Развитие механизмов регулирования региональных рынков жилья (на примере калининградской области)
На правах рукописи
Шишканева Виктория Дмитриевна
РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМОВ РЕГУЛИРОВАНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫХ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ
(НА ПРИМЕРЕ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ)
08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)
Автореферат
диссертации на соискание ученой степени кандидата
экономических наук
Санкт-Петербург – 2012
Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики»
Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор
Дроздов Геннадий Дмитриевич
Официальные оппоненты:
Межевич Николай Маратович, доктор экономических наук, профессор, Санкт-Петербургский государственный университет, кафедра европейских исследований, профессор
Исаев Григорий Афанасьевич, доктор экономических наук, профессор,
Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики, кафедра управления предпринимательской деятельностью, профессор
Ведущая организация: Федеральное бюджетное учреждение науки «Институт проблем региональной экономики» Российской академии наук
Защита диссертации состоится «21» июня 2012 г. в «14» часов на заседании Диссертационного совета Д 212.225.01 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики» по адресу: 191015, Санкт-Петербург, ул. Кавалергардская, дом 7, ауд. № 304.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики»
Автореферат разослан «____» мая 2012 года
Ученый секретарь
диссертационного совета Е. Е. Шарафанова
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. Анализ истории функционирования рынков недвижимости в развитых странах мира, в том числе финансовых механизмов их стимулирования, позволяет предположить, что недостаточное внимание к научному обоснованию развития этих рынков и использованию эффективных методов прогнозирования их динамики, может привести экономику отдельной страны или даже мирового сообщества к экономическим кризисам.
Вместе с тем, в Российской Федерации сложилась такая ситуация, в которой результаты анализа рынка жилой недвижимости не могут удовлетворить как участников рынка (строителей, девелоперов, риэлторов и пр.), так и потребителей (пользователей) жилой недвижимости. Это связано с крайней степенью неравномерности регионов и муниципальных образований по уровню развития соответствующего рынка, зависимостью процессов его функционирования от уровня доходов потребителей, особенностей развития территориального строительного комплекса.
Использование разработанных в развитых странах мира подходов к анализу процессов структурирования и развития жилья в разных урбанизированных комплексах (от небольших городов до мегаполисов и агломераций) не вполне применимо к условиям российского рынка жилья с его проблемами, недостаточно совершенной и часто меняющейся нормативно-правовой базой, акцентом не на установки потребителей, а на максимальный рост капитализации участников данного рынка (девелоперских компаний, ипотечных банков и пр.).
Различные вопросы развития российского рынка недвижимости, его отдельных сегментов и связи с градостроительной политикой и практикой рассмотрены в работах российских ученых: Асаула А.Н., Бессоновой О.Э., Бузырева В.И., Булановой Н.В., Горемыкина В.А., Дроздова Г.Д., Косаревой Н.Б., Левадной Н., Максимова С.Н., Марченко А.В., Озерова Е.С., Острина А.И., Ресина В.П., Руднева А.В., Смоляра И.М., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Хуторецкого А.Б., Чекалина В.С., Черняк В.З., Шапиро М.Д., др.
Особенности зарубежной практики функционирования и развития рынков недвижимости отражены в работах Блевинса Дж.Д., Цукермана Г.Д., Фридмана Дж., Ордуэя Н. и др.
В то же время, вопросы методологии анализа рынка недвижимости как сложной, модернизируемой, пространственной, регулируемой и одновременно саморегулируемой системы, обусловленной тенденциями и перспективами социально-экономического развития регионов и городов, требуют дальнейшего развития и конкретизации применительно к российским условиям.
Учитывая эти особенности, исследование территориальных рынков жилой недвижимости целесообразно проводить с учетом требований системного подхода к исследованию сложных объектов, развитие которых детерминировано множеством внешних и внутренних факторов.
В связи с этим, важно исследовать и новые процессы, влияющие на формирование и развитие данного рынка с учетом нахождения оптимального баланса между процессами регулирования и саморегулирования его развития, в том числе использования механизмов государственно-частного партнерства, влияния фактора повышения профессиональной, возрастной и жилищной мобильности населения, внедрения новых градостроительных концепций.
Соответственно актуальность исследования указанных вопросов, их недостаточная разработанность и практическая значимость определили выбор темы диссертационной работы, ее цель, задачи и структуру изложения результатов.
Диссертация выполнена в соответствии с паспортом специальности ВАК 08.00.05 Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика): п. 3.9. Роль институциональных факторов в развитии региональных экономических систем. Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем; п. 3.20. Особые экономико-правовые режимы регионального и местного развития. Экономические зоны, промышленные округа и иные территориальные «точки» промышленного и инновационного развития.
Целью диссертационного исследования является разработка методических положений и рекомендаций по развитию рынка жилья на основе исследования его особенностей в условиях Калининградской области.
Поставленная цель достигается на основе решения следующих взаимосвязанных задач:
- провести анализ динамики развития региональных рынков жилья в Российской Федерации;
- выявить региональные особенности и факторы, влияющие на развитие региональных рынков жилья;
- обосновать организационно-правовые и экономические предпосылки формирования процессов регулирования и их роли в развитии региональных рынков жилья;
- идентифицировать структуры регионального рынка недвижимости;
- провести анализ установок потребителей (пользователей) жилой недвижимости (клиентурного рынка);
- разработать концептуальную модель развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны (на примере Калининградской области);
- определить стратегии совершенствования механизмов регулирования в сфере строительства и эксплуатации жилой недвижимости в Калининградском регионе;
- выявить основные тенденции и перспективы развития рынка жилья в Калининградской области.
Объектом исследования выступает региональный рынок жилой недвижимости.
Предмет исследования – процессы функционирования и развития региональных рынков жилой недвижимости.
