Формирование механизма привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс региона
На правах рукописи
КАПЕЛЮШНЫЙ ЭДУАРД ДМИТРИЕВИЧ
ФОРМИРОВАНИЕ МЕХАНИЗМА
ПРИВЛЕЧЕНИЯ РЕСУРСОВ
В ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС РЕГИОНА
08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством:
региональная экономика
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук
Тольятти 2010
Работа выполнена на кафедре «Экономика, организация и коммерческая деятельность» ГОУ ВПО «Поволжский государственный университет сервиса»
| Научный руководитель: | доктор экономических наук, профессор Горелик Ольга Михайловна |
| Официальные оппоненты: | доктор экономических наук, профессор Агафонова Валентина Васильевна кандидат экономических наук Николаева Елена Ирфановна |
| Ведущая организация: | Военный инженерно-технический университет, г. Санкт-Петербург |
Защита состоится 22 марта 2010 г. в 14.00 на заседании диссертационного совета Д 212.331.01 при Поволжском государственном университете сервиса по адресу: ул. Гагарина, д. 4, ауд. Г-302, г. Тольятти, 445667.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Поволжского государственного университета сервиса (г. Тольятти).
Автореферат разослан 19 февраля 2010 г.
| Ученый секретарь диссертационного совета Д 212.331.01. кандидат экономических наук, доцент | Ю. Р. Шнякина |
Общая характеристика работы
Актуальность исследования. В системе ключевых факторов социально-экономического роста региона одним из важнейших приоритетов, обладающих мультипликативным эффектом, выступает жилищное строительство. Мультипликативный эффект инвестиций в жилищную сферу проявляется в логической взаимосвязи интегрированных со строительством отраслей, приводит к дополнительным рабочим местам, росту заработной платы и, как следствие, потребительскому спросу. Ежегодный объем выбывающего из эксплуатации жилого фонда достигает 50% от вновь построенного. Уровень обеспеченности жильем населения нашей страны значительно отстает от развитых стран. При ориентировочной дополнительной потребности в жилье в размере 46-50% от существующего жилищного фонда для удовлетворения нужд населения в жилье (при прочих равных условиях) потребуется как минимум около 40 лет, и это без учета ветхого жилищного фонда. По международным нормам годовой объем строительства жилья должен обеспечить 1 м2 на одного жителя. Следовательно, в нашей стране необходимо ежегодно строить не менее 143 млн м2.
Формирование регионального жилищно-строительного комплекса зависит от множества социально-экономических факторов и институциональных особенностей. Существующие механизмы привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс регионов в период экономического кризиса показали свою несостоятельность. Ограниченность средств целевых федеральных и региональных программ и острейшая потребность в жилье больших групп населения, которые не могут покупать недвижимость за собственные наличные средства, привели к осознанию необходимости исследования и использования различных форм, моделей и механизмов развития регионального жилищно-строительного комплекса как фактора устойчивого экономического развития региона, что и определяет актуальность выбранной темы диссертационного исследования.
Степень научной разработанности проблемы. Основой диссертационной работы послужили фундаментальные труды отечественных и зарубежных специалистов.
Рассмотрение региональных проблем России, экономических механизмов регулирования региональным развитием на протяжении многих лет находится в центре внимания экономической науки в нашей стране и за рубежом, занимает важное место в трудах видных экономистов, таких как Л. И. Абалкин, А. О. Блинов, Ю. Ф. Воробьев, А. Г. Гранберг, Л. И. Ерохина, В. О. Исправников, Ю. Н. Казанский, В. В. Котилко, В. Н. Красильников, Г. М. Кулапина, В. С. Павлов, Ю. П. Панибратов, Г. Х. Попов, В. М. Рябов, В. А. Раевский, Я. А. Рекитар, В. К. Сенчагов, С. А. Ситарян и др. Отдельным аспектам проблемы привлечения дополнительных ресурсов в жилищно-строительный комплекс посвящены работы В. В. Бузырева, А. А. Горбунова, А. П. Гориной, Л. М. Каплана, А. А. Козлова, Ю. Корикова, О. А. Кузнецовой, В. Кушлина, В. Н. Лифшица, А. Л. Лурье, А. А. Никифорова, А. И. Ноткина, Ю. П. Панибратова, Н. Я. Петракова, Б. П. Плышевского, В. Ф. Пугачева, Б. М. Смехова, А. И. Солунского и многих других. Проблемам формирования института ипотечного кредитования в виде кредитных коопераций и строительных сберегательных обществ посвящены работы А. В. Аверченко, В. М. Полтеровича, О. Ю. Старкова, В. К. Южелевского и других ученых.
В то же время проблемы функционирования и развития жилищного строительства, вопросы создания конкурентных условий на жилищном рынке (особенно первичном), в сочетании с системой обеспечения спроса населения на жилье, остаются до настоящего времени мало исследованными, что и обусловило выбор темы, постановку цели и задач диссертационной работы.
Целью диссертационного исследования является обоснование теоретических положений и разработка методического инструментария по формированию механизма привлечения ресурсов в жилищно-строитель-ный комплекс региона.
