Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ И РАДИОЭЛЕКТРОНИКИ»

(ТУСУР)

Кафедра телевидения и управления

(ТУ)

УТВЕРЖДАЮ

Заведующийкафедрой ТУ, профессор

_________________И.Н. Пустынский

«______»___________________2012 г.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Учебное методическое пособие

РАЗРАБОТАЛ

_________ Г.В. Дементьева

«______»_________2012 г.

2012

Дементьева Г.В. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): Учебное методическое пособие. – Томск: кафедра ТУ, ТУСУР, 2012. – 68 с.

© Дементьева Г.В., 2012

© Кафедра Телевидения и управления, ТУСУР, 2012

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 4

1 Содержание лекционного курса 4

2 Рекомендуемая литература 5

2.1 Основная литература 5

2.2 Дополнительная литература 5

3 Пояснения для выполнения контрольных работ №1 и №2 5

4 Рекомендации по курсовому проектированию 7

ПРИЛОЖЕНИЕ 1 14

СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ 21

1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ 21

2 ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ. 21

3 ИСТОРИЯ ОБЪЕКТА 22

4 АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА 22

5 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 23

6 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА 24

6.1 ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД 25

6.1.1 Оценка стоимости восстановления (замещения) объекта 25

6.1.2 Оценка накопленного износа 26

6.2 МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ. 26

6.3 МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ. 28

6.3.1 Расчет чистого операционного дохода 29

6.3.2 Метод прямой капитализации 30

7 Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости 31

СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ. 32

ПРИЛОЖЕНИЕ №1 33

ПРИЛОЖЕНИЕ №2 33

Введение

Дисциплина «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» изучается в цикле специальных дисциплин студентами экономических специальностей, в том числе специальности «Антикризисный управляющий».

Дисциплина предназначена для формирования знаний о теоретических, методических и практических подходах к оценке бизнеса. В процессе изучения дисциплины студенты изучают цели, задачи, принципы оценки бизнеса, подходы к оценке действующих предприятий, сферу их применения, а также порядок работ по проведению оценки. При изучении данной дисциплины предполагается, что студент уже изучил дисциплину «Теория и практика оценочной деятельности», так как ряд тем, например, шесть функций денежной единицы, дисконтирование подробно не рассматриваются.

В процессе обучения студент должен выполнить две контрольные и курсовую работы. Изучение дисциплины заканчивается экзаменом.

1. Содержание лекционного курса

1. Понятия, цели и принципы оценки бизнеса. Бизнес, предприятие, фирма, капитал как объекты собственности и оценки. Особенности предприятия, фирмы, бизнеса как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке бизнеса.
2. Основные этапы оценки стоимости предприятий. Определение проблемы. Предварительный осмотр предприятия и заключение договора на оценку. Сбор и анализ информации. Применение трех подходов к оценке стоимости предприятия. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Подготовка отчета и заключения об оценке.
3. Подготовка информации, необходимой для оценки. Внешняя информация. Внутренняя информация. Комплексный анализ финансовой отчетности.
4. Метод дисконтирования денежных потоков. Сущность метода. Основные этапы. Выбор модели денежного потока. Определение длительности прогнозного периода. Анализ и прогноз валовой выручки от реализации, расходов, инвестиций. Определение ставки дисконта. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. Расчет текущих стоимостей. Внесение итоговых поправок.
5. Метод капитализации прибыли. Экономическое содержание. Основные этапы. Анализ финансовой отчетности. Выбор величины прибыли для капитализации. Расчет ставки капитализации
6. Сравнительный подход к оценке бизнеса. Общая характеристика, преимущества и недостатки, условия применения. Отбор предприятий-аналогов. Ценовые мультипликаторы. Формирование итоговой величины стоимости.

2. Рекомендуемая литература
1. Основная литература

1. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2000.
2. Григорьев В. В., Федотова М. А. Оценка предприятия: теория и практика: Учеб. пособие. – М.: Инфра-М, 1997.
3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп. от 21 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.).
4. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519).

2. Дополнительная литература

5. С. В. Валдайцев. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб. пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.
6. Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. – М.: Дело Лтд, 1995.

3. Пояснения для выполнения
   контрольных работ №1 и №2

Для ответа на большинство вопросов контрольных работ нужно выбрать один или несколько элементов предлагаемого списка (меню ответов). Примером могут быть вопросы типа «Выберите высказывание, подходящее к термину …» или «Выберите соответствующий высказыванию … термин». Выбор не всех правильных вариантов из списка засчитывается как неверный ответ.

Некоторые вопросы требуют ввода числа, полученного в результате решения задачи. В тексте вопроса указаны требования к округлению полученного результата. Все ответы вводятся без указания размерности. В качестве десятичного разделителя используется запятая.

Пример 1.

Рассчитайте уровень операционного (производственного) левереджа предприятия при увеличении объемов производства с 400 000 ед. до 500 000 ед., если цена единицы продукции 10 руб, условно-переменные расходы на единицу продукции – 6 руб, а постоянные расходы на весь объем производства – 150 000 руб. Ответ округлите до десятых долей.