В составе методологической базы исследования применялся ряд общенаучных методов, а именно: использование системного подхода при анализе рассматриваемого вопроса, аналитическая оценка различных параметров, проведение классифицирования по видам, сравнительная оценка с применением концептуальной модели, обобщение анализируемой информации и полученных результатов.
В исследовании применялись методы анализа деятельности и организации управления предприятиями, моделирования рынка, сценарного метода анализа развития рынков недвижимости.
Научная новизна диссертационной работы заключается в обосновании и разработке новых методических подходов к обеспечению эффективного развития рынка жилой недвижимости с использованием механизмов саморегулирования в условиях особой экономической зоны (Калининградская область). Элементы новизны также содержатся в следующих положениях работы:
- обоснована структура регионального рынка жилья с учетом организационно-правовых, маркетинговых и инвестиционных факторов ее формирования;
- установлены основные классификационные признаки объектов жилой недвижимости;
- выявлены основные тенденции изменения баланса регулирования и саморегулирования в развитии регионального рынка жилья применительно к Калининградской области в направлении расширения использования механизмов регулирования в деятельности основных субъектов рынка жилой недвижимости (девелоперов и строителей, риэлторов, потребителей);
- предложены рекомендации по позиционированию и продвижению объектов жилой недвижимости на основе анализа особенностей клиентурных рынков жилья (установок потребителей жилой недвижимости), специфических для Калининградской области;
- разработан интегральный показатель уровня развития рынка жилой недвижимости, использованный для сравнительного анализа субъектов Северо-Западного федерального округа;
- разработаны рекомендации по формированию и развитию механизмов регулирования в сфере строительства и эксплуатации жилой недвижимости в Калининградском регионе, связанные с развитием саморегулируемых организаций в сферах, относящихся к рынку жилой и коммерческой недвижимости, формированием общественных объединений потребителей жилья;
- разработана концептуальная модель развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны (Калининградская область), учитывающая, с одной стороны, возрастание значения регулирующих механизмов (деятельность саморегулируемых организаций, объединений пользователей недвижимости), с другой стороны, миграционные тенденции, связанные с развитием промышленных кластеров региона;
- разработан прогноз основных тенденций и перспектив развития рынка жилой недвижимости в Калининградской области.
Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что сформулированные выводы и предложения способствуют развитию форм и методов саморегулирования, используемых в развитии рынков недвижимости.
Результаты работы нашли практическое применение в деятельности предприятий и организаций, связанных с рынком недвижимости Калининградской области.
Апробация и внедрение результатов исследования. Полученные результаты исследования неоднократно обсуждались на семинарах, проводимых в Санкт-Петербургском государственном университете сервиса и экономики, и используются в учебном процессе в этом вузе.
Публикации. По теме исследования автором опубликовано 9 научных работ, общим объемом 4,2 п. л. (из них - 4 статьи в журналах, рекомендованных ВАК для публикации материалов диссертаций, предъявляемых на соискание ученой степени кандидата экономических наук).
Структура и объем работы. Структура работы и логика ее изложения обусловлены целью и задачами исследования. Диссертация состоит из трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
Во введении обоснована актуальность темы исследования, приведены сведения по ее разработанности в экономической литературе, сформулированы цель, задачи, объект, предмет, теоретико-методологическая база исследования, новизна и практическая значимость полученных результатов.
В первой главе «Особенности процессов развития рынков жилья в Российской Федерации» приведен анализ динамики развития региональных рынков жилья в Российской Федерации, территориальных особенностей и организационно-правовых механизмов развития процессов саморегулирования в развитии данных рынков.
Во второй главе «Основные детерминанты развития рынков жилья в Российской Федерации» рассмотрены проблемы идентификации структуры региональных рынков жилья, методические подходы к построению классификации видов жилья и анализу клиентурных рынков потребителей жилой недвижимости, а также экономические факторы, детерминирующие развитие данных рынков.
В третьей главе «Развитие механизмов саморегулирования рынка жилья в Калининградском регионе» обоснована концептуальная модель развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны (Калининградская область), сформирован прогноз развития рынка жилой недвижимости в данном регионе.
В заключении сформулированы основные выводы по результатам диссертационного исследования.
В приложении приведен перечень резидентов особой экономической зоны Калининградской области и реализуемых ими инвестиционных проектов.
II. ОСНОВНЫЕ положения И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИИ
1. Анализ особенностей динамики развития региональных рынков рынка жилья в кризисный и посткризисный период, подтверждает появление, начиная с 2010 года, позитивных тенденций по восстановлению докризисных темпов роста данных рынков.
Динамика спроса и предложений на рынке жилья тесно связана с состоянием строительного комплекса и ряда других смежных сфер. Вместе с тем, ситуация в этих сферах является отражением общей ситуации, складывающейся в национальной экономике. Не случайно, положение на рассматриваемых нами рынках жилья в 2001-2006 гг. характеризовалась такими понятиями, как «строительный бум», «перегрев рынка недвижимости». В регионах с наиболее развитым строительным комплексом стали выдвигаться инициативы по формированию строительных кластеров.
В результате кризиса, пик которого в рассматриваемой сфере пришелся на 2008-2009 гг., строительная отрасль пережила спад. Существенную роль в поддержке жилищного строительства играют правительственные программы (переселение граждан из ветхих и аварийных зданий, предоставление жилья военнослужащим и ветеранам, поддержка развития ипотеки и пр.). Несмотря на все эти меры, строительной отрасли до сих пор не удалось достичь докризисного уровня. В 2010 году, по данным Росстата, объемы жилищного строительства сократились на 2,4%, за I полугодие 2011 года — еще на 0,8% по сравнению с 2010 годом.[1]
В свою очередь, совокупность этих изменений, приведшая к падению спроса на разные формы недвижимости, обусловила снижение цен и изменения в структуре потребления недвижимости, основная масса сделок которого перешла в сегмент эконом-класса, преимущественно на вторичном рынке жилья. В целом, по оценкам экспертов, рынок жилья в большинстве регионов России в 2008-2009 гг. упал примерно на 50% и более. Сдерживающими данное падение факторами в этот период выступили преимущественно федеральные и региональные программы социальной поддержки ряда категорий населения, а также деятельность новых институтов (например, Фонда содействия жилищному строительству).
