Формирование стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом комплексности застройки (на примере города санкт-петербурга)

На правах рукописи

МАРТЫНОВА ЕЛЕНА АЛЕКСАНДРОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ НОВЫХ РАЙОНОВ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА С УЧЕТОМ КОМПЛЕКСНОСТИ ЗАСТРОЙКИ

(НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Санкт-Петербург

2012

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный руководитель:	доктор экономических наук, доцент Федосеев Игорь Васильевич
Официальные оппоненты:	Чекалин Вадим Сергеевич, доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет», заведующий кафедрой экономики и менеджмента в городском хозяйстве Кришталь Владислав Викторович, кандидат экономических наук, Национальное объединение строителей НОСТРОЙ, г. Москва, ведущий специалист Управления профессионального образования
Ведущая организация:		ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «30» мая 2012 г. в 11-00 час. на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан « 27 » апреля 2012 г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор Н.Г. Плетнева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В результате экономических и политических преобразований, осуществляемых в нашей стране с конца прошлого века, радикально изменилась жилищная политика, определяющая новые способы и формы удовлетворения граждан в качественном, комфортном жилье, формирование структуры жилищного фонда различных форм собственности, развитие механизмов привлечения финансовых ресурсов к осуществлению проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства на основе консолидации средств инвесторов.

Комплексное развитие районов нового жилищного строительства является экономическим фактором развития региона, позволяющим осуществлять капитальные вложения в объекты жилой, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, осваивать свободные площадки, обеспечивать занятость населения и повышать уровень качества его жизни. При этом в отличие от проектов, реализуемых исключительно по рыночной логике (то есть с целью извлечения прибыли), развитие новых районов жилищного строительства в меньшей мере связано с колебаниями рынков. Это объясняется тем, что инвестиции в инфраструктуру создают экономический эффект в долгосрочной перспективе. Также возникает опосредованный эффект – через развитие смежных видов деятельности.

Необходимость формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства обусловлена необходимостью обеспечения равновесия между объемами жилищного строительства и качеством создаваемой среды обитания для достижения комплексного – экономического и социального – эффекта. Для того чтобы проекты развития новых районов жилищного строительства не только преследовали цели извлечения коммерческой выгоды, но и были социально ориентированными, то есть способствовали достижению цели государственного масштаба – повышению качества жизни населения, необходима особая форма взаимодействия государственной власти и бизнеса.

Несмотря на то, что комплексное освоение территорий обрело за последние годы и большой интерес со стороны научных кругов, и государственную поддержку, а также на некоторые изменения в российском законодательстве в части требований по обеспечению вводимого жилья различными видами инфраструктуры, проблемы комплексности застройки, обоснованности и ресурсной обеспеченности начинаемых проектов, планомерности и своевременности действий, сбалансированности развития новых жилых районов до сих пор не решены.

Таким образом, актуальность темы исследования определяется необходимостью стратегического подхода к планированию развития новых районов жилищного строительства и обусловлена, во-первых, высокой социально-экономической значимостью комплексного развития новых районов; во-вторых, необходимостью научного обоснования методологии взаимодействия государства и бизнеса в ходе реализации проектов комплексного освоения территорий.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в теорию и методологию развития жилищного строительства внесли труды отечественных авторов, в числе которых труды А.Н. Асаула, В.В. Бузырева, С.С. Бачуриной, Н.В. Булановой, Л.А. Велихова, В.А. Горемыкина, В.В. Григорьева, И.А. Ильина, А.Н. Егорова, В.В. Кришталя, Ю.П. Панибратова, A.M. Платонова, Ю.С. Попкова, В.И. Ресина, И.В. Федосеева, B.C. Чекалина. Изучением проблем комплексного освоения территорий на основе взаимодействия государственной власти и частного бизнеса занимались: В.Г. Варнавский, Г.Ю. Ветров, Б.С. Жихаревич, Л.Э. Лимонов, В.Н. Лившиц, С.Н. Максимов. Однако проблема, связанная с необходимостью совершенствования системы управления проектами развития новых районов жилищного строительства, все еще не решена, что обусловило актуальность темы и задач настоящего исследования.

Целью данного исследования является разработка методических подходов к формированию стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом принципов комплексности застройки.

