Договор долевого участия в строительстве как основание возникновения права собственности на жилое помещение
На правах рукописи
Тархова Ольга Юрьевна
ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ
КАК ОСНОВАНИЕ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
12.00.03. – гражданское право; предпринимательское право;
семейное право; международное частное право
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата юридических наук
Ростов-на-Дону, 2006
Работа выполнена в государственном образовательном учреждении
высшего профессионального образования
«Саратовская государственная академия права»
Научный руководитель доктор юридических наук, профессор
Цыбуленко Зиновий Иванович
Официальные оппоненты доктор юридических наук, профессор
Лукьянцев Александр Анатольевич
кандидат юридических наук
Тарасова Анна Евгеньевна
Ведущая организация Казанский государственный университет
Защита состоится «22» декабря 2006 г. в 12 часов на заседании регионального диссертационного совета ДМ.502.008.01 по присуждению ученой степени доктора (кандидата) юридических наук при Северо-Кавказской академии государственной службы по адресу: 344002, г. Ростов-на-Дону, ул. Пушкинская, 70, аудитория № 514.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Северо-Кавказской академии государственной службы.
Автореферат разослан «____» ноября 2006 г.
Ученый секретарь
диссертационного совета,
д.ф.н., к.ю.н., профессор В.В.Макеев
1. Общая характеристика работы.
Актуальность темы исследования. Социально-экономические преобразования в России внесли кардинальные изменения во все сферы правового регулирования. Право на жилище, закрепленное в Конституции РФ, можно рассматривать как одно из основных социально-экономических прав граждан, а проблемы реализации и регламентации прав на жилые помещения, в том числе и права собственности, всегда были и остаются актуальными.
В течение длительного периода в России отсутствовало законодательное закрепление понятия частной собственности на жилые помещения, а право личной собственности на весьма ограниченное количество жилых домов существовало в рамках жесточайших ограничений, как по количественному составу, так и по потребительским свойствам объектов – жилых помещений.
За последние десятилетия существенно расширился перечень оснований возникновения права собственности. До 90-х годов двадцатого века традиционными основаниями возникновения права собственности на жилые помещения выступали договоры купли-продажи, мены, дарения, имели место отношения по наследованию. Участие граждан в деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов практически не осуществлялось, но члены кооперативов, полностью выплатившие свой паевой взнос, получили возможность оформить право собственности на жилое помещение (квартиру) наряду с приватизацией, которая дополнила перечень оснований возникновения права собственности. Активное участие граждан в приватизации жилых помещений позволяет отнести приватизацию к одним из самых распространенных оснований возникновения права собственности середины 90-х годов. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ограничил сроки бесплатной приватизации, по сути прекратив дальнейшее существование этого договора как основания возникновения права собственности.
Несмотря на многообразие способов приобретения права собственности в современных социально-экономических условиях возрастает интерес к жилищному строительству как одному из достаточно распространенных на сегодняшний день способов приобретения права собственности на жилые помещения. Этому в немалой степени способствует государственная политика, направленная на формирование рынка доступного жилья, развитие системы ипотечного жилищного кредитования, в рамках которой развивается кредитование жилищного строительства.
Началом законодательного регулирования отношений, направленных на привлечение денежных средств в жилищное строительство, следует считать Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее закон о долевом строительстве).
Недостатки законодательства, выразившиеся в противоречиях и пробелах правового регулирования отношений, складывающихся в сфере долевого строительства, порождали не только ошибки при заключении договоров, но и значительное количество судебных споров. Отсутствие единой законодательной и правоприменительной практики приводило к нарушению прав участников долевого строительства, особенно в тех случаях, когда на стороне участников выступали граждане.
Принятие закона о долевом строительстве было обусловлено необходимостью урегулирования вопросов, возникающих при участии в долевом строительстве и связанных с процедурой заключения договора, определением объема прав и обязанностей застройщика и участника долевого строительства, защитой интересов участников договора как будущих собственников созданных объектов недвижимости.
С момента вступления закона о долевом строительстве в силу прошло больше года, но практическое применение норм Закона весьма незначительно, что, на наш взгляд, вызвано его определенным правовым несовершенством, и в первую очередь определением сферы его действия. Так, в п. 2 ст. 27 Закона о долевом строительстве указано, что действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительства которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона. Данное положение закона о долевом строительстве позволило строительным компаниям (застройщикам) оформить права на земельные участки, отведенные для жилищного строительства, и получить разрешения на строительство до вступления в силу указанного закона. Непосредственно само строительство многоквартирных домов начиналось и все еще начинается после вступления в силу нового закона, при этом правовое регулирование такой деятельности никак не связано с нормами закона о долевом строительстве, требующими государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и предоставляющими определенные гарантии участникам как будущим собственникам жилых помещений.