Текущая ситуация показывает устойчивые тенденции к замедлению темпов развития рынка жилой недвижимости практически во всех субъектах Российской Федерации. Сложившаяся ситуация отрицательно влияет на социально–экономическое развитие как в муниципальных образованиях и отдельных регионах, так и в целом в Российской Федерации.
С другой стороны, выход из кризиса ознаменовался рядом позитивных тенденций, как на рынке жилья, так и в смежных отраслях. В частности, отмечается, что по итогам I полугодия 2011 года населению было выдано 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд. рублей, что в 1,8 раз превышает результаты аналогичного периода 2010 года в количественном выражении и более чем в 2 раза — в денежном. В свою очередь, рост кредитования сопровождался в I полугодии 2011 года значительным снижением ставок и смягчением условий кредитования.[2]
Следует отметить, что в 2010-2011 гг. на рынке жилья произошли изменения, касающиеся, прежде всего, потребительских установок: от выжидательных экономных стратегий – к расширению диапазона форм потребления недвижимости, хотя и в более экономичных пределах. В первом полугодии 2011 года наблюдалось продолжение тенденций 2010 года, когда сочетание низкого предложения строящегося жилья с восстановлением ипотечного кредитования и ростом оборотов рынка, тем не менее, не привело к росту цен на жилье. Во многом это было обусловлено тем, что основная масса сделок происходила в сегменте эконом-класса преимущественно на вторичном рынке.
Ближайшие тенденции и перспективы развития региональных рынков жилья в определенной степени обуславливаются ожиданиями следующих событий:
- новых законодательных инициатив в отношении рынка жилой недвижимости;
- готовящегося введения в 2013 году единого налога на недвижимость, вместо налога на имущество и земельного налога, что позволит рассматривать недвижимость как единый объект и обеспечит формирование полного и достоверного кадастра;
- стабилизации и предсказуемости валютного курса;
- постепенного снижения ипотечных ставок, хотя бы на 2-3 пункта процентной ставки (при условии отсутствия новых пиков финансово-экономического кризиса);
- пересмотра ряда концепций и проектов в сфере строительства на крупнейших рынках недвижимости (Москва, Санкт-Петербург, связанных со сменой руководства этих регионов);
- тенденций к росту агломерационных и конурбанизационных процессов (например, в рамках расширения границ Москвы, решение по которому принято административным образом, без глубоко проработанных обоснований и пр.).
К этому следует добавить, что ряду регионов удалось попасть в число стратегически важных для России территорий интенсивного нового строительства, в связи с успешно реализованными инициативами страны по организации крупных спортивных форумов (Универсиада в Казани, Олимпийские игры в Сочи и Чемпионат мира по футболу), проведение которых предусматривает радикальное совершенствование городской инфраструктуры примерно в 12 городах России, в том числе в Калининграде).
2. Рынок жилой недвижимости в Калининградском регионе имеет особенности, касающиеся как тенденций развития городских и сельских поселений, так и установок потребителей. На эти тенденции оказывает воздействие и специфика природно-ландшафтного, климатического и исторического комплекса, а также особенности, определяемые эксклав-анклавным положением региона и статусом особой экономической зоны.
Уникальное положение Калининградской области, наличие городских прибрежных к Балтийскому морю поселений с высоким курортным потенциалом, развитая сеть автомобильных дорог и прочие факторы делают рынок недвижимости данного региона достаточно перспективным, выдвигая его, по мнению экспертов, на третье место после Москвы и Санкт-Петербурга по привлекательности для покупателей жилой недвижимости.
Как следует из табл. 1., Калининградская область на протяжении первого десятилетия XXI века в Российской Федерации была одним из лидеров по росту нового жилого фонда среди других субъектов Российской Федерации.
Таблица 1 - Регионы-лидеры по росту жилищного строительства
(2000-2007 гг.)
| № | Регионы-лидеры | Ввод жилья | ||
| 2000 г. (тыс. кв. м) | 2007 г. (тыс. кв. м) | 2007 к 1998 г. (в %) | ||
| 1. | Камчатский край | 8 | 63 | 745 |
| 2. | Калининградская область | 172 | 801 | 366 |
| 3. | Архангельская область | 78 | 347 | 346 |
| 4. | Республика Ингушетия | 15 | 62 | 326 |
| 5. | Омская область | 253 | 1016 | 301 |
| 6. | Курганская область | 73 | 281 | 284 |
| 7. | Калужская область | 178 | 632 | 254 |
| 8. | Забайкальский край | 75 | 259 | 246 |
| 9. | Кемеровская область | 338 | 1063 | 215 |
| 10. | Иркутская область | 186 | 585 | 215 |
Источник: Динамика региональных рынков жилья РФ. Аналитический отчет. [Электронный ресурс]. URL: http://grouptmr.ru (дата обращения 08.01.2012)
В настоящее время (даже абстрагируясь от воздействия финансово-экономического кризиса) отмечается, что ипотека в Калининградском регионе в целом развивается медленнее, чем потребительское кредитование, что говорит о том, что цены на первичное жилье будут расти и дальше.
Следует отметить, что подобная практика отлична от той, которая, например, используется на рынках жилой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.
