Государственная регистрация прав на недвижимое имущество на современном этапе развития гражданского законодательства
На правах рукописи
ПУСТОВАЛОВА Елена Александровна
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Москва – 2012
Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»
| Научный руководитель: | Зайцев Олег Владимирович, кандидат юридических наук, доцент |
| Официальные оппоненты: | Серова Ольга Александровна, доктор юридических наук, профессор, Негосударственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Самарская гуманитарная академия», заведующая кафедрой предпринимательского и международного частного права |
| Петрушкин Виталий Анатольевич, кандидат юридических наук, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судья | |
| Ведущая организация: | Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Рязанский государственный университет имени С.А. Есенина» |
Защита состоится 21 декабря 2012 года в 13.00 на заседании Диссертационного совета Д – 504.001.15 в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации» по адресу: 119571, г. Москва, проспект Вернадского, д. 84, учебный корпус «С» ауд. 2312.
С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации.
Автореферат разослан 21 ноября 2012 года.
| Ученый секретарь диссертационного совета |  | В.В. Зайцев |
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования определяется научной и практической значимостью государственной регистрации прав на недвижимое имущество, фактора обуславливающего эффективность гражданского оборота, защиту прав собственников в России.
По экспертным оценкам, в России не сложился полноценный гражданско-правовой механизм регистрации прав на недвижимое имущество. Отсутствует актуальный и достоверный реестр прав собственности. Вопросы регистрируемого права, судебной защиты прав собственности занимают ведущее место среди основных проблем современного гражданского оборота. Приоритет сугубо технического значения государственной регистрации прав на имущество обуславливает более 90% общей массы отказов в регистрации.
Недостатки правового регулирования, пробелы и противоречия в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимость, ошибочные решения препятствуют развитию гражданского оборота, отрицательно сказываются не только в сфере гражданского права, но и в других сферах общественно-экономической, политической жизни общества. Вместе с тем, как отмечает В.Ф. Яковлев, «права на недвижимость – это важнейшие гражданские права, это основа гражданского оборота, основа жизни людей, граждан, …основа предпринимательской деятельности».
В проекте нового Гражданского кодекса Российской Федерации («Проект ГК РФ») предусмотрены существенные изменения в целях совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Однако новеллы проекта нового ГК РФ (450 стр.) оцениваются неоднозначно. В целом, судьба проекта нового Гражданского кодекса напоминает судьбу Гражданского уложения Российской Империи, мало результатные попытки усовершенствования которого, начатые в 1882 году, были прерваны революцией 1917 года.
Вместе с тем, дальнейшее развитие гражданского права в России невозможно без глубокого и всестороннего исследования доктринальных, правотворческих и правоприменительных проблем, в том числе, в части совершенствования государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Вышеизложенное в совокупности определяет актуальность, научную и практическую значимость темы диссертационного исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Концепция гражданско-правового регулирования права собственности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество является результатом длительного научно-исследовательского поиска. Научные источники данного института гражданского права отражены в работах цивилистов, посвященных исследованию генезиса, сущности и содержания данного правового явления (С.Н.Братусь, М.И.Брагинский, А.В.Венедиктов, П.П.Виткявичюс, А.А.Пушкин и др.) Среди отечественных авторов дореволюционного периода следует отметить работы таких исследователей, как: Е.В.Васьковский, Ю.С.Гамбаров, A.M.Гуляев, В.Б.Ельяшевич, Д.И.Мейер, К.П.Победоносцев, И.А.Покровский, В.И.Синайский, В.М.Хвостов, Г.Ф.Шершеневич и др.
В разработку теоретического и практического исследования проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации существенный вклад внесли М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, П.В.Крашенинников, A.JI.Маковский, М.Г.Масевич, Л.А.Новоселова, К.И.Скловский, В.Л.Слесарев, С.В.Степашин, А.М.Эрделевский, В.Ф.Яковлев и другие.
Вопросы правового обеспечения регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним разрабатывались такими авторами, как И.Т.Балабанов, В.А Горемыкин, Э.Р.Бугулов, С.П.Гришаев, Ю.Г.Жариков, О.М.Козырь, М.Сазонова, Т.Н.Нешатаева, В.В.Огородников, М.Г.Пискунова, И.А.Южанов, В.М.Хисанов, В.П.Ярошенко и др.
Отдельным вопросам гражданско-правового, административно-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящены диссертационные исследования Г.А.Волочецкой, А.Н.Волынцевой, В.М.Галимова, П.Б.Галунова, А.В.Кирсанова, В.В.Михольской, С.Б.Пашенько, А.Б.Карлин и др.