Определенным препятствием на пути реализации законодательных мер, направленных на защиту интересов участников долевого строительства – будущих собственников жилых помещений, являлось отсутствие должного совершенства в вопросах, связанных с размерами ответственности застройщика, неравноправием сторон в случаях отказа от договора, возложением на кредитные организации солидарной ответственности по обязательствам застройщика и ряда других проблем. Федеральный закон от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее закон о внесении изменений) разрешил некоторые из вышеизложенных проблем. В то же время неясность и неточность положений закона о долевом строительстве в вопросах государственной регистрации договора, реализации участниками долевого строительства своих прав, обеспечении исполнения обязательств требует дальнейшего совершенствования законодательства. Достаточно сложным и неоднозначным будет правовое регулирование отношений между застройщиком и участником долевого строительства, возникших после 01.04.2005 г. и не исполненных на 18.07.2006 г., т.е. на момент внесения изменений в закон о долевом строительстве. В п. 3 ст. 5 Федерального закона от 18.07.2006 г. № 111-ФЗ его сфера действия определена применением норм к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу настоящего Федерального закона. По сути это будет означать существование различных договоров долевого участия в строительстве, с различным объемом прав и обязанностей их участников, а также корректировки ранее заключенных договоров в соответствии с внесенными изменениями в отношении тех прав и обязанностей, которые еще не были реализованы участниками.
В этих условиях несомненный теоретический и практический интерес представляет исследование договора участия в долевом строительстве как одного из оснований возникновения права собственности на жилое помещение в целях дальнейшего совершенствования законодательства.
Степень научной разработанности темы. В настоящее время существует немало работ, посвященных изучению отдельных аспектов такого способа реализации права граждан на жилище, как участие в долевом строительстве. Изучением проблем долевого строительства занимались, в частности, А.В. Ашаулов, М.И. Брагинский, О.Л. Капица, А.А, Маковская, В.В. Мельник, Ю.В. Романец, Л.Г. Сайфулова, К.И. Скловский, А.Г. Щербинин.
В работах, посвященных отношениям, возникающим при долевом строительстве, в основном исследовались вопросы правовой квалификации договора, его существенных условий, процедуры заключения. Большие споры велись о возможности применения закона о защите прав потребителей к участникам долевого строительства – гражданам. Несмотря на явно выраженную направленность проводимых исследований – определить место договора долевого строительства среди оснований возникновения гражданских правоотношений и защитить интересы участников долевого строительства – практически вне сферы изучения оставались вопросы правового статуса субъектов, прав и обязанностей сторон, возможности для участника долевого строительства самостоятельно распоряжаться своим правом требования к застройщику, а при расторжении договора требовать защиты своих нарушенных прав в полном объеме.
Нормы закона о долевом строительстве нуждаются в дальнейшем развитии и совершенствовании, направленном в первую очередь на защиту интересов участников долевого строительства – граждан, приобретающих право собственности на жилые помещения, создаваемые путем участия в долевом строительстве для решения жилищной проблемы.
Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве жилых помещений, направленные на возникновение права собственности.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, применимые к отношениям, возникающим в сфере долевого строительства, практика их применения, научно-теоретические взгляды на указанные отношения.
Целью исследования является комплексный анализ научно-теоретических взглядов на отношения, возникающие в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов в науке гражданского права России, а также законодательства, регулирующего договор участия в долевом строительстве, практики его применения, выявления его эффективности, недостатков, трудностей в применении на практике, выработка рекомендаций по совершенствованию указанного законодательства и практики его применения.
Задачи исследования сводятся к следующему:
- проанализировать юридическую природу договора участия в долевом строительстве и определить место договора среди оснований возникновения права собственности;
- сформулировать понятие жилого помещения как объекта договора участия в долевом строительстве и охарактеризовать существенные условия договора;
- исследовать вопросы государственной регистрации, возникающие при заключении, изменении договора, при уступке права требования по договору;
- рассмотреть способы обеспечения прав участников долевого строительства;
- выработать предложения по совершенствованию законодательства.
Методологическую основу диссертации составляют основные понятия науки гражданского права, при проведении диссертационного исследования применялись современные методы научного познания: сравнительно-правовой, аналитический, логический, формально-юридический и другие.
Теоретическую основу исследования составляют работы М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, В.А. Белова, Е.В. Васьковского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, А.М. Гуляева, О.С. Иоффе, О.Л. Капицы, В.А. Лапача, А.А. Маковской, Д.И. Мейера, Л.А. Новоселовой, И.Б. Новицкого, Ю.В. Романца, К. Победоносцева, Л.Г. Сайфуловой, В.И. Синайского, С.А. Степанова, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича, А.Г. Щербинина, А.М. Эрделевского и других авторов.
Диссертационное исследование выполнено на основе анализа действующего российского законодательства об участии в долевом строительстве, проиллюстрировано примерами из судебной практики.
Научная новизна исследования состоит в исследовании и анализе правового регулирования договора участия в долевом строительстве как первоначального основания возникновения права собственности граждан на жилые помещения в целях удовлетворения жилищных потребностей. Содержащиеся в диссертационном исследовании положения и выводы представляют собой идею теоретического и практического регулирования правоотношений в сфере участия в долевом строительстве многоквартирных домов на основе нового Федерального закона и с учетом практики его применения. Внесены новые предложения относительно юридической квалификации договора участия в долевом строительстве и по совершенствованию действующего законодательства.
На защиту выносятся следующие положения.
1. Договор участия в долевом строительстве относится к юридическим фактам, создающим правовую основу первоначальному способу приобретения права собственности на жилое помещение – созданию вещи, а участник долевого строительства, осуществляющий создание жилого (нежилого) помещения для себя с привлечением застройщика, является первым собственником созданной недвижимой вещи, что подтверждается внесением записи о его праве собственности в Единый государственный реестр прав.
