WWW.DISUS.RU

БЕСПЛАТНАЯ НАУЧНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

 

III Международная конференция «Строительство. Недвижимость. KievBuild 2005»

Доклад на тему:

«Анализ и прогнозы развития рынка недвижимости Украины с точки зрения участников рынка»

Докладчик: Паевич Милан Миодрагович

Данные о докладчике:

Паевич Милан Миодрагович, генеральный директор ООО «Слав-Инвест».

Родился 06.08.1952 г. в городе Титов Ужице (нынешний Ужице) в Республике Сербия Союзной Республики Югославия. По национальности серб.

  • 1977г. - закончил машиностроительный институт в Белграде
  • 1979-1982 гг. - инженер в линейном металлургическом комбинате ЛМК в г. Белграде.
  • 1982-1984 г. - ассистент проджект менеджера, а затем - начальник отдела по подготовке производства проекта «57+8» телефонных сетей в 65 городах Ирака.
  • 1984-1987 гг. - ведущий инженер по продажам компании «Инвест-Импорт» в г. Белграде.
  • 1988-1990 гг. - директор проекта строительства химического завода в г. Шебекино Белгородской области Российской Федерации.
  • 1990-1993 гг. - директор департамента по химическому и пищевому инжинирингу внешнеторгового предприятия «Инвест-Импорт» в г. Белграде.
  • 1993-1997 гг. - на основании контракта с «Инвест-Комерц» (Франция) - генеральный директор совместного предприятия с иностранными инвестициями «Слав-Инвест Лтд.».

С 11.10.1997 г. - проживает на территории Украины, совладелец и иностранный инвестор СП «Слав-Инвест Лтд.» и его генеральный директор.

С 18.10.1999 г. - учредитель ООО «Слав-Инвест» в г. Киеве.

Женат, имеет четверых детей. На данный момент проживает постоянно в Киеве.

План доклада:

Вступление.

  1. «Слав-Инвест» - 12 лет на рынке недвижимости Украины.
  2. Анализ экономической ситуации и инвестиционного климата в Украине:
    1. Украина – лидер экономического роста в Европе;
    2. Прямые иностранные инвестиции;
    3. Основные препятствия для притока прямых иностранных инвестиций;
    4. Размещение инвестиций по секторам;
    5. Крупнейшие иностранные инвесторы.
  1. Рынок недвижимости Украины: анализ инвестиционной привлекательности:
    1. Рынок земли;
    2. Рынок жилой недвижимости;
    3. Рынок офисной недвижимости;
    4. Рынок торговой недвижимости;
    5. Рынок отельной недвижимости;
    6. Рынок складской недвижимости.
  1. Прогноз развития рынка недвижимости с точки зрения инвестирования.

Заключение.

Вступление

Данный доклад представляет собой видение рынка недвижимости Украины не просто как отраслевого рынка определенного государства, а скорее, как области инвестирования. Украинский и международный опыт докладчика позволяет анализировать инвестиционные процессы на рынке строительства и недвижимости Украины на протяжении многих лет, а также попытаться сделать прогноз о его (рынке) будущем.

Инвестиции – это основополагающее звено в развитии любого рынка в любых условиях, даже если речь идет о закрытых рынках, или «диких» правилах игры. Капитал стал основным средством создания добавочной стоимости, или, проще говоря: «Деньги делают деньги». В свою очередь, сам капитал в виде прямых или портфельных инвестиций не является дефицитом в сегодняшней глобальной бизнес–среде – просто капитал ищет наиболее привлекательные рынки, то есть рынки с максимальной прибыльностью и минимальным риском. Грамотные инвесторы не ищут «где заработать денег», а ищут «куда правильно инвестировать». Понимание этой простой истины должно прийти к каждому, кто хочет успешно функционировать в условиях глобализации всего бизнеса.

1. «Слав-Инвест» : 12 лет на рынке Украины

Для лучшего понимания моих профессиональных навыков позвольте занять у вас несколько минут на представление компании, которой я успешно руковожу без малого 12 лет.

Предшественником сегодняшнего «Слав-Инвест» является компания «Слав-Инвест Лтд.» - совместное украинско-российско-французское предприятие, зарегистрированное осенью 1993 года в Харькове в форме общества с ограниченной ответственностью. Идея его создания принадлежит одной из крупнейших государственных внешнеторговых инжиниринговых компаний Югославии. «Слав-Инвест Лтд.» стало одной из ее нескольких компаний, учрежденных заграницей с целью осуществления внешнеэкономической деятельности в сфере строительства.

Руководство компании составляют иностранные и украинские специалисты с многолетним опытом строительства в различных странах мира (Германия, Чехия, Австрия, Ирак, Иран, Судан, Россия, Украина). Если в совокупности рассматривать всех ведущих специалистов нашей компании, то за последние 20 лет под в перечисленных выше странах под их руководством были построены объекты, общая сметная стоимость которых составляет более $1,4 миллиарда.