Реализация указанной цели потребовала постановки и решения следующих задач:

• обосновать социально-экономическую значимость комплексного развития новых районов жилищного строительства, исследовать тенденции их развития и организационно-экономические аспекты осуществления проектов застройки новых районов;
• провести анализ сущности комплексной жилой застройки новых районов жилищного строительства и определить показатели комплексности застройки;
• проанализировать существующую законодательную и нормативную базу градостроительного планирования с целью выявления причин некомплексности развития жилой застройки в Санкт-Петербурге, а также определения направлений совершенствования регулирования градостроительной деятельности;
• дать определение понятию «стратегия развития новых районов жилищного строительства»;
• описать механизм формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства с применением процессного подхода в части принципов моделирования бизнес-процессов;
• определить основной целевой ориентир стратегии развития новых районов жилищного строительства в виде обобщающего показателя комплексности жилой застройки;
• для достижения основного целевого ориентира стратегии разработать «дерево целей», включающее три уровня: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, требующие решения в каждом из направлений, и конкретные задачи в составе указанных проблем;
• разработать организационно-экономический механизм взаимодействия органов федеральной и региональной власти с представителями частного бизнеса, способствующий эффективному управлению проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства;
• разработать методику комплексной рейтинговой оценки проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства, претендующих на государственную поддержку, включающую учет финансовых показателей заявителей, нефинансовых характеристик и рисков проекта.

Объектом исследования является система взаимоотношений субъектов регионального инвестиционно-строительного комплекса, определяющих стратегическое развитие новых районов жилищного строительства на принципах комплексности.

Предметом исследования выступают процессы стратегического планирования развития новых районов жилищного строительства.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились концептуальные и теоретические положения по проблемам комплексного освоения территорий. Кроме того, автором использовались труды ведущих российских и зарубежных ученых в области девелопмента объектов недвижимости и земли, стратегического планирования, современной методологии проектного управления и проблем управления сложными инвестиционно-строительными проектами.

При проведении диссертационного исследования автором применялся ряд общенаучных методов исследования: анализ и синтез, сравнительный анализ, структурно-функциональный, системный подходы и пр.

Статистическую и информационную базу исследования составили материалы научных изысканий российских и зарубежных экономистов, законодательные и нормативно-правовые акты Государственной Думы РФ, Указы Президента, постановления Правительства РФ, законодательные акты регионального уровня, статистические обзоры Петростата; информационно-аналитические обзорные материалы консалтинговых фирм, материалы общероссийских и региональных научных конференций, публикации в общеэкономических, отраслевых периодических изданиях по исследуемой проблематике. Использована информация из глобальной компьютерной сети Internet.

Научная новизна исследования. В процессе исследования получены и выносятся на защиту следующие основные результаты:

• предложено применение процессного подхода к описанию ключевых этапов формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства; в рамках процессного подхода формализовано определение данного понятия;
• обосновано использование в качестве конечной цели стратегии управления застройкой новых районов достижения максимального значения обобщающего показателя ее комплексности;
• в рамках стратегии целевого управления комплексной застройкой новых жилых районов города разработано «дерево целей», включающее три уровня: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, требующие решения в каждом из направлений, и конкретные задачи, выполнение которых необходимо для решения указанных проблем;
• сформирован организационно-экономический механизм управления проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства, основанный на принципе разделения финансовых и материально-технических потоков, активов и имущества в формате государственно-частного партнерства, центральным звеном которого является специализированная проектная компания;
• выделены основные функции управления проектной компании, создаваемой для представления государственных интересов в сфере реализации проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства и обеспечения рационального баланса между экономическими и социальными целями развития территорий;
• разработана методика системной рейтинговой оценки проектов комплексного развития районов нового жилищного строительства, включающая анализ финансового состояния заявителя и комплекса нефинансовых критериев и позволяющая ввести категории риска с целью обоснования расчета квоты государственного участия в проекте.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов диссертации профессиональными участниками рынка (девелоперами, инвестиционно-строительными компаниями и финансовыми институтами) при формировании стратегий участия в реализации проектов развития районов нового жилищного строительства, а также государственными органами в части создания методической основы деятельности государственно-частных партнерств.

Специальность, которой соответствует диссертация. Проблемы, решенные в диссертации, соответствуют п.п. 1.3.53. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве; 1.3.71. Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие программы паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий Паспорта специальности ВАК (экономические науки) по специальности 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)».