2. По юридической природе договор участия в долевом строительстве, как договор, направленный на строительство (создание) нового объекта недвижимого имущества с последующей передачей созданного объекта долевого строительства участнику долевого строительства следует квалифицировать как новый самостоятельный договорный тип.
3. Анализ юридической сущности договора участия в долевом строительстве, заключенного с обязательным использованием утвержденных Правительством РФ правил, в котором застройщик – коммерческая организация, основной профессиональной деятельностью которой является привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а участник долевого строительства – физическое лицо, позволяет отнести его к публичному договору, а по способу заключения – признать договором присоединения. Подтверждением дальнейшего развития договора долевого участия в строительстве как договора присоединения является закрепленное ФЗ РФ № 214-ФЗ право Правительства РФ по изданию правил, обязательных для сторон при его заключении и исполнении, а именно разработка типового договора участия в долевом строительстве. Законодательное закрепление характера договора долевого строительства как договора присоединения позволит несколько уравнять правовое положение застройщика и участника долевого строительства и в то же время придаст большую стабильность и договорным отношениям, и правоприменительной практике.
4. Обосновывается позиция, согласно которой многоквартирный дом следует рассматривать в контексте закона о долевом строительстве как единую недвижимая вещь до момента подписания передаточного акта (или иного документа, свидетельствующего о передаче созданного имущества) между застройщиком и участником долевого строительства. С момента подписания передаточного акта многоквартирный дом постепенно прекращает свое существование в качестве единого объекта недвижимости, т.к. участники долевого строительства регистрируют за собой право собственности на ее составляющие (жилые и нежилые помещения и общее имущество), в результате такой регистрации появляются самостоятельные объекты недвижимости. Окончательная утрата многоквартирным домом статуса единого объекта недвижимого имущества произойдет в момент регистрации права собственности на созданный объект долевого строительства последним участником, и после этого термин «многоквартирный дом» будет рассматриваться в качестве собирательного, состоящего из совокупности самостоятельных объектов недвижимости, аналогичного по содержанию термину «многоквартирный дом», используемому в жилищном законодательстве.
5. Доказывается, что отсутствие у застройщика права собственности на многоквартирный дом еще не означает отсутствие любых вещных прав в отношении указанного объекта. Создание многоквартирного дома представляет длительный процесс, в течение которого застройщик осуществляет непосредственное воздействие на создаваемый объект недвижимости от закладки фундамента до ввода объекта в эксплуатацию. Следовательно, имущество находится у застройщика, именно застройщик осуществляет юридическое и фактическое обладание этим имуществом, что составляет правомочие владения, по аналогии законного владения подрядчика в отношении предмета договора подряда.
6. В целях дальнейшего совершенствования процедуры заключения договора долевого участия в строительстве и оформления права собственности участника долевого строительства на жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, необходимо внести изменения в закон о долевом строительстве, связанные с понятием «объекта долевого строительства», которым должно охватываться не только жилое или нежилое помещение, но и доля в праве собственности на общее имущество создаваемого объекта недвижимости (многоквартирного дома); установлением срока подачи документов для регистрации договора; возможностью осуществления регистрации второго и последующих договоров по заявлению участника долевого строительства с обязательным уведомлением другой стороны; установлением приоритета ранее заключенного договора при возникновении спора о регистрации.
7. Необходима дальнейшая законодательная защиты интересов субъектов договора участия в долевом строительстве, в связи с чем предлагается внести в Закон о долевом строительстве следующие изменения:
а) конкретизировать причины невозможности завершения строительства в первоначальный срок договора, при этом они должны быть объективными и неустранимыми, такими как стихийные бедствия и иные форс-мажорные обстоятельства; издание органами государственной власти или органами местного самоуправления нормативно-правовых актов, запрещающих или приостанавливающих выполнение работ, оказание услуг, имеющих значение для деятельности застройщика по строительству (созданию) объекта договора и дополнить п. 3 ст.6 Закона следующим положением: невозможность завершения строительства в первоначальный срок определяется на основе гражданского законодательства, в частности ст. 451 ГК РФ.
б) дополнить п.8 ст.7 закона о долевом строительстве, изложив его в следующей редакции: участник долевого строительства или его правопреемник при выявлении недостатков, представляющих опасность для жизни и здоровья участника долевого строительства, других лиц, его имущества или окружающей среды вправе предъявить требования, предусмотренные в п.п. 2, 3 ст. 7 настоящего Федерального закона в течение срока службы созданного объекта, независимо от времени обнаружения таких недостатков в течение срока службы.
в) пункт 8 ст. 4 закона о долевом строительстве дополнить следующим: застройщик вправе обратиться к нотариусу (душеприказчику) с требованием о внесении очередного платежа за счет наследственной массы до вступления наследников в права наследства. Закрепление такого положения в законе позволит застройщику-кредитору защитить свои имущественные интересы и не доводить дело до судебного разбирательства. Наследники, вступившие в права наследования по истечении установленных законом сроков и получившие статус участника долевого строительства, не понесут дополнительных убытков, т.к. отсутствуют нарушения по срокам оплаты. При отсутствии наследников по закону и по завещанию имущество переходит в собственность государства как выморочное, и государство в лице соответствующего органа будет принимать решение о дальнейшем продолжении договорных отношений с застройщиком.