Несмотря на наличие значительного числа исследований связанных с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество развитие гражданского оборота, совершенствование рыночных отношений обуславливает необходимость обновления, уточнения и развития существующих доктринальных, правотворческих и правоприменительных подходов.
Цели и задачи диссертационного исследования. Актуальность, научная и практическая значимость исследуемой проблемы обуславливает следующие цели диссертационной работы:
– уточнение существующих, теоретико-методологическое обоснование ряда новых положений, имеющих значение для развития теории государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество как императивной нормы гражданского права, необходимого условия возникновения вещных и обязательных прав;
– формулирование и обоснование практических предложений по вопросам правотворчества, правоприменения, совершенствования законодательства, регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
Достижению поставленных целей служит поэтапное решение следующих основных задач:
– уточнить правовую природу, сущность, основные цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, ее место в системе гражданского оборота;
– раскрыть изменения теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество в истории России;
– выявить современные противоречия правового регулирования закрепления и признания прав на недвижимое имущество в ходе государственной регистрации;
– уточнить и дополнить правовые основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
– определить особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости;
– выявить особенности государственной регистрации прав на недвижимость, возникающих в результате правопреемства;
– сформулировать поправки, рекомендации по совершенствованию гражданского законодательства, в части государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Объектом исследования являются общественно-правовые отношения, возникающие в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Предметом исследования выступает теория и практика гражданско-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество в доктринальном, правотворческом и правоприменительном аспектах.
Методологической основой исследования служит совокупность общенаучных и частнонаучных методов научного познания, система правовых знаний, определяющая принципы и предпосылки изучения гражданского права. В том числе методы: анализа и синтеза, дедукции и индукции, экстраполяции, метод альтернатив, аксиоматический, комплексный, системный, функциональный, структурный и др.
В диссертационном исследовании использовались также сравнительно-правовой, формально-юридический, технико-юридический, логико-правовой и историко-правовой методы научного познания и др. Их применение позволило диссертанту проанализировать объект и предмет исследования в целостности, взаимосвязи и единстве, всесторонне и объективно.
Теоретическую основу исследования составили современные и более ранние, классические и прикладные труды отечественных и зарубежных ученых, в их числе которых: Абова Т.Е., Аксюк И.В., Амосов С.М., Бабич М.Е., Бобровская О.Н., Волочай Ю.А., Груздев В.В., Гавзе Ф.И., Гонгало Б.М., Зайцев В.В., Закупень Т.В., Козырь О.М., Кукушкин С.Н., Лазаренко Н.Е., Лунц Л.А., Маковская А.А., Малеина М.Н., Маркова И.В., Марченко М.Н., Маслов А.Е., Матузов Н.И., Мельничук Г.В., Млакер М.А., Мустафин Р.Р., Нешатаева Т.Н., Никонов П.Н., Новоселова Л.А., Оболонкова Е.В., Орлов Л.Н., Павлов П.Н., Плотникова И.Н., Рахмилович В.А., Рожкова М.А., Санникова Л.В., Садиков О.Н., Скловский К.И., Слесарев В.Л., Тархов В.А., Тихомиров М.Ю., Филиппов П.М., Фоноберов Л.В., Черепахин Б.Б., Чефранова Е.А., Шевченко Л.И., Эрделевский, А.М., Сейнароев Б.М., Юков М.К., Яковлев В.Ф. и др.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составили нормативные правовые акты Российской Федерации, регулирующие правоотношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Исследование опирается на анализ судебных дел, а также правоприменительную практику Конституционного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, Постановлений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
В качестве эмпирических данных использованы факты имевшие место в ходе практической деятельности автора.
Научная новизна диссертационной работы состоит в выделении и обосновании ряда новых теоретических положений, имеющих значение для развития теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, уточнении правовой природы данного явления как важного атрибута современного гражданского оборота, публичный институт гражданского права гражданского права, необходимого условия возникновения отдельных вещных и обязательных прав.
Научная новизна исследования связана также с выявлением проблем, определением тенденций развития государственной регистрации, обоснованием практических предложений по вопросам правотворчества, правоприменения, совершенствования законодательства регулирующего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
На защиту выносятся следующие положения, содержащие элементы научной новизны.
1. Автор обосновывает, что правовая природа и сущность государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество как публичного института гражданского права и юридического акта влекущего возникновение изменения или прекращения прав на объект недвижимости позволяет характеризоваться как комплексное средство государственного регулирования гражданско-правового оборота недвижимости, в основе которого лежат в том числе и публично-правовые элементы регулирования (в том числе, цели и принципы).
К публично-правовым элементам отнесены: 1) Государственный контроль и учет; 2) Защита основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечение обороны страны и безопасности государства; 3) Упорядочение экономической свободы собственников недвижимости, обеспечение добропорядочности, социальной справедливости и ответственности.
