркасска.
В работе подчеркивается, что развитие общественного самоуправления в жилищной сфере является необходимым условием успешного завершения реформы ЖКХ. С этих методологических позиций наиболее эффективным средством взаимодействия органов местного самоуправления с жилищными объединениями граждан представляется инструментарий программного подхода. В разработанном в диссертационном исследовании проекте Концепции нашли отражение основные принципы, цели и задачи развития общественного самоуправления в жилищной сфере, определены формы и методы поддержки, а также источники финансирования. Обосновано, что основной формой поддержки развития общественного самоуправления в жилищной сфере должна стать Муниципальная целевая программа «Создание условий для развития общественного самоуправления в жилищной сфере г. Новочеркасска на 2010-2011 годы», разработанная в соответствии с предлагаемой Концепцией и содержащая комплекс мер по 4 направлениям (таблица 3). Источниками ее финансирования являются средства местного бюджета, однако на развитие общественного самоуправления в жилищной сфере необходимо привлечение средств из федерального, областного бюджетов, а также средств международных и частных инвесторов. Ожидаемыми конечными результатами принятия Программы являются – увеличение числа ТСЖ в г. Новочеркасске в общем количестве многоквартирных домов не менее 20 %; увеличение числа домов, управляемых ТСЖ; развитие Новочеркасской городской ассоциации ТСЖ и увеличение ее членов; ежегодное увеличение объемов проведенного капитального ремонта многоквартирных домов; обучение не менее 200 человек основам управления многоквартирными домами.
Областная целевая программа «Капитальный ремонт многоквартирных домов и создание условий для управления многоквартирными домами на территории Ростовской области в 2007-2011 годах» прекращает финансирование развития общественного самоуправления в жилищной сфере в 2010 и 2011 годах. Исходя из этого, принятие данной Программы можно считать
своевременным и необходимым для реализации положений Жилищного кодекса и развития общественного самоуправления в г. Новочеркасске.
Таблица 3 - Направления реализации Муниципальной целевой программы по развитию общественного самоуправления в жилищной сфере [5]
| МУНИЦИПАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА ПО РАЗВИТИЮ ОБЩЕСТВЕННОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ | |||
| ИНФОРМАЦИОННО-ОРГАНИЗАЦИОН-НАЯ ПОДДЕРЖКА РАЗВИТИЯ ОБЩЕСТВЕННОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ | СОЗДАНИЕ БЛАГОПРИЯТНЫХ УСЛОВИЙ ДЛЯ ОБРАЗОВАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТСЖ | ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ С УПРАВЛЯЮЩИМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ | РАЗВИТИЕ ГОРОДСКОЙ АССОЦИАЦИИ ТСЖ |
|
| - развитие сети управляющих организаций и укрепление их финансовой и материально-технической базы;
| -предоставление помещения для размещения ГА ТСЖ по льготной арендной плате;
|
Разработанная методика авторской Концепции и Муниципальной целевой программы позволяет сформировать организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления в жилищной сфере МО (рисунок 5), внедрение которого даст возможность включить собственников помещений и их объединения в систему взаимодействия и партнерства с органами местного самоуправления путем запуска в коммерческий оборот земельных участков и нежилых помещений в многоквартирных домах, что позволит повысить качество обслуживания и содержания жилищного фонда, приведет к снижению расходов городского бюджета на капитальные ремонты и благоустройство придомовой территории. В итоге предлагаемые мероприятия будут способствовать обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан на территории муниципального образования.
Рисунок 5 – Организационно-экономический механизм развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования[6]
В заключении обобщаются, систематизируются и группируются важнейшие выводы и предложения, выработанные в ходе исследования.
ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ
Статьи в ведущих научных журналах, рекомендуемых ВАК РФ
- Критина Е.Д. Разработка концепции развития общественного самоуправления в жилищной сфере // Российское предпринимательство. – 2009. – № 9. – Вып. 1. – С. 124-128 (0,31 п.л.)
- Критина Е.Д. Основные направления развития общественного самоуправления в жилищной сфере // Российское предпринимательство. – 2009. – № 9. – Вып. 2. – С. 149-154 (0,4 п.л.)
Статьи в научных изданиях
3. Критина Е.Д. Проблемы развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования // Эффективность управления
социально-экономическим развитием в условиях глобализации экономики : сб. науч. ст. по материалам I Междунар. конф., г. Новочеркасск, 13-14 марта 2009 г. / Юж.-Рос. гос. техн. ун-т (НПИ). – Новочеркасск : ЮРГТУ, 2009. – С. 138-145 (0,48 п.л.)
4. Критина Е.Д. Преимущества и недостатки товарищества собственников жилья как формы общественного самоуправления в жилищной сфере // Эффективность управления социально-экономическим развитием в условиях глобализации экономики : сб. науч. ст. по материалам I Междунар. конф., г.Новочеркасск, 13-14 марта 2009 г. / Юж.-Рос. гос. техн. ун-т (НПИ). – Новочеркасск : ЮРГТУ, 2009. – С. 150-159 (0,57 п.л.)
5. Критина Е.Д. Концепция развития общественного самоуправления в жилищной сфере муниципального образования // Вестн. Юж.-Рос. гос. техн. ун-та (НПИ). Сер. Соц.-экон. науки. – 2009. – № 2. – С. 86-89 (0,48 п.л.)
6. Критина Е.Д. Анализ организационно-экономических преимуществ и недостатков способов управления многоквартирными домами // Вестн. Юж.-Рос. гос. техн. ун-та (НПИ). Сер. Соц.-экон. науки. – 2009. – № 3. – С. 46-49 (0,48 п.л.)
7. Критина Е.Д. Понятие и роль общественного самоуправления в жилищной сфере // Финансы, денежное обращение и кредит. Организация финансовых систем : материалы IV Междунар. конф., г.Новочеркасск, 4 июня 2009 г. / Юж.-Рос. гос. техн. ун-т (НПИ). – Новочеркасск: ЮРГТУ, 2009. – С. 143-149 (0,44 п.л.)
Критина Елена Дмитриевна
ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ОБЩЕСТВЕННОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
Автореферат
Подписано в печать 23.11.2009.
Формат 6084 1/16. Бумага офсетная. Печать цифровая.
Усл. печ. л. 1,5. Уч.-изд. л. 1,75. Тираж 100 экз. Заказ 682.
_________________________________________________________________
Отпечатано в Издательстве ЮРГТУ (НПИ)
346428, г. Новочеркасск, ул. Просвещения, 132
[1] Составлен автором по результатам исследования
[2] Составлена автором по материалам исследования
[3] Разработан автором по результатам исследования
[4] Разработана автором по результатам исследования
[5] Разработана автором по результатам исследования
[6] Разработан автором по результатам исследования