Поставленная цель логически предопределила решение следующих задач:
– определение экономического содержания жилищно-строительного комплекса;
– выявление специфики и проблем привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс на основе систематизации отечественного и зарубежного опыта;
– исследование концептуальных подходов по формированию механизмов привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс;
– анализ и систематизация рыночных форм и методов привлечения ресурсов в строительство жилья в современных условиях экономики на национальном и субфедеральном уровнях;
– анализ структуры и условий функционирования жилищно-строи-тельного комплекса Самарской области и диагностика проблем развития механизмов привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс региона;
– разработка схемы формирования механизма привлечения средств в жилищно-строительный комплекс региона из различных источников;
– построение модели системы строительных сберегательных касс как нового механизма привлечения ресурсов в жилищное строительство на региональном уровне.
Объектом диссертационного исследования является региональный жилищно-строительный комплекс.
Предметом исследования является система организационно-эконо-мических отношений по привлечению ресурсов в сферу жилищно-строи-тельного комплекса на региональном уровне.
Теоретическая, эмпирическая и методологическая база исследования. Теоретическую основу диссертационной работы составляют труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные вопросам экономики региона и жилищного строительства как одной из составляющих социально-экономического развития региона, задачам эффективного функционирования государственных жилищных программ, а также официальные законодательные акты Российской Федерации и Самарской области, постановления федерального и регионального правительств, материалы международных и российских научно-практических конференций.
Изучение и анализ тенденций развития жилищно-строительного комплекса в России и Самарской области за 2000-2009 гг. проводились на основе обработанных официальных данных федеральной, региональной и муниципальной статистики, справочных и методических, отчетных и прогнозных сведений по состоянию жилищно-строительного комплекса. Эмпирической базой для определения направлений совершенствования механизмов по привлечению ресурсов в сферу жилищно-строительного комплекса региона явились результаты проведенных автором статистических исследований, изучение информационных материалов в ретроспективе. Методологическую основу также определили используемые в работе общенаучные методы (метод аналогий, метод сравнительных оценок, комплексный подход к анализу проблем исследования), методы фундаментальных наук, такие как экономико-математическое моделирование, графические методы научного познания.
Научные результаты, выносимые на защиту, заключаются в разработке теоретических и методических предложений и рекомендаций по формированию экономического механизма привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс региона.
В результате проведенного в диссертационной работе исследования получены и выносятся на защиту следующие наиболее существенные результаты:
– произведено сегментирование основных кластеров жилищного рынка и на данной основе предложено разграничение форм и методов их государственного регулирования;
– осуществлено разграничение моделей привлечения ресурсов в жилищную сферу, на основе отечественного и зарубежного опыта отличающихся по источникам привлекаемых ресурсов;
– разработана схема формирования моделей жилищно-строительного комплекса региона с использованием механизма привлечения ресурсов, основанного на принципах частно-государственного партнерства, позволяющая повысить эффективность региональной экономической политики в рамках реализации жилищных программ, посредством привлечения средств накопления населения и отдельных премий государства;
– предложена авторская модель формирования региональной системы строительных сберегательных касс как механизма привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс в рамках осуществления национального проекта «Доступное и комфортное жилье» на региональном уровне, позволяющая повысить доступность приобретения населением жилья;
– выявлены направления институализации системы строительных сберегательных касс, состоящие в принятии закона об их функционировании, как специализированных кредитных организаций; государственной финансовой поддержке данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья; обеспечении государственных гарантий возвратности средств по вкладам физических лиц в стройсберкассы; налоговых преференциях участникам системы данных учреждений.
Научная новизна результатов исследования:
– конкретизированы дефиниции категорий «жилищно-строительный комплекс», «региональный жилищно-строительный комплекс» с учетом сравнительной оценки точек зрения отечественных ученых и специфики исследуемого объекта;
– выделены и систематизированы особенности формирования механизмов привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс на федеральном, региональном и муниципальном уровнях посредством анализа рыночных форм и методов привлечения ресурсов в строительство жилья в современных условиях экономики на национальном и субфедеральном уровнях, отличающиеся интегрированием участия граждан и государства;
– выделены сегменты рынка жилья на основе группировки граждан по уровню дохода, позволяющие разграничить формы и методы государственного регулирования;
– разграничены модели привлечения ресурсов по источникам привлекаемых ресурсов;
– разработан методический инструментарий формирования механизмов привлечения ресурсов в региональный жилищно-строительный комплекс:
а) методика формирования и выбора моделей механизмов привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс региона, основанная на принципах частно-государственного партнерства, позволяющая повысить эффективность региональной экономической политики в рамках реализации жилищных программ;
б) модель формирования региональной системы строительных сберегательных касс как нового механизма привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс региона в рамках осуществления национальных жилищных проектов;
в) методика институализации строительных сберегательных касс как специализированной региональной кредитной организации с государственной поддержкой в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья, обеспечения государственных гарантий возвратности средств по вкладам физических лиц в стройсберкассы.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена развитием методологии управления инвестиционными проектами жилищного строительства в современных экономических условиях хозяйствования. Практическое значение диссертационной работы заключается в возможности создания региональной системы привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс и методических подходов к управлению инновационными проектами жилищного строительства посредством системного анализа, оценки и выбора оптимальных проектов на основе анализа их экономической эффективности.
