WWW.DISUS.RU

БЕСПЛАТНАЯ НАУЧНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

 

3.2. Совершенствование ведения кадастра земель в коллективных садах как информационно-правовой основы их эффективного использования

Государственный земельный кадастр ведется по единой для республики системе. Руководство работами по ведению государственного земельного кадастра осуществляет Комитет по земельным ресурсам геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь (далее Комитет), который разрабатывает и утверждает программы, методические указания и инструкции, необходимые для ведения государственного земельного кадастра, организует выполнение работ, связанных с ведением государственного земельного кадастра.

Согласно Положению о порядке ведения государственного земельного кадастра и мониторинга земель в Республике Беларусь [141], кадастровые данные ежегодно уточняются и обновляются. Это осуществляется на основании годовых отчетов о наличии, качественном состоянии и использовании земель, которые включают данные о происшедших изменениях в составе земель за отчетный год [51]. Анализ кадастровых данных годовых отчетов позволил установить, что сведения о землях коллективных садов приводятся обобщенно вместе с данными о землях дачных поселков и огородов. Это не дает полного представления об особенностях функционирования садоводческих товариществ как разновидности застроенных, сезонных или временных

поселений, где сочетается сельскохозяйственное использование земельных участков и функционирование временного поселка. Целесообразно при формировании более совершенного пакета земельно-кадастровых документов эту обобщенность снять.

Ведение земельного кадастра на территории садоводческих товариществ является достаточно сложной задачей, так как здесь, предусматривает осуществление всех основных организационно-технологических процедур (рис. 3.1).

Реформирование земельных отношений потребовало новых подходов к системе регистрации и учета земель в целом и земель садоводческих товариществ в частности. В этих целях была разработана земельно-кадастровая книга со вставными листами [39]. Она предназначена для учета земельных участков и прав на них. Ее ведение осуществляется в электронной форме и предполагает формирование регистрационных дел по каждому земельному участку. Содержание реестров земельного кадастра разнесено по листам А, ВА и ВВ регистрационного дела. Лист А содержит физическое описание участка, лист ВА – данные об обладателях права собственности или права пожизненного наследуемого владения, а лист ВВ – данные об ограничениях указанных прав [13, 39].

Ведение земельно-кадастровой книги предусматривает учет земельных участков, предоставленных для коллективного садоводства и регистрацию прав на них, однако этот вид работ в ряде административных районов республики не осуществляется, в других ведется незначительными темпами. Следует отметить, что в новой форме земельно-кадастровой книги предусматривается учет и регистрация по каждому земельному участку (земли общего пользования, участки граждан), что не выполнялось ранее. В предыдущей форме земельно-кадастровой книги регистрировались земли садоводческого товарищества, включая земли общего пользования и земли граждан.

Процедура заполнения земельно-кадастровой книги со вставными листами в отношении земельных участков в коллективных садах происходит следующим образом: в лист А (приложение 5) заносятся физические сведения о каждом садовом участке, находящемся в собственности или пожизненном наследуемом владении гражданина, а также сведения о землях общего пользования садоводческого товарищества (приложение 7). Они включают: кадастровый номер; адрес земельного участка; дату регистрации; площадь участка (рассчитана по координатам поворотных точек (Х, У), до 0,0001 га); категорию земель (земли населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачного строительства); инвентарный номер строений, находящихся на земельном участке, их тип (садовый домик, хозяйственные постройки); основания государственного учета земельных участков (тип документа, его номер, дата выдачи). Включение в земельно-кадастровые данные координат поворотных граничных точек на садовом участке позволяет создать технические условия для разрешения территориальных споров между членами садо-

Рис. 3.1 Основные характеристики организационно-технологических

процедур при ведении кадастра земель в садоводческих товариществах

водческого товарищества. В лист ВА помещаются сведения о владельце – члене коллективного сада. Здесь осуществляется регистрация прав собственности на садовый земельный участок (приложение 6). Данные о правах на участок включают: дату регистрации прав; наименование права; наименование права по числу собственников; цену земельного участка; сведения о субъекте (субъектах) регистрации; основания регистрации прав на садовый земельный участок (заявление и решение, Госакт).

