Эффективность управления несельскохозяйственным землепользованием в реги о не (на примере хабаровского края)
На правах рукописи
Лепехин Павел Александрович
ЭФФЕКТИВНОСТЬ управления несельскохозяйственнЫМ землепользованиЕМ
В регионЕ
(на примере Хабаровского края)
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук по специальности
08.00.05 – Экономика и управление народным
хозяйством (землеустройство)
Москва 2008
Работа выполнена на кафедре землепользования и земельного кадастра Федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Государственный университет по землеустройству».
Научный руководитель:
доктор экономических наук, профессор,
чл.-корр. РАСХН А.А. Варламов
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор, чл.-корр. РАСХН Петр Федорович Лойко, профессор-консультант Учебно-методического центра «Земля» Российской академии госслужбы при Президенте РФ.
кандидат экономических наук Владимир Александрович Бородай, директор ООО «Волна-МИГ».
Ведущая организация: Министерство имущественных отношений Хабаровского края.
Защита диссертации состоится 22 мая 2008 года в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, г. Москва, ул. Казакова, д. 15, ФГУ ВПО «Государственный университет по землеустройству», конференц-зал.
Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, г. Москва ул. Казакова, д. 15, ФГУВПО «Государственный университет по землеустройству», диссертационный совет Д.220.025.02
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».
Автореферат разослан 22 апреля 2008 года.
Ученый секретарь диссертационного совета
кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова
ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Земельная политика формирует систему эффективного государственного управления страны, ее регионов и муниципальных образований в целях обеспечения стабильного роста экономического благосостояния и социального равновесия государства, общества, территорий и конкретного человека.
Эффективное и действенное управление земельными ресурсами (УЗР) на основании достоверной информации о земле являются важной составляющей этого процесса. УЗР создает основу для принятия взвешенных решений гражданами, представителями бизнеса и органов власти, а также позволяет совершенствовать управленческую деятельность в сфере землепользования, которая, в свою очередь, служит основой развития экономических и социальных процессов в государстве и обществе. В такой системе управления особое внимание уделяется формированию прав на земельные участки, определению их стоимости и направлениям использования. Защищенные права и эффективный оборот земельных участков позволят стимулировать инвестирование средств в регионы и муниципальные образования и способствовать их экономическому росту.
С экономической точки зрения земельные ресурсы являются базисом для экономического производства и создания материальных ценностей, представляют собой товар, стоимость которого определяется в процессе оборота и подлежащий налогообложению. При этом земельные платежи обеспечивают финансами соответствующую систему управления землепользованием, включая несельскохозяйственное.
Вложение инвестиций в формирование объектов несельскохозяйственного назначения в России зависит от возможности предоставления земельных участков для строительства и реконструкции объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, горнодобывающих и перерабатывающих отраслей, промышленности и энергетики, связи и иных коммуникаций, а также объектов малого и среднего предпринимательства.
Государственные и частные интересы в области хозяйственной деятельности и создания благоприятных условий для проживания населения обеспечиваются посредством комплексного планирования развития территории, разработки проектной документации с учетом выполнения требований нормативных правовых актов, строительных, санитарных, противопожарных, экологических и иных норм и правил.
Процесс управления и использования земельных ресурсов на современном этапе развития общественных отношений представляет собой сложное, комплексное мероприятие, включающее социально-экономические, организационные, правовые, экологические и другие действия. Поэтому предоставление земельных участков для строительства регулируется не только нормами земельного законодательства, но и нормами гражданского, экологического, лесного, водного, градостроительного и иного законодательства России и субъектов Российской Федерации.
В научных трудах отечественных и зарубежных ученых все большее внимание уделяется решению проблем управления земельными ресурсами, развитию землеустройства, государственных земельного кадастра и мониторинга земель. Теоретическим и методическим аспектам управления земельными ресурсами на разных административно-территориальных уровнях были посвящены работы многих видных ученых и специалистов: А.А. Варламова, С.Н. Волкова, С.А. Гальченко, И.В. Дегтярева, Н.В. Комова, П.Ф. Лойко, Р.Т. Нагаева, А.П. Огаркова, А.Э. Сагайдака, В.Н. Хлыстуна и других. Тем не менее, вопросы управления землями промышленности, транспорта и иного специального назначения, организации формирования несельскохозяйственных объектов, их охранных и санитарно-защитных зон, экономического обоснования, особенности оценки земельных участков, вовлекаемых в эксплуатацию при формировании этих объектов, и другие проблемы остаются не полностью разработанными и требуют более детального научного изучения. Все вышеизложенное и определяет актуальность исследования.
Целью исследования является совершенствование теоретических и методических положений правовых и эколого-экономических методов управления несельскохозяйственным землепользованием на региональном и муниципальном уровнях.