Элитное жилье в Калининграде практически отсутствует, поскольку оно возводится преимущественно в прибрежных пригородах. В настоящее время критерии принадлежности к бизнес-классу и эконом-классу, как и в целом по другим классам сегментации рассматриваемого рынка, являются размытыми.
Сегодня жилье в Калининграде недоступно для большинства граждан. Индекс доступности (показывающий, сколько времени рядовая семья должна зарабатывать на обычную однокомнатную квартиру) составляет десять лет.
Однако, этот показатель, предполагает, что абсолютно все заработанное будет копиться на жилье, без учета других, необходимых для жизни, затрат. Если же взять принятую у банков методику расчетов, согласно которой граждане могут пустить на накопления 30% дохода, то индекс доступности возрастет до 33 лет.
Следует отметить, что по информации риэлторов, недвижимость в Калининграде покупают не только жители региона, но и покупатели из других регионов России и ближнего зарубежья. Иными словами, в силу ряда особенностей, Калининградская область выступает одним из регионов, привлекающих миграционные потоки. Подавляющее большинство покупателей, что особенно стало заметно в посткризисный период, традиционно интересуется, в первую очередь, «недорогим» жильем (эконом-класс). При этом самым большим спросом пользуются недорогие одно- и трехкомнатные квартиры.
Таким образом, рынок жилой недвижимости в Калининградском регионе имеет специфические особенности, касающиеся как тенденций развития городских и сельских поселений, так и установок потребителей. На эти тенденции оказывает воздействие и специфика природно-ландшафтного, климатического и исторического комплексов.
Следует отметить такую особенность регионального рынка жилья, как локальный характер его основных параметров, в результате чего местоположение объектов недвижимости выступает как ключевой фактор формирования стоимости и рыночного равновесия цены объектов недвижимости, индивидуальных для каждого территориального рынка. Соответственно, использование данных исследования российского рынка недвижимости как однородного образования с общими закономерностями, представляется не вполне корректным.
Особенностью состояния рынка жилья в Калининграде является наличие значительных различий в качестве между первичным и вторичным жилищным фондом.
При этом спрос на новые квартиры аналогичен спросу на вторичное жилье, что является следствием активного внедрения в банковскую практику механизма выдачи потребительского кредита на покупку квартиры, по сути, отличного от ипотечного, предусматривающую возможность более гибкого (по срокам и объемам) варьирования выплат.
В целом следует отметить, что характерными особенностями динамики развития рынка недвижимости в Калининграде являются:
- Широкая реализация в регионе различных ипотечных программ с государственной поддержкой (с учетом фактора важного геополитического положения региона с его эксклавностью и статусом особой экономической зоны).
- Стремление потребителей приобрести квартиры с улучшенной планировкой, реализовав уже имеющееся жилье на вторичном рынке и добавив для этого собственные средства (то есть, наличие возможностей для использования механизма софинансирования).
- Неудовлетворительное состояние жилищного фонда на вторичном рыке, что по-своему подчеркивает уникальность сложившейся в регионе ситуации.
Таким образом, рынок жилой недвижимости и его развитие непосредственно связаны с социальными установками людей, определяемыми уровнем качества их жизни и планируемой перспективой изменения жилищных условий.
Соответственно на данном рынке все более важную роль играют социально-экономические механизмы, приводящие в действие процессы саморегулирования данного рынка, в том числе: государственно-частное партнёрство, различные механизмы софинансирования проектов (в том числе использование консолидированных фондов развития), общественная экспертиза, интерактивные подходы к развитию градостроительных концепций, проектов и пр.
Сравнительный анализ субъектов Северо-Западного федерального округа по уровню условий развития рынка жилой недвижимости приведен в таблице 2. Несмотря на наличие позитивных тенденций, связанных с относительно высоким объемом строящегося жилья, низкой долей ветхого и аварийного жилья, Калининградская область попала в средний диапазон регионов Северо-Запада по суммарным условиям развития рынка жилой недвижимости, отставая от других регионов по ипотеке (объемам выданных ипотечных кредитов) и темпам реновации ветхого и аварийного жилья.
В большинстве регионов и муниципальных образованиях России используются различные классификации видов жилья, адаптированные под конкретные условия каждой административно-территориальной единицы. При этом используются базовые градации жилой недвижимости (для домов и квартир), касающиеся баланса цена/качество: «эконом – комфорт – бизнес – элита».
В частности, в Калининграде существует особая специфика, касающаяся привлекательности построек так называемой «немецкой архитектуры», а также строений в отдельных микрорайонах, прилегающих к морю.