Если право собственности или право пожизненного наследуемого владения на садовый участок ограничено (сервитут, ипотека и т.п.), то ограничения (обременения) регистрируются в листе ВВ. Здесь содержатся следующие сведения: описание сути прав, ограничивающего право собственности или право пожизненного наследуемого владения; площадь на которую распространяется ограничение; дата регистрации права. Основание регистрации (решение, договор). Сведения о садоводческом товариществе также находятся в листе ВВ, так как земельный участок предоставляется товариществу в постоянное пользование (приложение 8). Регистрация обременений (ограничений, сервитутов) является относительно новой задачей [178, 208, 209]. Однако большинство из земельных обременений имеют место при использовании земельных участков в коллективных садах и, несомненно, должны отражаться при регистрации земель.

Учет и регистрация участков в садоводческих товариществах и прав на них в республике пока производится только выборочным методом (по инициативе и за счет владельца) и случаи выполнения такого вида работ крайне редкие. Увеличение этого вида работ можно предположить по мере развития сети кадастровых бюро. Массовая регистрация земель садоводческих товариществ в республике пока не планируется. Однако развитие и совершенствование кадастровой системы поставит и эту задачу. Для сокращения средств на проведение массового учета земель садоводческих товариществ, целесообразно использовать материалы по передаче садовых земельных участков в частную собственность или пожизненное наследуемое владение. Эти данные, после соответствующей экспертизы, могут существенно дополнить информационную базу о земле в системе государственного земельного кадастра.

Новая форма земельно-кадастровой книги ориентирована на регистрацию объектов недвижимости. Объявление земли недвижимым имуществом предполагает при регистрации отображать имущество, неразрывно связанное с землей (сооружения, постоянные культуры) [41, 93]. В листе А есть некоторая возможность указать сведения об основном строении, размещенном на садовом земельном участке, однако они ограничиваются инвентарным номером строения и его типом. Этой информации недостаточно, т.к. на участках размещаются кроме основного строения (садового домика) другие подсобные строения, а также постоянные культуры. В связи с этим нами предлагается дополнить недостающие сведения и разместить их в листе СА (приложение 9). Информационной базой о постоянных культурах могут служить данные переписи многолетних насаждений. Такая перепись проводится в республике каждые десять лет [80]. Последняя перепись многолетних насаждений проведена в 1998 году.

В новой форме земельно-кадастровой книги пока не предусматривается наличие данных о качественной характеристике земельных участков и распределении их по видам земель (угодий), как это было до принятия новой формы [33, 36]. Однако без этих сведений информация о садовых земельных участках будет не полной, так как земля здесь является и пространственным базисом, и средством производства. Недостающие сведения о качестве почвенного покрова, его мелиоративном и экологическом состоянии предлагается размещать в листе DА (приложение 10). Здесь могут разместиться и сведения по видам земель.

Обобщение производственного опыта, проектной документации и ряда нормативных документов позволили представить структуру земель коллективного сада с учетом особенностей использования каждой его функциональной зоны, следующим образом (табл. 3.2):

- индивидуальные земельные участки граждан – членов садоводческого товарищества, в том числе под постройками, используемые под постоянные культуры, пахотные, иного назначения;

Таблица 3.2

Структура земель типового садоводческого товарищества с учетом форм

собственности, назначения и хозяйственного использования

Наименование участка Правовой режим земель Назначение и хозяйственное использование
1 2 3
Индивидуальный земельный участок гражданина, в том числе: собственность, пожизненное наследуемое владение производство сельскохозяйственной продукции, место отдыха
используемых под постоянные культуры возделывание постоянных культур
пахотных возделывание овощных, бахчевых и других сельхозкультур
под постройками размещение жилого строения, хозпостроек
иного назначения пруд
Земли общего пользования, в том числе: постоянное пользование

Продолжение табл. 3.2

1 2 3
под постройками дом правления; фрукто- и овощехранилище; автостоянка; объекты водозабора
под дорогами и проездами главная улица, межквартальные проезды
под водой водоемы (пруды) – сбор воды при осушении; источники орошения
под лесонасаждениями защитные лесополосы, охраняемые лесонасаждения
иного назначения пасека; питомник для выращивания посадочного материала; объект электрификации; места складирования отходов, мусора

Источник: составлено автором

- земли общего пользования, в том числе под постройками, дорогами, лесонасаждениями, под водой и иного назначения.