Для достижения этой цели в работе были выделены для решения следующие задачи:
- усовершенствовать теоретические и методические положения управления несельскохозяйственным землепользованием на региональном и муниципальном уровнях;
- определить место и роль территориального землеустройства в системе управления несельскохозяйственным землепользованием на региональном уровне;
- разработать методику определения ущерба окружающей природной среде для обоснования территориального землеустройства и расчете кадастровой стоимости земельных участков;
- разработать методику формирования информационного обеспечения при организации несельскохозяйственного землепользования с целью уменьшения негативного влияния на земельные ресурсы;
- определить эффективность региональной системы управления несельскохозяйственным землепользованием;
- рассчитать эффективность размещения конкретного несельскохозяйственного землепользования.
Объектом исследования является система несельскохозяйственного землепользования Хабаровского края.
Предметом исследования является процесс формирования эффективного правового и эколого-экономического механизмов управления несельскохозяйственным землепользованием Хабаровского края.
Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительств России и Хабаровского края, нормативные документы Роснедвижимости, земельно-учетная и отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература, отдельные проекты на строительство и реконструкцию несельскохозяйственных объектов.
Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования являлись диалектический метод, системный подход, достижения землеустроительной, экологической и экономической наук, труды отечественных и зарубежных экономистов, ученых в области землеустройства, земельного кадастра, экологии, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления несельскохозяйственным землепользованием регионов и муниципальных образований, их информационного обеспечения. В работе применялись такие методы исследования, как абстрактно-логический, аналитический, теория принятия решений, теория вероятностей, метод системного анализа, графический, расчетно-корреляционный, нейросетевой и кластерный методы анализа. Применение этих методов в комплексе позволило рассмотреть изучаемые явления в их взаимосвязи и развитии.
Научная новизна работы заключается в следующем:
- уточненные теоретические и методические положения управления несельскохозяйственным землепользованием на региональном уровне на основе уточненной методики территориального землеустройства, положений государственного земельного кадастра и мониторинга земель, совершенствования оценки хозяйственного использования земельных участков;
- разработаны и обоснованы правовые и эколого-экономические методы управления несельскохозяйственным землепользованием на региональном уровне на основе системы необходимой информации при формировании объектов хозяйственной деятельности;
- разработаны методические положения формирования несельскохозяйственного землепользования в рамках функционирования системы эффективного управления земельными ресурсами на территории Хабаровского края.
- разработана методика анализа и определена эффективность управления несельскохозяйственным землепользованием региона на примере Хабаровского края;
- разработана методика определения ущерба окружающей природной среде для обоснования территориального землеустройства, кадастровой стоимости земель и обоснован экономический механизм формирования земельных участков и их охранных зон под строительство и эксплуатацию промышленных объектов транспорта, связи;
- разработана методика создания и экономического обоснования информационной системы при формировании несельскохозяйственного землепользования на примере линейных объектов и их охранных зон на территории Хабаровского края.
На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:
- уточненные или вновь сформулированные теоретические и методические положения управления несельскохозяйственным землепользованием на региональном уровне;
- разработанные и обоснованные правовые и эколого-экономические методы управления несельскохозяйственным землепользованием на региональном уровне на основе территориального зонирования и предложенной информационной системы;
- методические положения определения ущерба окружающей природной среде для обоснования территориального землеустройства, государственного земельного кадастра, определения кадастровой стоимости земель при формировании несельскохозяйственного объекта;
- методика формирования и экономического обоснования информационной системы при организации несельскохозяйственного землепользования на примере линейных объектов на территории Хабаровского края;
- методические положения формирования несельскохозяйственного землепользования, его охранных и санитарно-защитных зон при эффективном управлении земельными ресурсами на территории края.
Практическая значимость работы заключается в полученных автором и внедренных в практику результатов исследований, а также в сформулированных выводах и предложениях формирования правового и эколого-экономического механизмов УЗР, позволяющих повысить эффективность управления несельскохозяйственным землепользованием в регионе на основе упорядоченной и достоверной информационной системы государственных земельного кадастра и мониторинга земель.
Предлагаемый эколого-экономический механизм формирования несельскохозяйственного землепользования позволит увеличить эффективность управления природопользованием в целом и земельными ресурсами региона в частности, улучшить экологическую среду, обеспечить надежность и эффективность продвижения инвестиционных проектов в развитие регионов. Результаты исследования имеют большое значение для территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, властных региональных структур и органов местного самоуправления.
Апробация результатов исследования была осуществлена на территории Еврейской автономной области и Хабаровского края РФ. Основные положения настоящей работы докладывались на научно-производственных конференциях и семинарах, на региональных конференциях, посвященных проблемам землепользования дорожно-строительного комплекса Дальнего Востока. Результаты научных исследований были использованы при проведении научно-исследовательских и производственных работ, основными из которых являются: договор с Роснедвижимостью в 2004 году на проведение работ по оценке земель населенных пунктов, договор с администрацией муниципального образования села Ракитное Хабаровского района в 2005 году на проведение территориального зонирования и определения коэффициентов ценности территории; договор с Министерством имущественных отношений по Хабаровскому краю и Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом в 2006 году.
По теме диссертации опубликовано 12 работ общим объемом 1,4 печатных листа.
Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст изложен на 140 листах машинописного текста, включает 56 таблиц и 21 рисунок.
ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ
Земельно-имущественные отношения представляют собой правовое, административное, экономическое и информационное взаимодействие субъектов земельных отношений – государственных и муниципальных органов власти, юридических и физических лиц по вопросам состояния, преобразования и передачи объектов собственности – земельных участков и прочно связанными с ними объектами недвижимости.
Управление земельным фондом состоит из трех составляющих блоков: эколого-экономический, правовой и административно-организационный с соответствующими информационными полями при главенствующей роли правового блока как системообразующего.
Особенности использования земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения вытекают из того, что правовой статус этих земель определяется не только земельным законодательством, но и специальными федеральными законами, регулирующими осуществление деятельности в той или иной отрасли промышленности.
На правовой режим земель промышленности и иного специального назначения влияют: вид объекта, под который предоставлен земельный участок, правовой статус субъектов, использующих земельный участок, особенности земель, на которые распространяется режим специального назначения, и обстановка, которая сложилась в данной местности.
Можно выделить несколько основных особенностей использования этих земель: 1) являются федеральной собственностью (пункт 4 статьи 87 Земельного кодекса РФ); 2) в составе этих земельных участков по их периферии, как правило, устанавливаются охранные, санитарно-защитные и запретные зоны, для которых определен особый режим использования арендаторами, пользователями, владельцами и собственниками земельных участков без изъятия их у правообладателей (СанПиН 2.2.1/2/1/1/1200-03); 3) земли данной категории могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного и иного использования.
Экономический механизм управления земельными ресурсами несельскохозяйственного землепользования необходимо формировать в два этапа:
- изучение механизмов формирования максимальной экономической эффективности хозяйственной деятельности на анализируемой территории как важнейшего условия высокого качества жизни;
- введение экологических и социальных ограничений, позволяющих гармонизировать экономическую и социально-экологическую составляющие качества жизни на анализируемой территории.
Для этого необходимо выполнить территориальное, правовое, ценовое и экологическое зонирование, что позволит выполнить комплексный анализ территорий, определить потенциал, условия и перспективы их дальнейшего рентабельного развития в гармонии с экономической и социально-экологической составляющими качества жизни и охраны окружающей природной среды, установить зоны с особым режимом использования.
Формирование экономического механизма УЗР при управлении несельскохозяйственным землепользованием, обеспечивающим целевое и рациональное использование земель, в первую очередь, должно решать следующие задачи:
- формирование баланса бюджетно-фискальной и инвестиционной задач;
- развитие арендных отношений на земельные участки хозяйствующих субъектов;
- дифференциация размеров выкупной цены земельного участка под приватизированными предприятиями;
- приоритетное представление на конкурсе земельных участков под расширение предприятий с учетом их инвестиционных программ и социально-экономического значения;
- реструктуризация землеотводов предприятий;
- капитализация земельных участков приватизированных предприятий.
В связи с этим экономический механизм управления земельными ресурсами несельскохозяйственного землепользования необходимо формировать в два этапа:
- изучение механизмов формирования максимальной экономической эффективности хозяйственной деятельности на анализируемой территории;
- введение экологических и социальных ограничений, позволяющих гармонизировать экономическую и социально-экологическую составляющие качества жизни на анализируемой территории.
Для этого необходимо выполнить территориальное, правовое, ценовое и экологическое зонирование, что позволит выполнить комплексный анализ территорий, определить потенциал, условия и перспективы их дальнейшего рентабельного развития в гармонии с экономической и социально-экологической составляющими качества жизни и охраны окружающей природной среды.
В работе сделан вывод о необходимости формирования информационной системы управления несельскохозяйственным землепользованием регионов Российской Федерации. Система управления реализуется через информационные технологии, которые можно определить как совокупность методов, способов, приемов и средств, реализующих информационный процесс в соответствии с заданными требованиями.
В области управления необходимо выработать стратегию, то есть принять ориентированные методы управления с одновременным решением экономических задач. Главной из таких задач является внедрение научно-обоснованных информационных систем формирования несельскохозяйственного землепользования на основе эффективности, рациональности и экологического обеспечения использования земельных ресурсов. В работе представлена система управления несельскохозяйственным землепользованием, включающая в себя следующие блоки: информационный, организационно-управленческий, нормативно-правовой, технический, правовой, экономический, экологический.
Информационный блок является наиболее важным, так как от него зависит взаимодействие всех составляющих систему блоков и надежное функционирование системы управления несельскохозяйственным землепользованием.
Анализ существующих подходов к принятию решений в области управления несельскохозяйственным землепользованием показывает, что этот процесс необходимо рассматривать как процедуру оценки качества и оптимизации инженерных систем применительно к конкретным производственным условиям их функционирования (рис.1).
К факторам и условиям, влияющим на размещение объектов несельскохозяйственного назначения в районе и населенных пунктах, относятся природные условия и ресурсы, социально-экономические цели и задачи. Сочетание ресурсов и уровень их потребления оценивается в каждом пункте, выбранном для размещения промышленного строительства, по показателям – население и трудовые ресурсы, водные, земельные, топливные энергетические ресурсы, транспортные условия, строительная база, возможный агломерационный эффект (технологическое сочетание предприятий) и др.