Первым нашим проектом стала реконструкция торгового дома «Павловский» в Харькове, для участия в котором мы победили на открытом международном тендере. Изначально, на первом этаже комплекса планировалось разместить автосалон Reno, однако возникли определенные трудности, заказчику пришлось сворачивать свою деятельность, а передо мной снова стояла задача – ЗАКОНЧИТЬ ОБЪЕКТ и расплатиться за выполненную работу. Правопреемнику объекта мы предложили помещения на первом этаже под размещения одного из первых ресторанов компании McDonald’s, которая в то время только начинала свою экспансию в Украине. Как итог, они открыли свой третий ресторан – через три дня после открытия первых двух в Киеве, но в истории развития этой компании в мировом масштабе это была крупная победа руководства украинской компании, поскольку открыть на одной неделе рестораны в двух столицах - “первой” и нынешней - до этого не удавалось никому. Этот результат Управляющий директор, г-н Karl Fritz и его команда достойно оценили вклад компании «Слав-Инвест». Поверьте это на самом деле был подвиг, т.к. работы совпали по времени с сезоном картошки с 24.04 по 13.05 – ни одного мастера ни за какие деньги невозможно было заставить работать, пришлось срочно привозить людей из Югославии – с тех пор у нас появилась поговорка – идет форс мажор “potatos season”…

Следуя за развитием своих клиентов на территории Украины, «Слав-Инвест Лтд.» соответственно развивало свою территориальную структуру. Учитывая локализацию ключевых заказчиков компании в Киеве и прилежащих городах, в конце 1999 года в Киеве было зарегистрировано украинское предприятие ООО «Слав-Инвест», которое фактически является отдельным юридическим лицом, однако имеет тот же штат специалистов и материально-техническую базу, что и «Слав-Инвест Лтд.»..

Нам повезло, и в последующем наша деятельность в значительной степени была связана с этим гигантом фаст-фуд. Сейчас сеть по Украине состоит из 52 ресторанов, 39 из которых мы построили «под ключ». К примеру, в 1999 году мы одновременно осуществляли строительство 9 ресторанов в 7 городах, было крайне тяжело, однако рынок убедился в том, что наша компания может реализовывать столь масштабные проекты на комплексной основе. Вот именно тогда мы успели воспитать молодое поколение украинских специалистов, которые в связи с нашим многолетним и огромнейшим опытом работы на разных проектах и разных рынках сегодня работает под лозунгом: мы команда профессионалов, которая должна работать при любых условиях, при любой власти и на любом рынке.

Если говорить о нас как о строителях, то крупнейшими нашими проектами помимо McDonald’s являются: DC-дистрибутивный центр в Днепропетровске; строительство в Днепропетровске самой крупной хлебопекарни в Восточной Европе для компании EastBalt - Украина (США); внутренняя реконструкция бизнес-центра «Крещатик Плаза» в Киеве вместе с финской компанией Quatro Gemini; филиалы для банка «Аваль» в Киеве; более 15 000 м2 офисных помещений на различных объектах, и для различных клиентов; реконструкция АБК комплексов на территории Одесского припортового завода в городе Южном, Одессе и многие другие проекты, которыми мы не менее гордимся.

Так как к управлению проектами, как к отдельному виду услуг, мы перешли сравнительно недавно, два года назад, то и послужной список здесь несколько скромнее: жилищно-офисно-торговый центр по проспекту Победы, 90; управление строительством табачного завода «British American Tobacco» в Прилуках; административное здание и депо для Одесского припортового завода; «Центр художественной гимнастики «Школа Дерюгиных»; управление строительством сети гипермаркетoв «Технополис»; административный комплекс с рестораном и музеем фарфорового заводa в Славуте, и в данный момент завершаем переговоры еще по нескольким объектам.

  1. Анализ экономической ситуации и инвестиционного климата в Украине
    1. Украина лидер экономического роста в Европе

На протяжении последних 2-х лет происходит процесс адаптации законодательства Украины к законодательной базе Европейского Союза. Однако в 2002 году Украине было отказано в получении статуса ассоциированного члена ЕС по причине несоответствия экономических показателей развития. При этом, Украина получила особый статус «страны, граничащей с ЕС».

Украина готовится стать членом ВТО, переговоры о вступлении в которою сейчас пребывают на окончательной стадии. В процессе вступления в ВТО Украина продвинулась дальше, чем Россия и планирует стать членом Организации уже к концу этого года, что позволит ей значительно укрепить свои политические позиции по отношению к России.

Украина является серьезным конкурентом на мировых сельскохозяйственных рынках. Активными темпами на международные рынки выходит продукция таких отраслей, как металлургия, химическая промышленность, машиностроение, ВПК, легкая промышленность и т.д. Основными промышленными центрами являются: Киев, Днепропетровск, Донецк, Харьков, Одесса, Львов, Луганск и др.

Тот факт, что ставки доходности по инвестициям за последние несколько лет в развитых странах значительно снизились, сегодня может считаться весомым аргументом в пользу выбора Украины как объекта инвестирования.

Кроме того, на формирование позитивного инвестиционного климата оказывают существенное влияние макроэкономические показатели развития страны, которые в Украине за последние годы являются одними из наиболее высоких во всей Европе.