2. Выявлены и сформулированы основные цели государственной регистрации прав на недвижимость: решение задач (проблем) упорядочения экономической свободы, защиты собственности, развития гражданского оборота юридическими средствами; юридическое закрепление общественных отношений необходимых для добросовестного, добропорядочного владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.
Исходя из необходимости обеспечения публичных и частных интересов выделены особые принципы государственной регистрации. В их числе: принцип всеобщности, открытости, простоты, доступности, надежности, достоверности, оперативности, ответственности органов государственной власти за обеспечение эффективного функционирования государственной регистрации и др.
3. В ходе исследования установлено, что статичное изменение теории и практики регистрации прав на недвижимое имущество в России отражает логику обеспечения публичного признания данного права посредством гражданско-правового механизма государственной регистрации прав на недвижимость, прошедшего путь от учета прав на недвижимое имущество до публичной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество через приоритет конституционного принципа признания и защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иной формы собственности.
4. В работе выявлены современные противоречия правового регулирования закрепления и признания прав на недвижимое имущество в ходе государственной регистрации: а) с одной стороны признание государственной регистрации прав добросовестного приобретателя единственным доказательством существования зарегистрированного права в ЕГРП, а с другой стороны, что запись в ЕГРП о праве собственности не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя; б) противоречие между заявительным характером регистрации и всеобщим принципом регистрации и регистрацией обременений, установленных органами государственной власти, местного самоуправлении, судами; например, ипотека в силу закона, аресты (запреты); в) противоречие между многообразием обременений, вещных прав с одной стороны, и ограничением их перечня, подлежащего регистрации, с другой стороны.
5. В ходе исследования диссертант сформулировал и разработал систему классификации оснований отказа в государственной регистрации в соответствии с особенностями публично-правовых элементов регулирования: нарушение публичных интересов( заведомо противное интересам правопорядка и нравственности, а также любые мнимые и притворные сделки, сделки совершенные полностью недееспособным лицом); нарушении частных интересов(признание ничтожности сделки). Перечень оснований для отказа в регистрации должен быть исчерпывающим и исключать различное толкование.
6. В работе определены особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости. Особенности государственной регистрации данного вида недвижимости связаны с особым юридическим составом возникновения общей долевой собственности: специальными субъектами права; особенностями объектов недвижимого имущества, особым содержанием правоотношения, наличием дополнительных правоустанавливающих документов.
7. В ходе исследования установлено, что особенностью государственной регистрации прав на недвижимое имущество в результате правопреемства является необязательность наличия сведений о правах лица-правопредшественника, что может создавать неопределенности в статусе недвижимого имущества и в некоторой степени не соответствует принципу добросовестности поведения участников гражданского оборота.
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности применения правовых подходов, выводов, положений и предложений в правотворческой, правоприменительной, научно-исследовательской и учебно-преподавательской деятельности. В частности при проведении лекций, практических занятий, подготовке спецкурсов, учебных и методических материалов по курсам «Гражданское право Российской Федерации», «Земельное право Российской Федерации», «Предпринимательское право Российской Федерации» и др.
Диссертант выявил перспективные направления дальнейших исследований в данной области. Основные положения и выводы исследования могут быть использованы в целях развития концепции гражданско-правового регулирования права собственности, государственной регистрации прав на недвижимое имущество, повышении надежности и точности государственного учета собственности, выявлении и устранении противоречий и лакун в действующем законодательстве, унификации и либерализации, совершенствовании законодательства и правоприменительной практики.
В целях совершенствования законодательства предлагается ввести в Закон о регистрации следующие нормы: 1). При государственной регистрации и предоставлении информации ответственность лежит на учреждении, либо на лице, виновном в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации. 2). Ответственность и возмещение ущерба от ошибок регистратора несет государство. Регресс к регистратору может быть применим только тогда, когда имел место умысел или грубая неосторожность со стороны регистратора. 3). Для регистрации перехода прав на недвижимое имущество в регистрирующий орган представляется акт о передаче права, подтверждающее исполнение обязательства. 4). Все договоры в отношении объектов недвижимости, за исключением договоров ипотеки (в этом случае нотариус удостоверяет только подписи сторон), подлежат обязательному нотариальному удостоверению. На нотариусе лежит обязанность довести до сведения приобретателя недвижимости всю информацию, имеющуюся в ЕГРП. 5). Права на недвижимость, подлежащие государственной регистрации, включают: право владения, пользования, распоряжения, залога, сервитута, имущественного найма, аренды, право на электро- и газоснабжение. 6). Земли, которые не входят в перечень ЕГРП, считаются свободными.
