Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки
На правах рукописи
ДРОЗДОВА ИРИНА ВАЛЕРЬЕВНА
УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬЮ
ПРИ РЕКОНСТРУКЦИИ ГОРОДСКОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
Специальность 08.00.05 -
Экономика и управление народным хозяйством
(экономика, организация и управление предприятиями,
отраслями, комплексами - строительство)
АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ
на соискание ученой степени
доктора экономических наук
Санкт-Петербург – 2009
Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»
Научный консультант – Асаул Анатолий Николаевич
доктор экономических наук, профессор
Официальные оппоненты: Бузырев Вячеслав Васильевич,
доктор экономических наук, профессор
Серов Виктор Михайлович,
доктор экономических наук, профессор
Генералов Борис Васильевич,
доктор экономических наук, профессор
Ведущая организация – Учреждение Российской академии наук
«Институт проблем региональной экономики
РАН»
Защита состоится «29» июня 2009 г. в ___ час. ___ мин. на заседании диссертационного совета Д 212.237.10 в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д. 21, ауд. 7.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»
Автореферат разослан « » марта 2009 г.
Ученый секретарь Е.В. Песоцкая
диссертационного совета
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность исследования проблемы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки в условиях конкурентной среды определена потребностями экономического и социального развития общества.
Удовлетворение потребности населения в жилье является одной из острых социальных проблем современной России. В настоящее время около 20 млн. россиян проживают в коммунальных квартирах, общежитиях и бараках, более 3 млн. граждан стоят в очереди на улучшение жилищных условий (при этом ежегодно их улучшают 139 тыс. чел.). Сегодня в России более 5 млн. человек проживают в ветхом и аварийном фонде, непригодном для эксплуатации.
С каждым годом жилищный фонд России заметно ветшает, увеличивается срок службы и степень износа жилых зданий. Около 300 млн. м2 жилищного фонда нуждается в капитальном ремонте, 250 млн. м2 - в реконструкции. Площадь ветхого и аварийного жилья составляет 111,25 млн. м2. Согласно экономическим прогнозам в ближайшие 10-15 лет убыль жилищного фонда в России составит 500 млн. м2 (20 % от общего объема).
В этих условиях необходимо значительное увеличение объемов воспроизводства жилищного фонда, в том числе за счет реконструкции. Однако, начиная с 90-х гг., объемы бюджетного финансирования в России на его капитальный ремонт и реконструкцию сократились более чем в 5 раз. Это привело к тому, что средства федерального, регионального и местного бюджетов не обеспечивают в полной мере даже воспроизводство ветхого и аварийного жилья.
Особенно актуальна проблема реконструкции городской жилой застройки в мегаполисах – Москва и Санкт-Петербург. Например, в Санкт-Петербурге ежегодно возводится 2,69 млн. м2 жилья, в том числе 2,64 млн. м2 за счет строительства нового жилья и только 0,05 млн. м2 за счет реконструкции. При этом основным источником финансирования являются средства частных инвесторов, направленные в основном на реализацию проектов реконструкции отдельных жилых зданий с созданием элитного жилья в центральных районах города.
В настоящее время в Санкт-Петербурге около 9 млн. м2 жилых зданий не подвергались комплексному ремонту более 100 лет (при нормативе - 30 лет), более 1 млн. м2 общей площади объектов жилищного фонда являются ветхими и аварийными, в которых сегодня проживают 15,3 тыс. семей (36,6 тыс. чел.). Своевременно не отремонтированные жилые здания переходят в разряд ветхих и аварийных, когда их реконструкция уже нецелесообразна.
Проведенные исследования показали, что для решения проблемы обновления и сохранения жилищного фонда в Санкт-Петербурге ежегодно требуется реконструировать около 1,5 млн. м2 жилья. При сохранении сегодняшних темпов реконструкция жилых зданий, нуждающихся в ремонте в ближайшие 5-10 лет, завершится лишь в середине 22 века.
Таким образом, основным противоречием в системе управления реконструкцией городской жилой застройки является несоответствие фактических объемов финансирования требуемым при нарастающих темпах выбывания жилого фонда.
Для решения проблемы реконструкции жилищного фонда России требуются значительные капитальные вложения. Например, для ликвидации ветхого и аварийного жилья в Санкт-Петербурге требуется более 35 млрд. руб., а для реализации программы «Расселение и реконструкция коммунальных квартир» - 326 млрд. руб.
В связи с этим актуальным является исследование важнейших аспектов управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки, характеризующейся качественными и количественными изменениями объемов инвестиций и источников покрытия затрат, их структурой и соотношениями, коммерческими условиями и организацией привлечения инвесторов, динамикой платежеспособного спроса населения на жилье.
Эффективное решение этой проблемы возможно лишь при ее системном рассмотрении. Система управления инвестиционной деятельностью является сложной и динамично развивающейся, все ее составляющие находятся в постоянном взаимодействии и взаимосвязи. Любой элемент этой системы способен изменить характер ее функционирования и требует совмещения целевых функций самой системы, ее подсистем и элементов. Проблема состоит в том, чтобы привести систему управления в равновесное сбалансированное состояние, что требует разработки методологических основ управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.
Степень изученности проблемы. Значительный вклад в исследование проблем экономики и управления строительством и реконструкцией жилой застройки внесли отечественные ученые А.Н. Асаул, А.П. Борисов, И.И. Боровков, В.В. Бузырев, С.Н. Булгаков, Б.В. Генералов, Л.Я. Герцберг, П.Г. Грабовый, В.Г. Давидович, Г.А. Заблоцкий, В.Ф. Касьянов, К.И. Клименко, Б.М. Колотилкин, А.В. Кочетков, А.А. Лаушкина, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, В.М. Серов, В.К. Соколов, В.И. Травин, Т.Н. Чистякова, Н.П. Шепелев, М.С. Шумилов, А.К. Шрейбер и др.
В теоретических исследованиях в области экономики и управления инвестиционно-строительным комплексом проблема управления инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки крупных городов (мегаполисов) остается малоисследованной. Для ее решения необходима разработка методологии управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки на основе моделирования и прогнозирования и максимально эффективном использовании принципиально новых градостроительных, управленческих решений и экономического механизма, новых методов и моделей взаимодействия ее участников в условиях единого информационного пространства.
Область исследования соответствует п. 15.63 «Методологические и методические аспекты взаимоотношения между участниками инвестиционного процесса в строительстве (инвестор-застройщик-проектировщик-подрядчик) и п. 15.77 «Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности» (08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство) паспорта специальностей ВАК.
Целью исследования является разработка теоретических и методологических основ управления инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки для удовлетворения нарастающей потребности в сохранении и обновлении городского жилищного фонда.
Основные задачи исследования:
определение роли и места реконструкции жилой застройки в решении социальных, экономических и экологических проблем городов России;
исследование передового отечественного и зарубежного опыта управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки;
разработка концепции управления реконструкцией городской жилой застройки в условиях конкурентной среды;
разработка методологических основ управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки, включающих закономерности, принципы, методы и критерии оценки эффективности управления;
формирование механизма взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности на принципах государственно-частного партнерства с использованием новых информационных технологий;
разработка методики определения и учета инвестиционных рисков при реконструкции городской жилой застройки;
разработка экономико-математических моделей оптимизации процесса управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки;
разработка методики комплексной оценки эффективности реконструкции городской жилой застройки.
Объектом исследования являются основные участники инвестиционно-строительного процесса: отраслевые и территориальные органы управления, инвестиционно-строительные компании и население, участвующие в реконструкции городской жилой застройки.
Предметом исследования являются социально-экономические отношения, возникающие в процессе взаимодействия участников инвестиционно-строительной деятельности при реконструкции городской жилой застройки.
Теоретической и методологической основой исследования являются концептуальные положения, содержащимися в классических и современных экономических работах отечественных и зарубежных ученых; общенаучные подходы и методы системного и комплексного анализа, управления сложными социально-экономическими системами, имитационного моделирования, экономико-математические и экспертных оценок.
Информационной базой исследования служат законодательные и нормативные акты Российской Федерации, материалы федеральных, региональных и отраслевых статистических органов, фундаментальные и прикладные труды отечественных и зарубежных ученых, материалы периодической печати, включая материалы конференций, семинаров и ресурсы Интернет. Кроме того, в работе использован опыт и показатели работы предприятий инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга.