Рост ВВП в некоторых постсоциалистических странах

Страна Рост ВВП в 2003 г., % Рост ВВП в 2004 г.,% (оценка)
Чехия 3,1 4,0
Венгрия 2,9 4,0
Польша 3,8 5,5
Болгария 4,3 5,5
Хорватия 4,3 3,7
Румыния 4,9 5,8
Казахстан 9,2 9,0
Россия 7,3 6,9
Украина 9,4 12,2

Источник: ЕБРР

Статистические данные за 2004 год, подтверждают, что основные макроэкономические показатели совпадают с прогнозами, а то и превышают их. Предварительная оценка роста ВВП, проведенная в начале 2004 года, засвидетельствовала уровень в 9,2% и теперь официальная цифра, установленная

Государственным комитетом статистики составляет около 12,1%. Это соотноситься с оптимистическим сценарием развития украинского рынка и устанавливает прогнозные показатели, привлекающие внимание многих потенциальных инвесторов.

Показатель 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
ВВП (млрд.USD) 15,3 17,6 19,6 24,3 31,9 38,5 41,6 49,5 60
Доходы населения (млрд. USD) 7,6 9,5 10,3 11,7 16,4 20,6 36,2 43,3 52,8
Уровень инфляции (%) 39,7 10,1 20 19,2 25,8 6,1 -0,6 8,2 7,7

Источник: Государственный Комитет Статистики Украины

2.2. Прямые иностранные инвестиции (ПИИ)

Существующий инвестиционный климат в Украине обуславливает присутствие в стране небольшого числа инвесторов. И хотя крупные западные институциональные инвесторы пока только начинают проявлять активность на украинском рынке недвижимости (кроме таких компаний, как МакДональдс, Кока Кола, Филип Моррис, Реемстма, Procter&Gamble, British American Tobacco), группы частных инвесторов, которых привлекает высокая доходность от вложений, в основном, в недвижимость, присутствуют на рынке уже на протяжении нескольких лет. При этом, их интерес к дальнейшему инвестированию не ослабевает! Вне сомнения, по мере уменьшения инвестиционных рисков в результате оздоровления экономики все большее число крупных инвесторов будет приходить в Украину.

ПИИ в Украине в середине 2004 года достигли 160 долларов США на душу населения, что является самым высоким показателем с начала 1991 года (в 2000 году - 78 долл. США, в 2001 - 89 долл. США). Тем не менее, Украина по своим показателям продолжает значительно отставать от большинства стран центрально и восточной Европы.

Объем прямых иностранных инвестиций в Украину к ноябрю 2004 году составил $7,76 миллиарда, что составляет $160 на одного жителя Украины.

В 2003 году объем ПИИ вырос на 22% против показателей 2002 года. В то же время, такой уровень инвестиций не может считаться удовлетворительным сточки зрения реальных потребностей экономики в инвестициях.

Объемы прямых инвестиций на 01.10.2004 (млн.дол.США) %
Всего 7761,5 100,0
В том числе:
Кипр 1092,9 14,1
США 1054,6 13,6
Великобритания 809,0 10,4
Германия 551,3 7,1
Нидерланды 530,9 6,8
Вергинские острова 475,0 6,1
Российская Федерация 427,9 5,5
Швейцария 377,3 4,9
Австрия 308,5 4,0
Польша 179,5 2,3
Корея, Республика 172,4 2,2
Другие страны 1782,2 23,0


Источник: Государственный Комитет Статистики Украины

Наиболее привлекательными сферами для инвесторов остаются пищевая промышленность - 15,2% всех инвестиций и торговля - 14,4%. Инвесторы также заинтересованы во вложении средств в телекоммуникации, машиностроение, транспорт, строительство, химическую и нефтехимическую отрасли.

Среди инвесторов наибольшей популярностью пользуется Киев, Днепропетровская, Донецкая, Запорожская, Одесская, Львовская, Харьковская и Киевская области, а также АР Крым.

2.3. Основные препятствия для притока прямых иностранных инвестиций

ПИИ являются универсальным и главным источником долгосрочного развития экономики. В соответствии с исследованиями, можно выделить следующие главные проблемы, препятствующие притоку дополнительных иностранных инвестиций:

  • нестабильность законодательства и слишком большое количество постановлений правительства;
  • неопределенность правовой системы;
  • неустойчивость экономической сферы;
  • коррупция;
  • высокое налогообложение;
  • проблемы в определении четкого режима права собственности;
  • низкий уровень чистого дохода;
  • трудности в ведении переговоров с органами власти;
  • недостаток материальной инфраструктуры;
  • неустойчивость политической сферы.

Эти факторы привели к государственному вмешательству в сектор инвестиций и, как результат, - к конфликтам с частными инвесторами. Отсутствие системы страхования инвестиций, также как и монополизация экономики и ограничения на операции с торговлей землей тоже негативно влияют на уровень прямых иностранных инвестиций.