Такое разнообразие земель по видам использования делает логичным детальный учет земель коллективных садов для целей государственного земельного кадастра.

Для решения задач, связанных с совершенствованием земельно-кадастровых процедур в отношении коллективного садоводства, нами предлагается создать информационную систему о землях коллективных садов, как подсистему государственного земельного кадастра Республики Беларусь. Она предполагает учет земель садоводческих товариществ, ведущийся по каждому садовому участку. Такой учет необходим для целей оценки земель - как база совершенного налогообложения, как база данных для передачи участков в частную собственность, как составная часть Единого регистра земельных участков Республики Беларусь (ЕРЗУ) и как база данных для специализированных рыночных регистров (регистр цен на земельные участки, регистр стоимости недвижимости). Предлагаемая информационная система кадастр земель коллективных садов (ИС КЗКС) состоит из блоков: регистрационный, учетно-технологический, оценочный (рис. 3.2).

Блок регистрации
Правовая регистрация Техническая регистрация Регистрация обременений и платежей

Блок учетно-технологический
Учет количества и качества земель Учет объектов недвижимости (в том числе постоянных культур)


Блок оценочный
Кадастровая оценка земель Оценка построек, постоянных культур Общая оценка садовых участков как объектов недвижимости

- основные информационные потоки в системе КЗКС

- вспомогательная информация

- обратно-итерационная связь

Рис. 3.2 Системные информационные блоки КЗКС

На первом этапе создания информационной системы актуальной становится задача определения ее атрибутов, перечня основных классификаторов и показателей, определяющих ее содержание. Всю информацию о ведении КЗКС предлагается представлять как на бумажных носителях, так и в виде базы компьютерных данных. Выходные и промежуточные данные отражаются в определенных формах документов (приложения 11 - 23).

Блок регистрации формирует информацию о правовой и технической регистрации земель, а также о всех обременениях и земельно-финансовых платежах в садоводческом товариществе. Информация о садоводческом товариществе, как юридическом лице (приложение 11), содержит сведения о времени образования товарищества, о правоустанавливающих документах, о председателе товарищества.

Документация правовой регистрации садовых участков (приложение 12), кроме обязательных атрибутов (кадастровый номер, имя и адрес владельца и т. п.), содержит данные о постоянных культурах (количество, возраст и т.д.). Здесь же отражаются изменения права землевладения, ссылки на регистрацию ипотеки, сервитутов и объектов недвижимости, расположенных на участке.

Форма документа технической регистрации (приложение 13) устанавливает связь кадастрового номера садового участка с поквартальным устройством садоводческого товарищества в общепринятой системе присвоения кадастровых номеров. Предлагается включить в земельно-кадастровые технические показатели координаты базовой точки (одной из поворотных граничных точек на садовом участке). Их получают как в системе общегосударственной геодезической сети, так и в системе геодезической сети местного (локального) значения, что позволит создать технические условия для разрешения любых территориальных земельных споров между членами кооператива.

Форма документа регистрации земельно-финансовых платежей (приложение 14) максимально приспособлена к ведению бухгалтерской документации в садоводческом товариществе. Она учитывает объемы земельного налога и других платежей прямо или косвенно связанных с размером садового участка: налог за землю; налог на недвижимость; ежегодный взнос члена садоводческого товарищества; специальный (целевой) взнос члена садоводческого товарищества. По каждому виду платежей содержатся данные о ставке налога, дате уплаты, наличии льгот, недоимке за прошлые годы и т.п.