Апробация работы. Разработанные в диссертационной работе подходы и методы использовались при создании системы региональных методических документов в строительстве, обеспечивающих эффективность работы петербургского строительного комплекса и улучшение организационно-технологического порядка в проектировании и строительстве, а также при реализации целевых программ, предусматривающих привлечение бюджетных и внебюджетных источников финансирования, по которым Комитет по строительству определен государственным заказчиком, исполнителем или является координатором. Научно-методические разработки проведенного исследования внедрены в учебный процесс ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет».

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 7 научных работ общим объемом 1,74 п.л., в т.ч. 3 публикации в журналах, официально одобренных ВАК РФ.

Объем и структура работы. Диссертация содержит 164 страницы, из них 137 страниц основного текста, 10 таблиц и 24 рисунка, список литературы из 126 наименований.

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Во введении обоснована актуальность разработки методических подходов к формированию стратегии развития новых районов жилищного строительства с учетом принципов комплексности застройки, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, а также отражены теоретико-методологические основы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования.

В первой главе «Практические и теоретические проблемы комплексной жилой застройки новых городских территорий» обоснована социально-экономическая значимость комплексного развития новых районов жилищного строительства, исследованы тенденции их развития, проанализирована законодательная и нормативная база градостроительного планирования с целью выявления причин некомплексности развития жилой застройки в Санкт-Петербурге, а также определения направлений совершенствования регулирования градостроительной деятельности.

Во второй главе «Сущность и методические основы разработки стратегии комплексного развития новых районов жилищного строительства» описан механизм формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства с применением процессного подхода; обоснована конечная цель стратегии в виде обобщающего показателя комплексности жилой застройки; разработан организационно-экономический механизм взаимодействия органов федеральной и региональной власти с представителями частного бизнеса.

В третьей главе «Совершенствование методики оценки эффективности проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства» проведен анализ механизма государственной поддержки проектов комплексного развития территорий, в том числе изучена методика и критерии отбора проектов, инструменты и порядок государственного финансирования; разработана методика системной рейтинговой оценки проектов развития новых районов жилищного строительства, претендующих на государственную поддержку.

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Предложено применение процессного подхода к описанию ключевых этапов формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства; в рамках процессного подхода формализовано определение данного понятия.

Сущность процессного подхода заключается в представлении деятельности по достижению цели как совокупности взаимосвязанных процессов. Для решения задачи формализованного описания процессов в США в 70-х годах ХХ в. была разработана программа комплексной компьютерной поддержки, в рамках которой позднее была предложена методология функционального моделирования, отражающая принципы процессного подхода.

Согласно данной методологии, процесс представляется в виде функционального блока, который преобразует входы в выходы при наличии необходимых механизмов (ресурсов) в управляемых условиях. Для процесса формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства входящей информацией является набор данных о планируемых к освоению территориях; управляющим воздействием обладают законодательные, нормативно-правовые акты, общегородские стратегии и программы и т.п.; механизм формирования стратегии представляет собой совокупность ресурсов и способов их соединения; на выходе процесса – непосредственно сама стратегия развития. Процесс формирования стратегии развития новых районов жилищного строительства представлен на рис. 1.

В целях диссертационного исследования под стратегией развития новых районов жилищного строительства предлагается понимать систему представлений о целевых ориентирах, отображающих различные аспекты качества жизни будущего населения, и об основных организационных действиях, направленных на достижение заданных ориентиров, четко взаимосвязанную с перспективными целями городского развития и учитывающую складывающуюся и прогнозируемую экономическую конъюнктуру.

Обосновано использование в качестве конечной цели стратегии управления застройкой новых районов достижения максимального значения обобщающего показателя ее комплексности.

Целевое управление комплексной застройкой новых жилых районов города представляет собой комплекс научно-технических, производственных, организационных и социально-экономических мероприятий, направленных на достижение главной (конечной) цели – полного решения проблемы комплексности застройки. Реализация целевого управления призвана значительно повысить эффективность проводимой в этой области работы путем выделения всей совокупности задач по обеспечению комплексности жилой застройки, определения последовательности их решения.