Изложенные в диссертационной работе теоретические положения и практические рекомендации могут быть использованы как региональными органами управления в практической деятельности, так и высшими учебными заведениями при написании учебных и методических пособий, чтении общих лекционных и специальных курсов, а также на курсах повышения квалификации руководителей и специалистов инвестиционно-строи-тельной сферы.
Соответствие темы диссертации Паспорту научной специальности.
Работа проведена в рамках специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика», Паспортов специальностей ВАК (экономические науки): подпункта 5.16 «Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления; разработка, методическое обоснование, анализ, оценка эффективности организационных схем и механизмов управления».
Апробация и реализация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы опубликованы в печати в виде статей и тезисов, результаты работы докладывались и обсуждались на следующих конференциях: на II Всероссийской научно-практической конференции «Гуманитарные стратегии социализации личности» (г. о. Тольятти, 2008); Региональной межвузовской научно-практической конференции «Проблемы непрерывного профессионального образования на современном этапе» (г. о. Тольятти, 2008); II Международной научно-практической конференции «Развитие вуза через развитие науки» (г. о. Тольятти, 2008); II Международной научно-практической конференции «Экономика и социум: современные модели развития общества в аспекте глобализации» (г. о. Саратов, 2008); II Международной научно-практической конференции «Состояние и перспективы развития инновационной деятельности в области сервиса» (г. о. Тольятти, 2008); Международной научно-практической конференции «Социальная сфера: опыт, инновации, перспективы развития» (г. о. Тольятти, 2008); Всероссийской научно-практической конференции «Инновационные направления развития экономики социальной сферы» (г. о. Тольятти, 2009); Международной научно-практической конференции «Социально-политические аспекты реформирования экономической системы современного общества» (г. о. Саратов, 2009).
Публикации. Основное содержание диссертационной работы опубликовано в 12 работах автора общим объемом 4,38 печ. л. (из них 3 публикации в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России, объемом 1,5 печ. л.).
Структура диссертации отражает логику изложения ее проблематики.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, включающих девять параграфов, заключения, 157 наименований библиографического списка. Общий объем работы составил 159 страниц машинописного текста, включает 29 рисунков и схем, 16 таблиц.
Во введении обоснована актуальность выбранной темы исследования, представлена характеристика степени разработанности проблемы; определены объект, предмет, цель и задачи исследования; раскрыты основные защищаемые положения, научная новизна, область исследования и структура диссертации.
В первой главе диссертационной работы «Основные тенденции развития жилищно-строительного комплекса Российской Федерации» исследовано современное состояние сферы жилищного строительства в Российской Федерации; рассматривается организационно-экономическое обеспечение функционирования жилищно-строительного комплекса; определены основные направления реализации программ жилищного строительства в РФ на региональном уровне.
Во второй главе «Компаративистский анализ механизмов привлечения ресурсов в развитие жилищно-строительного комплекса в современных условиях» проведен анализ зарубежного опыта привлечения ресурсов в жилищное строительство; исследованы направления развития институтов жилищного кредита в постсоветской России; особое внимание уделено рыночным формам и методам привлечения ресурсов в строительство жилья в современных условиях.
В третьей главе «Функционирование и реализация механизма привлечения ресурсов в сферу жилищного строительства» представлена динамика жилищного строительства в Самарской области, предложена схема формирования модели механизмов привлечения средств в региональный жилищно-строительный комплекс и разработана модель системы строительных сберегательных касс как инвестиционного механизма осуществления национального проекта «Комфортное и доступное жилье», определен его эффект на уровне Самарской области; выбраны направления институализации системы строительных сберегательных касс: принятие закона РФ о строительных сберегательных кассах как специализированных кредитных организациях; государственная поддержка данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья; обеспечение государственных гарантий возвратности средств по вкладам физических лиц в стройсберкассы; налоговые преференции участникам системы данных учреждений.
В заключении приведены основные выводы и рекомендации по результатам решения поставленных во введении задач.
Основные положения диссертации,
выносимые на защиту
1. Сформулированы авторские определения понятий: «жилищно-строительный комплекс» и «региональный жилищно-строительный комплекс», которые позволили расширить и уточнить их экономическое содержание.
Анализ существующих теоретических и законодательных источников показал, что в настоящее время ни в экономической литературе, ни в законодательно-нормативной базе не имеется общепринятой терминологии в области жилищно-строительного комплекса. Различные точки зрения относительно трактовки понятия «жилищно-строительный комплекс» заключаются в рассмотрении его либо как инвестиционного инструмента создания условий для динамичного развития экономики страны, либо в качестве отраслевой структуры. На наш взгляд, жилищно-строительный комплекс представляет собой совокупность производственных и непроизводственных отраслей, обеспечивающих осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, с целью реализации государственной политики в жилищной сфере.