Из экономических факторов, которые должны быть оценены при размещении объектов промышленности, выделяются трудовые и сырьевые ресурсы, энергетическая база, близость к районам потребления, характер инфраструктуры, агломерационный эффект.
В работе предложены составные части проекта территориального землеустройства, уточнено их содержание на основе информационной системы управления несельскохозяйственным землепользованием, позволяющей снизить размер ущербов и негативного воздействия на окружающую среду, уменьшить размер землепользования площадных объектов. Выполненный автором анализ предоставления земель для несельскохозяйственных целей в Хабаровском крае показывает, что большой удельный вес составляют линейные объекты и прежде всего автомобильные дороги и объекты сервисного обслуживания дорог: автозаправочные станции, мойки, ремонтные станции, торговые точки по обслуживанию клиентов автодорог; блоки питания, кемпинги, стоянки и места отдыха на дорогах и т.д.
При этом удельный вес предоставляемых земель под дороги и дорожные услуги за последние 7 лет возрос в 3-4 раза по сравнению с 2000 годом.
ПРОВЕДЕНИЕ ОЦЕНКИ ТЕРРИТОРИИ ВИД ИНФОРМАЦИОННОГО МАТЕРИАЛА
Рис.1. Схема обеспечения информационными управления несельскохозяйственными землями
При разработке методики формирования земельных участков для объектов промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения необходимо учитывать специфику их использования.
На рис.2 показана многоаспектность влияния системы несельскохозяйственного землепользования на механизм управления земельными ресурсами.
Рис. 2. Многоаспектность влияния системы несельскохозяйственного
землепользования на механизм управления земельными ресурсами
В разработанной автором методике расчет потерь и убытков при формировании линейных объектов несельскохозяйственного назначения вследствие их влияния на окружающую среду определены ущерб от деградации почв и земельных участков, от загрязнения земель химическими веществами и несанкционированными свалками.
Основное место в системе управления земельными ресурсами занимает землеустройство, через систему которого должны осуществляться также основные функции государства по управлению земельными ресурсами; как планирование, организация рационального использования и охраны земель, госземконтроль на основе их информационного обеспечения (земельный кадастр и мониторинг).
Намеченная в проектах землеустройства организация территории, установленные в правоустанавливающей документации ограничения, обременения и режимы землепользования должны быть обязательными для землевладельцев и землепользователей. Если считать, что обременениями и ограничениями затронуто всего 5% сельскохозяйственных угодий (11 млн. га), а за сервитут платится всего 100 руб./га в год, то плата за сервитут в год составит – 1100 млн. руб. Поэтому для обеспечения социальной справедливости необходимо организовать работу по введению ежегодных платежей предприятиями промышленности, транспорта, связи, энергетики, водного хозяйства и других отраслей, объекты которых размещаются на землях сельскохозяйственного назначения и определяют ограничения, обременения и неудобства в использовании земель сельскохозяйственного назначения в пользу сельского хозяйства.
Земельный контроль является одной из функций государственного управления земельными ресурсами. Большая часть нарушений связана с нерациональным использованием сельскохозяйственных угодий и невыполнением мероприятий по предотвращению процессов, ухудшающих состояние почв (22,2%), самовольным занятием земельных участков (21,2%), захламлением и загрязнением земель (11,8%).
Общий ущерб (УИС) для землепользователей, возникший от ограничения хозяйственной деятельности в зонах с особым режимом использования земель может быть определен по формуле:
УИС = ПУ + КУ + УВ + Зобр (1)
где ПУ – прямой ущерб; КУ – косвенный ущерб; УВ – упущенная выгода; Зобр – затраты на исполнение возникших обременений.
СЗУзахл = S х Сб х Т/365 х Кц х Ктокс, (2)
где СЗУзахл – стоимость земельного участка за период вывода его из состояния, отвечающего нормативным требованиям, вызванного захламлением земель, руб.; S – площадь, занятая размещенными отходами, га, определяется в результате натурного обследования; Сб – базовая ставка арендной платы, руб./га в год; Т – период времени нарушения земельного законодательства (в данном случае несанкционированного размещения отходов), дни с момента допущения нарушения до момента его планируемой ликвидации; 365 – коэффициент для перевода дней в годы; Кц – коэффициент средоохранной и средовоспроизводящей ценности земель для окружающей среды; Ктокс – коэффициент, учитывающий степень токсичности размещенных отходов, устанавливается в соответствии с классом опасности отходов.
Вычисление размера ущерба, вызываемого захламлением земельного участка, представлено в табл. 1.