Учетно-технологический блок земельно-кадастровой информации позволяет систематизировать данные о количестве и качестве земель, а также об имеющихся в садоводческих товариществах объектах недвижимости, постоянных культурах. Учет количества и качества земель в системе КЗКС предлагается осуществлять в форме экспликации земель (приложение 15): земли граждан: общая площадь, в том числе пахотных, под постоянными культурами, под постройками, прочих; земли общего пользования: общая площадь, в том числе сельскохозяйственных, лесных, под водой, под дорогами, проездами и улицами, под постройками, прочих. Существующие ныне учетные и отчетные формы утверждены и входят в сложившуюся систему статистической (земельно-кадастровой) отчетности. Учетные документы соответствующей формы ведутся в районных отделах по земельным ресурсам и землеустройству, однако отмеченные выше особенности современного этапа формирования информации о земле уже не в полной мере отражаются в названных документах.

Учет рекомендуется проводить также по ряду показателей, определяющих свойства земель: размеры участков, особенности их территориального расположения внутри массива сада в границах землевладения товарищества (приложение 16). Наличие препятствий на участке (столбы линий радио- и электропередач, пункты триангуляции, и др.) определяются по результатам натурных обследований, а площадь принимается по нормативам. Данные почвенно-мелиоративного, агрохимического и экологического состояния земель принимаются по результатам соответствующих обследований.

Формы документов по учету объектов недвижимости согласовываются с данными БТИ (местным бюро технической инвентаризации) или определяются специальной комиссией (приложение 17). Данные о наличии постоянных культур принимаются в соответствии с формой переписного Бланка учета плодово-ягодных насаждений у населения, утвержденной Министерством статистики и анализа Республики Беларусь в 1998 г.

Оценочный блок призван определить необходимую информацию о кадастровой оценке земельных участков, об оценке зданий, сооружений и постоянных культур, а также значения стоимости земли вместе с объектами недвижимости, включая постоянные культуры. Форма документа, характеризующего данные оценки садовых участков (приложение 18), отражает результаты оценки по предлагаемой нами ниже методике.

Создание информационной системы о всех садовых участках потребует немало времени, но как составная часть государственного земельного кадастра, составная часть ЕРЗУ она нужна сейчас, так как существует спрос на такую информацию и она достаточна востребована при осуществлении сделок с земельными участками. Состав данных государственного земельного кадастра, разработанный Национальным кадастровым агентством и утвержденный приказом Госкомзема № 72 от 1 июля 1998 г.[188], включает реестр оценок земельных участков. Накопленные в информационной системе КЗКС данные о землях садоводческих товариществ и о каждом садовом участке послужат базой для республиканского реестра оценок земельных участков.

Кадастровая оценка земель для коллективного садоводства предусматривает оценку земли, как природного ресурса, средства производства, специфического объекта недвижимости и оценку других объектов недвижимости связанных с землей. Однако следует учитывать, что оценочные характеристики земельных участков граждан во многом определяются оценочными характеристиками земельного массива товарищества в целом. Поэтому целесообразно вначале проводить оценку массива с учетом ряда факторов, а затем дифференцировать полученные результаты по земельным участкам граждан с учетом их конкретных особенностей (рис. 3.3).

Предлагаемая нами методика устанавливает порядок массовой или индивидуальной кадастровой оценки земельных участков в садоводческих товариществах Республики Беларусь. Оценке подлежат земельные участки независимо от формы собственности, кроме земель общего пользования. Кадастровая оценка земель садоводческих товариществ это составная часть госу-

Оценка земель садоводческих товариществ
Факторы оценки земельного массива
Природно-климатические условия Экологические условия «Уникальность территории» Почвенные условия Местоположение земельного массива по отношению к населенным пунктам Обеспеченность транспортными коммуникациями
Факторы оценки земельного участка
Территориальное размещение участка Размер, форма, конфигурация Технологические условия Благоустроенность территории Наличие объектов недвижимости Природно-мелиора-тивное состояние Эколого-ландшафт-ные особенности

Рис. 3.3 Факторы, учитываемые при оценке земель садоводческих товариществ

дарственного земельного кадастра. Первичным объектом оценки выступает зафиксированный в земельно-регистрационной документации застроенный или незастроенный садовый участок с индивидуальным кадастровым номером. Предметом оценки является земля как территориальный ресурс и как средство производства. Цель кадастровой оценки - использование ее результатов для: установления и дифференциации платежей за пользование садовыми земельными участками (земельный налог, арендная плата);первичное обслуживание рынка земли (установление нормативных цен земельных участков при передаче их в частную собственность и при последующих сделках); установление размера компенсационных выплат.