Объем оттока инвестиций из Украины может уменьшиться при условии, что украинские законодатели примут к рассмотрению новые поправки к законам о налогообложении и приватизации. Многие из предложенных изменений в налоговое законодательство должны способствовать сокращению «теневого» бизнеса и созданию предсказуемой налоговой системы. Самым последним достижением сторонников изменений в налоговое законодательство стало принятие решения о сокращении подоходного налога. Однако эта мера будет эффективной только при условии сокращения налогов на социальные фонды, которые работодатели обязаны выплатить. Более того, очень необходимо снижение 20%-ного НДС, а также возврат денег экспортерам.

Другим важным вопросом, является вопрос приватизации. Это один из главных путей для иностранных бизнесменов, которые ищут возможности для нового инвестирования в Украину. В 2004 году оценочный объем средств, поступивших от приватизации составляет более 1,3 млрд. долл. США (крупнейший объект – «Криворожсталь»). Предыдущее правительство продвигало новую долгосрочную Национальную программу приватизации на 2003-2008 г.г., которая, как ожидалось, будет стимулировать приток инвестиций в страну. Программа предусматривает всенародную инвентаризацию государственной собственности, создание реестров предпринимателей всех организационно-правовых форм, а также разработку механизмов проведения эффективных тендеров и распределения прибыли. То есть, авторы реформы предусматривают, что в отличие от того, как было раньше, 25% доходов от приватизации будут использоваться для восстановления приватизированных основных имущественных фондов.

2.4. Размещение инвестиций по секторам

Традиционно, пищевая промышленность, а также оптовая и розничная торговля являются самыми привлекательными секторами для иностранных инвесторов. Эти сектора, как правило, позволяют быстро получить прибыль от инвестиций по сравнению с другими отраслями промышленности. ПИИ в пищевую промышленность и торговлю составляют 32% всех ПИИ в Украину. Однако машиностроение и металлургия также являются привлекательными для инвесторов благодаря их ориентации на экспорт и высокой ликвидности производимой продукции.

ПИИ по секторам экономики

Индустрия % в общем ПИИ
Производство продуктов питания 18.1%
Внутренняя торговля 14.7%
Финансы, кредитование и страхование 8.2%
Машиностроительная индустрия 7.8%
Транспорт 7.0%
Химическая индустрия 5.3%
Топливная индустрия 4.1%
Недвижимость 4.0%
Черная металлургия 3.9%
Горная промышленность 3.8%
Охрана здоровья, спорт 2.7%
Отельный бизнес 2.6%
Гражданское строительство 2.6%
Другие сектора 15.2%
Общие ПИИ 100.0%

Источник: Государственный Комитет Статистики Украины

Хотя за последние пол года доля пищевого сектора сократилась до 15,2%. После финансового кризиса в 1998 году, ПИИ начали идти в банковский сектор. На сегодняшний день, банковский сектор, вместе со страховыми компаниями, занимают 3-те место во всем объеме ПИИ. Оживление украинской экономики и процесса приватизации способствовали увеличению числа иностранных компаний, действующих на территории Украины, и, в свою очередь, развитию банковского сектора. Но, в любом случае большая часть ПИИ в той или иной мере связаны со строительной сферой и сектором недвижимости (непосредственно строительство и недвижимость – около 8% всех ПИИ, строительство новых производственных площадей в других секторах экономики – еще около 11%)

2.5. Крупнейшие иностранные инвесторы

Самый высокий объем ПИИ приходится на компании из США, Голландии, Кипра (реинвестированный украинский и российский капитал), Великобритании, Российской Федерации и Германии. Этих шесть государств вложили приблизительно 60% всех ПИИ в Украину.

Некоторые американские ТНК, как, например, Coca-Cola, Procter&Gamble, McDonald's, Phillip Morris, Gillette и др. занимались активной экспансией и инвестиционной стратегией, и тем самим стимулировали продвижение США на самый верх списка иностранных инвесторов в Украину.

Основные иностранные комапнии-инвесторы

Компания Сектор Заявленные Инвестиции Реально Инвестировано
Utel Телекоммуникации Свыше $245 млн $200 млн.
Kyivstar GSM Телекоммуникации Свыше $240 млн $140 млн.
Cargill Пищевая промышленность, торговля, сельское хозяйство Около $85 млн
McDonald’s Рестораны быстрого питания Около $100 млн Свыше $80 млн
Golden Telecom Телекоммуникации Около $100 млн $60 млн
Nestle Пищевая промышленность, торговля Свыше $41 млн Свыше $20 млн
Sun Interbrew Пивоваренная промышленность Свыше $41 млн Свыше $40 млн
Billa Торговля Около $20 млн $ 10 млн
METRO cash&carry Торговля $ 200 млн $ 15 млн
Philip Morris Табачная промышленность $ 100 млн -
Kraft Jacobs Suchard Кондитерская промышленность Свыше $20 млн $19 млн

Источник: ИнвестГазета

Неоднозначным фактом остается реинвестирование украинского капитала через третьи страны, поскольку большую часть поступлений с Кипра и Вергинских островов (вместе более 20% общего объема иностранных инвестиций) составляют средства, ранее выведенные из Украины. С одной стороны эта тенденция не может не радовать – ведь заработанные в нашей стране деньги возвращаются на их законную родину. С другой же, тот факт, что предприниматели вынуждены «уводить» свои капиталы за рубеж не может не волновать органы власти – значит не все в порядке в налоговом законодательстве. Также это вызывает некоторые трудности с точным определением реальных иностранных инвестиций.