г) закрепить в законе о долевом строительстве обязанность застройщика об уведомлении участников долевого строительства о возникновении условий, позволяющих обратить взыскание на заложенное имущество с целью созыва общего собрания всех залогодержателей. Такое уведомление должно направляться застройщиком немедленно (в 3-5-дневный срок) с момента наступления условий, указанных в п. 1 ст. 14 Закона о долевом строительстве. Инициатором созыва общего собрания может выступать застройщик по собственной инициативе, либо по требованию не менее пяти участников долевого строительства. Общее собрание залогодержателей будет компетентно принимать решения при условии участия в собрании не менее 75% участников долевого строительства, а также и остальных залогодержателей. В деятельности собрания обязательно участие застройщика (его представителя). Решение будет считаться принятым, если за него проголосовало не менее 3/4 от общего числа залогодержателей. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество по решению общего собрания может быть как судебным, так и внесудебным.
В качестве дополнительных гарантий интересов участников долевого строительства в Законе о долевом строительстве при реализации заложенного имущества с публичных торгов следует закрепить право участника долевого строительства требовать заключения с новым застройщиком договора при условии сохранения назначения возводимого объекта. Условия ранее заключенного договора участия в долевом строительстве будут действительными за исключением условий, выполнение которых невозможно по объективным причинам (например: срок сдачи многоквартирного дома или цена договора).
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что оно выполнено на основе новых законов: Жилищного кодекса Российской Федерации, принятого Федеральным законом № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года; Федерального закона Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (с изм. от 18.07.2006 г.), Градостроительного кодекса Российской Федерации, принятого Федеральным законом № 191-ФЗ от 22.12.2004 г.
Содержащиеся в диссертационном исследовании выводы и рекомендации могут быть использованы в процессе дальнейшей разработки проблем долевого участия в строительстве законодательного и правоприменительного характера, в частности дальнейшего совершенствования договора участия в долевом строительстве, направленного на защиту интересов его участников.
Материалы диссертационного исследования могут быть использованы в преподавании курса гражданского права, а также соответствующих спецкурсов и для подготовки учебных и учебно-методических пособий.
Апробация результатов исследования. Материалы диссертационного исследования используются при проведении занятий по курсам «Гражданское право», спецкурсам «Жилищное право» и «Сделки с недвижимостью».
Основные выводы и положения диссертационного исследования отражены в публикациях автора по теме работы.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, содержащих 6 параграфов, заключения и списка литературы. В приложении представлен разработанный автором типовой договор об участии в долевом строительстве многоквартирного дома, в котором отражены предложения по совершенствованию законодательства.
2. Основное содержание работы.
Во введении обосновывается актуальность, теоретическое и практическое значение диссертационного исследования, определяются предмет и объект, формируется цель и основные задачи исследования, его теоретические и методологические основы, формулируются положения, выносимые на защиту.
Первая глава диссертации «Правовая характеристика договора участия в долевом строительстве как основания возникновения права собственности» состоит из двух параграфов.
В первом параграфе – «Понятие и правовая природа договора долевого участия в строительстве» исследуется правовая природа договора участия в долевом строительстве и его место в системе гражданско-правовых обязательств. Появление в законе легального определения договора участия в долевом строительстве (далее договор долевого участия) является первым шагом на пути к определению места данного договора в системе гражданско-правовых обязательств. Договорные отношения, складывающиеся при участии в долевом строительстве можно охарактеризовать как отношения, связанные с выполнением определенного комплекса работ (строительство многоквартирного дома) с последующей передачей готового результата (жилого или нежилого помещения с соответствующей долей в общем имуществе) заинтересованному лицу (участнику долевого строительства) для оформления права собственности.
Используя нормообразующие признаки, в первую очередь признак направленности обязательства при определении его места в системе обязательств, автор отмечает, что направленность договора участия в долевом строительстве – это передача построенного объекта (жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме) в собственность участнику долевого строительства, которая носит возмездный характер. В связи с выявлением такой направленности в различных группах гражданско-правовых обязательств, к которым можно отнести договоры купли-продажи, мены, ренты, подряда, возникает необходимость правовой квалификации договора участия в долевом строительстве и соотношении его с указанными обязательствами. В ходе исследования обосновывается вывод о том, что по юридической природе договор участия в долевом строительстве, как договор, направленный на строительство (создание) нового объекта недвижимого имущества с последующей передачей созданного объекта долевого строительства участнику долевого строительства следует квалифицировать как новый самостоятельный договорный тип.
Анализируя юридическую сущность договора участия в долевом строительстве автором делается вывод о том, что договор участия в долевом строительстве, заключенный с обязательным использованием утвержденных правительством РФ правил, в котором застройщик - коммерческая организация или предприниматель, основной профессиональной деятельностью которых является привлечение денежных средств для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а участник долевого строительства физическое лицо – является публичным договором и договором присоединения.