Предлагается также: установить приоритет зарегистрированных прав над незарегистрированными, приоритет права зарегистрированного первым. Ввести норму, что собственник может получить закладную для оформления кредита только в органе регистрации, при условии наличия зарегистрированных прав на недвижимость.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена, обсуждена и одобрена на заседаниях кафедры гражданского права и процесса юридического факультета им. М.М. Сперанского ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации». Основные идеи, теоретические и практические выводы нашли отражение в 7 публикациях автора.
Положения диссертации обсуждались на международных и всероссийских конференциях. В том числе на Междисциплинарной аспирантской конференции «Власть и управление в современном мире» (Санкт-Петербург, 2010 г.), Итоговой международной научно-практической конференции с элементами научных школ: «Научные школы и вызовы современности. Премии Альфреда Нобеля 110 лет» (Москва, 2011 г.).
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы, нормативных правовых актов и документов.
II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ
Во введении раскрываются основы диссертационного исследования: актуальность темы, состояние научной разработанности, объект, предмет, цель и задачи, теоретико-методологическая база, научная новизна и практическая значимость, положения, выносимые на защиту, сведения об апробации и внедрении результатов работы.
Глава 1. «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество как явление и предмет научного анализа» посвящена исследованию сущностных характеристик данного процесса, развития правовой формы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России и за рубежом.
В параграфе 1.1 «Правовая природа, основные цели и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество» формулируется, что сложившиеся в древности различные способы приобретения недвижимого имущества обусловили возникновение унифицированной формы правового закрепления вещных прав в рамках развивающегося гражданского оборота.
Теоретические и практические поиски обозначили проблему правовой природы прав на недвижимое имущество. В основу ее решения, по мнению автора, легли: постулат известного римского юриста Павла о невозможности ничего доказать без документа или свидетелей; положение «Дигест» (41,2,3), что «никто не может самостоятельно изменить себе основания владения»; формула Ульпина, что «голые пакты (неформальные договора) не создают обязательств»; нормы Закона XXII таблиц закрепляющие гласное утверждение права приобретателя (путем манципации или судоговорения); положение Институции Гая «какое значение и силу имеет манципация, такую же силу имеет форма приобретения прав».
Правовая природа законного основания владения выражена в формуле Гегеля: «владение становится собственностью, законным, если все другие признают, что вещь, которую я сделал своей, моя, равно как и я признаю владение других их владением. При этом, данное признание основано не на взаимности, а на принципе всеобщности права как права».
Формулируется, что отсутствие стройной теории целей и принципов государственной регистрации, неточности правотворчества и правоприменения порождают многочисленные ошибки закрепления прав на недвижимое имущество. В их числе: ошибки в форме (error in forma), по существу (error in re), в правовых действиях, в личности, проблему бесконечного доказательства неоспоримого и абсолютного титула владельца недвижимостью и др.
Автор приходит к выводу, что современная государственная регистрация прав на недвижимость – важнейшая функция правового государства, нашедшая свое наиболее полное отражение в системе нормативно правовых актов о регистрации в Англии, Германии, США, Франции, Швеции, Швейцарии и др.
Выявлено, что европейская система регистрации основана на государственных гарантиях прав на недвижимость, на принципе «без регистрации нет права». Правовую безопасность участников оборота недвижимости надежно обеспечивает разумное сочетание нотариального удостоверения сделки, нотариального сопровождения с государственной регистрации. В США система регистрации основывается на механизме детальной проверки прав собственника, страховании риска. В Японии действует принцип «обязательная явка заявителей в регистрационную палату»; «регистрация прав и регистрация описаний имущества».
Исследуются современные определения государственной регистрации: «ненормативного акта государственного органа, юридического факта в фактическом составе, влекущем возникновение, изменение или прекращение прав на объект недвижимости» (И.П. Писков); «императивной нормы гражданского права, необходимом условие возникновения вещных и обязательственных прав на недвижимость» (М.Г. Пискунова); одной из форм применения права – документально оформленного действия государственного органа (С.С. Алексеев). С теоретических позиций дается авторское определение данного правового акта.
Диссертант выделяет и исследует различные, зачастую противоположные точки зрения о цели государственной регистрации. От приоритета обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота (М.Г. Пискунов, А.В. Волынцева, А.Р. Кирсанов, П.В. Крашенинников и др.); приоритета процессуальной, административной, фискальной, контрольной и др. целей государственной регистрации (А.Б. Карлин, О.Ю. Скворцов, Е.А. Киндеева, В.В. Чубаров и др.). Формулируется и обосновывается авторский перечень целей государственной регистрации прав на недвижимость.