В общем виде конечная цель может быть сформулирована как достижение максимальных значений показателей комплексности:

(1)

где Кобсл – уровень социального, культурно-бытового и коммунального обслуживания населения;

Кк – коэффициент комплексности жилищного строительства;

K'к – коэффициент комплексности застройки;

К''к – коэффициент комплексности ввода объектов строительства;

Ко – коэффициент опережения инженерной подготовки территорий;

Ксв – коэффициент своевременности выполнения работ по инженерному оборудованию и благоустройству.

В рамках стратегии целевого управления комплексной застройкой новых жилых районов города разработано «дерево целей», включающее три уровня: основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, требующие решения в каждом из направлений, и конкретные задачи, выполнение которых необходимо для решения указанных проблем.

Реализация целевого управления зависит от решения ряда проблем и задач по совершенствованию управления комплексной застройкой жилых районов. Все они могут быть представлены в виде «дерева целей» - системы, имеющей иерархическую структуру, верхнему уровню которой соответствует главная цель. Первый уровень предложенного «дерева целей» представлен на рис. 2.

Рис. 2. Целевое управление проектами комплексного развития

районов нового жилищного строительства. Дерево целей.

Основные направления совершенствования комплексной

застройки

Сформирован организационно-экономический механизм управления проектами комплексного развития новых районов жилищного строительства, основанный на принципе разделения финансовых и материально-технических потоков, активов и имущества в формате государственно-частного партнерства, центральным звеном которого является специализированная проектная компания.

Организационно-экономический механизм проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства – это система взаимодействия органов федеральной власти, субъекта Федерации (государственный сектор) и частного бизнеса (инвесторов, девелоперских и строительных компаний), способствующая эффективному управлению и реализации проектов.

Распределение ролей участников в модели партнерства может быть следующим (рис. 3).

Рис. 3. Функции участников проектов развития новых районов

жилищного строительства

Особый статус участников государственно-частного партнерства, а также приоритет общественно значимых целей его функционирования, включая социальный характер получаемых выгод и преимуществ, определяет особую систему экономических отношений между ними.

С учетом выработанной структуры мероприятий, необходимых для успешного осуществления проекта комплексной застройки, разработан организационно-экономический механизм реализации проектов (рис. 4).

Рис. 4. Организационно-экономический механизм управления

проектами комплексного развития районов нового

жилищного строительства

Проектная компания, осуществляющая проект комплексного развития нового района жилищного строительства в формате государственно-частного партнерства, реализует государственные интересы, имеет корпоративную форму управления, юридически относится к категории коммерческих организаций, полностью подпадает под юрисдикцию Федерального закона «Об акционерных обществах» и иных норм акционерного права Российской Федерации и в то же время не ставит своей основной целью получение прибыли – точнее, пытается обеспечить баланс между прибыльностью деятельности и достижением общегосударственных интересов.

Выделены основные функции управления проектной компании, создаваемой для представления государственных интересов в сфере реализации проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства и обеспечения рационального баланса между экономическими и социальными целями развития территорий.

Основные функции управления проектной компании, реализующей государственные интересы в сфере проектов комплексного развития новых районов жилищного строительства представлены в табл. 1.

Таблица 1

Основные функции управления проектной компании

Функции управления	Стратегическое управление инвестициями	Тактическое управление инвестициями
1. Планирование	Планирование соответствия социальных и экономических целей и критериев компании в целом и отдельных проектов комплексного развития новых районов	Планирование денежных потоков, ликвидности, прибылей и убытков, возможности получения банковского кредита и т.п.
2. Организация	Организация взаимодействия с со­ответствующим государственным органом, с одной стороны, руководством предприятий, госпакетами которых управляет компания, - с другой, и собственными миноритарными акционерами - с третьей, с целью максимально полного достижения поставленных целей	Внутреннее управление инвести­циями, охватывающее процессы формирования и размещения ин­вестиционных ресурсов, покрытия непредвиденных расходов, создания резервов и т.п. Внешняя организация предусматривает рациональные взаимоотношения с ком­мерческими банками и третьими лицами по поводу привлечения заемных инвестиционных ресур­сов
3. Мотивация	Оптимизация соотношения диви­дендных выплат и средств, направ­ляемых на реинвестирование	Организация систем материаль­ного стимулирования инвестици­онных менеджеров компании с целью обеспечения максимально возможной объективности и ре­зультативности их деятельности
4. Контроль	Внутренний контроль и аудит ин­вестиционных проектов комплекс­ного развития нового района строительства, построение «прозрачной» и одновременно защищенной системы управления инвестициями	Текущий контроль за формированием и использованием инвести­ционных ресурсов, оперативное реагирование на замечания Федеральной службы по фондовым рынкам и сторонних аудиторов

Разработана методика системной рейтинговой оценки проектов комплексного развития районов нового жилищного строительства, включающая анализ финансового состояния заявителя и комплекса нефинансовых критериев и позволяющая ввести категории риска с целью обоснования расчета квоты государственного участия в проекте.