Таблица 2 - Сравнительный анализ субъектов Российской Федерации Северо-Западного федерального округа по уровню условий развития рынка жилой недвижимости
| Введено жилой площади | Средние цены на 1 м2 жилой площади /к среднемесячному уровню доходов (за сентябрь-ноябрь 2011г.) | Доля ветхого и аварий-ного жи-лищного фонда | Измене-ние доли за послед-ние 5 лет | Средняя проц. ставка по ипотеке в руб. за 8 мес. 2011 г. | Количе-ство выданных ипотеч-ных кредитов за 8 мес. 2011 г. /на 1000 чел. | Интеграль-ный показатель условий развития рынка жилья | ||||||||||
| тыс.кв.м общей площади на 1000 чел. | рейтинг | Первичный рынок | рейтинг | Вторичный рынок | рейтинг | % | рейтинг | рейтинг | % | рейтинг | рейтинг | рейтингов | Итоговый рейтинг | |||
| Республика Карелия | 178,8 | 7 | 45,9/1,87 | 2 | 43,6/1,88 | 4 | 3,8 | 7 | 1,0 | 2 | 11,5 | 1 | 2,21 | 5 | 28/4,0 | 1 |
| Республика Коми | 115,3 | 9 | 43,9/1,89 | 3 | 42,3/1,82 | 3 | 9,5 | 11 | 1,7 | 1 | 12,0 | 4-7 | 3,20 | 2 | 34,5/4,9 | 2 |
| Мурманская область | 22,7 | 11 | … | … | 34,2 / 1,39 | 2 | 2,2 | 3-4 | 0,5 | 3-4 | 11,6 | 2 | 1,73 | 8 | 30,0/5,0 | 3 |
| Калининградская область | 545,0 | 3 | 40,1/2,31 | 5-6 | 35,1/2,02 | 5-6 | 2,2 | 3-4 | -1,4 | 9 | 12,0 | 4-7 | 1,12 | 10 | 41,0/5,9 | 5-6 |
| г. Санкт-Петербург | 2705,7 | 1 | 78,9/ 3,03 | 9 | 87,4/ 3,36 | 11 | 0,6 | 1 | 0,0 | 7 | 12,0 | 4-7 | 1,76 | 7 | 41,5/5,9 | 5-6 |
| Архангельская область | 280,1 | 5 | 49,1/ 2,37 | 7 | 51,3/2,48 | 7 | 8,1 | 9 | 0,3 | 5-6 | 12,1 | 8 | 2,82 | 3 | 44,5/6,4 | 7-8 |
| в том числе Ненецкий авт.округ | 28,1 | 10 | 56,6/1,01 | 1 | 64,3/1,15 | 1 | 8,8 | 10 | -3,2 | 11 | 12,0 | 4-7 | 3,54 | 1 | 39,5/5,6 | 4 |
| Вологодская область | 414,1 | 4 | 39,5/ 2,58 | 8 | 39,5/2,58 | 8 | 6,1 | 8 | 0,6 | 3-4 | 12,2 | 9-10 | 2,71 | 4 | 45,0/ 6,4 | 7-8 |
| Новгородская область | 272,5 | 6 | 36,2/ 2,13 | 4 | 34,2 / 2,01 | 5-6 | 3,6 | 6 | -0,8 | 8 | 12,3 | 11 | 2,04 | 6 | 46,5/6,6 | 9 |
| Псковская область | 174,6 | 8 | 34,0/ 2,32 | 5-6 | 38,3/ 2,61 | 9 | 1,3 | 2 | -1,9 | 10 | 11,9 | 3 | 0,85 | 11 | 48,5/6,9 | 10 |
| Ленинградская область | 1075,2 | 2 | 50,3/ 3,11 | 10 | 46,9/ 2,90 | 10 | 3,0 | 5 | 0,3 | 5-6 | 12,2 | 9-10 | 1,39 | 9 | 51,0/7,3 | 11 |
Таблица составлена и рассчитана автором по данным источников: Социально-экономическое положение России. 2011. - М.: Росстат, 2012; Рейтинг регионов по доле ветхого и аварийного жилья. Рейтинг регионов России по ставке ипотечных кредитов. [Электронный ресурс]. URL: http://www.ria.ru (дата обращения 12.01.2012)
Существенная дифференциация, обусловленная региональными различиями, помимо элитного жилья, присуща и для рынка малоэтажного строительства, сталкивающегося с такими проблемами, как сложности с инженерным обустройством участков и транспортным сообщением и пр.
Так, в ноябре 2010 года правительство Калининградской области рассматривало варианты строительства жилья, которое было бы одновременно доступным, комфортным и малоэтажным (в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», программы «Малоэтажная Россия», областной программы «Жилище» и проекта комплексного обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой). В частности, целевая программа Калининградской области «Жилище» на 2011-2015 года в числе главных приоритетов установила стимулирование органов местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области к проведению эффективной градостроительной политики, созданию условий для строительства жилья эконом-класса. Тем не менее, ситуация в регионе с формированием социального жилья остается напряженной (на социальное жилье сохраняется очередь в 29 тыс. человек).
Инициатива по развертыванию малоэтажного строительства стимулирована руководством страны. В развитие данной инициативы Национальным агентством малоэтажного строительства предложены планы увеличить объем финансирования ипотечного продукта «Дом с участком» (стоимость от 1,5 до 5 млн. руб. на стадии строительства). Предполагается, что малоэтажное строительство станет массовым, увеличившись за 2015-2020 гг. до 80% от всего объема строительства нового жилья в России. Главным препятствием для реализации этого проекта является неподготовленность земельных участков и отсутствие надлежащей инфраструктуры.
При этом подводка коммунальных сетей к каждому дому должна составлять значительную долю стоимости проекта. Можно предположить, что малоэтажное строительство активнее всего будет создаваться преимущественно рядом с городами-центрами регионов.
3. Организационно-правовые направления развития процессов развития региональных рынков жилья имеют широкий диапазон – от государственных программ до применения принципов саморегулирования с постепенным изменением баланса в пользу последних.
К числу основных организационно-правовых направлений, создающих новые возможности для развития рынка жилья и расширенного использования в данной сфере инструментов саморегулирования, целесообразно отнести:
- целевые программы федерального и регионального уровней;
- новые институциональные структуры, обеспечивающие инвестиционную и организационно-правовую поддержку развития рынка жилья в регионах России;
- законодательные инициативы, касающиеся развития отношений государственно-частного и муниципально-частного партнерства.
- развитие общественных объединений в сфере жилья.
Одним из важнейших организационно-правовых механизмов в сфере развития региональных рынков жилой недвижимости является использование целевых программ федерального и регионального уровня. В конце 2010 года была принята новая Федеральная целевая программа «Жилище», рассчитанная на период до 2015 года и предусматривающая инвестиции из разных источников на сумму более 600 млрд. рублей. Программой предусмотрен комплекс мер по переселению граждан из ветхого и аварийного жилья, строительство объектов недвижимости для очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, капитальный ремонт многоквартирных домов и пр.