На основе исследования таких дефиниций, как «жилище», «строительство», «комплекс», «регион», сформулировано определение: «региональный жилищно-строительный комплекс – это сложная территориальная отраслевая система самостоятельно хозяйствующих субъектов, обеспечивающих осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, а также реализацию государственной политики в жилищной сфере». Региональный жилищно-строительный комплекс является открытой системой, находящейся в непрерывном взаимодействии с другими региональными и федеральными системами.
2. Определены особенности формирования механизмов привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс на федеральном, региональном и муниципальном уровнях и выявлены основные моменты региональной специфики.
Реализация стратегических целей и принципов государственной жилищной политики невозможна без формирования целостной эффективно функционирующей системы жилищного инвестирования, обеспечивающей ввод, реализацию (продажу и найм) и эксплуатацию жилья. Она должна быть направлена на решение следующих задач:
– обеспечение реального повышения доступности жилья адекватно оборудованным жильем приемлемого размера и нормального качества для всех категорий граждан независимо от их доходов, с учетом всех принятых на себя обязательств государства;
– развитие рыночных механизмов в жилищной сфере.
Спектр механизмов привлечения ресурсов на федеральном и региональном уровнях должен позволять каждой категории граждан решать жилищные проблемы в соответствии со своими возможностями и адекватными им сформированными потребностями, не выходя при этом за рамки экономически обоснованных возможностей федерального, региональных и муниципальных бюджетов.
Формирование региональных жилищно-строительных комплексов в значительной степени зависит от степени концентрации капитала в регионах, природных и экономико-географических факторов (наличия запасов минеральных ресурсов, геополитического положения, уровня экономической развитости региона и т. п.), уровня развития инженерной и социально-бытовой инфраструктур и многих других факторов. Общегосударственный (федеральный) жилищно-строительный комплекс может быть представлен как совокупность локальных, региональных комплексов. При этом каждый региональный жилищно-строительный комплекс характеризуется определенной уникальностью процессов своего формирования, функционирования и развития.
Основной задачей регионального органа управления при разработке стратегии и тактики развития региона в условиях рыночной экономики становится создание режима наибольшего благоприятствования процессу формирования, развития и функционирования региональных товарных рынков, основанных на учете как федерального хозяйственного права, так и всей совокупности региональных особенностей. Применительно к региональному жилищно-строительному комплексу это означает:
– создание благоприятных условий для формирования регионального жилищно-строительного комплекса, его состава и структуры как технологической, так и по формам собственности на средства производства;
– активное влияние на процесс привлечения инвестиций на территорию региона;
– активное влияние на процесс формирования производственной и социальной инфраструктуры региона;
– формирование и проведение активной градостроительной политики в регионе;
– формирование и реализация в жизнь региональной жилищной политики.
Рассматривая взаимодействие органов государственного управления и местного самоуправления в отношении реализации прав населения РФ на жилье, можно констатировать, что в задачи государственного управления жилищно-строительным комплексом входят следующие направления:
– само жилищное строительство за счет государственного и местных бюджетов для предоставления жилья населению на условиях найма, аренды, купли-продажи, в том числе и с учетом льгот;
– предоставление и продажа земельных участков застройщикам для жилищного строительства на территориях, определенных градостроительной документацией;
– создание возможностей для получения различных льгот предприятиями, учреждениями организациями и предпринимателями, ведущими строительство жилья;
– оказание поддержки учреждениям и организациям, предоставляющим льготы для жилищного строительства;
– правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы;
– контроль за исполнением законодательства в сфере строительства жилья.
Таким образом, каждый уровень управления имеет свои цели и задачи управления, систему методов, организационные и экономические механизмы, законодательно оформленные правила и условия реализации задач.
3. Произведено сегментирование основных кластеров жилищного рынка, и на данной основе предложено разграничение форм и методов их государственного регулирования.
На основе анализа состояния жилищно-строительного комплекса и социально-экономических стратегий страны выделены сегменты рынка жилья (табл. 1), нуждающиеся в различных формах государственной поддержки и регулирования.
Данное предложение о разграничении форм и методов государственного регулирования выделенных сегментов жилищного рынка позволит при разработке целевых программ развития жилищно-строительного комплекса и распределения средств бюджетов выделить кластеры жилищного рынка и группы потребителей жилья, наиболее нуждающихся в предоставлении средств, и повысить коэффициент доступности жилья за счет выравнивания показателей удовлетворенности жилищными условиями.