Характерной особенностью публичного договора, ограничивающей принцип свободы договора, является возможность установления правовых норм, обязательных для сторон при заключении и исполнении договора не только федеральными законами, но и постановлениями правительства (п. 4 ст. 426 ГК). Это правило содержится в п. 2 ст. 4 закона о долевом строительстве, что подтверждает публичный характер договора.
ГК РФ в ст. 428 определяет договор присоединения как договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом. В принятом законе о долевом строительстве отсутствует прямое указание на характер договора как договора присоединения. В то же время косвенным подтверждением дальнейшего развития договора долевого участия как договора присоединения, является право правительства РФ по изданию правил, обязательных для сторон при его заключении и исполнении, а именно разработка типового договора участия в долевом строительстве.
Во втором параграфе – «Место договора долевого участия в строительстве среди оснований возникновения права собственности» анализируются понятия «основания возникновения права собственности» и «способы приобретения права собственности». Значимость разграничения «оснований» и «способов» приобретения права собственности была обоснована еще Д.И. Мейером, но и сегодня эта проблема все еще сохраняет свою актуальность. В трудах дореволюционных цивилистов рассматривались только способы приобретения права собственности. В работах советских и российских цивилистов вопрос о разграничении понятий основания и способы возникновения права собственности практически не исследовался. Так, в трудах С.Н. Братуся, И.Л. Брауде, Д.М. Генкина, К.А. Граве, Л.А. Лунца, Т.Б. Мальцмана, И.Б. Новицкого, А.И. Пергамента используется термин «способ» приобретения права собственности лишь для разграничения способов на первоначальные и производные, хотя договор уже рассматривается среди способов возникновения права собственности, в том числе и как «важнейший способ производного приобретения права собственности». Изучая точки зрения различных ученых, автор приходит к выводу о необходимости разграничения понятий «способы приобретения права собственности», под которыми следует понимать фактические действия, указанные в законе, и «основания возникновения права собственности» как юридические действия или события, на которые опираются указанные способы. Следовательно, гражданско-правовой договор, являясь юридическим действием, будет являться не способом приобретения права собственности, а правовым основанием, подкрепляющим сам способ.
Проведенное автором исследование критериев разграничения способов приобретения права собственности позволяет, используя критерий воли, отнести отношения, возникающие при создании многоквартирного дома с привлечением денежных средств участников долевого строительства, к первоначальным способам приобретения права собственности. Строящийся многоквартирный дом в контексте закона о долевом строительстве следует рассматривать как создание недвижимого имущества, т.е. первоначальный способ приобретения права собственности. Из существа обязательства, возникшего между застройщиком и участником долевого строительства, не вытекает передача права собственности, основанная на воле участников договора, закон о долевом строительстве также не предусматривает возможностей для регистрации застройщиком права собственности на создаваемый объект недвижимости с целью последующей передачи зарегистрированных прав участнику долевого строительства. Следовательно, для классификации таких действий застройщика как передачи – производного способа приобретения права собственности отсутствуют какие-либо основания. Автор обоснованно приходит к выводу, что участник долевого строительства, осуществляющий создание жилого помещения для себя с привлечением застройщика, является первым собственником созданной недвижимой вещи, что подтверждается внесением записи о его праве собственности в Единый государственный реестр прав. Договор участия в долевом строительстве следует рассматривать в качестве юридического основания первоначального способа возникновения права собственности на жилое помещение.
Вторая глава диссертации «Стороны и содержание договора участия в долевом строительстве» состоит из двух параграфов.
Первый параграф – «Правовой статус субъектов договора» посвящен исследованию субъектного состава договора участия в долевом строительстве, а также условиям перемены лиц в обязательстве.
Автором поддерживается высказанная в научной литературе точка зрения о введении в российское законодательство термина «коммерческий застройщик» с целью конкретизации правового статуса застройщика, что позволит дифференцированно подходить к установлению Правительством РФ размера собственных средств застройщика, порядка расчета этих средств и нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика. Проанализировав такие понятия как: заказчик, заказчик-застройщик, застройщик, подрядчик, инвестор и определив их правовой статус автор приходит к выводу, что застройщик как таковой не является профессионалом ни строительной, ни инвестиционной деятельности и лицензии на осуществление функций застройщика ему не требуется, но застройщик, совмещающий в одном лице и подрядчика, безусловно, должен обладать соответствующей лицензией на инженерные изыскания, проектирование, строительство зданий и сооружений (за исключением сооружений сезонного или вспомогательного назначения).
На взгляд автора представляется не вполне обоснованным право контролирующего органа обращаться в арбитражный суд с требованием о приостановлении деятельности застройщика за нарушение сроков предоставления или задержку отчетности, также требование о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения положений закона (пп.6,7 ст.23) в свете защиты интересов участников долевого строительства и дальнейшей стабилизации строительного рынка жилья. Нарушение предписаний «технического характера», не затрагивающих интересов участников долевого строительства и не влияющих на конечный результат по созданию многоквартирного дома, не должно приводить к ликвидации застройщика и к неопределенности правовой судьбы строящегося объекта. Применение этих норм на практике в том виде, в каком они существуют в законе о долевом строительстве, приведет не к защите интересов участников долевого строительства, а к прямо противоположному результату, в связи с чем необходим дифференцированный подход к основаниям прекращения (или приостановления) деятельности застройщика и правовым последствиям нарушений законодательства, допущенных застройщиком.