Основным принципом создания методики комплексной рейтинговой оценки проекта развития нового района жилищного строительства и его заявителя должна явиться идентификация риска партнерства по трем направлениям: соответствие интегральных показателей эффективности проекта установленным критериям, оценка кредитоспособности и финансовой устойчивости заявителя, формализация нефинансовых характеристик заявителя и проекта (рис. 5).

Рис. 5. Алгоритм комплексной рейтинговой оценки проектов

развития районов нового жилищного строительства

Оценка показателей эффективности () производится по формуле:

(2)

– балл интегральных показателей i-й группы;

– ранг (важность) интегральных показателей i-й группы, (%).

Расчет балла финансовой оценки заявителя () производится по формуле (3).

(3)

где – балл финансовых показателей i-й группы;

– ранг (важность) финансовых показателей i-й группы, %.

Экспертный анализ проекта и заявителя по группам факторов должен являться неотъемлемой частью рейтинговой оценки. Целью данного анализа является формализация нефинансовых факторов, влияющих на эффективность реализации проекта комплексного развития территории. Общий балл экспертной оценки (Вехр) представляет собой сумму произведений оценки качества проекта и оценки качества заявителя на соответствующий ранг:

, (4)

где – оценка качества проекта, (балл);

– оценка качества заявителя, (балл);

– ранг группы факторов «Качество проекта»;

– ранг группы факторов «Качество заявителя».

Составляющие финансовой, интегральной и экспертной оценки входят в итоговую оценку в базовой пропорции веса 40/30/30 (рис. 6).

Рис. 6. Порядок определения рейтингового балла

Шкала рейтингов, сгруппированная на основе балльной оценки, получаемой по результатам комплексного анализа заявителя и проекта, может быть приведена в соответствие рейтингам международных агентств и укрупненной группе по оценке финансового положения в соответствии с Положением ЦБ РФ №254-П (табл. 2).

Для каждой рейтинговой группы определен позиционный лимит, характеризующий максимальную долю вложения государственных средств (федеральных и региональных) в проект комплексного развития нового района жилищного строительства.

Таблица 2

Карта соответствия рейтинговых значений и позиционного лимита

Совокуп-ный балл	№ рейтин-говой группы	Название группы	Оценка устойчи-вости по 254-П	S&Р и прочие агент-ства	Мооdу's	Позицион-ный лимит
Свыше 89	1	Наивысший спекулятивный	Хорошее	ВВ+	Ва1	50%
Свыше 82	2	Высоконадежный ( +)	Хорошее	ВВ	Ва2	45%
Свыше 70	3	Высоконадежный	Среднее	ВВ-	ВаЗ
Свыше 61	4	Высоконадежный (-)	Среднее
Свыше 57	5	Надежный (+ )	Среднее	В+	В1	40%
Свыше 53	6	Надежный	Среднее	В+	В1
Свыше 48	7	Надежный (-)	Среднее	В+	В1	30%
Свыше 44	8	Удовлетворительный (+)	Среднее	В	В2	25%
Свыше 40	9	Удовлетворительный	Среднее	В	В2	20%
Свыше 36	10	Удовлетворительный (-)	Среднее	В	В2	15%
Свыше 30	11	Посредственный (+)	Среднее	В-	В3	Нет
Свыше 26	12	Посредственный	Среднее	В-	В3	Нет
Свыше 22	13	Посредственный (-)	Среднее	В-	В3	Нет
Свыше 18	14	Неудовлетворительный (+)	Среднее	ССС+	Саа1	Нет
Свыше 12	15	Неудовлетворительный	Плохое	ССС	Саа2	Нет
Свыше 9	16	Неудовлетворительный(-)	Плохое	ССС-	Саа3	Нет
Свыше 5	17	Преддефолтный	Плохое	СС	Са	Нет

Доля государственного финансирования проекта, с одной стороны, должна устанавливаться на основе построения денежного потока по проекту с учетом технико-экономического обоснования проекта и его потребности в государственном финансировании; с другой – в зависимости от рассчитанной рейтинговой группы проекта (то есть, по сути, в зависимости от его рисков) и составлять, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.06.2008 г. № 468, не более 50% от общей величины инвестиций проекта.

III. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ

Проведенные исследования состояния и методов управления жилой застройкой позволяют сделать вывод о неудовлетворительном состоянии комплексной застройки новых жилых районов, обусловленном рядом причин, среди которых важнейшими являются: недостаточно эффективная система управления комплексной жилой застройкой и отсутствие надлежащей ответственности за невыполнение требований к комплексности.

Обеспечение комплексной застройки новых районов города требует объединения отдельных мероприятий в единую систему целевого управления градостроительным процессом на всех его этапах.

В качестве главной цели стратегии развития новых районов жилищного строительства рассматривается полное решение проблемы комплексности нового строительства. При разработке «дерева целей» стратегии рассмотрены основные направления совершенствования управления комплексной застройкой, проблемы, решаемые в каждом из направлений, и конкретные задачи по решению казанных проблем.

Совершенствование системы управления проектами в рамках стратегии развития новых районов основано на модели государственно-частного партнерства, центральным звеном которой является формирование специализированной проектной компании. Применение модели позволяет производить согласование интересов государства и бизнеса, оптимизировать процедуру отбора проектов, фиксировать цели и параметры проектов в программных документах, предоставлять полномочия и гарантии участникам партнерства, обеспечивать управление на основе организационно-экономического механизма.

В качестве практических рекомендаций в работе представлены инструменты по совершенствованию и адаптации существующих методов оценки проектов развития новых районов жилищного строительства. Так, у Инвестиционного консультанта должна действовать эффективная рейтинговая система, отвечающая двум основным критериям: во-первых, обеспечивать высокую степень дифференциации проектов по степени риска, во-вторых, помимо порядкового ранжирования, она должна характеризовать вероятность дефолта заявителя. Предлагается осуществлять дифференциацию контрагентов по степени риска, определяемой в ходе проведения финансового (коэффициентного) анализа и экспертной оценки деятельности контрагента путем расчета рейтинга на основе взвешивания итоговых баллов по инвестиционной, финансовой и экспертной оценке.

IV. ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Мартынова Е.А. Программно-целевое планирование развития районов жилой застройки// Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. 2011. – Вып. 3(46). С. 302–304. – 0,3 п.л.

2. Мартынова Е.А. Методика комплексной оценки проекта развития нового района жилищного строительства// Вестник ИНЖЭКОНа. Сер.Экономика. 2012. Вып. 1(52). С. 358–361. – 0,3 п.л.
3. Мартынова Е.А. Исследование критериев эффективности и требований к проектам комплексной застройки, претендующим на государственную поддержку// Вестник Российской академии естественных наук. – М.: РАЕН, 2011. – №15 (2). С. 58–60. – 0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в других в изданиях:

4. Мартынова Е.А. Оптимизация процесса реализации проектов комплексной застройки территории в формате государственно-частного партнерства// Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 11: межвузовский сб. науч. тр./ редкол.: В.В. Бузырев, И.П. Нужина, А.М. Платонов (отв. редакторы) и др. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. – 0,35 п.л.
5. Мартынова Е.А. Комплексная жилая застройка: социально-экономическая значимость и проблемы реализации// Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VIII Всероссийской науч.-практ. конф. 22 апреля 2011 г./редкол.: А.Г.Будрин (отв. ред.) – СПб.: СПбГИЭУ, 2011. – 0,18 п.л.
6. Мартынова Е.А., Федосеев И.В. Основы формирования системы целевых показателей эффективности инвестиций в развитие районов жилищного строительства// Актуальные проблемы развития рынка недвижимости и роль системы профессионального образования: материалы межвуз. науч.-практ. конф. 11 февраля 2011 г./ ред. кол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. – СПб.: СПбГИЭУ, 2011. – 0,18/0,9 п.л.
7. Мартынова Е.А. Методика комплексной рейтинговой оценки инновационности проектов развития новых районов жилищного строительства// XI Симпозиум научной молодежи Санкт-Петербурга «ВЕК ИННОВАЦИЙ» Сборник тезисов докладов. – СПб.: СПбГИЭУ, 2011. – 0,07 п.л.