Исследуется обширный перечень принципов государственной регистрации прав на недвижимость: материально-правовые и формально-правовые (О.Ю. Скворцов); принципы оценки, приоритетности, индивидуализации, независимости регистратора (А.Б. Карлин) и др., формулируется авторское предложение.
Автор приходит к выводу, что государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом защищает права на недвижимость, обеспечивает законность оборота недвижимости, способствует снижению количества споров, обеспечивает публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке.
Доступность услуг нотариуса обеспечивается государственным контролем и тарифами.
В параграфе 1.2 «Развитие теории и практики государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в России» рассматриваются особенности отечественного развития данного института.
Исследуя процесс возникновения и развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России, автор приходит к выводу о начале активного формирования отечественной правовой теории и юридической практики лишь в период подготовки реформы 1861 года и столыпинской реформы 1906 года.
По мнению автора, выделяемый в праве первый опыт государственной регистрации, связанный с Наказом Ивана Грозного по описи недвижимого имущества (1555 г.) в котором Писцовые книги признавались узаконенным документом владения, по существу не являлся таковым.
Сформулирован вывод, что в XIX столетии «укрепление вещных прав» посредством крепостного акта (Свод Законов Российской Империи ст. 707 часть 1 т. Х) означало введение титульной системы регистрации. Ее основными принципами стало гласное, публичное утверждение соединения права с известным субъектом (Г.Ф.Шершеневич); «установление внешнего знака свидетельствующего о существовании права» (Д.И.Мейер).
Диссертант выделяет принципы гласности, старшинства и бесповоротности прав на недвижимое имущество, а также достоверности, полноты сведений заложенные в проекте новой редакции Гражданского уложения 1882 года.
С принятием 14 апреля 1866 года Положения о нотариальной части была введена норма о засвидетельствовании у нотариуса всех сделок о переходе или ограничении права собственности на недвижимость (ст. 6).
Дальнейшее развитие механизма государственной регистрации прав на недвижимое имущество диссертант связывает с переводом реестра крепостных дел с посубъектной регистрации на пообъектную (1891 г.), решением вопроса относительно момента приобретения вещного права. Подчеркивается отсутствие прочности и твердости прав на недвижимое имущество (А.И.Лукошкин).
Формулируется, что революция 1917 г., не позволившая принять новую редакцию Гражданского уложения; Декрет ВЦИК от 27 января 1918 г., запретивший гражданский оборот участков земли; Гражданский Кодекс РСФСР 1922 г., упразднивший деление имущества на движимое и недвижимое, обусловили развитие института регистрационного права преимущественно по пути учета технических параметров объекта.
Новый этап развития регистрируемого права диссертант связывает с введением «Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик» (1992 г.), установившего, что право собственности у приобретателя имущества по договору подлежащего регистрации возникает в момент регистрации договора (ст. 50), современный этап связывается с восстановлением в 1994 году в ГК РФ деление вещей на движимые и недвижимые, придания государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним правоустанавливающего характера (ст.131 ГК РФ).
Автор приходит к выводу, что ядром нового регистрационного права выступают нормы ГК РФ, Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности перестает быть абсолютным доказательством права собственности, законного владения.
Диссертант выделяет характерные черты развития регистрационного права в России:
а) постоянное изменение порядка оформления и выдачи правоустанавливающих документов характерно для разных периодов истории государства;
б) отсутствие единого порядка оформления и выдачи документов, подтверждающих право на недвижимое имущество в различных регионах страны;
в) многообразие оснований возникновения вещных прав и отсутствие единых требований к оформлению любого правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
В Главе 2 «Основные проблемы и противоречия гражданско-правового регулирования регистрации прав на недвижимое имущество» исследуется противоречивость норм регистрации, правовые основания отказа в регистрации права собственности в России.
В параграфе 2.1 «Противоречия правового регулирования, признания и подтверждения прав на недвижимое имущество» рассматриваются нормы действующего ГК РФ, проекта нового ГК РФ, «Закона о регистрации».
Исследуя коллизии правотворчества и правоприменения диссертант: 1) обосновывает неправомерность разделения государственной регистрации и подтверждение ее проведения; 2) выделяет противоречие между отсутствием санкций за неосуществление государственной регистрации и непризнанием прав на недвижимое имущество без регистрации; 3) отмечает смешение регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с недвижимостью.
Выделяется, что в «Законе о регистрации» отсутствует юридическое определение понятия «правоустанавливающий документ». В целях устранения пробела автор предлагает использовать определение В.А.Алексеева.