Таблица 1
Формы государственной поддержки
и регулирования основных сегментов жилищного рынка
| Сегмент рынка жилья | Группы граждан по уровню доходов | Формы государственной поддержки граждан | Формы государственного регулирования сегмента рынка |
| Сегмент социального жилья | Малоимущие граждане и граждане, нуждающиеся в мерах социальной поддержки при найме муниципального жилья | Предоставление жилья на условиях социального найма. Субсидирование части платы за наем гражданам, нуждающимся в мерах социальной поддержки при найме муниципального жилья | Государственные инвестиции в массовое строительство и приобретение жилья, предоставляемого в социальный наем. Установление размера платы за наем муниципального жилья органами местного самоуправления |
| Сегмент наемного жилья | Граждане, доходы, которых позволяют оплачивать наем жилья, но не позволяют приобретать жилье в собственность | Предоставление налогового вычета на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату найма жилья | Предоставление застройщикам долговременной рассрочки при уплате аукционной цены земельного участка, приобретаемого при строительстве жилья, для целей предоставления его в наем по регулируемым ценам. |
Продолжение табл. 1
| Сегмент рынка жилья | Группы граждан по уровню доходов | Формы государственной поддержки граждан | Формы государственного регулирования сегмента рынка |
| Включение деятельности по предоставлению жилых помещений внаем в перечень видов деятельности, облагаемых единым налогом на вмененный доход. Создание условий для инвестирования средств пенсионных накоплений в массовое строительство жилья для предоставления в наем | |||
| Сегмент некоммерческого жилищного строительства | Граждане, доходы, которых позволяют приобретать жилье с использованием накопительных и кредитных механизмов, а также государственной поддержки, но недостаточные для приобретения жилья без использования таких механизмов | Предоставление субсидий для приобретения жилья. Предоставление государственной адресной поддержки в форме субсидирования первоначального взноса при получении ипотечного кредита или оплате взноса в кооперативе. Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату приобретения жилья в собственность или строительство жилья | Государственная поддержка некоммерческих объединений граждан и индивидуальных застройщиков. Стимулирование развития не-коммерческих объединений граждан для строительства и приобретения жилья. Предоставление преимущественного права приобретения земельных участков в целях жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан в форме ограничения участия иных видов застройщиков в аукционах, инициированных объединениями граждан |
| Сегмент коммерческого жилищного строительс тва | Граждане, доходы, которых позволяют приобретать жилье без использования механизмов государственной поддержки | Предоставление налогового вычета по налогу на доходы физических лиц в части суммы, потраченной на оплату приобретения или строительство жилья | Создание условий для развития конкуренции и снижения административных барьеров на рынке жилья |
4. На основе отечественного и зарубежного опыта осуществлено разграничение моделей привлечения ресурсов в жилищную сферу, отличающихся по источникам привлекаемых ресурсов.
В мире технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная поддержка. Механизмы реализации этих принципов индивидуальны и могут существенно отличаться.
На основе проведенных исследований отечественного и зарубежного опыта обеспечения ресурсами жилищно-строительного комплекса выделены модели, отличающиеся по источникам привлекаемых ресурсов: модели, в которых ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов, а также модели, в которых ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг (табл. 2).
Таблица 2
Основные модели привлечения ресурсов
в жилищно-строительный комплекс
| Основные модели финансирования | Универсальные банки | Контрактные жилищные сбережения | Ипотечные банки | Вторичный рынок ипотечных кредитов |
| Основной способ привлечения финансирования | Депозиты | Депозиты | Ипотечные ценные бумаги – ипотечные облигации | Ипотечные ценные бумаги – mbs и их модификации |
| Особенности привлечения ресурсов | Средства населения и юридических лиц на счетах и депозитах различной срочности, межбанковские кредиты и займы на финансовом рынке | Средства населения на целевых жилищных (строительных) долгосрочных депозитах | Эмиссия ипотечных облигаций, ценных бумаг, обеспеченных ипотечным покрытием, находящимся на балансе эмитента | Секьюритизация ипотечных активов путем выпуска mbs |
| Основные риски | Риск ликвидности, процентных ставок, связанных с несогласованностью ипотечных активов и пассивов по срокам | Рыночный риск, в связи с необходимостью постоянного притока новых вкладчиков | Риск досрочного погашения, процентных ставок, кредитный риск эмитента ценных бумаг | Рыночный риск эмитента |
| Наличие специального законодательства | Законодательство, регулирующее банковскую деятельность | Законодательство, регулирующее деятельность специализированных институтов, привлекающих долгосрочные жилищные депозиты | Законодательство, регулирующее деятельность специализированных кредиторов, эмитирующих ипотечные облигации | Законодательство, регулирующее выпуск mbs. специальные акты о создании операторов вторичного рынка |
На российском рынке в различных трансформациях представлены практически все выделенные модели привлечения ресурсов в развитие жилищно-строительного комплекса. Однако модель контрактных жилищных сбережений, представленная в виде жилищных накопительных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кредитных потребительских кооперативов граждан, не регулируется на государственном уровне, при этом государственная поддержка является ключевым фактором развития модели контрактных жилищных сбережений в жилищно-строительном комплексе.
5. Разработана схема формирования моделей жилищно-стро-ительного комплекса региона с использованием механизма привлечения ресурсов, основанного на принципах частно-государственного партнерства, позволяющая повысить эффективность региональной экономической политики в рамках реализации жилищных программ.
Анализ развития жилищно-строительного комплекса Самарского региона на современном этапе показал, что для обеспечения населения жильем необходимо формировать программу развития жилищно-строитель-ного комплекса и его метода привлечения ресурсов для удовлетворения потребностей в жилье, с учетом доходов населения и возможных муниципальных дотационных программ. Для данной цели предлагается использовать схему формирования моделей механизмов привлечения средств в региональный жилищно-строительный комплекс, представленную на рис. 1. Формирование механизмов привлечения средств на региональном уровне регулируется законодательно-нормативной базой жилищно-строительного комплекса.