Законодательная неопределенность источника размещения декларации может привести к серьезным затруднениям как для потенциального участника долевого строительства, так и для органов, осуществляющих контроль и надзор в области долевого строительства. Необходимо на законодательном уровне конкретизировать средства массовой информации и ИТС, в которых в обязательном порядке публикуется проектная декларация с последующими изменениями. Размещение проектной декларации в иных местах следует рассматривать как рекламу, с применением к такой информации ст. 22 закона о долевом строительстве.
На стороне участника долевого строительства могут выступать как юридические так и физические лица, обладающие соответствующей правоспособностью и дееспособностью и (или) их представители. Автор не согласен с мнением А.Е. Тарасовой о существенном ограничении участия несовершеннолетних, достигших 14-летнего возраста, в договорах долевого строительства, с внесением соответствующих изменений в закон о долевом строительстве. Проблема защиты интересов несовершеннолетних детей в долевом строительстве заслуживает внимания, но представляется неоправданным вносить соответствующие ограничения в закон о долевом строительстве, поскольку защита интересов несовершеннолетних (в том числе и малолетних) вытекает из основных начал гражданского и семейного законодательства
При изучении вопросов замены лиц в обязательстве автор приходит к следующим выводам:
- договор участия в долевом строительстве, включающий несколько самостоятельных объектов, позволяет уступить требования по каждому из них;
- защите интересов участника долевого строительства в большей степени способствовала бы установленная законом диспозитивная возможность уступить свое право требования третьему лицу без перевода на него долга;
- до момента государственной регистрации права собственности созданное по договору долевого участия жилое помещение не может быть предметом купли-продажи. Участник долевого строительства имеет только право требования к застройщику о передаче ему построенного жилого помещения, которое существует до момента подписания передаточного акта, подтверждающего исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиком. С момента подписания передаточного акта до регистрации права собственности на жилое помещение участник долевого строительства не сможет им распоряжаться, т.к. уступка права требования невозможна ввиду надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств, а для совершения иных сделок (купли-продажи, мены, дарения, ренты) у участника долевого строительства отсутствует статус собственника. Участник долевого строительства может только заключить предварительный договор, направленный на отчуждение жилого помещения, срок исполнения которого будет зависеть от регистрации права собственности;
- представляется необходимым ограничить право «коммерческого» застройщика на включение в публичный договор долевого участия в строительстве запрета на совершение уступки права требования без согласия должника только условием значимости личности кредитора.
В работе обосновывается позиция, согласно которой многоквартирный дом следует рассматривать в контексте закона о долевом строительстве как единую недвижимая вещь до момента подписания передаточного акта (или иного документа, свидетельствующего о передаче созданного имущества) между застройщиком и участником долевого строительства. С момента подписания передаточного акта многоквартирный дом постепенно прекращает свое существование в качестве единого объекта недвижимости, т.к. участники долевого строительства регистрируют за собой право собственности на ее составляющие (жилые и нежилые помещения и общее имущество), в результате такой регистрации появляются самостоятельные объекты недвижимости. Окончательная утрата многоквартирным домом статуса единого объекта недвижимого имущества произойдет в момент регистрации права собственности на созданный объект долевого строительства последним участником, и после этого термин «многоквартирный дом» будет рассматриваться в качестве собирательного, состоящего из совокупности самостоятельных объектов недвижимости, аналогичного по содержанию термину «многоквартирный дом», используемому в жилищном законодательстве.
Во втором параграфе – «Существенные условия договора» рассматриваются условия, наличие которых в договоре долевого участия в строительстве обязательно. В период реформирования жилищного законодательства необходима выработка фундаментального определения жилого помещения, конкретизация его признаков для последующего использования и иными отраслями права во всех правоотношениях, где это имеет значение. Автор приходит к выводу, что жилым помещением следует считать помещение, предназначенное и пригодное для постоянного проживания граждан, признанное таковым в административном порядке. Самостоятельным объектом гражданских и иных отношений может выступать только изолированное жилое помещение.
Жилые помещения рассматривались и рассматриваются как самостоятельные объекты недвижимого имущества, но отсутствие однозначного правового регулирования порождает сложности в правоприменительной практике. Закон о долевом строительстве не устанавливает конкретных требований к объекту договора, позволяя тем самым застройщикам произвольно устанавливать в договоре участия в долевом строительстве критерии готовности объекта к сдаче. В подавляющем большинстве заключаемых договоров участники долевого строительства принимают квартиры от застройщика в состоянии «стройварианта». Квартиры в таких домах представляют собой «пространство между стенами и перекрытиями» (потолком и полом, вернее плитами перекрытия, нижняя из которых иногда имеет цементно-песчаную стяжку), в которых отсутствуют не только внутренняя отделка и декор, но зачастую и внутриквартирное оборудование (приборы учета, сантехника, межкомнатные двери и т.п.) Такая квартира не может быть признана жилым помещением, пригодным для постоянного проживания граждан, т.к. реально она не пригодна для такого проживания. Еще одной проблемой, возникающей из-за неточности формулировок в правовом регулировании объекта договора долевого строительства, является возможность заключения договора, в котором строящаяся квартира имеет так называемую «свободную» планировку, что также свидетельствует о нарушении прав участников долевого строительства. Автором предлагается следующее определение квартиры как самостоятельного вида жилого помещения: квартирой признается изолированное жилое помещение в многоквартирном доме, пригодное для постоянного проживания и предназначенное для удовлетворения жилищных и иных бытовых потребностей граждан, состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного пользования, включающее элементы внутренней отделки и декора и обеспечивающее возможность прямого доступа к общему имуществу многоквартирного дома.