Для решения этой задачи необходимо воспользоваться формулой, приведенной в учебном пособии:

Коэффициент операционного рычага =Процентное изменение прибыли до выплаты процентов и налогообложения (Прибыль
от реализации) / Процентное изменение нетто-выручки от реализации

Выручка от реализации при первоначальных объемах производства равна 400 000 * 10 = 4 000 000 руб, после увеличения объемов – 500 000 * 10 = 5 000 000 руб.

Прибыль до выплаты процентов и налогообложения при первоначальных объемах производства определяется как 4 000 000 – (400 000 * 6 + 150 000) = 1 450 000 руб, после увеличения объемов – 5 000 000 – (500 000 * 6 + 150 000) = 1 850 000 руб. Следовательно, уровень операционного левереджа будет равен:

{(1 850 000 – 1 450 000) / 1 450 000} / {(5 000 000 – 4 000 000) / 4 000 000} =
= 1,103448.

В задании указано, что ответ необходимо округлить до десятых долей. Тогда в строку ответа студент должен ввести число 1,1.

Пример 2.

Оценщик спрогнозировал следующий поток доходов предприятия:

первый год 120 000 руб.

второй год 160 000 руб.

третий год 180 000 руб.

Предполагается, что через три года предприятие будет ликвидировано и ликвидационная стоимость составит 400 000 руб. Определите стоимость объекта при 10-ной ставке дисконта. Ответ округлите до сотен.

Чтобы решить эту задачу, необходимо найти текущие стоимости будущих потоков доходов, то есть воспользоваться одной из шести функций денег – текущей стоимостью денежной единицы. Таблицы для шести функций денег, которые необходимы при решении некоторых задач, приведены в приложении к данному пособию.

В таблице на странице 10% находим текущие стоимости денежной единицы для 1-го года – 0,909091, для 2-го года – 0,826446 и для 3-го года – 0,751315. Определяем текущие стоимости денежных потоков:

120 000 * 0,909091 = 109 090,92 руб.

160 000 * 0,826446 = 132 231,36 руб.

180 000 * 0,751315 = 135 236,70 руб.

Текущая стоимость в постпрогнозный период будет равна:

400 000 * 0,751315 = 300 526 руб.

Чтобы найти стоимость объекта, необходимо просуммировать полученные текущие стоимости:

109 090,92 + 132 231,36 + 135 236,70 + 300 526 = 677084,98 руб.

Округлив результат до сотен, получим 677100. Это число необходимо ввести в строку ответов.

Большинство определений и формул для выполнения контрольных работ вошло в учебное пособие по дисциплине. Часть информации можно найти в законодательных актах, приведенных в списке литературы. При ответах на вопросы подразумевается наличие остаточных знаний по дисциплинам «Теория и практика оценочной деятельности», «Экономика», «Бухгалтерский учет».

4. Рекомендации по курсовому проектированию

Курсовая работа по дисциплине «Теория и практика оценочной деятельности» выполняется в десятом семестре параллельно с изучением самой дисциплины. В ходе курсового проектирования студенту предлагается воспользоваться полученными знаниями и самостоятельно подобрать объект для оценки, собрать необходимую информацию, выбрать подходы и методы оценки, которыми будет оцениваться объект, произвести оценку объекта и составить отчет, учитывая требования, предъявляемые к отчету об оценке.

При оценке любого объекта, а предприятия – особенно, важнейшим этапом является сбор и обработка необходимой информации. Поскольку информация, необходимая для оценки бизнеса, не всегда является доступной, помимо оценки действующих предприятий в ходе курсового проектирования студенты могут выбрать в качестве объекта оценки недвижимость, приносящую доходность, или жилую недвижимость (квартиру, особняк), так как информация, необходимая для оценки таких объектов, является доступной.

Примеры тем курсового проектирования.

1. Оценка рыночной стоимости предприятия ХХХ.
2. Оценка ликвидационной стоимости предприятия ХХХ.
3. Оценка инвестиционной стоимости парикмахерской на три посадочных места, расположенной в центре города.
4. Оценка инвестиционной стоимости парикмахерской на три посадочных места, расположенной в спальном районе города.
5. Оценка рыночной стоимости отдельно стоящего продуктового магазина общей площадью 100 кв. м. в спальном районе города.
6. Оценка рыночной стоимости неотапливаемого складского помещения общей площадью 400 кв. м. на окраине города.
7. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв. м., расположенной на первом этаже кирпичного дома в центре города (поселка).
8. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв. м., расположенной на первом этаже кирпичного (панельного) дома в спальном районе города.
9. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. м., расположенной на первом этаже кирпичного (панельного) дома в центре города (поселка).
10. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 51 кв. м., расположенной на первом этаже кирпичного (панельного) дома в спальном районе города.
11. Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры общей площадью 81 кв. м., расположенной на первом этаже кирпичного (панельного) дома в центре города (поселка).
12. Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры общей площадью 64 кв. м., расположенной на первом этаже кирпичного (панельного) дома в спальном районе города.
13. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв. м., расположенной на втором восьмом этаже кирпичного дома в центре города (поселка).
14. Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры общей площадью 31 кв. м., расположенной на втором восьмом этаже кирпичного (панельного) дома в спальном районе города.
15. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 54 кв. м., расположенной на втором восьмом этаже кирпичного (панельного) дома в центре города (поселка).
16. Оценка рыночной стоимости двухкомнатной квартиры общей площадью 51 кв. м., расположенной на втором восьмом этаже кирпичного (панельного) дома в спальном районе города.
17. Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры общей площадью 81 кв. м., расположенной на втором восьмом этаже кирпичного (панельного) дома в центре города (поселка).
18. Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры общей площадью 64 кв. м., расположенной на втором восьмом этаже кирпичного (панельного) дома в спальном районе города.