3. Рынок недвижимости Украины: анализ инвестиционной привлекательности

Рынок недвижимости непроизводственного назначения в Украине является одним из наиболее крупных и динамично развивающихся секторов экономики. Только в прошлом году, по различным оценкам, объем рынка составлял около 3 млрд. долл. США. При этом, более 1 млрд. долл. США ежегодно "перерабатывается" только на киевском рынке жилой и коммерческой недвижимости. Киевский рынок недвижимости представляет собой «лакомый кусок» для риелтеров, но, в то же время, он имеет свою специфику и особенности.

Наиболее активны на сегодняшний день такие украинские операторы как банки и строительные организации, которые начинают развивать направление собственной недвижимости, и коммерческие предприятия, которые зарабатывают средства в других сферах (торговля, нефтепродукты, производство и т.д.), и теперь дифференцируют свою деятельность за счет вложения в новые сферы деятельности, такие как недвижимость. Сейчас настало то время, когда западные инвесторы еще не дошли до рынка Украины, поэтому у украинских операторов есть возможность захватить самые привлекательные с инвестиционной точки зрения участки и объемы, но реализовать большие проекты самостоятельно они не в силе.

Некоторые международные банки, такие как HVB Украина и Raiffeisen, уже активно работают на рынке недвижимости, финансируя и рефинансируя отраслевые проекты.

Инвестиционная среда на украинском рынке недвижимости, по всей видимости, будет более активно развиваться, в первую очередь, в городе Киеве с населением в 2,6 млн. человек.

Строительный бум в Киеве в настоящее время охватил все сегменты, включая реконструкцию главных площадей столицы, торговых центров, кинотеатров, метрополитена и т.д. Каждый, кто приезжает в Киев, замечает огромное количество строительных проектов - Киев преображается и это яркий показатель экономического роста в стране. Например, только за последних 4 года было инвестировано около 60 млн. долл. США в развитие столичного метро.

3.1. Рынок земли

Здесь дефицит предложения очень высокий, спрос намного превышает предложение как в Киеве, так и ближайших пригородных районах. Высокий спрос можно связать с тем, что переходные положения земельного кодекса уже заканчивают свое действие, и с 2005 года, скоре всего в свободной продаже появятся и сельскохозяйственные земли. Кроме этого он связан и с тем, что инвесторы начали понимать: ценность представляет не объект недвижимости, который со временем может только разрушаться, а земля, которая незыблема.

Средняя стоимость земли в Киеве примерно в четыре раза выше, чем в среднем по Украине. Киевзем оценивает столичную землю еще выше – по его оценкам кв. м. земли в столице продается дороже, чем в среднем по Украине в 30-35 раз. При этом цена земли в 2003 году, по данным Киевской горадминистрации, возросла в 1,7 раза по сравнению с 2002 годом – с 407 грн. до 683 грн. за 1 квадратный метр. Развитие рынка земли демонстрирует и тот факт, что практически в каждом среднестатистическом агентстве недвижимости, на сегодняшний день до 20%-30% оборота составляют сделки с землей – как городской, так и в пригороде. В целом риэлторы освоили этот сегмент.

Спрос на землю отмечается как со стороны физических, так и со стороны юридических лиц. Клиенты интересуются участками, как под индивидуальную застройку, так и под развитие в коммерческой недвижимости

Активное участие в формировании рынка земли принимает город, который на сегодняшний день является одним из основных участников первичного рынка земельных участков. В первом полугодии 2004 года город продавал земельные участки по средней цене 902 грн. за кв. м. – т.е. цена земли за полгода уже выросла на 32%, притом, что прогнозировалось, что в течение года рост составит около 20%. За первое полугодие 2004 года в Киеве продано земельных участков на сумму 100 млн. грн. однако, по неофициальным данным, в первом полугодии город все-таки не выполнил план поступлений от продажи земли. На одном из последних земельных аукционов впервые участок приобрела крупная строительная компания – холдинг "Киевгорстрой", купивший участок под строительство жилого дома за 1,03 млн. грн.

Кстати, интерес к земельным аукционам проявляют и представители риэлторских и девелоперских компаний, выполняющие заказы своих клиентов на покупку земли.

 Год Количество проданных земельных участков в г. Киеве Сумма поступлений в горбюджет, млн. грн. (в том числе авансовые платежи)
2001 21 23,2
2002 42 53,5
2003 71 166,2

Источник: Государственный Комитет земельных ресурсов Украины

 Основную часть вторичного рынка земли в Киеве формируют участки под индивидуальное жилищное строительство. Это, пожалуй, единственные участки, которые могут свободно и легально продаваться.

На сегодняшний день средняя цена предложения земли в центральной части города во втором квартале текущего года составляла $19-28 тыс. за сотку.

В районах, приближенных к центру Киева, стоимость земли для индивидуального строительства составляет от $20 тыс. за сотку, что обусловлено небольшим количеством предложений и сложившейся инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.