Автор считает, что легальное определение объекта долевого строительства требует конкретизации в законе и, следовательно, в договоре долевого строительства, не только как жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, но и доли в праве собственности на общее имущество создаваемого объекта недвижимости.
Установив срок передачи созданного объекта недвижимости как существенное условие договора законодатель предпринял попытку разрешить ситуацию затягивания процесса строительства и использования схемы «финансовой пирамиды» без каких-либо отрицательных последствий для застройщика. В целях дальнейшего совершенствования законодательства предлагается конкретизировать причины невозможности завершения строительства в первоначальный срок договора, при этом они должны быть объективными и неустранимыми. Во избежание нарушений со стороны участника долевого строительства при осуществлении приемки объекта предлагается изложить п.4 ст.8 закона о долевом строительстве в следующей редакции: участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию и закончить приемку объекта в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
В договоре долевого строительства, к существенным условиям законодатель отнес не только цену, но и сроки, и порядок ее уплаты. Проблемным представляется соотношение цены как «суммы денежных средств, на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, и денежных средств на оплату услуг застройщика» и целевого использования денежных средств дольщиков « исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов… в соответствии с проектной документацией». Сложившаяся практика возлагает на застройщика обязанности по передаче части квартир муниципальному образованию, в противном случае получить разрешение на строительство или приобрести права на земельный участок, пригодный для строительства многоквартирного дома, будет весьма затруднительно. На взгляд автора необходима доработка вопроса о строго целевом использовании застройщиком денежных средств участников долевого строительства.
Гарантийный срок как существенное условие договора начинает исчисляться с момента выполнения застройщиком своих обязательств перед участником долевого строительства, а именно с момента передачи объекта долевого строительства, оформленного подписанием передаточного акта.
Создаваемый объект недвижимости предназначен для долгосрочного удовлетворения потребностей в жилище и соответственно должен отвечать потребительским характеристикам жилого помещения в течение всего срока службы.
Обосновывается позиция о недопустимости игнорирования положений, связанных с безопасностью работы для жизни, здоровья, имущества потребителя и окружающей среды при обычных условиях использования объекта, а также безопасностью процесса выполнения работы. В связи с чем предлагается дополнить ст. 7 Закона о долевом строительстве п. 7, изложив его в следующей редакции: участник долевого строительства или его правопреемник при выявлении недостатков, представляющих опасность для жизни и здоровья участника долевого строительства, других лиц, его имущества или окружающей среды вправе предъявить требования, предусмотренные в п.п. 2, 3 ст. 7 настоящего Федерального закона в течение срока службы созданного объекта, независимо от времени обнаружения таких недостатков в пределах сроков службы.
Глава 3 «Проблемы государственной регистрации и обеспечения защиты интересов участников долевого строительства» состоит из двух параграфов.
Первый параграф – «Вопросы государственной регистрации в Законе о долевом строительстве».
Отсутствие единого взгляда среди цивилистов на подлежащие регистрации сделки с недвижимостью приводило к несогласованности действий учреждений юстиции в отношении договоров о долевом строительстве. Установленное Законом о долевом строительстве требование об обязательной регистрации договоров участия в долевом строительстве является необходимой и логически завершенной мерой, способствующей защите интересов участников долевого строительства. Государственной регистрации подлежит не только сам договор, но и вносимые в договор изменения, его расторжение и уступка права требования. Автором обосновывается необходимость законодательного закрепления права на подачу заявления о государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве за участником долевого строительства. Отсутствие конкретных сроков подачи документов для регистрации договора долевого строительства и внесенных изменений (либо расторжения договора) влечет неопределенность в правовом положении сторон, подписавших договор. В связи с вышеизложенным предлагается внести в закон о долевом строительстве следующие дополнения:
- установить срок подачи документов для регистрации договора долевого строительства (его изменений, расторжения) не более пяти рабочих дней с момента его подписания сторонами (внесения изменений, расторжения).
- закрепить возможность регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве по заявлению одной стороны – участника долевого строительства, если иное не предусмотрено договором участия в долевом строительстве.
- возложить на сторону, по инициативе которой осуществляется регистрация договора (внесение в договор изменений) обязанность по уведомлению другой стороны не позднее одного рабочего дня с момента подачи заявления.
- внести условие о ничтожности последующих договоров, нарушающих интересы предыдущего участника долевого строительства и о приоритете ранее заключенного договора участия в долевом строительстве в случае возникновения спора о регистрации.