При выборе темы для курсового проектирования предпочтительнее первые две, но если у студента нет возможности получить информацию, необходимую для оценки предприятия, следует выбрать объект для оценки, о котором имеются необходимые сведения. В качестве прототипа при оценке объектов недвижимости желательно взять знакомое помещение, все параметры которого известны, например, парикмахерскую в своем районе или собственное жилье.

При оценке жилых помещений, находящихся на первом этаже, следует обязательно провести анализ наилучшего использования, рассмотрев возможность перевода оцениваемого помещения в нежилое. Это актуально особенно для зданий, находящихся в центре.

Вместо задания на курсовое проектирование студент должен составить договор об оценке (см. приложение к курсу лекций).

Примерное содержание отчета об оценке

1. Титульный лист.
2. Договор на проведение оценочных работ.
3. Титульный лист отчета об оценке.
4. Содержание с указанием страниц.
5. Сопроводительное письмо.
6. Основные предположения и ограничивающие условия.
7. Сведения об объекте оценки.
8. Объем и этапы исследования.
9. История объекта.
10. Анализ местоположения объекта.
11. Описание объекта оценки.
12. Определение стоимости объекта.
1. Затратный подход.
2. Сравнительный подход.
3. Доходный подход.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
13. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
14. Приложение, содержащее данные, использованные для оценки, и ссылки на их источники.

Пример выполнения курсовой работы приведен в приложении 1.

Объем и этапы исследования зависят от объекта оценки. При определении стоимости объекта, в состав которого входит земельный участок (коттедж, предприятие, обладающее недвижимым имуществом), необходимо провести оценку стоимости земли: выявить сопоставимые продажи свободных участков земли, в их цены внести необходимые поправки с учетом особенностей оцениваемого участка и исходя их этого определить текущую стоимость участка в составе оцениваемого объекта. При оценке помещений в составе многоэтажных домов (квартиры, нежилые помещения на первых этажах жилых зданий) оценку земельного участка проводить не требуется.

При определении инвестиционной стоимости объекта, а также стоимости жилых помещений, которые возможно перевести в нежилые (первые этажи жилых домов) необходимо провести анализ наилучшего и наиболее эффективного использования с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта.

При применении для оценки затратного подхода необходимо определить затраты на создание объекта собственности, аналогичного оцениваемому. Стоимость восстановления (замещения) можно определить несколькими методами.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости. В качестве аналога лучше использовать подобные недавно построенные здания. В отчете необходимо привести сведения об объекте-аналоге, дату его оценки и источник данных.

Метод на основе балансовой стоимости требует установления балансовой стоимости – стоимости объекта, определенной на основе сводного сметного расчета, составленного в ценах года, предшествующего началу строительства объекта. Балансовая стоимость устанавливается по паспорту здания, получается из архива бюро технической инвентаризации или проектной организации. Переход от цен базисного года к текущим делается с помощью индексов удорожания. В отчете приводятся ссылки на все документы, использованные для приведения полученной стоимости в цены, действующие на дату оценки.

Метод разбивки на компоненты заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов – фундамента, стен, кровли и т. д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т. е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема.

Ресурсный метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Два последних метода определения стоимости восстановления (замещения) достаточно сложны для человека, не обладающего специальными знаниями строителя и сметчика, поэтому при выполнении курсовой работы рекомендуется пользоваться двумя первыми.

При оценке износа определяется накопленный износ, включающий в себя три типа износа: физический, функциональный и моральный. Если нет особых условий, явно указывающих на наличие у объекта, подлежащего оценке, функционального и морального износа, в курсовой работе достаточно определить физический износ, приняв износ других типов равным нулю.

Физический износ всего объекта можно определить как средневзвешенную величину по всем элементам здания. Для этого определяется удельный вес и процент износа каждого конструктивного элемента здания.

Величина накопленного износа может быть определена также методом сравнения продаж как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью оцениваемого сооружения на дату оценки. Необходимым условием применения данного метода является наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и, при необходимости, свободных участков земли.

Если в работе оценивается предприятие, на балансе которого помимо объектов недвижимости имеются машины и/или оборудование, то с помощью затратного подхода должно быть оценено все имущество предприятия. Оценка машин и оборудования может производиться на основе рыночной или балансовой стоимости обязательно с учетом износа.

В курсовой работе при расчете величины износа рекомендуется воспользоваться методом срока жизни. В этом случае процент износа объекта определяется как отношение хронологического или эффективного возраста объекта к его сроку физической жизни или нормативному сроку службы. Нормативный срок службы для оцениваемого объекта вычисляется исходя из величины амортизационных отчислений в год, установленной Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР, утвержденными постановлением СМ СССР от 22.10.90 г. №1072.