Согласно общей теории оценки недвижимости [5, 151, 171] процедура оценки включает несколько этапов: определение проблемы; составление плана оценки; сбор информации; выбор подходов к оценке; согласование результатов; подготовка отчета о результатах оценки.

Заказчиками кадастровой оценки земель садоводческих товариществ могут быть местные исполнительные и распорядительные органы, страховые компании, банки, юридические и физические лица.

Кадастровая оценка осуществляется в определенном порядке (рис. 3.4).

Определение базовой стоимости земель садоводческого товарищества производится согласно действующей «Временной методике кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь» [20]. В соответствии с этой методикой, базовая стоимость определяется по одному из общепринятых методов оценки (рыночный, затратный, доходный). Базовая стоимость – это средняя стоимость единицы площади земель садоводческого товарищества. Она определяется для каждого садоводческого товарищества с учетом категории населенного пункта и кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Затем базовая стоимость уточняется путем применения коэффициентов, учитывающих доступность к крупным городам, районному центру, сельсовету и качество дорожного покрытия [20].

Перечень коэффициентов в предлагаемой методике значительно расширен по сравнению с рекомендуемым в действующей методике [20] для населенных пунктов. Основанием для этого послужили результаты анализа условий функционирования землевладений садоводческих товариществ в исследуемых шести административных районах Республики Беларусь. Данные убедительно свидетельствует, что в пределах даже одного района складываются разные условия, которые оказывают значительное влияние на использование земель в садоводческих товариществах. Результаты такого анализа по Оршанскому району приведены в приложении 24.

Логично базовую стоимость для садоводческих товариществ уточнять с применением коэффициентов, учитывающих: размер садоводческого товарищества (по площади и количеству садовых участков); расстояние до места основного проживания садоводов; доступность до ближайшего населенного пункта (сельсовета); транспортное сообщение (виды транспорта, интервалы

Присуждение базовой стоимости землям садоводческого товарищества БС
Уточнение базовой стоимости с применением коэффициентов БСj (К1, …, К9)
Оценка садовых участков в относительных показателях, Q i ; Q ср
Определение кадастровой стоимости садовых земельных участков, КСi
Оформление документации
Экспертиза и освидетельствование
Введение оценки в действие
Документация кадастровой оценки

Рис. 3.4 Порядок кадастровой оценки земельных участков в

садоводческих товариществах

движения транспорта); расстояние до ближайшего остановочного пункта (железнодорожной станции, автобусной остановки); состояние окружающей среды; уникальность земель (территории) (наличие выразительных ландшафтов, водных источников, лесных массивов); инженерное оборудование территории; средний размер садового участка.

В данной работе не ставилась задача по определению количественных значений перечисленных коэффициентов, поскольку это предмет отдельных научных исследований. Цель наших исследований заключалась в определении набора показателей, которые можно использовать для оценки конкретного садового участка, а также возможность применения данных оценки для дифференциации ставок земельного налога. В предлагаемой методике детально раскрыты этапы определения кадастровой стоимости каждого садового участка. Для этого производится оценка участков в относительных показателях (классах) по основным 10 факторам (приложение 18): территориальное размещение садового участка; размер, форма и конфигурация; технологические условия; благоустроенность садового участка; наличие построек на садовом участке; наличие и состояние постоянных культур; природно-мелиоративное состояние земель; эколого-ландшафтные условия садового участка; агрохимические свойства садового участка; техногенное загрязнение земель садового участка. Каждый фактор имеет соответствующую шкалу оценки, состоящую из пяти классов, чем больше класс, тем хуже условия (приложения 19 - 22). Принадлежность садового участка к тому или иному классу с учетом территориального размещения осуществляют следующим образом. Удобно размещенный садовый участок - это участок имеющий наименьший показатель фактических расстояний до наиболее важных в функционировании товарищества точек или отдельных объектов (рис. 3.5). Перечень таких объектов может быть сокращен или расширен для конкретного садоводческого товарищества, в зависимости от его территориального устройства. Удаленность садовых участков от административного центра, от водоема, других объектов определяются в пределах территории садоводческого товарищества и группируются в пять интервалов, среднее значение интервала (l) определяется по соотношению:

l max - l min

l =, ( 3.1 )