Не нужно быть провидцем, чтобы предвидеть постоянный рост цен в этом сегменте рынка. Его причиной станет не только растущая популярность индивидуальных домов и коттеджей, но и политика городских властей, считающих, что расширять районы индивидуальной застройки не эффективно.

Цены на земельные участки в большинстве районов Киева приведены в таблице ниже. 

Район Цена в I кв. 2004 г. $ за сотку Цена во II кв. $ за сотку
Печерск 15-20 19-28
Оболонь (возле Днепра) 20 20
Оболонь (дачные участки) 2,2 2,5
Берковцы 2 2,25
Нивки (окраина) 2,8 2,8
Нивки (возле метро) 10 10
Соломенка 6,9 7,5
Краснозвездный 3,7 3,9
Татарка 6,22 6,22
Беличи 4,8 5
Академгородок 3,8 4,5
Новая Дарница 5,2 5.3
Борщаговка 4,3 6
Троещина 2,2 2,9
Бортничи (в зависимости от близости очистных сооружений) 0,5-3 0,5-3
Осокорки (в зависимости от близости Днепра) 1-2,5 1-2,5

3.2. Рынок жилой недвижимости

Первичный рынок

На сегодняшний день основная часть киевских новостроек является продукцией одной из нескольких крупных строительных компаний, прочно укрепившихся на столичном рынке. Лидирующую позицию занимает Холдинговая Компания «Киевгорстрой» и являющиеся ее ассоциированными членами акционерные общества ЗАО «Трест Киевгорстрой-1» и ОАО «Трест Киевгорстрой-1 им. Загороднего». Прочно укрепились и успешно функционируют на первичном рынке Киева такие компании как «Житло-Iнвест», ЗАО «ПознякиЖилСтрой». В общем объеме нового жилого фонда доля жилья, возводимого этими компаниями, составляет около 75% всего первичного рынка жилья столицы.

Высокая доходность инвестирования в строительство сопровождается устойчивой тенденцией роста объемов жилищного строительства в Киеве:

Источник: ИнтерКонтинентБанк, аналитическая служба

Несколько лет назад на строительном рынке Киева четко прослеживалась тенденция к проектированию и строительству квартир большой площади. З-комнатные апартаменты площадью 150 кв. м были тогда распространенным явлением. Для категории покупателей жилья бизнес-, и, в особенности, эконом-класса достаточно квартиры в 80-100 кв. м, и переплачивать за лишние метры у них нет ни возможности, ни желания. Клиенты, позволяющие себе дорогое жилье, обычно более капризны и избирательны, для них недостаточно большой жилплощади: им важен статус дома, окружение, месторасположение и многое другое. Что касается дорогого элитного жилья, то этот сегмент всегда был и остается немногочисленным. Из-за взыскательности покупателей и необходимости соответствовать высоким стандартам, этот сегмент строительного рынка представлен узким кругом компаний, специализирующихся именно на «элите» и соответственно себя позиционирующих.

Структура предложения на первичном рынке жилья г. Киева по классам за 2002-2003

Строительство и инвестиции

Почувствовав сверхприбыльность инвестиций в строительство жилья, многие бизнес-структуры, добившиеся успеха на разных поприщах народного хозяйства, посчитали делом чести войти в динамичный рынок жилищного строительства. Благо, в 2002-2003 годах почва для подобных инвестиций была весьма плодородна: столичная земля городскими комиссиями активно отдавалась в пользование (в основном, на условиях кратко- и среднесрочной аренды, реже – на продажу), а уровень знакомств и лобби в эшелонах столичной и государственной власти позволял новым игрокам без особых усилий продвигать и согласовывать проекты. Столичная власть, в свою очередь, была не особа взыскательна к проектам, а стабильный уровень «белых» и не очень отчислений городу, пожарным, санэпидемстанции, госэкспертизе и хранителям культурного наследия еще на старте закладывался в бизнес-планы, корректируя себестоимость строительства на 20-30%. Вследствие этого на карте Киева появилось более 50 субъектов рынка массового жилищного строительства, большинство из которых ограничиваются одним, максимум – тремя объектами в разных частях города.

Однако, начиная с середины 2003 года на рынке начались масштабные изменения во всех направлениях. Производители стройматериалов на волне повышенного спроса начали планомерно повышать цены на свою продукцию, при этом рост цен составил от 35 до 150% по различным позициям. Хотя в коэффициентах, вычисляемых Госстроем, такая динамика была отражена далеко не в полном объеме: рост себестоимости строительства 1 кв. м с 280 до 330 долл. США весьма далек от реалий. Да, показатель в 330 долл. США за 1 кв. м действительно присутствует на рынке, но встречается он лишь при возведении типовых панельных домов на окраине, без паркинга и социальной инфраструктуры. Реальные же затраты застройщиков на строительство современных жилых комплексов с развитой инфраструктурой, подземными паркингами, в обязательном порядке требуемыми Главкиевархитектурой и Госэкспертизой, колеблются от 500 долл. США за 1 кв. м в околоцентральных и молодых районах с пристойными сетями и незначительными (7-9% стоимости строительства) отчислениями в городскую казну, до 700-900 долл. США за 1 кв. м в центральной части Киева. Здесь величина себестоимости объясняется необходимостью перекладки старых коммуникаций, усилению фундаментов соседних домов, необходимостью насыщения внутренней инфраструктуры самого комплекса, применения новейших технологий в фасадных системах, и, конечно, более высокими отчислениями на развитие города – от 12% стоимости строительства. Помимо этого, значительных дополнительных затрат требуют различные судебные разбирательства с жителями соседних домов и менее сноровистыми претендентами на землю под застройку. В случае же непростых геологических условий, сплошь и рядом встречающихся на Печерске, Подоле, в Шевченковском и Голосеевском районах, себестоимость строительства 1 кв. м жилья может переваливать за 1 тыс. долл. США.