Диссертант обращает внимание на противоречие ст.ст. 8 и 131 ГК РФ и ст.ст. 17 и 20 «Закона о регистрации». Статья 8 ГК РФ гласит, что «право возникает только после регистрации»; ст. 131 ГК РФ – «субъективное право возникает до регистрации» и это возникновение должно быть зарегистрировано и др. Подобный правовой дуализм, по мнению автора, неоправдан, поскольку еще в Древнем Риме юристы отмечали, что там, где закон неоднозначен, там нет закона.
Формулируется, что открытый перечень оснований и документов для регистрации или отказа в регистрации (ст.ст. 17, 20 Закона о регистрации) с включением перечня оценочной характеристики зачастую приходит в противоречие с возможной совокупностью признаков, являющихся основанием для индивидуализации субъекта и объекта права.
Обосновывается, с точки зрения принципа свободы договора и возможности заключения смешанных договоров с элементами отчуждения недвижимости, нецелесообразность формирования исчерпывающего перечня правоустанавливающих документов.
Выявлено, что при государственной регистрации ограничений (обременений) прав собственности ст. 13 отсылает к ст. 16, а ст. 16 отсылает к ст. 13. Одновременно имеются ссылки на статьи регламентирующие порядок регистрации договоров аренды (ст. 26), сервитутов (ст. 27) и ипотеки (ст. 29). Формулируется вывод, что необходимое заявление правообладателя при регистрации обременений, возникших на основании сделок, не является таковым в случае аренды, сервитута и ипотеки.
Диссертант указывает на то, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. Однако ст. 131 ГК РФ при буквальном ее толковании ограничивает перечень вещных прав на недвижимость, подлежащих регистрации теми, которые прямо перечислены в этой статье, а также теми, в отношении которых имеются специальные указания ГК РФ и иных законов.
Автор выделяет проблему регистрации собственности в ходе процедуры банкротства. В настоящее время, приобретая у арбитражных управляющих объекты недвижимости в ходе процедуры банкротства, покупатели не могут зарегистрировать указанные объекты. В качестве документов, на основании которых может быть осуществлена государственная регистрация права собственности предлагается включить постановление (решение, определение) суда об утверждении перечня имущества, составляющего конкурсную массу. Для реализации данного положения предлагается внести изменения в ст.ст. 38, 131 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Из Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (№ 10/22 от 29 апреля 2010 г. (п. 61)) следует, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В параграфе 2.2 «Правовое значение и основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость» исследуются вопросы законодательного выражения и регламентирования данной нормы.
Автор исходит из того, что гражданские права могут быть ограничены только на основании федерального закона в рамках определений Конституционного суда Российской Федерации.
Автор приходит к выводу, что перечень оснований для отказа в регистрации должен быть объективным и исчерпывающим, а сами основания должны быть сформулированы конкретно и исключать различное толкование.
Анализ норм «Закона о регистрации» с данных позиций показывает, что кроме десяти оснований для отказа в государственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 в ФЗ-№ 122 закон допускает ряд субъективных причин, препятствующих государственной регистрации.
В частности, в ст. 19 Закона указываются: сомнения регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав; сомнения регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов; сомнения регистратора прав в достоверности сведений, указанных в представленных на государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона).
Автор считает, что формулирование в «Законе о регистрации» в качестве основания приостановления регистрации «возникновение сомнений» делает участников регистрационного процесса заложниками субъективизма регистратора. В то же время фабула ГК РФ, гражданского законодательства не дает основания для признания «неразрешенных сомнений регистратора» причиной отказа в регистрации.
Выявлено, что в п. 3 ст. 18 «Закона о регистрации» установлен перечень, являющийся основанием для непринятия на государственную регистрацию прав документов. Вместе с тем из совокупности норм российского законодательства следует, что отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган не правомочен. Следовательно, речь может идти только об основаниях для отказа в регистрации.
Установлено, что предложенное в законе основание отказа – «с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо» не учитывает возможность законного представительства в отношении недееспособных лиц, а также представительства руководителем юридического лица без доверенности, не учтены также лица, приобретающие права на вновь создаваемые объекты.
Законодателем установлено, что для отказа в регистрации права собственности акт должен быть признан недействительным. Вместе с тем, далеко не все незаконные акты признаются недействительными. В результате регистрирующий орган не может по рассматриваемому основанию отказать в государственной регистрации, но и не может провести регистрацию, поскольку для нее нет оснований. Предлагается в ст. 20 «Закона о регистрации» включить общее основание отказа для любых документов в следующей трактовке: «документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке».
В случае установления ничтожности ранее зарегистрированной сделки или иного основания возникновения права предлагается законодательное закрепление обязанности обращения регистрирующего органа в суд для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ.
Отмечается необходимость дифференцированного подхода к отказу в регистрации или ее приостановлении. По мнению автора, основанием отказа при нахождении объекта недвижимости в споре может стать только арест или запрещение, наложенные компетентным органом.