5

где l max и l min - соответственно, наибольшее и наименьшее значения измеренных расстояний для каждого оценочного фактора.

Каждому садовому участку присваивается ранг с учетом номера группы по расстоянию, причем номер первой группы присваивается участкам, расстояние от которых до обозначенного объекта соответствует интервалу от l min до l min + l, номер второй группы - соответственно не превышает значения l min + 2 l и т.д. Оценочный класс определяется с учетом всех измеренных расстояний ( в каждом товариществе количество оцениваемых простран-

Расстояние до входа на территорию садоводческого товарищества l1 Расстояние до административного центра l2





l2


l1

Расстояние до дороги с твердым покрытием

l3 Расстояние до водоема или другого источника воды для технических нужд

l4
























l3 l4




пр.
Расстояние до родника или другого источника питьевой воды l5 Расстояние до места отдыха l6
° ° • ° ° ° l5 ° ° ° ° ° ° ° ° ° ° ° °
l6

Рис. 3.5 Методика определения оценочных показателей

местоположения участка

ственных факторов может быть разным) как среднеарифметическое значение рангов с округлением до целых значений.

Градация участков по размеру (приложение 19) учитывает как статистическое распределение их по площади, так и условия формирования землевладений товариществ с учетом действовавших в разное время норм предоставления земель. При оценке размер участка и его конфигурацию целесообразно учитывать как среднее значение из двух этих признаков. Технологические условия использования земель на садовых участках учитывают наличие препятствий - опор линий радио или электропередач, пунктов триангуляции. Благоустроенность территории участка оценивается по наличию основных элементов благоустройства, связанных с функционированием всего товарищества как цельной системы: водоснабжение, электрификация, наличие дорог и подъездов с твердым покрытием и др. Тип построек на садовых участках отражает практику застройки как в прошлые годы, так и в нынешнее время.

Садоустроенность характеризует наличие на садовом участке постоянных культур соответствующего состава и возраста с учетом плодоношения.

Природно-мелиоративное состояние земель (приложение 20) учитывает свойства рельефа, экспозицию склонов, эродированность, завалуненность и степень увлажнения почв, а также мелиоративное состояние. При оценке целесообразно использовать среднее значение класса из пяти названных признаков. Эколого-ландшафтные особенности садовых участков отражают возможные ограничения в использовании земель с учетом их местоположения по отношению к охраняемым природным объектам, микроклимат и лесозащиту. Шкала оценки участков по основным агрохимическим свойствам (приложение 21) учитывает сложившуюся практику кадастровой оценки земель сельскохозяйственных предприятий в республике. В случае крупномасштабного почвенного обследования земель садоводческого товарищества показатели агрохимических свойств почвенного покрова являются определяющими при оценке земель.

Важным показателем экологического состояния земель, влияющим на их оценку, является также степень загрязнения радионуклидами и тяжелыми металлами (приложение 22). В таблицу оценки (приложение 18) заносится среднее из полученных этих значений по классу земель. Итоговый класс оценки садового участка (Оi) определяется как среднее значение из всех показателей с учетом значимости веса фактора оценки, причем вычисление целесообразно производить с точностью до десятых долей. Веса факторов определены экспертным путем.

На основании проведенной оценки садовых участков рассчитывается средний класс оценки (О ср) по садоводческому товариществу.

Фактическая кадастровая стоимость земельного участка в садоводческом товариществе (КС i) определяется по формуле (3.2):

О ср

КСi = БС j Р, ( 3.2)

Оi

где БС j – базовая стоимость 1 м2 в садоводческом товариществе, тыс. руб.;

О ср - средний класс оценки садовых участков в целом по товариществу;

О i - расчетный класс оценки i - го садового участка;

Р – площадь садового участка, м2.