Объем диссертации и ее структура. Работа включает введение, пять глав, заключение, список литературы и приложения. Общий объем диссертации составляет 302 страницы, включает 40 таблиц и 18 рисунков, в которых отражены необходимые для анализа и расчетов данные и показатели, полученные в ходе диссертационного исследования. Библиографический список включает 219 наименований нормативно-правовой базы, трудов отечественных и зарубежных авторов и периодических изданий.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, оценена степень ее изученности, сформулированы цель и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, теоретические и методологические основы, раскрыта научная новизна, выявлена практическая значимость.
В первой главе «Проблемы реконструкции городской жилой застройки в современных условиях» проведен анализ состояния жилищного фонда России; обобщен отечественный и зарубежный опыт управления реконструкцией городской жилой застройки; исследованы программы финансирования и кредитования воспроизводства жилищного фонда; выявлены реальные градостроительные, экономические, социальные, правовые, организационно-технологические, транспортные и экологические проблемы функционирования и развития системы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки, системное решение которых позволит увеличить масштабы сохранения и обновления жилой застройки городов России и решить проблему обеспечения населения жильем.
Во второй главе «Управление реконструкцией городской жилой застройки в условиях конкурентной среды» разработана концепция управления реконструкцией городской жилой застройки, включающая: факторы, влияющие на оценку территории застройки, критерии оценки эффективности реконструкции городской жилой застройки на уровне города, инвестиционных программ и отдельных инвестиционных проектов, методы оптимизации жилой и общественной застройки городских территорий на основе прогнозирования социального состава населения; предложена методика оптимизации финансовых потоков из различных источников финансирования при реализации инвестиционных программ реконструкции объектов городской жилой застройки; разработана имитационная модель управления реконструкцией городской жилой застройки, позволяющая прогнозировать воспроизводство жилищного фонда в городах России.
В третьей главе «Методология управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки» разработаны методологические основы, включающие закономерности, принципы, методы и критерии оценки эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки; предложен механизм взаимодействия субъектов государственно-частного партнерства при реконструкции городской жилой застройки, позволяющий привлечь дополнительные инвестиции для реализации социально значимых проектов; установлено, что для повышения эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки необходимо применение методов и моделей оптимизации управленческих решений с использованием современных информационных технологий, позволяющих создать единое информационное пространство для всех ее участников; обосновано, что выбор рациональных вариантов инвестиционных проектов реконструкции городской жилой застройки не возможен без учета инвестиционных рисков. Разработаны рекомендации по структуре и составу модели управления инвестиционными рисками, реализованной на персональном компьютере.
В четвертой главе «Экономико-математические модели управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки» разработаны: модель прогнозирования инвестиционного потенциала, модель управления инвестиционной деятельностью и модель оптимального распределения инвестиций по проектам реконструкции городской жилой застройки, позволяющие определить долю финансового участия и доходность капитальных вложений.
В пятой главе «Эффективность инвестиционной деятельности при реконструкции городской жилой застройки» разработана система показателей комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции объектов городской жилой застройки, позволяющая оценить стоимость реконструкции жилого квартала с учетом объемно-планировочных, конструктивных решений жилых зданий, обеспеченности объектами социальной инфраструктуры и уровня благоустройства территории; предложена модель комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции объектов городской жилой застройки, реализованная на персональной компьютере, позволяющая выбрать рациональный вариант.
В заключении представлены основные теоретические и практические выводы и предложения по результатам диссертационного исследования.
II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. Выявлены проблемы управления реконструкцией городской жилой застройки
С каждым годом все более актуальной становится задача проведения широкомасштабных работ по реконструкции жилой застройки городов России.
По данным Федеральной службы государственной статистики 4 млн. домов общей площадью 665 млн. м2 (около 60 % жилищного фонда страны) имеют значительный физический и моральный износ и нуждаются в реконструкции. Из них 133 млн. м2 составляют физически и морально устаревшие здания с многокомнатными коммунальными квартирами и 266 млн. м2 - полносборные здания, построенные в первый период массового индустриального домостроения. Последние по своим архитектурно-планировочным решениям (малогабаритные кухни и прихожие, совмещенные санузлы, смежные комнаты) и уровню инженерного благоустройства (отсутствие лифтов и мусоропроводов) не соответствуют современным стандартам качества жилья.
Например, жилищный фонд Санкт-Петербурга составляет 106 млн. м2. Площадь жилых зданий дореволюционной постройки составляет 15,3 млн. м2, домов периода индустриального домостроения - 28 млн. м2. В настоящее время 4300 домов нуждаются в реконструкции, в их числе 2400 домов первых массовых серий общей площадью 8,9 млн. м2 (190 тыс. квартир), в которых проживает более 0,6 млн. человек или 11 % городского населения. Это 100 кварталов города общей площадью 2500 га. Фонд коммунального заселения составляет 10,3 млн. м2 (120,2 тыс. квартир) или 10,6 % от жилищного фонда, в котором проживает 329 тыс. семей (700 тыс. человек).
В диссертации изучен зарубежный опыт реконструкции городской жилой застройки (Германия, Франция, США, Скандинавские страны, КНР и др.).
Проведенные исследования показали, что для России положительным является опыт реконструкции городов Германии. За время пребывания советских войск в ее восточной части было построено большое количество панельных домов массовых серий. Также как в нашей стране, в этих дома не было капитального ремонта. При объединении восточной и западной частей страны встал вопрос о реконструкции 2,7 млн. квартир в панельных домах, что составляло 40 % жилищного фонда восточных земель. Грамотная государственная политика в области воспроизводства жилищного фонда позволила решить эту проблему в течение 5 лет.
На основе выполненного анализа состояния жилищного фонда и опыта его реконструкции сформулированы проблемы управления реконструкцией городской жилой застройки.
Экономические проблемы. Инвестиционно-строительный процесс в жилищной сфере происходит в условиях значительного сокращения бюджетных источников финансирования, увеличения разрыва между ценами на жилье, его состоянием и уровнем доходов населения, которое не в состоянии его приобрести, несовершенной системой жилищного кредитования и инфляцией.
При реконструкции городской жилой застройки возникают проблемы, связанные с необходимостью в дополнительных объемах энергоснабжения в связи с увеличением жилого фонда и объектов социального и культурно-бытового назначения. В этом случае необходимо наращивание энергетических мощностей, что требует значительных капитальных вложеий.
Градостроительные проблемы связаны с сохранением застройки, имеющей историко-архитектурную ценность, увеличением плотности жилищного фонда за счет строительства дополнительных домов на свободных участках, обеспечением гигиенических условий застройки (инсоляционный и аэрационный режимы, уровень загазованности и шума), оптимизацией состава и мощностей социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с учетом прироста объемов жилищного фонда.
Правовые проблемы связаны с решением имущественно-правовых вопросов при расселении жилищного фонда с собственниками приватизированных квартир, гражданами, занимающими их по договорам социального найма, арендаторами нежилых помещений (офисов, магазинов, предприятий бытового обслуживания).
Не урегулирован в правовом и экономическом аспектах алгоритм взаимодействия основных участников инвестиционно-строительной деятельности, не разграничены доли участия администрации города и инвесторов в реконструкции жилых зданий, объектов социального и культурно-бытового назначения, инженерной инфраструктуры, благоустройстве территории; не определен порядок распределения прав собственности или аренды после завершения реконструкции городского жилого квартала.
Социальные проблемы связаны с решением вопросов жилищной обеспеченности жильцов расселяемых квартир, обеспечения объектами социального и культурно-бытового назначения и местами приложения труда.
Транспортные проблемы связанны с организацией равномерного распределения пассажиропотоков, удобных транспортных связей до станций метрополитена и магистральных улиц, с устройством подземных переходов, увеличением пропускной способности прилегающих к реконструируемым территориям улиц, упорядочением внутриквартальных проездов, а также организацией автостоянок и паркингов для хранении автотранспортных средств.
Экологические проблемы связаны с сокращением выброса вредных веществ в атмосферу, снижением уровня загрязнения питьевой воды, водоемов и почв.
Проведенные исследования показали, что при реконструкции жилой застройки образуется большое количество строительных отходов, отрицательно влияющих на экологию города. Например, при сносе только одного крупнопанельного пятиэтажного жилого дома образуется 3 тыс. м3 строительного мусора. Учитывая, что в России зданий, подлежащих реконструкции, более 31 тыс. решение проблемы их утилизации потребует значительных капитальных вложений.