Анализ новой редакции части 1 ГК РФ показывает, что регистрирующий орган может провести проверку нотариально удостоверенной сделки и отказать в регистрации, если будут иметься доказательства недействительности данной сделки (п.1 ст. 8.1). При этом неясно, за какую часть проверки законности отвечает каждая сторона. Возможны конфликты. Нотариус сочтет сделку законной, а регистрирующий орган – незаконной. Проект не раскрывает, как должен поступить в этом случаи регистрирующий орган.
Диссертант отмечает, что документ, не отвечающий признакам правоустанавливающего, не может быть основанием для регистрации. При этом какие-либо действия регистратора по устранению недостатков документа вряд ли допустимы. Подобная деятельность регистрирующих органов не носить правового характера, поскольку регистраторы не наделены юрисдикционными полномочиями.
В Главе 3 «Особенности регистрации прав объектов недвижимости» рассматриваются вопросы регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости, а также возникающих в результате правопреемства.
В параграфе 3.1 «Особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости» отмечается, что сложность объекта правового регулирования обуславливает специфику регистрации прав на разные виды новых объектов недвижимости.
Диссертант исходит из того, что действующее законодательство (в том числе, Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …», недостаточно полно регулирует вопросы приобретения участниками строительства прав на объект, фиксирует многообразие способов организации отношений между участниками строительства.
В качестве положительного отмечается, детализация в «Проекте ГК РФ» прав, возникновение, изменение и прекращение которых подлежат регистрации в ЕГРП (право собственности, постоянного владения и пользования земельным участком, застройки, сервитут, ипотека, приобретения чужой вещи, оперативного управления, ограничение их).
Формулируется, что Закон о долевом участии ограничивает только возможности застройщиков, но не регулирует в должном объеме право физических лиц на выбор формы участия в создании объектов недвижимости, регистрацию прав собственности. На практике это означает, что после его создания всеми участниками совместной деятельности должно быть в той или иной форме достигнуто соглашение об определении вещных прав на созданный объект. Соответственно должно существовать документальное подтверждение согласия каждого участника на определение доли в праве на объект (или конкретного объекта) для всех других участников договора простого товарищества. Отсутствие такого подтверждения не дает возможности регистрирующему органу принять решение о регистрации прав на вновь созданный объект (объекты), поскольку нет доказательств отсутствия спора между участниками совместной деятельности.
Следовательно, для простого товарищества применительно к недвижимому имуществу регистрация связана как с установлением долевой собственности на единый объект (здание, сооружение), так и с установлением индивидуальной собственности товарищей на конкретные помещения вновь созданного объекта. Намного сложнее с жилыми многоквартирными домами. Суды, рассматривая данные отношения, вынуждены применять закон по аналогии, в результате не всегда одинаково определяется закон, подлежащий применению. Вместе с тем, признание сделки недействительной без применения последствий недействительности не является основанием для изменения записи о праве на недвижимое имущество.
Исследование показало, что вступление в силу с 07 марта 2012 г. изменений в «Закон о регистрации», согласно которым при государственной регистрации ипотеки ответственность за законность сделки и правовую экспертизу документов, представляемых на регистрацию по нотариально удостоверенным сделкам, лежит на нотариусе, удостоверившем договор (ст. 31), не решило большинства обозначенных проблем.
Наиболее рациональным, по мнению автора, было бы, распространить действие Закона о долевом участии на все случаи участия в строительстве новых объектов в целях приобретения на них права собственности (за исключением жилищно-строительных и иных аналогичных кооперативов).
Совершенствование законодательства в сфере регистрации прав не недвижимое имущество диссертант связывает с: осуществлением «автоматической» государственной регистрации ранее возникших прав на объекты капитального строительства, введенные в эксплуатацию; уменьшением количества фактов, подлежащих государственной регистрации, и количества записей в реестре прав; обеспечением ответственности (включая материальную) за действие или бездействие регистраторов; обеспечение нотариусом комплексного сопровождения сделки от заявления гражданина до регистрации перехода права собственности в государственном реестре по принципу «одного окна» и др.
В параграфе 3.2 «Особенности регистрации прав на недвижимость, возникающих в результате правопреемства» рассматриваются коллизии при переходе прав в случаи реорганизации юридических лиц, а также наследовании. Автор исходит из того, что в данном случае правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основания для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника.
Изучение практики регистрирующих органов показывает, что особых затруднений при регистрации прав вновь созданных в процессе реорганизации юридических лиц не возникает. Исключение составляют случаи реорганизации в форме преобразования.