Оценка садового участка, как объекта недвижимости, в системе КЗКС предполагает соответствующую форму документа (приложение 23). Стоимость садового участка включает: кадастровую стоимость земельного участка (полученную по предлагаемой в диссертации методике), стоимость объектов недвижимости (по данным БТИ), стоимость постоянных культур.

Предложенная нами методика кадастровой оценки земельных участков в садоводческом товариществе апробирована на примере садоводческих товариществ «Крапивенка» и «Восток» Оршанского района. По каждому садовому участку в товариществах собраны исходные данные по территориальному размещению, размеру, технологическим условиям, степени благоустройства и другим показателям. Используя предложенные нами шкалы, определены классы оценки для каждого участка по основным факторам (приложение 25) и итоговый класс оценки садового участка (рис. 3.6).

Результаты оценки садовых участков по обобщенному итоговому классу (Оi) и использование этих результатов для дифференциации ставок земельного налога, представлены в виде квинтильной группировки (табл. 3.3).

Таблица 3.3

Группировка садовых участков садоводческого товарищества «Крапивенка» по итоговому классу оценки с учетом основных факторов

№ группы Количество участков Значение итогового класса в группе (Оi) Ставка земельного налога
минимальное максимальное среднеарифметическое О ср Оi 1 м2, руб.
1 30 1,6 1,8 1,7 1,24 1,152
2 30 1,9 1,9 1,9 1,10 1,023
3 30 2,0 2,1 2,0 0,95 0,883
4 30 2,2 2,5 2,3 0,91 0,845
5 29 2,6 3,1 2,7 0,78 0,725
Итого 149 1,6 3,1 2,1 1 0,926

Источник: рассчитано автором по результатам проведенных исследований

При построении групп все садовые участки ранжированы в порядке возрастания класса оценки, а затем разделены на 5 равных групп, каждая из которых включает 20 % всех участков.

Средний класс оценки садовых участков (О ср) в целом по товариществу составил 2,1. Чем больше средний класс садового участка, тем хуже условия на участке, следовательно, ниже нормативная стоимость участка и, соответственно, меньше ставка налога. Ставка земельного налога для физических лиц в Оршанском районе на 2001 год составляла 9260 руб. за гектар [53]. Для членов товариществ «Крапивенка» и «Восток» с учетом кадастровой оценки ставка земельного налога за 1 м2 может колебаться от 0,630 до 1,213 рублей.

Апробирование методики на примере садоводческих товариществ свидетельствует о возможности применения ее для целей дифференциации земельного налога внутри товарищества, определения кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, для совершенствования земельно-кадастровых процедур в отношении коллективного садоводства предлагается создать информационную систему о землях коллективных садов. Она является подсистемой единого государственного земельного кадастра Республики Беларусь, составной частью Единого регистра земельных участков Республики Беларусь (ЕРЗУ) и специализированных рыночных регистров (регистр цен на земельные участки, регистр стоимости недвижимости). В состав информационной системы целесообразно включать три группы данных: информацию о правовой, технической регистрации земель, обременениях, платежах за землю; данные о количестве и качестве земель, об имеющихся на участках объектах недвижимости, постоянных культурах; информацию о кадастровой оценке земель, о стоимости объектов недвижимости, о стоимости земли вместе с объектами недвижимости, включая постоянные культуры. Использование этих данных позволяет получать государственным органам более объективную информацию для принятия оптимальных решений по вопросам территориального планирования и обеспечения рынка недвижимости, осуществлять контроль за рациональным использованием и охраной земель.

При определении народнохозяйственной ценности каждого земельного участка в садоводческих товариществах целесообразно использовать две группы показателей: характеризующие земельный массив садоводческого товарищества в целом и особенности индивидуальных участков внутри садового массива.