К программным стратегиям обеспечения развития жилищного рынка относятся и национальные проекты, в частности, «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Следует отметить, что достижение главной цели данного проекта – сделать доступным жилье для не менее, чем 60% населения - трудно достижимо из-за медленного роста реальных доходов населения, а также экономического кризиса. Здесь, в частности, можно использовать применяемый в мировой практике критерий – коэффициент доступности жилья, определяемый как соотношение средней цены типовой квартиры к совокупному годовому доходу средней семьи, который показывает число лет, за которые семья теоретически сможет накопить сумму, необходимую для приобретения в собственность квартиры, если будет откладывать все прочие текущие расходы. В развитых странах этот коэффициент не превышает трех лет.
Поэтому, если население в развитых странах платит за жилье (по кредитным схемам) в течение 20-25 лет, то в России этот коэффициент в 1,5-2 раза больше. Поэтому для большинства населения (из-за отсутствия таких длительных отсрочек) жилье в ближайшее время будет не доступным. К другому недостатку данного проекта следует также отнести то, что он ориентируется преимущественно на количественные показатели (метраж, цена) жилья, а вопросы качества и комфортабельности жилья и окружающей социальной среды в национальном проекте не ставятся.
Другой стратегией обеспечения развития жилищного рынка является создание новых институциональных форм. В частности, к числу таких институтов в рассматриваемой сфере можно отнести Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. Данный фонд был создан на основании Федерального закона от 24 июля 2008 г. с целью решения проблемных задач организации ускоренного строительства и ввода жилья в регионах России. Фонд стремится применять в своей деятельности механизмы государственно частного партнерства, ориентированные на решение таких задач, как развитие малоэтажного строительства в пригородной зоне, опережающее развитие инженерной инфраструктуры, комплексное освоение территории и пр.
Система механизмов регулирования в работе рассматривается в нескольких аспектах: как рыночное регулирование с механизмами спроса-предложения и конкуренции, как баланс взаимодействия структур рынка в рамках территориального стратегического партнерства, как система механизмов регулирования в рамках саморегулируемых организаций и как формирование общественных объединений собственников жилья и потребителей жилищно-коммунальных услуг.
В настоящее время сфера строительства, проектирования, инженерных изысканий явилась первой отраслью, в которой законодательно установлено обязательное членство субъектов предпринимательской деятельности в СРО, заменяющее, в числе прочего, государственное лицензирование соответствующей деятельности.
Разработка методов контроля за строительными компаниями–членами СРО, согласно Федеральному закону 2008 года № 148-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», возложена на саморегулируемые организации. А, в соответствии с нормами закона «О саморегулируемых организациях» (ФЗ №315-ФЗ от 01.12. 2007), методы контроля должны быть прописаны внутренними документами (регламентами) СРО. Саморегулируемая организация несет субсидиарную ответственность по обязательствам своих членов, возникшим вследствие причинения ущерба, в пределах средств фонда СРО. Успешность деятельности СРО, позволивших, в числе прочего, строительному комплексу сохранить свои активы в наиболее острый период финансово-экономического кризиса, в значительной степени будет зависеть от их активной политики на рынках жилья и ускоренной адаптации к новациям.
В частности, первой СРО в Калининградской области в 2009 г. стало «Межрегиональное объединение строителей», включающее предприятия крупного, среднего и малого строительного бизнеса. В настоящее время на территории Калининградской области функционирует 12 СРО, относящихся к строительному комплексу, причем часть из них являются представительствами СРО Москвы и Санкт-Петербурга. К сожалению, не все участники рынка жилья объединены в саморегулируемые организации, что в частности, касается риэлторов, которые пока не используют право, указанное в статье 24 ФЗ №315-ФЗ о возможности создавать ассоциации по территориальному, отраслевому и межотраслевому принципам. Следует учитывать, что солидарная ответственность членов СРО - профессиональных участников риэлтерской деятельности должна являться гарантией защиты прав потребителей жилой недвижимости, ограничения рынка от недобросовестных компаний.
Таким образом, целесообразно в обобщенном виде представить возможности описанных выше организационно-правовых форм и институциональных новаций в плане их воздействия на развитие региональных рынков жилья и перехода от преимущественно регулирующих функций к саморегулированию (табл. 3).
Таблица 3 - Особенности стратегий воздействия организационно-правовых форм и институциональных новаций на рынки жилой недвижимости
| № п/п | Организационно-правовые формы воздействия на рынки жилой недвижимости | Возможности развития рынка жилья | Возможности стимулирования процессов саморегулирования на рынке жилой недвижимости |
| 1. | Целевые программы | Ориентированы в первую очередь на обеспечение жильем нуждающихся категорий населения | Стимулируется активность на рынке лиц со средним и низким уровнем достатка |
| 2. | Национальные проекты | Предлагают возможности решения проблемы жилья для ряда социально уязвимых категорий населения | Стимулируется активность на рынке лиц со средним и низким уровнем достатка |
| 3. | Деятельность Фонда содействия жилищному строительству | Возможности реализации концепций малоэтажного строительства и комп-лексного освоения территории (КОТ) | Стимулируются внутриреги-ональные процессы миграции (профессиональная и «жили-щная» мобильность), отражаю-щиеся на запросах к рынку жилья |
| 4. | Ипотечное кредитование | Возможности расшире-ния механизмов с учетом снижения процентной ставки и других регуляторов | Возможности регулирования появятся при условии доступности данного механизма и поддержки корпоративными структурами своих работников, нуждающихся в жилье |
| 5. | Деятельность са-морегулируемых организаций в сферах: строительства, девелопмента и пр. | Возможности расши-рения участия в строительстве малого и среднего бизнеса | Изменение баланса: государ-ственное регулирование/само-регулирование. Решение проблемы обманутых вкладчиков за счет коллективной ответственности членов СРО |
| 6. | Объединения собственников жилья и потребителей жилищно-коммуналь-ных услуг | Возможности участия населения на всех этапах жизненного цикла недвижимости | Использование принципов саморегулирования в деятель-ности общественных объеди-нений |
4. Анализ клиентурных рынков жилой недвижимости позволяет обоснованно подойти к вопросу моделирования рынка территориального жилья не на пассивной основе (характеризуемой реакцией строителей и девелоперов на спрос, обусловленный сложившейся структурой соответствующего рынка), а на основе ориентации на спрос с учетом перспектив развития территории.