Метод прямого сравнительного анализа продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такие объекты на рынке отсутствуют, метод сравнения продаж неприменим. При оценке предприятий, как правило, полная и достоверная информация по сделкам купли-продажи отсутствует (за небольшим исключением), поэтому при выполнении курсовой работы такие объекты с помощью рыночного подхода не оцениваются. При оценке объектов недвижимости применение этого метода является обязательным.

При использовании метода прямого сравнительного анализа продаж необходимо подобрать информацию о недавних сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. Источниками информации могут служить агентства недвижимости, периодические издания, личные сведения. Затем оцениваемый объект сопоставляется с подобранными аналогами и проводится корректировка их продажных цен.

При выполнении курсовой работы по оценке квартиры в случае, если студентом не проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, в цены объектов-аналогов должна быть внесена, как минимум, одна корректировка. Примерами корректировок могут быть корректировки на район, этажность, метраж, совмещенный или раздельный санузел, проходные комнаты, наличие или отсутствие телефона, лоджии, остекления балкона и т. д. Корректировки могут вноситься в процентах и абсолютных величинах.

Примером процентной корректировки может быть корректировка на район, если известно, на сколько процентов отличаются цены в районе расположения объекта оценки и в районе расположения объекта сравнения. Величину такой корректировки можно определить самостоятельно, подобрав для сравнения 3-4 пары объектов, о которых известна информация о сделках купли-продажи, один из них должен находиться в одном районе с оцениваемым объектом, другой – с объектом сравнения. Отношение их цен и даст размер корректировки.

Ниже приведен пример на внесение корректировки в абсолютных величинах. Объекты, подобранные в пары, могут отличаться от оцениваемого, но должны соответствовать друг другу по всем характеристикам за исключением той, на какую рассчитывается поправка. В частности, в примере для вычисления поправки на наличие балкона первая пара – однокомнатные, вторая – двухкомнатные, третья – трехкомнатные квартиры.

№ пары	Цена квартиры с балконом, руб.	Цена квартиры без балкона, руб.	Разность цен, руб.
1	500 000	480 000	20 000
2	670 000	660 000	10 000
3	805 000	790 000	15 000

Корректировка на наличие балкона вычисляется как среднее значение разности цен и равна (20 000 + 10 000 + 15 000) / 3 = 15 000 руб.

Корректировка может быть определена и без подбора пар объектов-аналогов. Например, при внесении корректировки на наличие телефона можно воспользоваться стоимостью срочной установки телефона на данный момент в данном районе населенного пункта.

При корректировке продажных цен все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

При оценке с помощью доходного подхода в курсовой работе рекомендуется воспользоваться методом дисконтирования денежного потока и методом прямой капитализации.

Метод дисконтирования денежного потока основан на учете периода владения собственностью, вида потоков дохода и периодичности их поступления. При выполнении курсовой работы данный метод необходимо использовать, если объектом оценки является действующее предприятие, имеется ретроспективная финансовая и бухгалтерская информация о нем, а также возможно с большой степенью достоверности предсказать размеры доходов и расходов на прогнозный период и стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения.

При оценке объектов, приносящих стабильный доход, в том числе объектов недвижимости, предпочтительнее воспользоваться методом прямой капитализации. Стоимость объекта в этом случае определяется как отношение чистого операционного дохода (ЧОД), приносимого объектом, к общему коэффициенту капитализации. Чтобы вычислить величину ЧОД, необходимо найти текущие стоимости доходов и расходов от объекта. Как правило, в курсовой работе это будут текущие величины арендной платы, расходов собственника на содержание объекта и налоговых выплат за год.

Для выявления размера арендной платы необходимо собрать информацию о среднерыночных ставках аренды для аналогичных объектов. При этом можно воспользоваться данными агентств по сдаче недвижимости внаем и периодическими изданиями. При сборе информации необходимо обратить внимание на периодичность платежей (ежегодно, ежеквартально, ежемесячно) и на срок внесения платежей (в начале или в конце периода). Эти данные будут необходимы при вычислении текущей стоимости доходов с помощью шести функций денег.

Данные о расходах на содержание объекта являются доступными, это стоимость коммунальных услуг, оплаты телефона, охраны и т. п. Следует обратить внимание на то, что учитываются только расходы собственника объекта, расходы, которые несет арендатор, в расчет не включаются.

Величина налога на собственность может быть известна по прошлым платежам. В противном случае для определения ориентировочной величины можно воспользоваться Законом РФ от 9.12.91 г. №2003-1 «О налогах на имущество физических лиц».

Чистый операционный доход от объекта находится как разность между текущими стоимостями доходов и расходов.

Для определения коэффициента капитализации существует несколько методов. При наличии данных о недавних сделках купли-продажи аналогичных объектов, ставках аренды и расходах на их содержание коэффициент капитализации определяется методом сравнимых продаж как среднее или средневзвешенное значение отношений ЧОД к ценам продажи объектов-аналогов.

Если объект собственности, приносящий постоянный доход, обременен кредитом, коэффициент капитализации можно определить методом Эллвуда. Для объекта собственности, в состав которого входят объект недвижимости и земельный участок, для вычисления коэффициента капитализации можно применить технику остатка.