2. Сформулирована концепция управления реконструкцией городской жилой застройки
Проведенные исследования показали, что наиболее эффективной является комплексная реконструкция на уровне квартала, необходимость которой обусловлена следующим:
квартал города представляет собой автономный жилой комплекс, в состав которого кроме жилых домов входят объекты социального и культурно-бытового назначения повседневного пользования;
квартал, как совокупность разнообразных по своему назначению объектов, связанных не только общностью функционального назначения и архитектурных решений, но и организационно-техническими условиями их возведения, представляет собой наиболее удобный объект для планирования и осуществления работ.
Оптимальным вариантом является комплексная реконструкция кварталов, занятых домами первых массовых серий, на основе застройки их градостроительными комплексами. Под последними автор понимает застройку кварталов жилыми зданиями, объектами социальной и инженерной инфраструктуры в соответствии с градостроительными нормативами.
Проведенные исследования показали, что осуществление комплексной реконструкции городских жилых кварталов связано с необходимостью координировать и направлять по единому плану весь градостроительный процесс.
Алгоритм управления реконструкцией городской жилой застройки представлена на рис. 1.
Одним из элементов концепции является комплексная оценка территории квартала, как части городской структуры, и оценка зданий, расположенных на ней, разработанная в диссертации.
Рис. 1. Алгоритм управления реконструкцией городской жилой
застройки (начало)
Рис. 1. Структура концепции управления реконструкцией городской жилой застройки (окончание)
Комплексная оценка территории квартала на основе выявленных факторов, влияющих на систему управления этим процессом, приведена на рис. 2.
Рис. 2. Комплексная оценка территории квартала, подлежащего реконструкции
(начало)
Рис. 2. Комплексная оценка территории квартала, подлежащего реконструкции
(продолжение)
Рис. 2. Комплексная оценка территории квартала, подлежащего реконструкции (окончание)
Управление реконструкцией городской жилой застройки является системой, уровни которой соответствуют объектам проектирования и их планировочным элементам: генеральному плану города, детальной планировке района и проекту застройки квартала. Важной функцией управления является прогнозирование развития территории застройки по этим уровням с целью обоснования принимаемых градостроительных, технических и социально-экономических решений. Его целью является определение характера воспроизводства сложившейся застройки (сохранение или реконструкция). Вариантами последней являются уплотнение (новое строительство со сносом старого, надстройка, пристройка, встройка и вставки зданий) и разуплотнение (снос строений целиком, снос отдельных частей зданий, передвижка зданий) застройки в соответствии с функциональным зонированием территории квартала (жилая, общественно-деловая, производственная).
В диссертации разработана методика прогнозирования развития территории застройки по приведенным выше уровням. Схема прогнозирования развития территории застройки на уровне генерального плана города приведена на рис. 3.
Рис. 3. Схема прогнозирования развития территории застройки на уровне
генерального плана города (начало)
Рис. 3. Схема прогнозирования развития территории застройки на уровне
генерального плана города (окончание)
Результаты прогнозирования позволяют определить структуру жилищного фонда в зависимости от будущего состава населения на основе его классификации по группам в зависимости от уровня доходов, структуру объектов социального и культурно-бытового обслуживания и направления развития производственных предприятий (сокращение, расширение, перепрофилирование) с учетом необходимого количества мест приложения труда.
Для оценки эффективности управления реконструкцией городской жилой застройки автором разработана система критериев оценки для каждого уровня управления, приведенная в табл. 1.
Таблица 1
Система критериев оценки эффективности реконструкции
городской жилой застройки
| № п/п | Критерии | Важность | Значение |
на уровне крупного города (мегаполиса):   | |||
| 1. | Прирост жилищного фонда в результате реконструкции по сравнению с предыдущим годом, млн. м2 в том числе: | Vж | KVж |
| 1.1. | Увеличение жилой площади расселенных коммунальных квартир по сравнению с предыдущим годом, млн. м2 | Vk | KVk |
| 1.2. | Увеличение жилой площади расселенных квартир в ветхом и аварийном фонде по сравнению с предыдущим годом, млн. м2 | VА | KVA |
| 1.3. | Увеличение жилой площади расселенных общежитий по сравнению с предыдущим годом, млн. м2 | Vо | KVo |
| 2. | Увеличение жилищной обеспеченности после реконструкции жилищного фонда по сравнению с предыдущим годом, м2/чел. | Sжо | KS |
| 3. | Сокращение городской очереди на улучшение жилищных условий по сравнению с предыдущим годом, тыс. чел | Uоч | KU |
| 4. | Увеличение плотности жилищного фонда по сравнению с предыдущим годом, тыс. м2/га | P | KP |
| 5. | Прирост (сокращение) численности населения по сравнению с предыдущим годом в соответствии с Концепцией генерального плана Санкт-Петербурга, тыс. чел. | N | KN |
| 6. | Увеличение (сокращение) плотности населения по сравнению с предыдущим годом в соответствии с Концепцией Генерального плана Санкт-Петербурга, чел/га | Y | KY |
| 7. | Увеличение (сокращение) количества мест приложения труда по сравнению с предыдущим годом, тыс. мест | F | KF |
| 8. | Увеличение обеспеченности населения объектами социального и культурно-бытового назначения по сравнению с предыдущим годом, мест/1000 жителей | Bсоц | KB |
| 9. | Увеличение протяженности инженерных сетей по сравнению с предыдущим годом, км | Lсоц | KL |
| 10. | Сокращение удельного водопотребления по сравнению с предыдущим годом, л/сутки на 1 жителя | W | KW |
| 11. | Сокращение потребления тепла по сравнению с предыдущим годом, л/сутки на 1 жителя, Гкал/год на 1 жителя | R | KR |
| 12. | Сокращение потребления электроэнергии по сравнению с предыдущим годом, кВт.час на 1 жителя | O | KO |
| 13. | Сокращение площадей производственного назначения по сравнению с предыдущим годом, млн. м2 | D | KD |
на уровне адресных инвестиционных программ реконструкции городских жилых кварталов:   | |||
| 1. | Прирост жилищного фонда в результате реализации программы реконструкции городской жилой застройки, млн. м2 | СА | KСА |
| 2. | Увеличение жилищной обеспеченности в результате реализации программы реконструкции городской жилой застройки, м2/чел. | SАж.. | KS |
| 3. | Прирост численности населения в результате реализации программы реконструкции городской жилой застройки, тыс. чел. | NА | KN |
| 4. | Увеличение количества мест приложения труда в результате реализации программы реконструкции городской жилой застройки, тыс. | FA | KF |
| 5. | Увеличение обеспеченности населения объектами социального и культурно-бытового назначения по сравнению с предыдущим годом, мест/1000 жителей | JА | KJ |
| 6. | Увеличение количества автостоянок, машино-мест | QA | KQ |
| 7. | Увеличение количества реконструированных инженерных сетей, км | LA | KL |
| 8. | Увеличение площади зеленых насаждений, м2/чел. | PА | KP |
| 9. | Увеличение чистого дисконтированного дохода бюджета, млн. руб. | ЧДДАБ | KЧДДБ |
| 10. | Увеличение внутренней нормы затрат и инвестиций бюджета (внутренней нормы рентабельности), % | ВНДАБ | KВНДБ |
| 11. | Увеличение чистого дисконтированного дохода коммерческих инвесторов, млн. руб. | ЧДДАК | KЧДДК |
| 12. | Увеличение внутренней нормы затрат и инвестиций коммерческих инвесторов (внутренней нормы рентабельности), % | ВНДАК | KВНДК |
| 13. | Сокращение срока окупаемости затрат, год | ТА | KТА |
на уровне инвестиционных проектов реконструкции отдельных жилых зданий:  | |||
| 1. | Прирост жилищного фонда, тыс. м2 | VИ | КVИ |
| 2. | Увеличение жилищной обеспеченности, м2/чел. | SИж. | КSИ |
| 3. | Увеличение площади благоустройства территорий, м2/чел. | SИб. | КSИб. |
| 4. | Увеличение чистого дисконтированного дохода инвестора, млн. руб. | ЧДДИ | КЧДДИ |
| 5. | Увеличение внутренней нормы рентабельности инвестора, % | ВНДИ | КВНДИ |
| 6. | Сокращение срока окупаемости затрат, год | ТИ | КТИ |
Задача сводится к определению интегральных критериев оценки эффективности управления реконструкцией жилой застройки на уровне города, квартала и отдельного жилого здания, которые являются функциями частных критериев.