Для того чтобы сформировать оптимальную модель привлечения средств в региональный жилищно-строительный комплекс, необходимо учесть рамки и направления федеральной и региональной целевых программ развития жилищного строительства, которые формируются на основе существующих стандартов обеспеченности жилыми помещениями граждан в федерации и регионе, а также статистические данные, отражающие показатели коэффициента доступности жилья по России и региону соответственно, и данные об объемах жилищного строительства. Также необходимо учитывать взаимозависимость социально-экономических показателей региона, инфраструктуры регионального жилищно-строительного комплекса, производственной базы региона и содержания целевых региональных программ.
Особое влияние на формирование и реализацию механизмов инвестирования регионального жилищно-строительного комплекса оказывают средства, формируемые из следующих источников: федеральный, региональные и муниципальные бюджеты; собственные (юридических и физических лиц); наличие заемных средств.
Применение данной схемы позволяет формировать спектр механизмов привлечения ресурсов в региональный жилищно-строительный комплекс, позволяющих каждой категории граждан решать жилищные проблемы в соответствии со своими возможностями и адекватными им сформированными потребностями, не выходя при этом за рамки экономически обоснованных возможностей федерального, региональных и муниципальных бюджетов.
Рис. 1. Схема формирования моделей механизмов привлечения
средств в региональный жилищно-строительный комплекс
Эффективность привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс в первую очередь зависит от соотношения цен и сроков реализации инвестиционных программ по каждому из направлений. Таким образом, задача распределения средств по направлениям инвестирования может быть представлена в виде экономико-математической модели, имеющей в качестве целевой функции максимизацию общей площади жилья, полученного в результате реализации сформированной модели привлечения средств в региональный жилищно-строительный комплекс:
, (1)
где Sж – общая площадь жилья, построенного или приобретенного в рамках реализации выбранного механизма, м2;
j – направления инвестирования, j = 1, 2,... m;
i – номер субсчета, i = 1, 2,... n;
fij – часть финансового фонда, образованная за счет i-ого источника инвестирования и направляемая на j-ое направление инвестирования;
сj – расчетная стоимость 1 кв. м по j-ому направлению инвестирования.
Но максимизация площади строящегося, реконструируемого или приобретаемого жилья является не единственной задачей при оптимизации распределения привлекаемых средств в региональный жилищно-строи-тельный комплекс. Важной задачей является обеспечение максимального возврата вложенных средств через налоги.
6. Предложена авторская модель формирования системы строительных сберегательных касс как механизма привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс в рамках осуществления национального проекта «Доступное и комфортное жилье» на региональном уровне.
Строительная сберегательная касса – это специализированная кредитная организация, имеющая право на привлечение денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставление своим вкладчикам из накопленных денежных средств кредитов на улучшение жилищных условий. При формировании системы строительных сберегательных касс как нового механизма привлечения ресурсов в региональный жилищно-строительный комплекс предлагается использовать модель формирования, представленную на рис. 2.
Рис. 2. Модель формирования системы
строительных сберегательных касс
Главным источником формирования фонда строительных сберегательных касс в регионе должны стать средства накоплений на лицевых счетах граждан. Выделение премий на сбережения вкладчикам строительных сберегательных касс позволит существенно повысить результативность жилищной политики государства.
Таблица 3
Расчетная таблица эффективности работы
строительных сберегательных касс по Самарскому региону
| Наименование показателя | Расчет на основе статистических данных за 2008 г. | Прогнозный расчет 1 | Прогнозный расчет 2 |
| Депозитный взнос в начале каждого года накопительного периода, руб. | 139000,40 | 107800,00 | 154000,00 |
| Накопительный период, лет | 5,00 | 5,00 | 5,00 |
| Цена 1 кв. м в начале периода накопления, руб. | 45130,00 | 35000,00 | 50000,00 |
| Темп роста цен на жилье в течение срока накопления, % | 0,14 | 0,14 | 0,20 |
| Минимальный первоначальный взнос в долях стоимости квартиры, % | 0,40 | 0,40 | 0,40 |
| Объем сбережений в первый год, руб. | 139000,40 | 107800,00 | 154000,00 |
| Темп роста доходов в течение срока накопления, % | 0,16 | 0,16 | 0,16 |
| Платеж по займу в ССК, % | 0,05 | 0,05 | 0,05 |
| Срок кредита в банке, лет | 7,00 | 7,00 | 7,00 |
| Ставка по кредиту в банке для члена ССК, % | 0,10 | 0,10 | 0,10 |
| Коэффициент субсидирования, % | 0,30 | 0,30 | 0,30 |
| Максимальная величина годовой премии в первый год, руб. | 14000,00 | 14000,00 | 14000,00 |
| Ставка по депозиту в ССК, % | 0,02 | 0,02 | 0,02 |
| Максимальная площадь жилья (ССК), кв. м | 20,77 | 24,24 | 16,08 |
| Ставка дисконта для бюджета | 0,02 | 0,02 | 0,02 |
| Темп инфляции бюджетных расходов | 0,10 | 0,10 | 0,10 |
| Максимальная площадь, доступная в банке | 17,66 | 20,60 | 14,47 |
| Ставка по кредиту в банке | 0,18 | 0,18 | 0,18 |
| Ставка по депозиту в банке | 0,08 | 0,08 | 0,08 |
| Объем начального взноса (в начале 6-го года) | 492016,24 | 381576,96 | 545109,95 |
| Относительная эффективность стройсберкассы | 1,18 | 1,18 | 1,11 |
Расчеты, представленные в табл. 3, выполнены на основе модели, разработанной В. М. Полтеровичем. Модель адаптирована к экономическим условиям Самарской области.