При согласовании результатов оценки, полученных разными методами, окончательное заключение о стоимости объекта можно получить несколькими способами Простейший из них – нахождение среднего значения величин стоимости, полученных всеми использованными методами. Более правильным будет определение средневзвешенного значения полученных величин. Весовые коэффициенты выставляются исходя из соображений оценщика о достоинствах и недостатках каждого из методов в данном конкретном случае.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Пример оформления курсовой работы

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ И РАДИОЭЛЕКТРОНИКИ

Кафедра телевидения и управления

ОТЧЕТ

по курсовому проектированию

по дисциплине «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

Выполнил: студент гр. 190

Беляева Н. Г.

Проверил: ст. преп. каф. ТУ

Дементьева Г. В.

Томск 2004 г.

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ ТРЕХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ,

РАСПОЛОЖЕННОЙ ПО АДРЕСУ:

г. Томск, ул. Кирова, 32 – 71

ДАТА ОЦЕНКИ:

8.12.2002

ПОДГОТОВИЛА:

Беляева Н. Г.

СОДЕРЖАНИЕ

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО

КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ

ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
2. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ
3. ИСТОРИЯ ОБЪЕКТА
4. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА
5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА
1. Затратный метод оценки
1. Оценка стоимости замещения объекта
2. Оценка накопленного износа
2. Метод прямого сравнительного анализа продаж
3. Метод капитализации дохода
1. Расчет чистого операционного дохода
2. Метод прямой капитализации
7. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ О РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ПРИЛОЖЕНИЕ №1 Данные по сравнимым продажам объектов

ПРИЛОЖЕНИЕ №2 Данные по арендной плате объектов-аналогов

Дементьевой Г.В.

Тема: ОЦЕНКА ТРЕХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ ПО АДРЕСУ: Г.ТОМСК, УЛ. КИРОВА, 32-71

Уважаемая Галина Васильевна,

В соответствии с договором от 01.10. 2002, заключенным между Вами и независимым оценщиком Беляевой Н. Г., мною произведен осмотр и оценка объекта, указанного выше.

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта в соответствии с нормами Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. №135 и Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.01 г. №519.

При оценке я исходила из предположения, что объект не заложен и не обременен долговыми обязательствами и ограничениями на возможное использование территории.

Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.

На основании информации, представленной и проанализированной в приведенном ниже отчете по оценке объекта, я пришла к заключению, что рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 8.12.2002 г. составляет:

811 000 (восемьсот одиннадцать тысяч) рублей.

Всю информацию и анализ, использованные для оценки стоимости, Вы найдете в соответствующих разделах отчета.

Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или по методике ее проведения, использованной нами, пожалуйста, обращайтесь непосредственно ко мне.

С уважением

Беляева Н. Г. Подпись

КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ

Адрес объекта: ул. Кирова, 32-71

Тип объекта недвижимости: жилой дом

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Наиболее вероятные покупатели: жители Советского района города

Опасности, вызванные окружающей средой: отсутствуют

Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта: нет

Зона градостроительной ценности: центральный район

Дата оценки:8.12.2002

Рыночная стоимость, рассчитанная

– затратным методом: 588 504 руб.

– методом прямого сравнительного анализа продаж:716 500 руб.

– методом прямого сравнительного анализа продаж (с учетом перевода в нежилой фонд): 930 000 руб.

– доходным методом:931 055 руб.

Окончательное заключение о рыночной стоимости объекта:

811 000 (восемьсот одиннадцать тысяч) рублей.

ОСНОВНЫЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЯ И ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Следующие допущения и ограничивающие условия являются неотъемлемой частью данного отчета.

1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и лишь в указанных в нем целях.
2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав оцениваемой собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких–либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете.
3. Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и т.п.) по объекту недвижимости. Все рисунки в отчете включены исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.
4. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых фактов, влияющих на оценку, на состояние собственности, конструкций, грунтов. Оценщик не несет ответственности за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
5. Сведения, полученные оценщиком и содержащиеся в отчете, считаются достоверными. Однако оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указан источник информации.
6. Ни клиент, ни оценщик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку.
7. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
8. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того. Что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчете.

СВЕДЕНИЯ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ

Адрес объекта: ул.Кирова, 32-71

Город (область, район): г. Томск

Собственник: Тюменцева Вера Михайловна

Право собственности: полное право собственности

Правоустанавливающий документ: свидетельство о собственности

Дата и цена приобретения: данный объект недвижимости был приобретен 15.09.1994 г.

Текущее использование объекта: жилье

Цель оценки: определение рыночной стоимости объекта собственности с целью последующей продажи

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют честно и осознанно и цена не назначается под давлением. Это определение подразумевает, что совершение продажи не определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

• Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.
• Обе стороны хорошо проинформированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.
• Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.
• Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.
• Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

2. ОБЪЕМ И ЭТАПЫ ИССЛЕДОВАНИЯ.

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств недвижимости и нотариусами, регистрирующими сделки. Был проведен также анализ цен предложения на рынке объектов недвижимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: Вывод делается на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта. При оценке рассмотрен вариант перевода жилого помещения в нежилое.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были рассмотрены три метода (затратный, прямого сравнительного анализа продаж, доходный), согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года и Постановлению правительства Российской Федерации № 519 от 06.07.2001 года «Об утверждении стандартов оценки».

Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

3. ИСТОРИЯ ОБЪЕКТА

Владелец	Период владения	Исполь-зование объекта	Сведения об изменениях форм собственности	Сведения о капитальных ремонтах
Кондрюкова Г. Я.	1994 – 2000	Жилье	отсутствуют	не проводился
Тюменцева В.М.	с 2000 г. по настоящее время	Жилье	отсутствуют	не проводился

4. АНАЛИЗ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА

Застроенность окружения.

Плотная застроенность, намечаются тенденции к дальнейшей застройке. Преобладающее большинство кирпичных и панельных зданий, как жилого, так и не жилого типа.

Местоположение и транспортная доступность объекта.

Объект расположен на одной из центральных улиц города. Обеспеченность общественным транспортом отличная, т.к. объект находится на центральной улице города: трамваи №№ 1, 2; троллейбусы №№ 3, 8, 4; маршрутные автобусы №№ 2, 4, 3, 12, 35, 53; центры жизнеобеспечения и развлечений находятся рядом, включая медицинские, детские учреждения и объекты культуры, торговли.

Развитость инженерной инфраструктуры.

Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон – в отличном состоянии.

Типичное использование окружающей недвижимости.

Жилое, услуго-бытовое.

Состояние окружающей среды (локальное).

Загрязненность воздуха и уровень шума –средние, чистота и освещенность территории отличные, рекреационная зона – Буфф-сад.

ВЫВОДЫ

Положительные характеристики территории:

(с точки зрения влияния на спрос и предложение)

Центр города, развитая инфраструктура, отличное состояние водоснабжения, электроснабжения, канализации, теплоснабжения; телефон; хорошая освещенность территории; озеленение. Рядом с домом находится аллея, во дворе – детская площадка «Чебурашка», отделение связи № 41, отделение Сбербанка.

Отрицательные характеристики:

(с точки зрения влияния на спрос и предложение)

Высокий уровень шума в дневное и вечернее время.

5. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Общая характеристика	Кирпичный дом, квартира 75 серии
Ориентация относительно сторон света и розы ветров	Север, Юг, Восток; умерен.
Год постройки	1986г
Площадь общая, м2	62
Площадь полезная, м2	47
Этаж/количество этажей	1/5
Класс капитальности	Капитальное
Строительные характеристики:
Фундамент	Бетон (гравий, песок, арматура)
Стены	Кирпич
Перекрытия	Ж/б плиты
Крыша	Шифер
Наружная отделка	Плитка
Полы	Паркет, линолеум
Окна	Деревянные
Двери	Деревянные
Внутренняя отделка	Обои, кафельная плитка, побелка, покраска
Качество строительства	Хорошее
Привлекательность/внешний вид	Хорошая
Требуемый ремонт	Не требуется
Фактический возраст здания, лет	16
Нормативный срок службы, лет	100
Остаточный срок эксплуатации, лет	84
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	Хорошее
Электросети	Хорошее
Канализационная сеть	Хорошее
Система отопления	Хорошее
Газ	-
Лифт	-
Телефон	Хорошее
Радио	Хорошее
Телевидение	Хорошее
Сигнализация (охранная, пожарная)	Отсутствует
Внешнее благоустройство:	Хорошее
Озеленение	Хорошее
Стоянка для автомашин	Имеется
Детская площадка	Имеется
Подъездные пути	Хорошее состояние; асфальтовое покрытие.
Уличное освещение	Хорошее
Текущее использование площадей:	Все площади под жилье

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

* затратный подход;

* сравнительный подход;

* доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод(ы) оценки наиболее соответствует оцениваемому объекту.

1. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем сумма на возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. В затратном подходе стоимость недвижимости равна стоимости объекта такой же площади плюс дополнительные издержки и за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие шаги:

1. Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.
2. Определение величины накопленного износа здания.
3. Уменьшение восстановительной стоимости здания на величину накопленного износа, получение остаточной стоимости здания.

1. Оценка стоимости восстановления (замещения) объекта

Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификации, но по текущим ценам.

Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

В данном отчете стоимость строительства оценивается по полной стоимости замещения.

Для оценки стоимости строительства использовался метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

В качестве аналогов использованы объекты в строящихся домах и новостройках Кировского района (используются данные на 08.12.2002 из газеты «Рынок недвижимости» от 02.12.2002).

Результаты расчета представлены в таблице:

Объекты сравнения	C, стоимость квартиры, тыс. руб.	Sобщая, м2	I, стоимость 1 м2, тыс. руб.
Ул. Красноармейская 116\1	945	83,8	11,3
Ул. Дзержинского 29	1250	106	11,8
Ул. 19 Гв. Див. 3	900	84,3	10,7

Определим среднюю стоимость 1 м2:

(11,3 + 11,8 + 10,7)/3=11,3;

т.е.11,3 тыс. руб. – стоимость 1 м2 жилья в кирпичном доме Кировского района. Новый объект, аналогичный оцениваемому, будет стоить:

С=11,3*62=700 600 рублей.

2. Оценка накопленного износа

Износ – потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ и внешний износ.

Так как оцениваемый объект находится в престижном районе города, имеет хорошую планировку и все аналоги, выбранные для оценки стоимости, находятся в том же районе, функциональный и внешний износ можно не учитывать при оценке износа.