Таблица 1
Расчет размера ущерба, вызываемого захламлением земель
| Показатель | Единица измерения | Значение |
| 1. Масса отходов, М | т | 2850 |
| 2. Токсичность (вид) отхода | IV (малотоксичные) | |
| 3. Тариф на транспортировку, Ттранс | руб./т | 350 |
| 4. Тариф на захоронение, Тзахор | руб./т | - |
| 5. Ставка платы за размещение единицы отходов, Нразм | руб./т | 3,2 |
| 6. Коэффициент инфляции, Кинф | 111 | |
| 7. Затраты на восстановление участка от захламления, ЗВзахл (1.хЗ.+1.х4.+1.х5.хб.) | руб. | 2009820 |
| 8. Площадь, занятая размещенными отходами, S | га | 1,14 |
| 9. Базовая ставка арендной платы, Сб | руб./га | 657500 |
| 10. Время размещения отходов, Т | дни | 365 |
| 11. Коэффициент ценности земель, Кц | 1,8 | |
| 12. Коэффициент степени токсичности отходов, Ктокс | 2 | |
| 13. Стоимость земельного участка за период наличия захламления земель, СЗУзахл (8.х9.х11.х12.) | руб. | 2698380 |
| 14. Общий размер ущерба от захламления, У (7+13) | руб. | 4708200 |
Таким образом, за текущий год общая сумма ущерба равна 4,7 млн. рублей, а муниципалитет не только теряет важный для его развития территориальный резерв, но и несет немалые экономические и природоресурсные убытки, что необходимо учитывать при их экономической оценке.
В целях улучшения состояния земель необходимо ввести в действие механизм экономического стимулирования рационального землевладения и землепользования, который должен предусматривать:
- прямую бюджетную финансовую поддержку землевладельцев и землепользователей в части расходов на проведение ими охранных мероприятий, и на воспроизводство плодородия земель;
- возмещение землевладельцами и землепользователями ущерба от загрязнения ими земли, утраты ее плодородных и других качеств, за выведение сельскохозяйственных земель из оборота или перевод их в состав земель менее ценных категорий;
- поощрение землевладельцев и землепользователей за улучшение экологического состояния земли, повышение ее плодородия и производство экологически чистой продукции;
- полную компенсацию землевладельцам и землепользователям причиненных им ущербов при изъятии сельскохозяйственных угодий для несельскохозяйственных нужд, убытков и потерь от загрязнения, ухудшившего плодородие их участков или требующего их очистки (рекультивации) и т.п.
Автором был выполнен нейросетевой анализ факторов, влияющих на эффективность несельскохозяйственного землепользования, включающие стоимость землеустроительных и земельно-кадастровых работ, руб./га; (значимость – 0,8), фактически использованные расходы на инвентаризацию земель, руб./га; кадастровая стоимость земель, руб./га; затраты на охрану от промотходов, тыс.руб.; затраты на охрану воздушного и водного бассейнов, т.руб.; затраты на
Анализ нейросети показал, что на поступление платежей за землю в муниципальных образованиях Хабаровского края наибольшее влияние оказывают следующие факторы: кадастровая стоимость земель, руб./га (входной сигнал сети равен 1,000), объем финансирования землеустроительных и земельно-кадастровых работ, руб./га (0,800) и охрана от промотходов, тыс.руб. (0,641).
В результате кластерного анализа муниципальные образования Хабаровского края были разделены на три кластера. В первый кластер были включены города Хабаровск и Комсомольск-на-Амуре. Во второй кластер были включены: г.Советская гавань и Советско-Гаванский район, г. Николаевск-на-Амуре и Николаевский район, г.Амурск и Амурский район, г.Бикин и Бикинский район, Аяно-Майский район, Охотский район, район им.П.Осипенко, Тугуро-Чумиканский район, Вяземский район. В третий кластер были включены районы: Ванинский, Верхнебуреинский, Комсомольский, им.Лазо, Нанайский, Солнечный, Ульчский, Хабаровский.
В результате проведения анализа выделенных кластеров установлено, что максимальные размеры земельных платежей получены в первом кластере (1122201 тыс.руб.), а минимальные – в третьем кластере (42042 тыс.руб.). В первом кластере затраты на природоохранную деятельность максимальные: на защиту земель от загрязнения промышленными отходами потрачено 15,7 млн.руб., на охрану воздушного бассейна – 19,3 млн.руб., на охрану водного бассейна 200 млн.руб. Лесовосстановление было проведено на площади 862 га. Меньше затрачено средств в субъектах второго кластера, минимальное – в субъектах третьего кластера.
В табл. 2 представлены результаты анализа эффективности земельно-кадастровых действий и системы управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях Хабаровского края. Для каждого муниципального образования был определен коэффициент эффективности системы (Эузр)) как отношение фактических поступлений платежей за землю (Пзф) к расчетным (ПЗр).
Данные таблицы свидетельствуют о значительном колебании коэффициента эффективности системы управления земельными ресурсами в районах Хабаровского края (от 0,3 до 2,1), который позволяет судить об эффективности земельно-кадастровых действий в крае.
Основными инструментами формирования режима хозяйственного использования земельных участков в Российской Федерации служат целевое назначение, устанавливаемое для каждой категории земель, разрешенное использование земель, а также ограничения на хозяйственную деятельность на земельных участках. Ограничение хозяйственной деятельности осуществляется при установлении обременений в использовании земель для отдельного земельного участка или группы земельных участков при территориальном зонировании.