Исследование вопросов, регулирующих процедуру оформления права собственности участника долевого строительства на жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок, позволило выявить недостатки действующего законодательства и внести предложения по его совершенствованию, в частности:
- установить обязанность застройщика включать в договор долевого строительства условие о принадлежности ему земельного участка на праве собственности или аренды и подтверждать это право соответствующими документами;
- в случае принадлежности земельного участка на праве аренды оговаривать денежную сумму, которую участник долевого строительства должен будет оплатить при оформлении права собственности, сроки и порядок уплаты;
- установить срок для прекращения застройщиком права аренды на земельный участок и определить процедуру регистрации при необходимости внести соответствующие изменения в ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Во втором параграфе – «Способы обеспечения интересов участников долевого строительства» рассматриваются особенности залога и поручительства как способов обеспечения интересов участников долевого строительства. Застройщик вправе выбрать в качестве способа обеспечения своих обязательств перед участниками долевого строительства залог, возникающий в силу закона или поручительство, основанное на договоре. Такой выбор может быть осуществлен застройщиком с момента вступления в силу изменений в закон о долевом строительстве, и только по тем объектам недвижимости, в отношении которых еще не привлекались денежные средства участников долевого строительства. Законодателем императивно установлен минимальный срок поручительства, который должен быть не менее чем на шесть месяцев больше предусмотренного срока передачи объекта долевого строительства. В то же время допускается досрочное прекращение поручительства, а у застройщика возникает обязанность заключить новый договор поручительства в пятнадцатидневный срок с момента прекращения поручительства. Отсутствие правовых последствий незаключения нового договора поручительства приводит к незащищенности интересов участников долевого строительства, в связи с чем предлагается установить обязанность застройщика по заключению нового договора не с момента прекращения поручительства, а с момента направления уведомления участнику долевого строительства. Обязательства поручительства прекращались бы с момента заключения нового договора, в противном случае защита интересов участников долевого строительства носит формальный характер. Следовательно, еще в течение длительного времени залог останется единственным способом обеспечения обязательств застройщика.
Исследование особенностей залога приводит к выводу, что залог является частью механизма защиты интересов участников долевого строительства и обладает следующими чертами:
- условия законной ипотеки, закрепленные в договоре долевого строительства, который по своей правовой конструкции является договором присоединения, будут разрабатываться застройщиком как единые условия для всех участников долевого строительства;
- закрепленная в законе конструкция законного залога состоит в том, что залогодателю (застройщику) противостоит «множество» залогодержателей (участников долевого строительства), имеющих право залога на одно и то же указанное в законе имущество залогодателя, хотя каждый участник долевого строительства связан с застройщиком самостоятельным договором участия в долевом строительстве. Следует различать два вида «множественности» залогодержателей:
1) «множественность» залогодержателей составляют только участники долевого строительства, равенство прав которых основано на договоре участия в долевом строительстве и вытекает из его публичного характера;
2) «множественность» на стороне залогодержателей могут составлять наряду с участниками долевого строительства банки по самостоятельному основанию возникновения ипотеки как в силу закона, так и на основании договора, но вне участия в долевом строительстве.
При исследовании вопроса о солидарной ответственности банка представляется совершенно неоправданным условие закона о долевом строительстве, возлагающее на банк такую ответственность по обязательствам, в которых банк не только не принимает никакого участия, но даже не заинтересован. Исключение солидарной ответственности внесенными в закон о долевом строительстве изменениями применимо только к отношениям, возникшим после 18.07.2006 г., в отношениях, возникших ранее, солидарная ответственность продолжает существовать. Представляется необходимым придать обратную силу изменениям закона о долевом строительстве, исключающим солидарную ответственность банков-залогодержателей перед участниками долевого строительства по обязательствам застройщика.
По мнению автора, обращение взыскания на объект ипотеки не лишено недостатков, в связи с чем в работе предложен механизм реализации такого объекта. В качестве дополнительных гарантий интересов участников долевого строительства в законе о долевом строительстве при реализации заложенного имущества с публичных торгов предлагается закрепить право участника долевого строительства требовать заключения с новым застройщиком договора при условии сохранения назначения возводимого объекта.
В заключении подведены итоги диссертационного исследования, сформулированы общие выводы, отмечены тенденции решения рассматриваемых проблем.
Разработанные в диссертации подходы, сделанные выводы и предложения направлены на определение особенностей отношений, возникающих при осуществлении долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также на совершенствование механизма реализации и защиты участников данных отношений.
По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы (общий объем 1,3 п. л.):
Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК:
- Тархова О.Ю. Уступка права требования в договоре долевого участия в строительстве // Известия ВУЗов. Северо-Кавказский регион. Общественные науки. Спец. выпуск Право. Ростов-на-Дону, 2006. С. 49-52. 0,2 п.л.
Статьи, опубликованные в других изданиях:
- Тархова О.Ю. Вопросы государственной регистрации в Законе о долевом строительстве // Ученые записки ДЮИ. Ростов-на-Дону, 2006. № 29. С. 111-124. 0,6 п.л.
- Тархова О.Ю. Цена как существенное условие договора участия в долевом строительстве // Ученые записки ДЮИ. Ростов-на-Дону, 2006. № 29. С. 106-110. 0,2 п.л.
- Тархова О.Ю. Жилое помещение как объект долевого строительства // Бюллетень Владикавказского института управления. Владикавказ, 2006. № 18. С. 204-211. 0,3 п.л.