Каждый критерий имеет сопоставимые единицы измерения и единый масштаб весомости, которые устанавливаются на основе данных экспертного опроса, обработанных методом математической статистики, выражаются в относительных единицах и имеют диапазон значений от 0 до 1.
Проведенные исследования показали, что для изучения сложных систем, какой является система управления реконструкцией городской жилой застройки, целесообразно применение методов имитационного моделирования.
3. Разработана имитационная модель управления реконструкцией городской жилой застройки
Основной целью имитационного моделирования реконструкции городской жилой застройки является прогнозирование социально-экономических результатов этого процесса.
В диссертации разработана структура и состав имитационной модели управления реконструкцией городской жилой застройки, приведенная в табл. 2.
Таблица 2
| Имитационная модель управления реконструкцией городской жилой застройки | ||
| Результаты | Модели | Методы |
| Комплексная модель проектирования генерального плана города | ||
| Варианты расселения населения с учетом мест приложения труда, обеспечения объектами социального и культурно-бытового назначения, пешеходной и транспортной доступности | 1. Модель прогнозирования структуры населения города: 1.1. Модуль прогнозирования численности населения. 1.2. Модуль прогнозирования половозрастной структуры населения. 1.3. Модуль прогнозирования социальной структуры населения. | Математической статистики, аналитические, экспертных оценок |
| Варианты размещения мест приложения труда по планировочным зонам города, обеспечивающие баланс между численностью проживающих и количеством мест приложения труда | 2. Модель прогнозирования мест приложения труда: 2.1. Модуль прогнозирования численности трудоспособного населения и его квалификационной структуры. 2.2. Модуль прогнозирования отраслевой структуры. 2.3. Модуль прогнозирования размещения мест приложения труда. | Методы экспертных оценок, математические методы линейного и нелинейного программирования, аналитические методы в сочетании с теорией вероятностей и методами математической статистики |
| Варианты размещения жилой, общественно-деловой и производственной застройки по крупным планировочным зонам, в разрезе административных районов и кварталов | 3. Модель прогнозирования развития территории города: 3.1. Модуль планировки административных районов города. 3.2. Модуль размещения отраслей городского хозяйства.. 3.3. Модуль функционального зонирования территории. 3.4. Модуль определения плотности жилой, общественно-деловой и производственной застройки в системе районирования города. 3.5. Модуль комплексной социально-экономической оценки районов города. | Математические методы линейного и динамического программирования, аналитические методы |
| Варианты определения структуры жилищного фонда в разрезе районов, кварталов с учетом социальной структуры населения | 4. Модель прогнозирования жилищного фонда города: 4.1. Модуль прогнозирования объема жилищного фонда. 4.2. Модуль прогнозирования размещения жилищного фонда. 4.3. Модуль распределения жилищного фонда по этажности. 4.4. Модуль оптимальной квартирной структуры жилого фонда с учетом демографической и социальной структуры населения города. 4.5. Модуль прогнозирования состояния жилищного фонда и планирования его воспроизводства. 4.6. Модуль определения очередности реконструкции объектов городской жилой застройки. 4.7. Модуль прогнозирования структуры нового и реконструируемого жилищного фонда. | Математические методы линейного и целочисленного программирования, аналитические методы в сочетании с теорией вероятностей и методами математической статистики |
| Варианты размещения объектов социальной инфраструктуры по административным районам и в пределах кварталов, с учетом потребности по видам услуг, пешеходной и транспортной доступности | 5. Модель прогнозирования системы социальной инфраструктуры города: 5.1. Модуль прогнозирования потребности населения в объектах социального и культурно-бытового назначения. 5.2. Модуль прогнозирования объемов и структуры объектов социального и культурно-бытового назначения. 5.3. Модуль прогнозирования размещения объектов социального и культурно-бытового назначения. 5.4. Модуль прогнозирования состояния объектов социального и культурно-бытового назначения и планирования их воспроизводства. | Математические методы линейного и нелинейного программирования, аналитические методы с использованием нормативов обслуживания |
| Варианты размещения объектов инженерной инфраструктуры по районам города | 6. Модель прогнозирования системы инженерного обеспечения города: 6.1. Модуль прогнозирования потребности в объектах инженерной инфраструктуры. 6.2. Модуль прогнозирования объема и структуры объектов инженерной инфраструктуры. 6.3. Модуль прогнозирования размещения объектов инженерной инфраструктуры. 6.4. Модуль прогнозирования состояния объектов инженерной инфраструктуры и планирования их реконструкции. 6.5. Модуль определения очередности реконструкции объектов инженерной инфраструктуры. | Математические методы линейного и целочисленного программирования, метод ветвей и границ, аналитические методы в сочетании с нормативами по инженерному обслуживанию |
| Варианты распределения объема пассажирских перевозок по видам транспорта с учетом расположения мест приложения труда и объектов социальной инфраструктуры, близости станций метрополитена, количества личного автотранспорта и социальной структуры населения | 7. Модель прогнозирования транспортной системы города: 7.1. Модуль прогнозирования грузовых и пассажирских потоков. 7.2. Модуль определения объема пассажирских перевозок. 7.3. Модуль распределения объема перевозок по видам транспорта. 7.4. Модуль прогнозирования обеспеченности населения личным автотранспортом. 7.5. Модуль прогнозирования объема и мест размещения автомобильных стоянок. 7.6. Модуль прогнозирования использования подземного пространства города. 7.7. Модуль определения рациональной структуры транспортной системы. | Методы линейного, нелинейного и динамического программирования, метод ветвей и границ, методы направленного перебора, теория графов, аналитические методы транспортных потоков, статистические |
| Варианты благоустройства, озеленения, охраны окружающей среды и рационального природопользования | 8. Модель проектирования благоустройства, озеленения и экологической безопасности территорий города: 8.1. Модуль проектирования благоустройства и озеленения территорий города. 8.2. Модуль прогнозирования экологических параметров при строительстве и реконструкции жилой, общественно-деловой и производственной застройки в системе районирования города. 8.3. Модуль прогнозирования объемов переработки строительных отходов. 8.4. Модуль проектирования мероприятий по охране и оздоровлению окружающей среды. | Математические методы линейного и целочисленного программирования, метод ветвей и границ, аналитические методы в сочетании с нормативами по благоустройству и озеленению территорий города |
| Показатели интегральной оценки эффективности проектных и управленческих решений | 9. Модель комплексной оценки градостроительных решений при проектировании генерального плана города | Методы экспертных оценок в сочетании с методами математической статистики |
4. Разработаны методологические основы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки
В современных экономических условиях, когда финансирование реконструкции объектов городской жилой застройки осуществляется из различных источников, увеличивается количество его участников. В связи с этим возникает проблема эффективного управления социально-экономическими процессами с учетом их разносторонних интересов.
Главным препятствием для решения данной проблемы является очень сложный, не отрегулированный в правовом и экономическом аспектах алгоритм взаимодействия основных субъектов инвестиционной деятнельности, предусматривающий разграничение их полномочий, прав, обязанностей и ответственности.
Эффективное управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки предполагает создание системы, учитывающей интересы всех участников этого процесса.
Основной целью управления инвестиционно-строительной деятельностью при реконструкции объектов городской жилой застройки является повышение эффективности взаимодействия ее субъектов для увеличения объемов реконструкции жилищного фонда, объектов социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры для улучшения жилищных условий и уровня качества жизни населения.
В диссертации разработаны закономерности, принципы и критерии оценки эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.
Под закономерностями управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки автор понимает систему взаимосвязей между управляющей и управляемой подсистемами, складывающихся в процессе экономического, социального, организационного, технологического и информационного взаимодействия друг с другом и системой управления в целом с учетом их изменения во времени.
Основные закономерности, выявленные в результате проведенных исследований управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки, включают: целостность системы управления; пропорциональность управляющей и управляемой подсистем; специализация управления; интегративность управления; интеллектуальная коммуникативность; оперативность управления.
На основе выявленных закономерностей управления в диссертации сформулированы принципы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.