Таблица 2
Анализ эффективности земельно-кадастровых действий и УЗР
в муниципальных образованиях Хабаровского края
| Наименование субъекта РФ | Фактическое значение земельных платежей, руб./га (Пзф) | Расчетное значение земельных платежей, руб./га (Пзр) | Коэффициент эффективности земельно кадастровых действий, (Эзкj) | Резервы поступления земельных платежей, тыс. руб. (PJ) |
| Советско-Гаванский | 919,61 | 1115,48 | 0.82 | 302913 |
| Николаевский | 570,82 | 649,24 | 0.88 | 134394,6 |
| Амурский | 690,85 | 1068,17 | 0.65 | 613854,4 |
| Бикинский | 950,42 | 1034,17 | 0.92 | 20075,71 |
| Аяно-Майский | 11,77 | 15,59 | 0.76 | 63881,33 |
| Ванинский | 527,35 | 698,29 | 0.76 | 440127,8 |
| Верхнебуреинский | 183,00 | 159,15 | 1.15 | |
| Вяземский | 878,60 | 887,91 | 0.99 | 4020,151 |
| Комсомольский | 151,94 | 280,87 | 0.54 | 324478,1 |
| имени Лазо | 242,45 | 276,04 | 0.88 | 106770,9 |
| Нанайский | 72,83 | 63,02 | 1.16 | |
| Охотский | 22,04 | 25,04 | 0.88 | 47696,94 |
| им. П. Осипенко | 34,88 | 70,40 | 0.50 | 122763,5 |
| Солнечный | 153,57 | 526,69 | 0.29 | 1159844 |
| Тугуро-Чумиканский | 1,07 | 2,83 | 0.38 | 16908,16 |
| Ульчский | 75,55 | 134,22 | 0.56 | 229565,7 |
| Хабаровский | 718,60 | 349,27 | 2.06 | |
| Итого по краю | 3587293,7 |
Автором был выполнен анализ эффективности хозяйственного использования земель на территории муниципального образования села Ракитное. На сегодняшний день, земельный налог в муниципальном образовании Ракитное устанавливается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка. Действующая кадастровая стоимость земель в селе была установлена в 2003 году по результатам массовой оценки.
На основании проведенного анализа значений ставок земельного налога, действующих на территории Ракитное, выявлено что наиболее низкие суммы земельного налога взимаются в настоящее время с земель под огородами (0,012 (руб./м2) и объектами коммунального хозяйства (1,78 руб./м2), а наиболее высокие – с земель под игорным бизнесом (50,65 руб./м2).
Земельный налог в селе Ракитное, по всем видам использования значительно ниже ставок налога на землю, полученных по результатам ценового зонирования, основанного на Федеральных законах.
Таким образом, из представленных исследований выявлено несоответствие Федерального и регионального законодательств. При установлении размера земельного налога от кадастровой стоимости местные власти теряют возможность напрямую регулировать доходы местного бюджета, в части, формирующейся за счет средств от платежей за землю в виде налога. Комплексное ценовое зонирование, выполненное на основе правового, приводит к увеличению средств от сбора земельного налога и арендной платы в местный бюджет.
Автором было выполнено комплексное ценовое зонирование территории села Ракитное с установлением зон обременений и ограничений. В результате выделено 14 оценочных зон, в которых определены коэффициенты дифференциации средней ставки земельного налога и кадастровая стоимость земельных участков. Проведено сравнение полученных результатов ценового зонирования с действующими в селе Ракитное значениями ставок земельного налога и кадастровой стоимостью земель.
Результаты исследований позволяют сделать следующие выводы: практическое внедрение методики определения платы за установление территориальных зон с особым режимом использования земель приведет к росту земельных платежей, снижению экономического ущерба для землепользователей, возникающего при установлении обременений в использовании земель, и защите законных прав и интересов участников земельного рынка.
Таким образом, плата за санитарно-защитные зоны может увеличить поступления денежных средств в муниципальный бюджет как минимум на 25-30%, что является одной из составляющих рационального использования земель, эффективности государственного кадастрового учета зон с особым режимом использования земель.
Автором разработаны методические положения формирования несельскохозяйственного землепользования, его охранных и санитарно-защитных зон при эффективном управлении земельными ресурсами на территории Хабаровского края на примере проектируемой автомобильной дороги Селихино-Николаевск-на-Амуре.
Детальное рассмотрение вариантов предоставления земельного участка, оценка экологического, социального и иного воздействия строительства объектов на окружающую среду, проведение экспертизы и предварительных расчетов по компенсации убытков и потерь прежних землепользователей, рекультивации земель и другим статьям предложено в работе осуществлять при составлении землеустроительного проекта.
Снижение влияния объекта на окружающую среду в первую очередь обеспечивается выбором планового положения дороги (вне особо охраняемых территорий, на удалении от населенных пунктов, месторождений полезных ископаемых и т.п.). Объект проектирования рекомендуется для реализации со следующими мероприятиями на основе уже принятых решений и решений, которые будут приняты на стадии проектирования. Основные эколого-экономические показатели по вариантам сравнения приведены в табл. 3.
Объем инвестиций строительства автодороги в ценах по состоянию на 2007 г. составляет – 1574548,24 тыс.руб., в том числе строительно-монтажные работы 1300894,25 тыс.руб.