Выполненные расчеты свидетельствуют об эффективности механизма стройсберкасс для применения в регионах, для улучшения показателей обеспеченности жильем населения.
Из расчета на основе данных 2008 года получен эффект от внедрения механизма строительных сберегательных касс в 15% (т. е. в условиях стройсберкасс максимальная площадь приобретенного жилья увеличится на 15%). На основе первого прогнозного расчета можно подтвердить 15% эффективность механизма стройсберкасс. Во втором прогнозном расчете учтены повышенные темпы инфляции, но даже в условиях 20% инфляции эффективность стройсберкасс сохраняется на уровне 10%.
Предлагается использовать данный механизм в рамках ФЦП «Жилище» подпрограммы «Молодой семье – доступное жилье». По данным Самарского областного фонда жилья и ипотеки на 1 июня 2009 года, за весь период улучшили свои жилищные условия 1377 молодых семей, получив ипотечные займы на сумму 1349,66 млн руб., приобретя при этом 65,25 тыс. кв. м жилья (средняя стоимость 1 кв. м жилья составила 20684,4 руб.). На основе расчетной таблицы можно сделать вывод, что при работе механизма стройсберкасс в рамках программы «Молодой семье – доступное жилье» можно было приобрести жилья на 10-15% больше, даже если рассчитывать по минимальному эффекту (10%), то в итоге жилья можно было приобрести с помощью механизма строительных сберегательных касс в Самарской области 71,78 тыс. кв. м (средняя стоимость 1 кв. м жилья составила 18802,7 руб.), при этом улучшили бы свое жилищное положение 1515 семей.
В 2010 году предусмотрено на предоставление ипотечных кредитов средств из областного бюджета 102 млн руб. На эти средства в условиях строительных сберегательных касс можно было бы приобрести 5,4 тыс. кв. м, а в условиях ипотеки 4,9 тыс. кв. м, тем самым обеспечив большее количество молодых семей жильем.
В России при распространении модели строительных сберегательных касс значительно расширятся объемы ипотечного рынка, что повлечет и увеличение масштабов строительства. Большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не имеют средств для внесения первоначального взноса, а при закрытой модели ипотечного кредитования в этом нет необходимости. Для создания и развития системы строительных сберегательных касс необходимы:
– принятие закона РФ о строительных сберегательных кассах как специализированных кредитных организациях;
– государственная финансовая поддержка данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья;
– государственные гарантии возвратности средств по вкладам физических лиц в строительные сберегательные кассы;
– налоговые преференции участникам системы данных учреждений.
С помощью модели строительных сберегательных касс у населения в регионах появится надежный в финансовом отношении механизм мотивации накопления средств на приобретение жилья, что позволит повысить покупательную способность и доступность ипотечных кредитов.
7. Выявлены направления институализации системы строительных сберегательных касс, состоящие в принятии закона о строительных сберегательных кассах как специализированных кредитных организациях; государственной финансовой поддержке данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья; обеспечении государственных гарантий возвратности средств по вкладам физических лиц в стройсберкассы; налоговых преференциях участникам системы данных учреждений.
В работе предложены направления институализации системы стройсберкасс, состоящие в принятии закона о строительных сберегательных кассах как специализированных кредитных организациях; государственной финансовой поддержке данных учреждений в виде дотаций участникам системы накопительных вкладов для приобретения или строительства жилья; обеспечении государственных гарантий возвратности средств по вкладам физических лиц в стройсберкассы; налоговых преференциях участникам системы данных учреждений.
Выводы и рекомендации
В ходе диссертационного исследования автором получен ряд фундаментальных результатов в области формирования механизмов привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс региона. Их использование как в совокупности, так и в отдельности позволит создать условия для повышения доступности жилья населению с различным уровнем доходов. Основными результатами работы, по мнению автора, являются:
1. Развито целостное представление категорийного аппарата формирования механизмов привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс с учетом сравнительной оценки точек зрения отечественных ученых и специфики исследуемого объекта.
2. Предложена систематизация механизмов и моделей привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс на федеральном, региональном и муниципальном уровнях посредством анализа рыночных форм и методов привлечения ресурсов в строительство жилья в современных условиях экономики на национальном и субфедеральном уровнях.
3. Произведена сегментация рынка жилья на основе группировки граждан по уровню дохода с разграничением форм и методов государственного регулирования и финансирования.
4. Разработана методика формирования и выбора моделей механизмов привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс региона, основанная на принципах частно-государственного партнерства, позволяющая повысить эффективность региональной экономической политики в рамках реализации жилищных программ, и модель формирования системы строительных сберегательных касс как нового механизма привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс региона в рамках осуществления национальных жилищных проектов.