Формулируется вывод, что в случаях правопреемства переход права на имущество необходимо связывать не только с моментом государственной регистрации прав на недвижимость, но и с моментом совершения соответствующих регистрационных действий органом, осуществляющим регистрацию юридических лиц. Единственным исключением из данного правила, по мнению автора, является реорганизация путем выделения. Ее специфика состоит в том, что прежний собственник имущества продолжает существовать и после регистрации вновь возникших юридических лиц.
Исследование показывает, что переход права, совершение сделки, ограничение (обременение) и иное распоряжение ранее возникшим правом в отношении объекта недвижимого имущества требует предварительной государственной регистрации этого права. Аналогичную формулировку предлагается внести в абз. 3 п. 2 ст. 13 Закона о регистрации.
Выделяются особенности регистрации прав собственности на недвижимость, связанные с процедурой наследования (ст. 1152 ГК РФ), обуславливающие особый порядок регистрации прав на недвижимое имущество. Предлагается установить в Закон о регистрации, что: «Регистрация вещных прав на недвижимое имущество, переходящих в порядке наследования, производится на основании свидетельства о праве на наследство либо решения суда, устанавливающих права наследника на данное недвижимое имущество».
В работе исследуются особенности регистрации прав на основании наследования по завещанию связаны с завещательным отказом (п. 3 ст. 33 ЖК РФ). Формулируется, что право пользования помещением, вытекающее из завещательного отказа, явно не относится к правам, возникающим с момента регистрации. Соответственно, в п. 3 ст. 33 ЖК РФ речь идет о праве правообладателя зарегистрировать возникшее обременение. Обосновывается, что регистрация права наследника без регистрации обременения в виде завещательного отказа представляется невозможной.
Автор приходит к выводу о необходимости юридического закрепления обязанности регистрирующего органа зарегистрировать вещное право на объект недвижимости за правопреемниками лица, которое до своего прекращения (смерти) не зарегистрировало это право, но имело для этого все необходимые основания. Аналогичный подход предлагается применять и при регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимости в случае, когда гражданин умирает после окончания строительства дома и передачи ему квартиры, приобретенной в порядке долевого участия в строительстве, но до государственной регистрации права собственности на квартиру.
Выявлено, что в действующем законодательстве не прописана уступка права обратиться за регистрацией объекта, на который уже имеется «право, подлежащее регистрации», в случае, когда право обращения за регистрацией выступает объектом правопреемства. По мнению автора, признание права на обращение за регистрацией объекта правопреемства влечет необходимость разработки процедуры нотариального установления этого права за наследниками, права собственности на объект.
В Заключении подводятся итоги проведенного анализа, формулируются основные научно-теоретические результаты и выводы, определяются перспективы дальнейшего изучения проблемы.
Основные научные положения диссертации опубликованы
в 7 работах автора общим объемом около 4,0 п.л.:
Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, входящих в перечень ВАК Минобрнауки РФ:
1. Пустовалова Е.А. Основные проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Бизнес в законе. – 2011. – № 5. – 0,5 п.л.
2. Пустовалова Е.А. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Пробелы в российском законодательстве. – 2011. – № 6. – 0,5 п.л.
Статьи в других научных журналах и периодических изданиях:
3. Пустовалова Е.А. Имущественные отношения как объект правового распоряжения в двухсторонних сделках // Обществознание: сборник научных статей. Часть 4. – М.: ИТПИ, 2009. – 0,7 п.л.
4. Пустовалова Е.А. Теоретико-методологические основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество // Россия на пути модернизации: сборник научных статей. – М.: ИТПИ, 2010. – 0,6 п.л.
5. Пустовалова Е.А. Правовые основания государственной регистрации (отказа в регистрации) прав на недвижимость // Россия на пути модернизации: сборник научных статей. – М.: ИТПИ, 2011. – 0,6 п.л.
6. Пустовалова Е.А. Правовой институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество // «Научные школы и вызовы современности. Премии А. Нобеля 110 лет»: материалы научно-практической конференции. – Часть 2. – М.: РПК Рекорд Принт, 2012. – 0,5 п.л.
7. Пустовалова Е.А. Особенности государственной регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации // Труды молодых ученых и аспирантов. Выпуск 11. – Нижний Новгород: Изд-во НИУ РАНХиГС, 2012. – 0,6 п.л.
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Пустовалова Елена Александровна
Тема диссертационного исследования:
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ РАЗВИТИЯ ГРАЖДАНСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА
Научный руководитель
кандидат юридических наук, доцент
Зайцев Олег Владимирович
Изготовление оригинал – макета
Пустовалова Е.А.
Подписано в печать «19» ноября 2012 г.
Тираж 80 экз.
Усл. п.л. 1,0
Отпечатано