Кадастровую оценку земельных участков в садоводческих товариществах можно проводить по предлагаемой методике, предусматривающей учет следующих факторов: территориальное размещение садового участка; размер, форму и конфигурацию участка; технологические условия; благоустроенность садового участка; наличие построек и состояние постоянных культур на садовом участке; эколого-ландшафтные условия и агрохимические свойства садового участка; техногенное загрязнение земель садового участка.

Данные кадастровой оценки рекомендуется использоваться для установления и дифференциации платежей за пользование садовыми земельными участками; для первичного обслуживания рынка земли (установления нормативных цен земельных участков при передаче их в частную собственность и при последующих сделках); для установления размера компенсационных выплат. Об этом свидетельствуют результаты, полученные при применении методики в садоводческих товариществах Оршанского района.

3.3. Обоснование размера землевладения граждан

и перспективы развития коллективного садоводства

Постепенное увеличение размера земельного участка, предоставляемого гражданам для ведения коллективного садоводства в Республике Беларусь, ставит вопрос о том, являются ли установленные в законодательном порядке параметры их размеров предельными или же следует определить другие значения на основе учета ряда факторов.

В научной литературе отсутствуют методики обоснования площади индивидуального садового участка, так как размеры земельных участков, предоставляемых гражданам, определяются законодательством [42, 63, 65, 149, 150]. Однако размер земельного участка садовода, так же как и размер любого земельного участка, может определяться на основе поиска и обоснования конкретных моделей. Эта проблема не может быть решена только с использованием известных способов в землеустроительном проектировании [14-18, 47, 48]. Особенность ее заключается в том что, наряду с хозяйственными и производственными факторами обоснования земельной площади (как это имеет место при обосновании сельскохозяйственного предприятия или фермерского хозяйства), следует учитывать и ряд других - социальных, экологических, бытовых и даже психологических - моментов, которые трудно поддаются оценке традиционными способами.

Рассматривая проблему обоснования размера садового участка, мы исходим из того, что земельный участок, предоставленный гражданину для коллективного садоводства, есть одна из форм реализации его потребностей на пространство, территорию. По мнению Конро А. [70], любой житель нашей планеты, как представитель биологического вида и член сообщества, имеет право на определенное жизненное пространство, в котором он чувствовал бы себя достаточно свободно и комфортно. Житель города, как и любой другой гражданин, сохраняет за собой право иметь часть территории или земельный участок, независимо от того, где он постоянно проживает: в зоне индивидуальной застройки или в многоэтажном доме. Если в конкретном населенном пункте нет возможности удовлетворить эти потребности, чело-

Обобщенность данных о землях коллективных садов с данными о других группах землевладений граждан не дает полного представления об особенностях функционирования садоводческих товариществ, что является актуальным в нынешних условиях развития земельных отношений, когда каждый садовый участок становится отдельным землевладением.

Территории садоводческих товариществ являются разновидностью застроенных, сезонных или временных поселений со своими специфическими особенностями. Ведение земельного кадастра на этих территориях является достаточно сложной задачей, так как здесь сочетается сельскохозяйственное использование земельных участков и функционирование временного поселка, и предусматривает осуществление всех основных организационно-технологических процедур кадастра земель.

Этап определения проблемы выявляет цель оценки стоимости недвижимого имущества, которую нужно определить (рыночная, залоговая, для налогообложения). В зависимости от целей кадастровых работ количество и набор показателей используемых для оценки может изменяться.

Этап разработки плана проведения оценки определяет номенклатуру, объем и содержание необходимой конкретной информации.

Последующие этапы оценки позволяют выполнить соответствующие расчетно-аналитические процедуры и представить полученные результаты в необходимой форме.

Основное место в структуре земель садоводческого товарищества занимают индивидуальные участки членов товарищества, которые могут находиться в собственности, владении. Они предназначены для производства сельскохозяйственной продукции, размещения построек и являются местом отдыха. Земли общего пользования в садоводческом товариществе передаются в оперативное управление кооперативу граждан в лице правления товарищества в бессрочное пользование. Они используются для размещения элементов инженерного оборудования территории товарищества.



 



<
 
2013 www.disus.ru - «Бесплатная научная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.