Динамика введения в эксплуатацию жилых площадей в Украине (УССР) в 1980-2003 г.г.

Год 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03
Млн. кв. м 17,3 18,1 18,1 18,5 18,4 19,2 20,4 21,3 20,9 19,5 17,5 14,5 14,1 12,3 10,1 8,7 6,8 6,4 5,8 6,1 5,6 5,9 6,1 6,4

3.3. Рынок офисной недвижимости

Киевский рынок офисной недвижимости все еще характеризуется незначительным объемом качественных помещений, большим количеством офисов класса «С», перепрофилированных из старых промышленных или административных помещений, а также неурегулированной системой классификации офисных помещений.

В 2003 году прирост современных офисных помещений составил около 246 658 кв. м. Эта величина включает помещения класса «A», «B» и отремонтированные помещения класса «С» и не включает помещения, которые находятся в частной собственности банков или других учреждений, которые сами занимают свои помещения. Хотя количество новых помещений с 1999 года удвоилось, по уровню предложения современных офисных помещений Киев остается далеко позади других стран Центрально-Восточной Европы.

Из-за своего небольшого размера, рынок офисных помещений в Украине очень непостоянен и чувствителен к относительно небольшим колебаниям в спросе и предложении.

Профессиональная офисная недвижимость

Хотя на сегодняшний день официально принятой классификации офисной недвижимости в Украине нет, основные операторы рынка недвижимости, руководясь рядом критериев, относят офисные помещения к классу «А», «В» или «С». В настоящее время в Киеве ведется строительство ряда офисных проектов классов «А»/«B».

В общем, сегодня на рынке офисной недвижимости самым привлекательным сегментом для инвестирования является реконструкция старых промышленных помещений в офисы класса «С» и реже «В». Это связано с тем, что, как правило, для этого необходим минимум инвестиций с относительно быстрым их возвратом (1,5-3 года). Небольшие офисы с площадью менее 100 кв. м пользуются большим спросом среди украинских компаний, которые укрепили свои позиции на рынке и поэтому могут позволить себе переехать из квартир и административных зданий в офисные центры, а также среди иностранных представительств, только выходящих на украинский рынок и не желающих рисковать, арендуя большие офисы.

В целом, порядка 500 тыс. кв. м офисных площадей находятся сейчас в процессе строительства, ввод который планируется в течение следующих 2 лет. Все эти площади предлагаются в аренду. В большинстве случаев также возможно говорить о продаже, но всего комплекса целиком.

Аренда профессиональной офисной недвижимости.

Начиная с середины 2001 года, ставки арендной платы увеличиваются в связи с усиливающимся спросом и нехваткой качественных офисных помещений в центральной части города. В 2004 году имел место латентный рост арендных ставок на помещения класса «А» и «B», при котором рынок ориентируется на владельцев помещений.

Уровень цен на аренду офисной недвижимости сейчас стабилен, и падение цен можно прогнозировать только через 1,5-2 года. Качественные офисные помещения класса «А» сейчас в дефиците, соответственно падения цен на ближайшие 2-3 года не прогнозируется, поскольку новые объекты класса «А» выйдут на рынок только через 2-3 года. Качественные помещения класса «В» тоже сейчас не изобилуют, но здесь близкая конкуренция более реальна. В ближайшие 3 месяца на рынок выйдет около 20 тыс. кв. м таких площадей, через 6 месяцев – еще около 30 тыс. кв. м. То есть в следующем году обострится конкуренция в этом классе помещений и скорее всего к середине 2005 года — будет отмечено снижение арендных ставок примерно на 12-15%.

Более всего подвержен обвалу цен класс «С», где уже в следующем году будет наблюдаться постепенное падение арендных ставок на 15-30% в зависимости от месторасположения и качества помещений. Это связано с массовыми конвертациями и реконструкциями промышленных предприятий в офисные здания и комплексы, новым строительством, а также дальнейшим освоением жилого фонда в качестве офисных помещений. На сегодняшний же день арендные ставки в центральных качественных БЦ составляют 20-23 долл. США за 1 кв. м, а в нецентральных (в основном это класс «С») – 14-16 долл. США за 1 кв. м.

3.4. Рынок торговой недвижимости

Как утверждают эксперты, в ближайшие 5 лет торговая недвижимость останется одним из самых ведущих сегментов недвижимости киевского рынка недвижимости. Его емкость составляет приблизительно 155 тыс. кв. м или около 150 млн. долл. США в год. По оценкам экспертов потребность только Киева в современных торговых площадях, в зависимости от прогнозного уровня платежеспособного спроса населения, составляет от 350 до 650 тыс. кв. м. Сегодня их суммарное количество в 2-3 раза ниже.