Под принципами управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки в научной литературе понимают основные положения, отражающие закономерности развития системы управления, позволяющие ее сформировать и разработать критерии оценки эффективности.
В диссертации сформулированы основные принципы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки - целенаправленности; согласованности; системности; комплексности; синергетичности; рационального распределения полномочий; обязательного наличия обратной связи в системе управления; эффективности системы управления.
Для оценки эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки в диссертации разработаны критерии качества выполнения управленческих функций и оперативности работы субъектов инвестиционно-строительной деятельности.
5. Предложен механизм взаимодействия субъектов инвестиционно-строительной деятельности на принципах государственно-частного партнерства
В диссертации изучен зарубежный опыт государственно-частного партнерства. Установлено, что наиболее приемлемой формой государственно-частного партнерства при реконструкции объектов городской жилой застройки является концессия. В экономической литературе под ней понимают передачу инвестору жилого квартала для реконструкции и последующей эксплуатации жилых зданий, объектов социальной и инженерной инфраструктуры на условиях, определенных в договоре.
Целью государственно-частного партнерства является реализации интересов субъектов концессионных отношений. Поэтому особое значение приобретает согласование и соблюдение интересов сторон концессионного соглашения: администрации города, представляющей интересы населения, и предпринимательских структур.
Схема предлагаемого взаимодействия субъектов инвестиционной деятельности при реализации проектов реконструкции объектов городской жилой застройки представлена на рис. 4.
Проведенные исследования показали, что основными преимуществами концессионных соглашений при реконструкции объектов городской жилой застройки для государства являются:
возможность реализации социально значимых, но малопривлекательных для коммерческих инвесторов проектов реконструкции;
экономия бюджетных средств за счет привлечения частных инвестиций;
концессионный договор
на конкурсной основе
договор на проектно-
изыскательские работы
договор на
поставку материалов и
конструкций
договор на утилизацию
строительных отходов
договор строительного
подряда
кредитный договор
договор страхования
договор на расселение
договор на
управление
договор на
ресурсо-
снабжение
договор на
обслужи-
вание
Рис. 4. Схема взаимодействия субъектов инвестиционной деятельности при реализации проектов реконструкции объектов городской жилой застройки
решение жилищной проблемы и повышения качества жизни;
увеличение доходной части бюджета;
сокращение срока окупаемости затрат в цикле «исследование –проектирование – реконструкция - эксплуатация объектов»;
повышение инвестиционной и инновационной активности.
Эффективность концессии для частных инвесторов состоит в следующем:
прямая поддержка и финансовое участие государства;
возможность долговременного размещения капитала под государственные гарантии;
перераспределение рисков между основными участниками проекта: инвестором, государством, банками и страховыми компаниями.
6. Предложена интегрированная автоматизированная система, позволяющая повысить эффективность взаимодействия субъектов процесса реконструкции
В целях оптимизации взаимодействия участников инвестиционной деятельности в процессе реконструкции городской жилой застройки и сокращения длительности инвестиционного цикла целесообразно создание единого информационного пространства на основе интегрированной автоматизированной системы «Управление реконструкцией городских территорий».
Информационное обеспечение в этой системе строится по типу распределенных интегрированных банков данных и знаний (РИБДиЗ), состоящих из центрального банка данных и знаний (БДиЗ) всей системы на уровне администрации города и локальных БДиЗ на уровне отраслевых и территориальных органов управления, а также отдельных участников, входящих в структуру системы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.
В диссертации разработаны принципы построения системы, структура банков и баз данных и знаний, методы формирования математического и программного обеспечения, состав общесистемных справочников, структура экспертной системы.
Структура распределенного интегрированного банка данных и знаний в системе управления этим процессом представлена на рис. 5.
| Автоматизированный банк данных и знаний Администрации города (Губернатор, Правительство города) | |||||
| Автоматизированный банк данных и знаний отраслевых органов управления | |||||
| АБДиЗ Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры | АБДиЗ Комитета по градостроительству и архитектуре | АБДиЗ Жилищного комитета | АБДиЗ Комитета по строительству | АБДиЗ Комитета по инвестициям и стратегическим проектам | АБДиЗ Комитета по управлению городским имуществом |
| АБДиЗ Комитета по земельным ресурсам и землеустройству | АБДиЗ Комитета по энергетике и инженерному обеспечению | АБДиЗ ГУ «Управление инвестиций» | АБДиЗ ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» | АБДиЗ ГУ «Федеральная регистрационная служба по СПб и Ленинградской области» | Служба государственного строительного надзора и экспертизы |
| Автоматизированный банк данных и знаний территориальных органов управления | |||||
| Автоматизированный банк данных и знаний участников системы управления инвестиционной деятельностью | |||||
| Научно-исследовательские организации | Проектные организации | Инжиниринговые компании | Инвестиционно-строи-тельные компании | Агентства по недвижимости | Компании по переработке строительных отходов |
| Промышленные предприятия по производству строительных материалов и конструкций | Ресурсоснабжающие компании | Жилищно-эксплуатационные компании | Банки и кредитно-финансовые компании | Страховые компании | Юридические компании |
Рис. 5. Структура РИБДиЗ в системе управления инвестиционной
деятельностью при реконструкции городской жилой застройки Санкт-Петербурга
Интегрированная автоматизированная система управления инвестиционной деятельностью при реконструкции объектов городской жилой застройки позволит:
создать принципиально новые системы автоматизированного проектирования и разработки управленческих решений на основе широкого использования информационных технологий с применением экспертных систем;
применять модели управления инвестиционной деятельностью, увязанные между собой по параметрам, критериям оценки эффективности и применяемым математическим методам. При этом, математическое обеспечение должно быть расширено за счет создания принципиально новых моделей (интеллектуальные системы управления на основе моделей знаний), учитывающих во времени важность проектных и управленческих процессов и определяющих очередность их выполнения;
использовать единую систему распределенных интегрированных банков данных и знаний в органах управления Санкт-Петербурга, во всех организациях, участвующих в инвестиционной деятельности при реконструкции городской жилой застройки;
проводить многовариантную оценку проектных и управленческих решений на основе использования комплексных математических моделей.
7. Разработана методика учета инвестиционных рисков при реконструкции объектов городской жилой застройки
Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки представляет собой систему, состоящую из большого количества элементов, взаимодействующих друг с другом и с внешней средой. Характер этого взаимодействия сложен и не всегда полно и достоверно известен всем участникам системы управления: условия внешнего окружения системы непрерывно изменяются, в каждом из ее элементов могут произойти разнообразные непредвиденные события, связанные с возможностью возникновения неблагоприятных ситуаций, которые могут привести к негативным последствиям для всех или отдельных участников. Учет данных особенностей закономерно обуславливает то, что риски являются объективными постоянно действующими факторами инвестиционной деятельности, поэтому оптимизация доходов инвесторов с учетом их оценки является одной из важных задач управления при реконструкции объектов городской жилой застройки.
Проведенные исследования выявили инвестиционные риски, возникающие при реконструкции объектов городской жилой застройки (политические, экономические, финансовые, социальные, организационно-технологические, экологические, правовые).
В диссертации разработана методика определения и учета инвестиционных рисков с учетом различных источников финансирования и программный комплекс, позволяющий определить интегральный показатель их оценки по вариантам проекта реконструкции объектов.
8. Разработаны экономико-математические модели управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки:
прогнозирования инвестиционного потенциала при реконструкции городской жилой застройки, позволяющая создать единую систему планирования инвестиций с определением размеров капитальных вложений из различных источников финансирования и их доходности для каждого инвестора;
управления инвестиционной деятельностью, позволяющая оптимизировать процесс управления с учетом согласования интересов основных ее участников;
распределения инвестиций по проектам реконструкции городской жилой застройки, определяющая очередность реализации инвестиционных проектов, финансируемых из различных источников, в зависимости от их социальной значимости.
Основной целью комплексной реконструкции жилой застройки на уровне города как системы является достижение уровня удовлетворения потребности населения города в жилье и объектах социального и культурно-бытового назначения в соответствии с установленными нормативами.