Развитие рынка жилья в определенной степени затрудняется из-за отсутствия обоснованных подходов к идентификации структуры регионального рынка жилья и классификации его видов.
Несмотря на наличие региональной и местной специфики, определяющей особенности построения структуры регионального рынка жилой недвижимости, представляется возможным выделить и идентифицировать как ряд общих признаков подобной структуры, так и установить ее соответствующую архитектонику для каждой административно-территориальной единицы, имеющей жилой фонд. Соответственно жилье как маркетинговую единицу целесообразно рассматривать как системный комплекс, характеризуемый, в числе прочего, следующими составляющими элементами:
- архитектурный облик зданий, дизайн помещений.
- гармония с окружающей средой, с учетом природно-ландшафтных доминант и возможности компенсации неблагоприятных климатических условий.
- инженерно-коммуникационное обеспечение;
- комплектность и качество эксплуатационных услуг;
- местоположение, качество земельного участка;
- дополнительные социальные услуги;
- стоимость эксплуатации и возможности правовладения;
- отнесенность к классу объектов (по используемой на территории города классификации объектов жилой недвижимости).
В настоящее время отсутствует единая и непротиворечивая классификация жилья, применимая для условий конкретного региона или города. Более того, даже в рамках одного административно-территориального образования подобная классификация видоизменяется, в зависимости от многих факторов, важнейшим из которых является уровень жизни населения. Практически каждая риэлтерская фирма разрабатывает собственную классификацию жилой недвижимости.
В то же время, понятия «жилая недвижимость» и «жилье», как категории, которые используются как в правовом поле, так и в практической деятельности хозяйствующих субъектов на рынке жилья, не всегда совпадают. Например, некоторые виды транспортных средств фактически могут быть использованы как жилье: кемпер (дом на колесах), железнодорожный вагон, судно и т.д.
В работе рассмотрено несколько примеров классификации жилья, в том числе классификация, ценность которой обусловлена тем, что она разработана и принятая несколькими строительными и девелоперскими компаниями Москвы (что является исключением на данном рынке). В этой классификации жилье группируется по классам: эконом, стандарт, бизнес, премиум, элита. Далее каждый класс дифференцируется по нескольким категориям и характеризующим их критериям.
Аналогично следует отметить, что, за редким исключением, отсутствуют классификации покупателей жилья, составляющих клиентурные рынки.
В зависимости от социально-демографических характеристик, национально-культурных традиций, предпочтений и возможностей населения, проживающего на территории конкретного региона и/или муниципального образования представляется возможным выявить характеристики территориальных клиентурных рынков, детерминирующих действия потребителей на рынке жилой недвижимости.
К основным источникам информационного обеспечения и выполнения функции анализа рынка потребителей жилой недвижимости территории муниципального образования можно отнести:
- паспорт (социально-экономический) муниципального образования;
- социальный паспорт;
- дислокация жилья на территории муниципального образования;
- сведения о девелоперских и риэлтерских компаниях;
- отчеты и обзоры о мероприятиях по развитию рынка жилой недвижимости территории;
- нормативно-правовые акты, программы и другие документы;
- порталы недвижимости:
- результаты социологических и других исследований, связанных с реакциями потребителей жилой недвижимости и т.д.
Учет особенностей клиентурного рынка лежит в основе концептуальной модели развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны (Калининградская область).
5. Предложена концептуальная модель развития рынка жилой недвижимости в условиях особой экономической зоны (Калининградская область).
Традиционная концепция развития регионального рынка жилой недвижимости в значительной степени обусловлена условиями, сложившимися на конкретной территории, во многом, детерминированными наличием деформаций в соотношении спроса и предложения рынка и другими проблемами функционирования рынка жилой недвижимости в регионах.
В предложенной в работе модели (рис. 1) в качестве базовой основы использован учет предпосылок (факторов), требующих исследования и отслеживания (мониторинга) динамики, к важнейшим из которых отнесены:
1) Установки потребителей (покупателей, арендаторов и иных пользователей) на выбор и предпочтение жилой недвижимости.
2) Особенности клиентурных рынков, обусловленные жизненным циклом семьи, ее наличием/отсутствием, размером, типом (нуклеарная, состоящая из представителей нескольких поколений и пр.), а также особенностями домохозяйств.
3) Фактор ориентации на изменения жилищных условий (жилищная мобильность).
4) Профессиональная мобильность, обуславливающая перемену местожительства и, соответственно, жилья.
Рис. 1 - Структурная схема концептуальной модели развития рынка жилья для Калининградской области.
5) Возрастная мобильность, обуславливающая решения по перемене местожительства и жилья (например, после фактического прекращения профессиональной деятельности по причине возраста).
6) Миграционные потоки (внешняя и внутренняя миграция, их баланс) и др.
Отметим, что за рамки модели вышли тенденции, связанные с сегментом элитного жилья, развитие которого характеризуется отличным от других трендом. В частности, в период кризиса, что характерно, не только для стран Запада, но и России спрос на элитное жилье существенно не снижается (поскольку количество богатых потенциальных потребителей в период кризиса, как правило, увеличивается).