Таблица 3
Основные эколого-экономические показатели
по вариантам сравнения
| Наименование показателя | Единица измерения | Значение показателя | |
| Вариант 1 | Вариант | ||
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Общая площадь изымаемых земель, | га | 166,95 | 263,74 |
| в том числе дополнительно занимаемых: | |||
| га | 157,9 | 194,12 |
| га | 7,9 | 5,8 |
| временно занимаемых земель | га | 104,01 | 112,5 |
| Окончание таблицы 3 | |||
| 1 | 2 | 3 | 4 |
| Ожидаемое количество загрязняющих веществ, выбрасываемых в атмосферу в период эксплуатации с перспективной интенсивностью движения | |||
| т/год | 77 | 106,5 |
| т/год | 93,94 | 141,5 |
| Расчетная масса загрязняющих веществ, поступающих в водные объекты при эксплуатации | |||
| т/год | 69,6 | 96,3 |
| т/год | 0,91 | 1,26 |
| Ожидаемое количество загрязняющих веществ, выбрасываемых в атмосферу в строительный период | |||
| газообразных | т | 988 | 1488 |
| пыли | т | 128 | 168 |
| Ориентировочное количество отходов в строительный период | |||
| тыс.т | 23,7 | 41,4 |
| т | 1048 | 1542 |
| Ориентировочный объем вырубаемой древесины | тыс.м3 | 22,3 | 33,2 |
| Стоимость компенсационных расходов: | |||
| -ущерб лесному хозяйству | тыс. руб. | 2465,33 | 5063,38 |
| -ущерб рыбному хозяйству | тыс. руб. | 85,46 | 167,29 |
| -ущерб охотничьему хозяйству и охотничьим животным | тыс. руб. | 1122,52 | 2653,06 |
| -затраты на археологическое обследование территории | тыс. руб. | 334,761 | 334,761 |
| Плата за загрязнения в строительный период, в т.ч.: | |||
| -выбросы в атмосферу | тыс. руб. | 25,91 | 39,02 |
| -сбросы загрязняющих веществ в поверхностные водные объекты | тыс. руб. | 542,08 | 750,12 |
| -размещение отходов | тыс. руб. | 977,1 | 1584,3 |
Расчеты экономической эффективности инвестиций выполнялись по принципу сопоставления базовых (существующих) и проектных условий работы автотранспорта за расчетный период эксплуатации автомобильной дороги по вариантам табл. 4 приведены основные экономические показатели проекта. Анализ экономических показателей показывает, что проект эффективен т.к. чистый дисконтированный доход, являющийся основным критерием эффективности инвестиционных проектов, положителен.
Таблица 4
Экономическая эффективность инвестиций в автомобильную дорогу Селихино-Николаевск-на-Амуре (в ценах 2007 года)
| Участок | Протяжение проектное, км | Стоимость работ, млн.руб. | Экономическая эффективность | ||||
| Начало, км | Конец, км | Чистый дисконтированный доход, млн.руб. | Срок окупаемости, лет | Индекс доходности | Внутренняя норма доходности, % | ||
| 124 | 181 | 49 | 1574,548 | 964,596 | 7,2 | 1,48 | 18,9 |
ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ
Проведенные исследования позволили сделать следующие выводы:
- Государственное управление земельными ресурсами имеет два аспекта: а) управление государством как органа власти, обладающего территориальным верховенством в отношении всего земельного фонда страны независимо от его категорий и форм собственности (принцип суверена);
б) управление государством землями федеральной собственности как собственника (хозяйственное управление). - Выделяются следующие особенности использования земель промышленности и иного специального назначения:
– являются федеральной собственностью;
– имеют охранные, санитарно-защитные, запретные зоны и иные земельные участки с особым правовым режимом использования;
– могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование для сельскохозяйственного и иного пользования (вторичное использование);
– имеют особенности, вытекающие из конкретного целевого использования земель (промышленность, транспорт, связь, оборона и т.д.).
- Проведенная автором классификация режимных и режимообразующих объектов, а также их территориальных зон с особым режимом использования земель (ЗОРИЗ) позволили сделать предложения по видам ограничений хозяйственной деятельности и ограничениям прав в использовании земельных участков, видам наносимого ущерба субъектам земельных отношений, формированию экономического механизма УЗР, включая систему земельных платежей.
- Дифференциация ставок земельных платежей, по мнению автора, должна проводиться с учетом целевого назначения земель. Так, функциональная зона «земли под объектами торговли, общественного питания, автосервиса и др.» включает в себя 26 видов использования земельных участков (магазины, рынки, бани, автозаправки и т.д.). Поэтому необходимо детальное информационное обеспечение формирования объектов несельскохозяйственного землепользования.
- В работе предложены составные части проекта территориального землеустройства, уточнено их содержание на основе информационной системы управления несельскохозяйственным землепользованием, позволяющей снизить размер ущербов и негативного воздействия на окружающую среду, уменьшить размер землепользования площадных объектов. Несельскохозяйственное землепользование Хабаровского края отличается достаточной развитостью и занимают 267,9 тыс.га. Это, в свою очередь, влияет на экологическую ситуацию в крае, вызывает необходимость проектирования и осуществления природоохранных мероприятий, в т.ч. рекультивации нарушенных земель.