Задача оптимизации застройки квартала сводится к определению оптимального количества жилых зданий и объектов социальной инфраструктуры:
(1)
при ограничениях
, 
, 
где i – тип зданий (при i = l,2..., n);
j – назначение здания ( при j. = 1, 2..., m, j = l соответствует жилым объектам, j = 2,.3..., n – объектам социальной инфраструктуры;
Cij - затраты на размещение зданий i-го типа j-го назначения, млн. руб./м2;
xij - общая площадь зданий i -го типа j-го назначения, размещаемых в квартале, м2
Wij – доля общей площади зданий i-гo типа j-го назначения;
Nj – норматив социально-бытового обслуживания жилых зданий;
pij – площадь территории, необходимой для размещения зданий i -го типа j-го назначения, м2;
s – площадь территории квартала, м2;
В диссертации разработана модель прогнозирования оптимальной структуры жилищного фонда в зависимости от дифференциации населения по уровню дохода.
9. Разработана методика оценки эффективности инвестиционной деятельности при реконструкции городской жилой застройки
Противоречивые интересы основных участников инвестиционной деятельности обуславливают необходимость комплексной оценки эффективности проектов реконструкции объектов городской жилой застройки.
В диссертации разработана система показателей комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов на основе следующего принципа:
1. Система состоит из трех уровней показателей: интегрального, общих и частных.
2. Интегральный показатель является комплексным, носит обобщающий характер и строится на основе общих показателей эффективности.
3. Общие и частные показатели полностью сопоставимы и приведены к одинаковой размерности.
4. Система показателей имеет информационное обеспечение и инструментарий для комплексной оценки эффективности инвестиционных программ реконструкции городской жилой застройки.
Одним из частных показателей является показатель эффективности капитальных вложений инвестора в реконструкцию объектов городской жилой застройки:
(2)
где Е - банковская учетная ставка, %;
t - продолжительность реконструкции, лет;
Siж - площадь коммерческого жилья, м2;
Сiж - рыночная стоимость 1 м2 жилья, тыс. руб.;
Siс – площадь помещений объекта социальной инфраструктуры, выставляемого инвестором на продажу, м2;
Сiс – рыночная стоимость 1 м2 площади помещений объекта социальной инфраструктуры, выставляемого инвестором на продажу, тыс. руб.;
Vkр – объем реконструкции, м2;
Сkр – стоимость реконструкции 1 м2, руб/м2;
Затраты на комплексную реконструкцию городской жилой застройки включают затраты на реконструкцию жилых зданий, объектов социального и культурно-бытового назначения, инженерного оборудования и благоустройство территории.
Величина интегрального показателя определяется с учетом весомости общих показателей, а величина каждого общего – с учетом весомости частных. В связи с этим задача сводится к количественной оценке общих и частных показателей, выраженных в относительных единицах.
Интегральный показатель комплексной оценки эффективности i-го варианта реконструкции городской жилой застройки (I) является функцией общих показателей эффективности:
(3)
где Эи.т.- показатели эффективности использования территории квартала;
Эп.жил. - показатели эффективности объемно-планировочных и конструктивных решений жилых зданий;
Эп. общ. - показатели эффективности объемно-планировочных и конструктивных решений объектов социального и культурно-бытового назначения;
Эинж. - показатели эффективности инженерных решений;
Э техн - показатели эффективности технологических решений;
Ээк. - показателям экономической эффективности;
Эсоц. - показатели социальной эффективности.
В диссертации разработаны:
модель комплексной оценки инвестиционных проектов для выбора рационального варианта реконструкции и программный комплекс, реализованный на персональном компьютере;
методика оценки интегрального эффекта комплексной реконструкции городской жилой застройки, включающего системный, экономический, социальный, оперативный и экологический эффекты.
Интегральный эффект достигается за счет оптимизации инвестиционных программ и проектов реконструкции объектов городской жилой застройки на основе эффективного взаимодействия субъектов государственно-частного партнерства в условиях единого информационного пространства.
Для оценки составляющих интегрального эффекта разработана система показателей (рис.6).
| Интегральный эффект | ||||
| Системный эффект | Экономический эффект | Социальный эффект | Оперативный эффект | Экологический эффект |
| 1. Увеличение объема инвестиций | 1. Экономия городского бюджета при проведении конкурсов на объекты реконструкции | 1. Увеличение объемов реконструкции | 1. Сокращение времени проведения научно-ис-следовательских работ | 1. Уменьшение выброса вредных веществ в атмосферу |
| 2. Экономия бюджетных средств | 2. Сокращение продолжительности реконструкции объектов городской жилой застройки | 2. Улучшение обеспеченности жильем и объектами социальной инфраструктуры | 2. Сокращение продолжительности проектирования объектов реконструкции | 2. Снижение уровня загрязнения водоемов |
| 3. Сокращение городской очереди на улучшение жилищных условий | 3. Прирост прибыли инвесторов при реализации проектов городской жилой застройки | 3. Создание дополнительных рабочих мест | 3. Сокращение цикла управления реконструкцией городской жилой застройки | 3. Снижение уровня загрязнения почв |
| 4. Сокращение срока окупаемости затрат | 4. Перераспределение рисков между участниками проектов реконструкции | 4. Повышение качества жизни населения | 4. Сокращение инвестиционного цикла при реконструкции объектов | 4. Снижение уровня загрязнения питьевой воды |
Рис. 6. Интегральный эффект реконструкции городской жилой застройки
III. ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ
Теоретические и методологические положения, практические рекомендации и выводы, содержащиеся в диссертации, являются результатом многолетних исследований автора.
Личный вклад автора в исследование проблемы заключается в разработке:
концепции управления реконструкцией городской жилой застройки, включающей: факторы, влияющие на оценку территории застройки; критерии оценки эффективности реконструкции городской жилой застройки на уровне города, инвестиционных программ и отдельных инвестиционных проектов; методы оптимизации жилой и общественной застройки городских территорий на основе прогнозирования социального состава населения;
имитационной модели, позволяющей получить комплексную оценку градостроительных решений на уровне генерального плана города на основе прогнозирования: структуры населения, мест приложения труда, функционального зонирования территорий, структуры жилищного фонда, объектов социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, благоустройства и экологической безопасности территорий, подлежащих реконструкции;
механизма взаимодействия субъектов государственно-частного партнерства при реконструкции объектов городской жилой застройки, позволяющего повысить эффективность управления этим процессом, учесть разносторонние интересы основных участников инвестиционно-строительной деятельности: обеспечить окупаемость затрат и получение прибыли для инвесторов; решить жилищную проблему очередников и жителей ветхого и аварийного жилищного фонда, обеспечения населения объектами социального и культурно-бытового назначения, а также проблему реконструкции внутриквартальных инженерных сетей и благоустройства квартала;
интегрированной автоматизированной системы «Управление реконструкцией городских территорий», включающей организационные структуры, инструментарий управления, системы информационного обеспечения, а также механизм, обеспечивающий полную совместимость всех ступеней и звеньев управления;
метода оценки инвестиционных рисков для определения их интегрального показателя по вариантам реконструкции с учетом различных источников финансирования. Разработан программный комплекс, позволяющий органам управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки реализовать модель управления рисками с использованием персонального компьютера;
модели формирования инвестиционного фонда реконструкции городской жилой застройки, позволяющей оптимизировать инвестиционные программы с учетом различных источников их финансирования;
методов оптимизации жилой застройки на основе демографической структуры и социальной дифференциации населения и общественной застройки объектами социального и культурно-бытового назначения - с учетом нормативов их обеспечения при застройке территорий кварталов градостроительными комплексами;
системы показателей, характеризующих эффективность использования территории застройки, объемно-планировочных и конструктивных решений жилых и общественных зданий, инженерных и технологических решений, а также социально-экономическую эффективность проектов реконструкции. На ее основе разработана модель и программа комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов, позволяющая выбрать оптимальный вариант реконструкции.
IV. НАУЧНАЯ НОВИЗНА, ПРАКТИЧСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ И АПРОБАЦИЯ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ
Научная новизна проведенных исследований заключается в разработке теоретических и методологических основ управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки в условиях конкурентной среды.
Выполненные исследования содержат предложенные автором подходы к управлению инвестиционной деятельностью при реконструкции объектов городской жилой застройки с учетом баланса интересов основных участников этого процесса. Отличительной чертой данного подхода является ее комплексность, учет основных закономерностей, принципов и методов управления, в том числе на основе взаимодействия субъектов государственно-частного партнерства в условиях единого информационного пространства.