Для расчета физического износа воспользуемся методом срока жизни.

Оцениваемому объекту 16 лет. Учитывая, что нормативный срок службы кирпичного дома 100 лет, определим износ

И=16*100/100=16% или И=0,16*700 600=112 096 рублей.

Итак, стоимость замещения оцениваемого объекта за вычетом износа:

Сз=700 600-112 096=588 504 руб.

2. МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ.

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1. Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности.

2. Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице:

3. Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравнимых;

4. Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Все объекты, отобранные для сравнения, имеют одинаковые права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи и проданы при нормальных рыночных условиях.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в приложении №1. Поскольку все объекты сравнения близки по площади к оцениваемому, находятся в одном с ним районе, на первом этаже и имеют схожие строительные характеристики, корректировки по сравнимым продажам не требуются. Весовые коэффициенты выставлены в зависимости от близости объектов сравнения по своим характеристикам к оцениваемому.

Объекты сравнения	Рыночная цена, С, тыс. руб.	Весовой коэффициент, К	Расчетная величина, C*К
Ул. Дзержинского	620	0,45	279
Пр. Ленина	700	0,2	140
Ул. Советская	850	0,35	297,5

Стоимость оцениваемого объекта определится как сумма расчетных величин, т.е.:

Срж=716 500 рублей.

Источник информации – газета «Рынок недвижимости» за 02.12.2002.

В связи с тем, что оцениваемый объект находится на первом этаже центральной улицы города, то его стоимость увеличится в случае перевода объекта в нежилой фонд (под офисные, торговые и другие нежилые площади). Определим рыночную стоимость объекта, как жилого и нежилого помещения.

Цена одного квадратного метра нежилого помещения в Кировском районе в среднем составляет 15 тыс. руб. (расчет проведен по данным газеты «Рынок недвижимости»). Стоимость оцениваемого объекта в случае перевода помещения в нежилое будет равна:

Срн=15000*62 = 930 000 рублей.

3. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДОВ.

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

1. Оценка потенциального валового дохода для первого года, начиная с даты оценки, на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода и определяется действительный валовой доход.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек по её содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и получается величина чистого операционного дохода.

4. Пересчет чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существуют два метода пересчета чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и анализ дисконтированного денежного потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Так как оцениваемый объект находится в центре города, где спрос на найм жилья высокий, можно предположить, что сдача квартиры внаем будет приносить стабильный доход без недозагрузки. Поэтому для пересчета чистого операционного дохода в текущую стоимость объекта применен метод прямой капитализации.

1. Расчет чистого операционного дохода

Информация об источниках доходов и расходов.

Для оценки рыночной арендной платы использованы данные по аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым. Объекты сравнения отбирались на основании следующих критериев: местоположение, доступ к объекту, внешний вид, состояние объекта, качество конструкции, рыночная привлекательность и совокупность дополнительных удобств. По данным агентств, занимающихся сдачей жилой недвижимости внаем («Аурум», «Алатарцева», «Паритет») плата за аренду квартиры, аналогичной оцениваемой, составляет 15000 руб. в месяц при ежемесячной оплате при условии, что коммунальные услуги за исключением телефона и электроэнергии оплачивает арендодатель.

Из расчета прописки в трехкомнатной квартире 4-х человек получаем ежемесячные расходы инвестора, т.е. коммунальные расходы, в размере 1370 руб. Уменьшив на эту сумму ежемесячную арендную плату, получим ежемесячный доход:

15000 – 1370 = 13 630 рублей.

Полученную величину необходимо продисконтировать, чтобы получить текущую стоимость доходов. Исходя из процентных ставок, предоставляемым банками по вкладам, примем ставку дисконта равной 15% годовых. Предположив, что платежи поступают ежемесячно в конце периода, воспользовавшись таблицами шести функций денег, получим текущую стоимость ежемесячных поступлений за год:

13 630 * 11,07931 = 151 011 рублей.

Вычтя из полученной суммы ежегодный налог на имущество, который в текущем году составил 180 руб., получаем чистый операционный доход (ЧОД) от сдачи оцениваемого объекта внаем:

ЧОД = 151 011 – 180 = 150 831 руб.

2. Метод прямой капитализации

Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость либо путем деления годового дохода на соответствующий коэффициент капитализации, либо путем умножения его на соответствующий коэффициент дохода.

Этот метод не требует долгосрочных прогнозов. Норма дохода определяется из данных рынка.

Оценка с использованием общего коэффициента капитализации.

Стоимость собственности на базе общего коэффициента капитализации определяется по формуле:

Сд=ЧОД/R0,

где ЧОД – чистый операционный доход,

R0 – общий коэффициент капитализации,

Сд – стоимость объекта, определенная доходным подходом.

Коэффициент капитализации определяется методом анализа сравнимых продаж. Данные приведены в приложении 2.

Оценка коэффициента капитализации, полученная при данных условиях, приводится ниже. ЧОД рассчитывается по ставке дисконта 15%. Плата за коммунальные услуги для всех объектов-аналогов принята 1370 руб., налог на имущество – 180 руб. в год. Коэффициент капитализации R0 для объектов-аналогов находится как отношение ЧОД к цене продажи. Весовые коэффициенты расставлены в зависимости от степени похожести объектов-аналогов и оцениваемого объекта.