5. Результаты исследования внедрены в практическую деятельность специалистов отдела жилищной политики мэрии г. о. Тольятти и используются при преподавании дисциплин экономического цикла.
Список работ,
в которых опубликованы основные положения диссертации
В изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России
1. Капелюшный Э. Д. Инновационное направление в привлечении инвестиционных ресурсов в жилищное строительство на основе строительных сберегательных касс // Российское предпринимательство. – 2009. – Вып. 1. – С. 30-35. – 0,26 п. л.
2. Капелюшный Э. Д. Особенности формирования и реализации программ жилищного строительства в Российской Федерации // Вестник Самарского государственного экономического университета. – Самара, 2009. – № 3 (53). – С. 37-41. – 0,55 п. л.
3. Капелюшный Э.Д. Модель формирования механизма привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс региона // Вестник СамГУПС. –2009. – № 12 (декабрь) – С. 70-73. – 0,3 п. л.
Другие публикации
1. Капелюшный Э. Д. Инновационные направления государственного участия в инвестиционном механизме жилищного строительства // Состояние и перспективы развития инновационной деятельности в области сервиса : сб. ст. II Международной научно-практической конференции. Ч. 1 / Поволжский гос. ун-т сервиса. – Тольятти : Изд-во ПВГУС, 2008. – С. 18-22. – 0,25 п. л
2. Капелюшный Э. Д. Механизм реализации программ жилищного строительства в РФ // Проблемные вопросы эксплуатационного содержания объектов оборонной инфраструктуры : научно-технический сборник / под общ. ред. проф. АВН В. П. Гришина. – М. : 26 ЦНИИ МО РФ, 2008. – С. 233-238. – 0,3 п. л.
3. Капелюшный Э. Д. Строительные сберегательные кассы – инновационный механизм финансирования жилищного строительства на региональном уровне // Гуманитарные стратегии социализации личности : сб. ст. II Всероссийской научно-практической конференции / под ред. Н. А. Демченковой. – Тольятти : Печатное дело, 2008. – С. 126-130. – 0,3 п. л.
4. Капелюшный Э. Д., Воробьев П. В. Анализ динамики процесса жилищного строительства в Самарской области и его финансового обеспечения // Социальная сфера: опыт, инновации, перспективы развития : сб. ст. международной научно-практической конференции. Ч. 2 / под ред. Н. А. Демченковой. – Тольятти : Печатное дело, 2008. – С. 85-93. – 0,4 /0,2 п. л.
5. Капелюшный Э. Д., Воробьев П. В., Валлиулина О. Ф. Механизм реализации и социальные результаты программ жилищного строительства в РФ // Наука. Образование. Практика : материалы трех региональных межвузовских научно-практических конференций, посвященных 15-летию Академии ВЭГУ (21, 26, 28 марта 2008 г., г. Тольятти). – Уфа : Восточный университет, 2008. – С. 28-29. – 0,2 п. л.
6. Капелюшный Э. Д. Рыночные формы и методы финансирования строительства жилья в условиях посткризисной экономики // Экономика и социум: современные модели развития общества в аспекте глобализации : материалы II Международной научно-практической конференции (15 октября 2008 г.). В 3 ч. Ч. 2 / отв. ред. Л. А. Тягунова. – Саратов : Научная книга, 2008. – С. 193-195 – 0,25 п. л.
7. Капелюшный Э. Д., Воробьев П. В. Организационно-экономиче-ское обеспечение функционирования жилищно-строительного комплекса // Инновационные направления развития экономики социальной сферы : сб. ст. всероссийской научно-практической конференции / под ред. Н. А. Демченковой. – Тольятти : Печатное дело, 2009. – С. 20-27 – 0,3/0,15 п. л.
8. Капелюшный Э. Д. Формирование механизма привлечения ресурсов в жилищно-строительный комплекс региона // Социально-политиче-ские аспекты реформирования экономической системы современного общества : материалы международной научно-практической конференции (30 октября 2009 г.). В 3 ч. Ч. 2 / отв. ред. Л. А. Тягунова. – Саратов : ИЦ «Наука», 2009. – С. 18-22. – 0,25 п. л.
9. Капелюшный Э. Д. Инновационные механизмы привлечения инвестиционных ресурсов в сферу жилищного строительства как инструмент решения проблем социально-жилищной политики и занятости населения // Российский экономический Интернет-журнал [Электронный ресурс] : Интернет- журнал АТиСО / Акад. труда и социал. отношений – Электрон. журн. – М. : АТиСО, 2009 –. – № гос. регистрации 0420600008. – Режим доступа: http://www.e-rej.ru / Articles / 2009 / Kapelyshny.pdf, свободный – Загл. с экрана. – 0, 75 п. л.
Подписано в печать с электронного оригинал-макета 10.02.2010.
Бумага офсетная. Печать трафаретная.
Усл. печ. л. 1,0. Тираж 120 экз. Заказ 26/02.
Отпечатано в Издательско-полиграфическом центре
Поволжского государственного университета сервиса.
445677, г. Тольятти, ул. Гагарина, 4.