- При размещении несельскохозяйственных землепользований и их ЗОРИЗ необходимо учитывать эколого-природоохранные, санитарно-гигиенические, экономические и пространственно-планировочные. При этом ширина санитарно-защитной зоны в зависимости от вида промышленных объектов колеблется от 8 м до 1000 м, что необходимо учитывать при проведении землеустроительных и земельно-кадастровых действий. Автором предложена классификация степени пригодности природных условий территории (рельеф, грунт, грунтовые воды, степень заболоченности, наличие оползней, карстов и оврагов).
- В разработанной автором методике расчет потерь и убытков при формировании линейных объектов несельскохозяйственного назначения вследствие их влияния на окружающую среду определены ущерб от деградации почв и земельных участков, от загрязнения земель химическими веществами и несанкционированными свалками.
- Уровень затрат на природоохранную деятельность несельскохозяйственными землепользователями в Хабаровском крае оказывает значительное влияние на размер ВРП и поступления платежей за землю. В результате проведения нейросетевого анализа влияние таких факторов как удельная величина стоимости проведенных землеустроительных и земельно-кадастровых работ (руб./га), включая и инвентаризацию земель, кадастровую стоимость земель (руб./га), затраты на уменьшение промышленных отходов, охрану водного и воздушного бассейнов (тыс. руб.), площадь лесовосстановления все муниципальные образования края разделены на 3 кластера. Максимальные размеры земельных платежей в 1 кластере составили 1122201 тыс. руб., минимальный в 3 кластере 22610 тыс. руб.. При этом резервы поступления земельных платежей составляют 3,6 млрд. руб.
- Расчеты, проведенные автором по предложенной методике показали, что размер ущерба, вызываемого захламлением конкретного земельного участка площадью 1,14 га составляет 5 млн. руб. при общей стоимости 2,7 млн. руб., а затраты на восстановление участка составляют 2,01 млн. руб.
- Проведенное комплексное правовое и ценовое зонирование на территории муниципального образования Ракитное позволило дифференцировать средние ставки земельного налога и кадастровой стоимости земельных участков, увеличить поступление земельных платежей за счет платы за санитарно-защитные зоны и иные ЗОРИЗ – на 25-30%.
- Проведенный анализ экономических показателей строительства автомобильной дороги Селихино-Николаевск-на-Амуре показывает, что проект эффективен т.к. чистый дисконтированный доход, являющийся основным критерием эффективности инвестиционных проектов, положителен. Стоимость работ на участке в 49 км составляет 1574,548 млн. руб., ЧДД – 964,596 млн. руб., срок окупаемости 7,2 при индексе доходности – 1,48.
По теме исследований опубликованы следующие основные работы:
- Лепехин, П.А. Мурашева, А.А. Зонирование территорий в концепции сбалансированного и устойчивого развития поселений/П.А. Лепехин А.А.Мурашева, [текст].//, Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, № 10, - М.: «Просвещение», 2006. (0,35 п.л.).
- Лепехин П.А. Концепция формирования модели информатизации при проектировании объектов хозяйствования [текст] / П.А. Лепехин// Материалы Международной научно-производственной конференции, часть 2/ Объекты недвижимости: Управление, использование, ведение и инженерно-геодезическое обеспечение кадастра - ОМСК.: Изд-во ФГОУ ВПО ОмГАУ, 2007.
- Лепехин, П.А. Мурашева, А.А. Управление экологической обстановкой города [текст] // Лепехин П.А., Мурашева А.А.,/ Аграрная наука, № 7, – М.: ГК ВИК, 2007 г. (0,1 п.л.).
- Лепехин, П.А. Мурашева, А.А. Концепция комплексной интегральной оценки территории для обоснованного формирования объекта строительства [текст] // Лепехин П.А., Мурашева А.А./ Аграрная наука, № 10, – М.: ГК ВИК, 2007 г. (0,2 п.л.).
- Лепехин, П.А. Мурашева, А.А. Экономическая эффективность инвестиций в автомобильную дорогу Селихино-Николаевск-на-Амуре [текст] /Лепехин П.А., Мурашева А.А. // Землеустройство и государственный кадастр недвижимости в свете реализации национальных проектов: Сб.научных трудов международной научно-практической конференции - М.: ГУЗ, 2007. (0,2 п.л.)
- Лепехин, П.А. Мурашева, А.А. Эффективность инвестиций в использовании природных ресурсов при строительстве газопровода на территории Хабаровского края [текст] // Лепехин П.А., Мурашева А.А./ Ж. «Землеустройство», №2, – М.: ГК ВИК, 2008г. (0,6п.л.).
Редакционный отдел ГУЗа
Подписано в печать 15.04.2008. Формат 60х84/16. Объем 1,0 п.л.
Бумага офсетная. Тираж 100. Заказ №___
Участок оперативной полиграфии ГУЗа
Москва, ул. Казакова, 15