Объекты-аналоги	Стоимость аренды, тыс. руб. /мес.	Цена продажи, тыс. руб.	ЧОД, тыс. руб./год	R0	К, Весовой коэффициент	Расчетная величина, R0*К	Источник информации
Ул. Кирова	13	840	128,672	0,1532	0,5	0,0766	Газета «Рынок недвижимости»
Ул. Усова	11,5	790	112,053	0,1418	0,3	0,0425
Ул. Вершинина	9,5	800	89,895	0,1124	0,2	0,0225

R0 для оцениваемого объекта определяется суммой расчетных величин, R0 = 0,162. Рассчитаем стоимость объекта методом прямой капитализации на основе полученных данных:

Чистый операционный доход, руб.	150 831
Коэффициент капитализации	0,162
Стоимость недвижимости, руб.	931055

Таким образом, стоимость оцениваемого объекта, полученная с помощью доходного подхода, равна

Сд=931 055 рублей.

7. Согласование результатов и заключение
   о рыночной стоимости

Три традиционных подхода, использованные для расчета стоимости объекта, дали следующие результаты:

ЗАТРАТНЫЙ подход: Сз = 588 504 рубля.

МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНИТЕЛЬНОГО АНАЛИЗА ПРОДАЖ:

как жилое помещение: Срж=716 500 рублей.

при переводе в нежилое: Срн = 930 000 рублей.

МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

Прямая капитализация: Сд=931 055 рублей.

Учитывая, что целью оценки является определение рыночной стоимости объекта, весовой коэффициент для метода прямого сравнительного анализа продаж для Срж примем равным 0,4. Так как собственник пока не планирует перевод помещения в нежилое, стоимость Срн учтем с коэффициентом 0,2. Стоимость замещения с учетом износа не всегда точно отражает стоимость объекта на рынке, поэтому для затратного подхода выбран самый низкий вес 0,1. Стоимости, полученной доходным подходом, Сд присвоим коэффициент 0,3. Используя выбранные весовые коэффициенты, получим искомую стоимость:

588 504 * 0,1 + 716 500 * 0,4 + 930 000 * 0,2 + 931 055 * 0,3 = 810767 руб.

Таким образом, исходя из приведенных в отчете данных, на 08.12.2002 г. рыночная стоимость объекта равна:

811 000 (восемьсот одиннадцать тысяч) рублей.

СЕРТИФИКАТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ.

Мы, нижеподписавшиеся, данным удостоверяем, что в соответствии с имеющими у нас данными:

- изложенные в данном отчете факты правильны и соответствуют действительности;

- сделанный анализ, высказанные мнения и полученные выводы действительны исключительно в пределах оговоренных в данном отчете допущений и ограничивающих условий и являются нашими персональными, непредвзятыми профессиональными анализом, мнениями и выводами;

- мы не имеем ни в настоящем, ни в будущем какого-либо интереса в объекте, собственности, являющемся предметом данного отчета: мы также не имеем личной заинтересованности и предубеждения в отношении вовлеченных сторон;

- наше вознаграждение ни в коей степени не связано с объявлением заранее определенной стоимости, или тенденции в определении стоимости в пользу клиента с суммой оценки стоимости, с достижением заранее оговоренного результата или с последующими событиями;

- задание на оценку не основывалось на требовании определения минимальной или оговоренной цены;

- ни одно лицо, кроме подписавших данный отчет, не оказывало профессионального содействия оценщикам, подписавшим данный отчет;

- наш анализ, мнения и выводы были получены, а этот отчет составлен в полном соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.07.01 г. №519;

- удостоверяем, что использование данного отчета регулируется требованиями Российского Общества Оценщиков в отношении его проверки должным образом уполномоченными представителями;

- расчетная стоимость признается действительной на 08.12.2002.

Подпись

ПРИЛОЖЕНИЕ №1

ДАННЫЕ ПО СРАВНИМЫМ ПРОДАЖАМ ОБЪЕКТОВ

№ объекта сравнения	1	2	3
Местоположение	Дзержинского	Ленина	Советская
Цена продажи, тыс. руб.	620	700	850
Право собственности	Право полной собственности
Строительные характеристики	Кирпичный дом, планировка: 75 серия
Этаж	1/5	1/5	1/5
Sобщая, м2	58	61	60
Sжилая, м2	44	47	48
Sкухни, м2	10	8	11
Комнаты	раздельные
Санузел	раздельный
Источник информации	Газета «Рынок недвижимости» от 02.12.2002 года

ПРИЛОЖЕНИЕ №2

ДАННЫЕ ПО АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ ОБЪЕКТОВ-АНАЛОГОВ

№ объекта сравнения	1	2	3
Местоположение	Кирова	Усова	Вершинина
Арендная плата, тыс. руб./мес.	13	11,5	9,5
Sобщая, м2	60	58	64
Строительные характеристики	Кирпичный дом, планировка: 75 серия
Коммунальные услуги	Оплачивает арендодатель
Этаж	2/5	5/5	4/5
Условия платежа	Помесячная оплата в конце месяца
Источник информации	Газета «Рынок недвижимости» от 02.12.2002 года