Основные новые научные результаты теоретических и экспериментальных исследований, определяющих научную новизну и составляющих предмет защиты, заключаются в следующем:
1. По результатам проведенного анализа отечественного и зарубежного опыта управления реконструкцией городской жилой застройки обосновано, что основным противоречием является несоответствие фактических объемов финансирования требуемым при нарастающих темпах выбывания жилого фонда. На его основе сформулирована проблема повышения эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции объектов городской жилой застройки.
2. Разработаны методологические основы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки, базовыми положениями которых являются закономерности, принципы и критерии оценки эффективности на основе применения интегрированной информационной технологии, методов имитационного моделирования, используемых в процессе обоснования и выбора управленческих решений.
3. Разработаны система методов и моделей, обеспечивающих оптимизацию проектных и управленческих решений, включающая экономико-математические модели прогнозирования инвестиционного потенциала при реконструкции городской жилой застройки; управления инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки мегаполиса; оптимального распределения инвестиций по проектам реконструкции городской жилой застройки. Совокупность разработанных методов и моделей следует рассматривать как методологические основы решения проблемы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.
4. Разработана методология имитационного моделирования управления реконструкцией городской жилой застройки, позволяющая дать формализованное экономико-математическое описание задач, связанных с оптимальным распределением различных видов ресурсов по инвестиционным программам и проектам реконструкции объектов городской жилой застройки, провести оценку реальности принимаемых инвестиционных решений, разрабатывать стратегии по предотвращению возможных отклонений, возникающих при их реализации.
5. Разработана методика прогнозирования развития территории застройки с целью определения характера ее воспроизводства, оптимизации состава и типов жилой и общественной застройки с учетом демографической структуры и социальной дифференциации населения.
6. Предложена методика оценки эффективности управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки.
Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что реализация научных положений и рекомендаций, сформулированных автором в диссертационном исследовании, позволяет создать эффективную систему управления инвестиционной деятельностью, способствующую переходу участников этого процесса на новые методы, обеспечивающие значительное повышение его эффективности при решении социальных, экономических и экологических проблем при реконструкции жилой застройки городов России.
Апробация и внедрение научных результатов исследования. Основные результаты диссертации прошли апробацию на международной научно-практической конференции «Реконструкция Санкт-Петербурга - 2003», Российской научно-практической конференции «По пути возрождения: перспективы развития российской экономики» (2006), VII международном экологическом форуме «Экологическое благоустройство жилых территорий крупных городов России» (2007), Третьем международном конгрессе «Hotelplan - 2007» (г. Белград), Третьей международной научной конференции «Проблемы управления развитием социально-экономических систем» (2007), Санкт-Петербургском экономическом форуме (2005-2008), научно-практических конференциях Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строи-тельного университета (2002–2008).
Основные научные результаты, выводы и рекомендации получены при выполнении научно-исследовательских работ с участием автора диссертационного исследования:
НИР «Математическое и компьютерное моделирование конкурентных процессов многоагентного взаимодействия» (грант Российского фонда фундаментальных исследований № 06-06-80509);
НИР «Научно-методологические основы долгосрочного планирования и управления комплексным освоением и развитием территорий крупных городов»;
НИР «Разработка современных информационных технологий поддержки решений по комплексному освоению территорий крупных городов»;
НИР «Разработка рекомендаций по организации финансирования инновационных проектов организаций, предусматривающих производство продукции для удовлетворения государственных нужд Санкт-Петербурга, регламента рассмотрения заявок организаций на финансирование с привлечением средств бюджета Санкт-Петербурга, инновационных проектов, контроля и сопровождения их реализации».
Результаты диссертационных исследований были использованы в практической деятельности Жилищного комитета Администрации Санкт-Петербурга, Инвестиционно-строительного холдинга «Петротрест» и в учебном процессе при подготовке специалистов в области экономики и управления городским строительством.
Методика комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий была применена при разработке проектов реконструкции в проектном институте ОАО «ЛенжилНИИпроект».
Публикации. Основное содержание работы представлено в 53 работах общим объемом 55,4 п.л., в том числе в 7 монографиях и 8 статьях в журналах, рекомендованных ВАК для публикации материалов диссертаций, предъявляемых на соискание ученой степени доктора экономических наук.
ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ
Монографии:
1. Дроздова (Акуленкова) И.В., Соловьев В.Н., Коровин Э.В., Пилявский В.П. и др. Экономика, организация и управление жилищно-коммунальным хозяйством. - СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2005. - 24,18 п.л. (вклад автора – 4,12 п.л.).
2. Дроздова (Акуленкова) И.В., Горбунов А.А. Дроздов Г.Д. Эффективность реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства. - СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2006. - 8,19 п.л. (вклад автора – 2,25 п.л.).
3. Дроздова И.В., Горбунов А.А., Дроздов Г.Д., Пилявский В.П. Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда: методика и практика. Том 2. – СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2006.- 18,75 п.л. (вклад автора – 2,5 п.л.)
4. Дроздова И.В., Дроздов Г.Д., Малафеев О.А., Проблемы реконструкции жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса. - СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2007. - 11,62 п.л. (вклад автора – 3,75 п.л.).
5. Дроздова И.В., Дроздов Г.Д., Малафеев О.А. Моделирование процессов реконструкции жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса в условиях конкурентной среды. - СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2008. - 9,19 п.л. (вклад автора – 5 п.л.).
6. Дроздова И.В. Управление инвестиционной деятельностью при реконструкции жилой застройки мегаполиса. - СПб.: Изд-во СПбГАСУ, 2008. - 13,2 п.л.
7. Дроздова И.В. Методология управления реконструкцией жилой застройки городов России. - СПб.: Изд-во АСВ, 2008. - 11,5 п.л.
Статьи в журналах, рекомендованных ВАК для публикации материалов диссертаций, предъявляемых на соискание ученой степени доктора экономических наук:
8. Дроздова И.В. Методические основы комплексной реконструкции жилой застройки // Проблемы современной экономики. – 2007.- №4. – 0,62 п.л.
9. Дроздова И.В. Методология прогнозирования развития экономического потенциала реконструкции городов России // Проблемы современной экономики. – 2008.- №1. – 0,68 п.л.
10. Дроздова И.В. Моделирование инвестиционного фонда комплексной реконструкции городской жилой застройки // Проблемы современной экономики. – 2008.- №2. – 0,68 п.л.
11. Дроздова И.В. Проблемы расселения жителей при реконструкции городской жилой застройки // Проблемы современной экономики. – 2008.- №3. – 0,62 п.л.
12. Дроздова И.В. Методы повышения эффективности реконструкции городской жилой застройки с использованием интегрированной автоматизированной технологии // Проблемы современной экономики. – 2008.- №4. – 0,62 п.л.
13. Дроздова И.В. Концепция управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Серия экономические науки.– 2008. - № 6. – 0,68 п.л.
14. Дроздова И.В. Научно-методические основы управления инвестиционной деятельностью при реконструкции городской жилой застройки // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. Серия экономические науки. – 2008. - № 6. – 0,68 п.л.
15. Дроздова И.В. Система показателей комплексной оценки эффективности инвестиционных проектов реконструкции городской жилой застройки // Вестник Российской академии естественных наук. Серия экономическая. – 2009. - № 1. – 0,31 п.л.
Статьи в профессиональных журналах и научных сборниках:
16. Дроздова (Акуленкова) И.В. О реконструкции жилищного фонда Санкт-Петер-бурга//Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге: Сб. науч. тр.- СПб.: Изд-во Стройиздат, 2002.- Вып. 1. – 0,25 п.л.
17. Дроздова (Акуленкова) И.В. Экономические методы повышения эффективности реконструкции городского жилищного фонда//Актуальные проблемы ин-вестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге: Сб. науч. тр.- СПб.: Изд-во Стройиздат, 2002.- Вып. 2. – 0,19 п.л.
18. Дроздова (Акуленкова) И.В., Дроздов Г.Д. Системный подход к решению проблемы реконструкции жилищного фонда крупных городов //Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге: Сб. науч. тр.- СПб.: Изд-во Стройиздат, 2003.- Вып. 2. – 0,25 п.л. (вклад автора – 0,12 п.л.)
19. Дроздова (Акуленкова) И.В. Комплексная оценка эффективности проектных решений при реконструкции жилых домов в крупных городах//Регион: политика, экономика, социология. – 2004.- №1. – 0,25 п.л.