Следствием применения данной модели является переход от экстенсивного роста жилья к строительству, ориентированному на новее приоритеты потребителей (при этом, соответственно, должна изменяться маркетинговая стратегия строителей и девелоперов).
6. Тенденции и перспективы развития рынка жилья в Калининградской области.
Особое эксклав-анклавное[3] положение Калининградской области, сочетание геополитического значения с исторической и природно-ландшафтной ценностью, высоким туристско-рекреационным капиталом придает данному региону особую миссию в Российской Федерации, что требует не только ее поддержки в плане использования преимуществ особой экономической зоны, но и реализации (в соответствии с миссией) комплекса конкретных проектов (не обязательно масштабных) в сфере жилищной политики, предусматривающих комплексное развитие территории.
В плане перспектив развития Калининграда целесообразно отметить необходимость разработать концепцию определения исторического центра города с выделением объектов реконструкции и частичного восстановления. В этой связи необходимо законсервировать и разработать концепцию туристско-рекреационного использования всех фортификационных сооружений города, увеличить количество зеленых зон и мест рекреации, восстановления пляжных зон с обеспечением удобного транспортного сообщения, как в пределах города, так и региона.
В частности, перспективной для Калининградской области, с учетом разработанной автором концептуальной модели развития рынка жилья в условиях особой экономической зоны, в ближайшие годы будет выступать концепция строительства в прибрежных городских поселениях микрорайонов, реализующих современные градостроительные концепции (экогорода, «миниполисы» (города в городе), комплексного освоения территории (КОТ), «интеллектуального города» и пр.). Вместе с тем, прогнозируется рост популярности у населения модели «жизнь на два дома».
Несомненно, увеличится доля строительства комфортабельного жилья в местах дислокации новых промышленных и инновационных кластеров (например, кластер атомной энергетики).
Таким образом, у Калининградского региона имеются возможности стать одним из лидеров не только СЗФО, но и России по обеспечению населения комфортным жильем.
Вклад автора в проведенное исследование
Личное участие автора заключается в самостоятельной разработке концепции исследования, теоретических и методических положений, лежащих в основе полученных научных выводов и сформулированных рекомендаций.
В работе приведен анализ основных процессов динамики развития региональных рынков жилья в Российской Федерации, позволивший выявить особенности и факторы, влияющие на развитие данных рынков.
Автором разработаны:
- основные классификационные признаки объектов жилой недвижимости с учетом специфики Калининградской области;
- методика определения интегрального показателя уровня развития рынка жилой недвижимости, применяемого для сравнительного анализа субъектов Российской Федерации;
- концептуальная модель развития рынка жилой недвижимости в условиях особой экономической зоны (Калининградская область), позволяющая строительным, девелоперским, риэлторским организациям и другим участникам рынка жилой недвижимости планировать свою деятельность;
- стратегии воздействия организационно-правовых механизмов регулирования и саморегулирования на процессы развития рынков жилой недвижимости в регионах Российской Федерации;
- прогноз основных тенденций развития рынка жилой недвижимости в Калининградской области.
Основные публикации по теме диссертации
Статьи, опубликованные в журналах, рекомендованных ВАК
1. Шишканева В.Д. Концептуальная модель управления развитием рынка жилья Калининградской области // Управление экономическими системами: электронный научный журнал [Код доступа: http://uecs.ru]. – 2012. – №. 3. – 0,5 п.л.
2. Шишканева В.Д. Тенденции и перспективы развития рынка жилья в Калининградской области // Журнал правовых и экономических исследований. – 2012. – №2. – 0,5 п.л.
3. Шишканева В.Д. Саморегулирующиеся процессы в стратегическом развитии региональных рынков жилья // Вестник Калининградского юридического института МВД России». – 2012. – №1 (27). – 0,6 п.л.
4. Шишканева В.Д., Кафидов В.В. Основные направления динамики Калининградского рынка жилья // Вестник Калининградского юридического института МВД России. – 2012. – №1 (27). – 0,8 п.л. (авт. – 0,4 п.л.).
Публикации в других изданиях:
5. Шишканева В.Д. Анализ рынка недвижимости, как фактор повышения его эффективности // Сб. научн. трудов, посвященных 20-летию образования Российской Академии естественных наук. – Калининград: Изд-во ФГБОУ ВПО «КГТУ», 2010. – 0,4 п.л.
6. Шишканева В.Д. Региональный аспект социального становления малого и среднего бизнеса в России // Сб. научн. трудов, посвященных 20-летию образования Российской Академии естественных наук. – Калининград: Изд-во ФГБОУ ВПО «КГТУ», 2010. – 0,6 п.л.
7. Шишканева В.Д. Тенденции развития рынка жилья (на примере Калининградской области) // Сб. научн. трудов IX международная конференция «Инновации в науке и образовании 2011» – Калининград: Изд-во ФГБОУ ВПО «КГТУ», 2010. – 0,4 п.л.
8. Шишканева В.Д. Проблемы развития рынка жилья в Калининградской области // Региональные аспекты управления, экономики и права Северо-западного федерального округа России. Выпуск 1 (18). Межвузовский сборник научных трудов – СПб.: ВАТТ, 2011. – 0,4 п.л.
9. Шишканева В.Д. Организационно-правовые стратегии развития процессов саморегулирования в развитии региональных рынков жилья // Региональные аспекты управления, экономики и права Северо-западного федерального округа России. Выпуск 2 (20). Межвузовский сборник научных трудов – СПб.: ВАТТ, 2012. – 0,4 п.л.
[1] Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования: итоги первого полугодия 2011 г. // http://www.iarex.ru
[2] Обзор рынка жилья и ипотечного кредитования: итоги первого полугодия 2011 г. // http://www.iarex.ru
[3] Для региона используются оба термина, поскольку одновременно присутствуют признаки анклавности и эксклавности территории.