20. Дроздова (Акуленкова) И.В. Реформирование жилищно-коммунального хозяйства, как рычаг повышения качества жизни//Регион: политика, экономика, социология. – 2004.- №4. – 0,44 п.л.
21. Дроздова (Акуленкова) И.В., Дроздов Г.Д. Опыт реформирования жилищно-коммунального хозяйства в Китайской народной республике//Социально-экономические аспекты реформирования жилищно-коммунального хозяйства: Сб. науч. тр. - СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2005.- Вып. 1. – 0,37 п.л. (вклад автора – 0,19 п.л.)
22. Дроздова (Акуленкова) И.В. Проблемы реализации Федеральной целевой программы «Жилище» //Социально-экономические аспекты реформирования жилищно-коммунального хозяйства: Сб. науч. тр. - СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2005.- Вып. 1. – 0,18 п.л.
23. Дроздова И.В. Развитие методики по оценке реконструкции объектов ЖКХ//Формирование университетских комплексов и инновационная деятельность вузов на современном этапе реформирования высшей школы: Сб. науч. тр. – СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2007. – 0,18 п.л.
24. Дроздова И.В., Дроздов Г.Д., Малафеев О.А. Прогнозирование экономического потенциала реконструкции жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса //Экономика сервиса. - СПб.: Изд-во СПбГУСЭ.- 2007.- №1. – 0,87 п.л. (вклад автора – 0,31 п.л.)
25.Дроздова И.В. Привлечение инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства// Экономика и управление: Сб. науч. тр.. часть II. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. – 0,31 п.л.
26. Дроздова И.В. Эффективность инновационных проектов реконструкции городской жилой застройки // Экономика и управление: Сб. науч. тр.. часть II. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. – 0,31 п.л.
Доклады на научных конференциях и другие научные публикации
27. Дроздова (Акуленкова) И.В. Роль малых предприятий в реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга //Реконструкция Санкт-Петербурга-2003: Междунар. Науч.-практ. конф.: Сб. докл.. СПб.: Изд-во СПбГАСУ, 2003. – Ч.3. – 0,12 п.л.
28. Дроздова (Акуленкова) И.В. Проблемы и перспективы инвестиционно-строительной деятельности при реконструкции жилых домов в условиях Санкт-Петербурга//Докл.60-й науч. конф. преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов ун-та. - СПб.: Изд-во СПбГАСУ, 2003.- Ч.2. – 0,12 п.л.
29. Дроздова (Акуленкова) И.В., Дроздов Г.Д. Социально-экономическая оценка размещения объектов реконструкции в крупных городах//Тез. докл. науч.-практ. конф. СПбГУ «Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе: резервы экономического роста и социального прогресса».- СПб.: Изд-во СПбГУ. –2003.- 0,06 п.л.
30. Дроздова (Акуленкова) И.В., Дроздов Г.Д. Управление эффективностью реконструкции жилого фонда крупных городов//Докл.60-й науч. конф. преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов ун-та. - СПб.: Изд-во СПбГАСУ, 2003.- Ч.2. – 0,12 п.л. (вклад автора – 0,06 п.л.)
31. Дроздова (Акуленкова) И.В. Экономическая оценка технического состояния жилых домов при их реконструкции//Сб. докл.56-й междунар. науч.-техн. конф. молодых ученых.- СПб.: Изд-во СПбГАСУ, 2004.- Ч.1. – 0,19 п.л.
32. Дроздова (Акуленкова) И.В., Дроздов Г.Д. Модель реконструкции панельных домов первых массовых серий//Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2005 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ. – 2005.- 0,12 п.л. (вклад автора – 0,06 п.л.)
33. Дроздова И.В. Проблемы переработки строительных отходов при реконструкции жилых зданий//Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2006 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006.- Том 1. – 0,12 п.л.
34. Дроздова И.В. Методика учета факторов, влияющих на эффектив-ность реконструкции городской застройки//Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2006 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006.- Том 1. – 0,19 п.л.
35. Дроздова И.В. Зарубежный опыт реконструкции городской жилой застройки//Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2006 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006.- Том 1. – 0,12 п.л.
36. Дроздова И.В. Варианты реконструкции городской застройки мегаполиса (крупного города) //Современное экономическое и социальное разви-тие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2006 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006.- Том 1. – 0,19 п.л.
37. Дроздова И.В. Социально-экономические предпосылки реконструк-ции городской застройки//Современное экономическое и социальное разви-тие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2006 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2006.- Том 1. – 0,12 п.л.
38. Дроздова И.В. Эффективность взаимодействия участников процесса реконструкции жилой застройки мегаполиса//По пути возрождения: перспективы развития Российской экономики: Науч. тр. рос. науч.- практ. конф. - СПб.: Изд-во Наука, 2006.- Том 2. – 0,37 п.л.
39. Дроздова И.В. Оценка инвестиционных проектов по реконструкции с учетом рисков //По пути возрождения: перспективы развития Российской экономики: Науч. тр. рос. науч.- практ. конф. - СПб.: Изд-во Наука, 2006.- Том 2. –0,44 п.л.
40. Дроздова И.В. Модель оптимизации работ по реконструкции жилой застройки крупного города (мегаполиса) //По пути возрождения: перспективы развития Российской экономики: Науч. тр. рос. науч.- практ. конф. - СПб.: Изд-во Наука, 2006.- Том 2. – 0,38 п.л.
41. Дроздова И.В. Методика распределения инвестиций при создании интегрированной системы управления реконструкцией жилой застройки ме-гаполиса//По пути возрождения: перспективы развития Российской экономики: Науч. тр. рос. науч.- практ. конф. - СПб.: Изд-во Наука, 2006.- Том 2. – 0,38 п.л.
42. Дроздова И.В. Формирование оптимального плана распределения инвестиций по проектам реконструкции жилой застройки крупного города (мегаполиса) //По пути возрождения: перспективы развития Российской экономики: Науч. тр. рос. науч.- практ. конф. - СПб.: Изд-во Наука, 2006.- Том 2. – 0,38 п.л.
43. Дроздова И.В. Сравнительная эффективность проектов реконструкции городской жилой застройки//Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2007 года:- Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2007. – 0,19 п.л.
44. Дроздова И.В. Методы оценки эффективности реконструкции жилой застройки крупного города (мегаполиса) //Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2007 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2007. – 0,25 п.л.
45. Дроздова И.В. Система показателей комплексной оценки эффективности реконструкции городской жилой застройки//Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специа-листы Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2007 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2007. – 0,25 п.л.
46. Дроздова И.В. Оценка комплексности застройки микрорайона градостроительными комплексами//Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2007 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2007. – 0,25 п.л.
47. Дроздова И.В. Экологическая безопасность при реконструкции жилой застройки мегаполиса//Экологическое благоустройство жилых территорий крупных городов России: VII Международный экологический форум. – Тр. науч.-практ. семинара.- СПб.: Изд-во СПбГУСЭ, 2007. – 0,31 п.л.
48. Дроздова И.В. Проблема влияния реконструкции объектов жилищно-коммунального хозяйства на качество услуг в индустрии туризма // Hotelplan - 2007: Сб. тр. третьей междунар. науч.- практ. конф. - Белград, 2007. – 0,12 п.л.
49. Дроздова И.В. Управление социально-экономическими процессами при реконструкции кварталов мегаполиса // Проблемы управления развитием социально-экономических систем: Третья междунар. науч. конф. – СПб.: Изд-во СПбГУКиТ, 2008. – 0,25 п.л.
50. Дроздова И.В., Феноменов Н.Н. О концепции государственной политики Санкт-Петербурга по реконструкции жилой застройки на 2007-2011 годы //Современное экономическое и социальное развиие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2008 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. – 0,19 п.л. (вклад автора – 0,09 п.л.).
51. Дроздова И.В. Методика привлечения инвестиций в реконструкцию объектов жилищно-коммунального хозяйства мегаполиса//Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2008 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. – 0,25 п.л.
52. Дроздова И.В., Дроздов Г.Д. Методические основы оценки эффективности инноваций в проекты реконструкции городской жилой застройки в условиях рыночных отношений //Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2008 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. – 0,25 п.л. (вклад автора – 0,12 п.л.).
53. Дроздова И.В. Проблема оценки эффективности инноваций при реконструкции городской жилой застройки //Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. – Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области – Петербургскому экономическому форуму 2008 года: Сб. науч. статей.- СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. – 0,12 п.л.