Спрос

Доля спроса на объекты торгового назначения от общего объема спроса на объекты коммерческой недвижимости составляет около 30%. Подобная картина наблюдается и в секторе аренды торговых площадей. На сегодняшний день спрос на торговые помещения превышает предложение и то количество проектов торговых центров, которые мы наблюдаем на рынке, все еще не в состоянии полностью удовлетворить спрос.

Наблюдается тенденция территориального рассредоточения объектов торговли в зависимости от их концепции. Это, в свою очередь, является следствием более профессионального, чем ранее, подхода к вопросам: чем, для кого и как торговать. Так, торговые объекты, конкурирующие в основном за счет ценового фактора, перемещаются в периферийные зоны города (в частности, расположение там широкоформатных супермаркетов и прочих магазинов самообслуживания). Для объектов, ориентированных на неценовую конкуренцию (в основном фирменные магазины), выгодное и удобное местоположение в центральных районах является одним из факторов конкурентоспособности.

На сегодняшний момент, на рынок выброшено очень много торговых площадей самой разной конфигурации, уровня, условий и месторасположения. Тенденция, которая сейчас присутствует практически во всех центрах – увеличение площади сдаваемой в аренду одному оператору. Если ранее вполне уместным было рассмотрение площади торгового отдела в размере 5-15 кв. м, то сейчас отделы, которые предлагаются операторам редко бывают меньше 25 кв. м, а вообще увеличилось предложение на 50-100 кв. м. Также появляется достаточно большое количество торговых площадей в «спальных» районах, или в районах приближенных к ним. Примером может быть «Караван» на Оболони, «Аладдин» – на Харьковском, «Магеллан» – на Теремках, «Ритм» – на Борщаговке. У розничных операторов сегодня как никогда самый широкий выбор площадей на любой вкус. А в ближайшие два-три года это количество как минимум удвоится.

Цены

Уровень цен на аренду торговой недвижимости в Киеве сейчас достаточно стабильный благодаря правильной маркетинговой политике девелоперов, которые контролируют немалую часть этого рынка. Поэтому и дефицита торговых площадей не наблюдается: определенное превышение количества заявок над предложением в торговых центрах есть только в «ресторанных двориках» и в зонах, прилегающих к входу. Соответственно, удаленные от входа места менее ликвидны. Приблизительная сравнительная характеристика уровня арендных ставок в зависимости от района размещения представлена в таблице.

Ориентировочные цены аренды помещений в торговых центрах в Киеве

Район Цена аренды, долл. США/ кв. м
Центр (Крещатик, Бессарабка) 60-160
Прилегающие к центру (Лукьяновка, Печерск, Шевченковский) 30-80
Окраины (Оболонь, Троещина, Борщаговка, Теремки) 20-60

На формирование арендных ставок еще и влияет общая привлекательность центра.

3.5. Рынок отельной недвижимости

В Киеве на сегодня функционирует 55 сертифицированных Госстандартом и Госстроем отелей и 49 несертифицированных (всего 94 гостиницы), с количеством номеров в них более 15 тыс. При этом следует отметить, что в 2003 году номерной фонд сократился на 15% по отношению к 2001 году. Но это сокращение происходит благодаря переоборудованию существующих номеров (пример: перепланировка двухместного номера в одноместный), а не из-за уменьшения количества гостиниц.

Динамика средств размещения за 1999-2003 года

1999 год 2003 год
Общая площадь отелей 390 тыс. кв. м около 500 тыс. кв. м
Количество мест 13 тыс. около 16 тыс.
Количество номеров 7 тыс. 8 тыс.

На сегодняшний день Украина ощущает дефицит средств размещения (гостиниц, кемпингов и т.д.) на уровне 80% от существующего объема всех гостиниц, в Киеве этот показатель чуть ниже – около 60%.

Говоря о постройке новых отелей следует отметить, что затраты на возведение тут учитываются из расчета на 1 номер, а не на 1 кв. м. Так вот общеевропейские показатели таковы:

5-звездочная гостиница – 125-190 тыс. евро/номер;

4-звездочная – 120-140 тыс. евро/номер;

3-звездочная – 75-90 тыс. евро/номер.

Данный бизнес очень требователен к себе, инвестиционно- и ресурсоемкий, что делает квалифицированных сетевых операторов на голову выше остальных. И притом, что украинский гостиничный бизнес представляет собой «лакомый кусочек» и интерес к нему со стороны крупных иностранных инвесторов растет с каждым месяцем, рост конкуренции и «требовательность» в этом сегменте ожидается уже в ближайшие годы. Вот тогда то и станут видны все особенности «доморощенных» инвесторов. Ведь с приходом на рынок некоего синдиката «банк + страховая компания + девелопер + оператор» агрессивность конкуренции тут возрастет в несколько раз.

Учитывая сложившийся дефицит, можно говорить об еще большей инвестиционной привлекательности данного сегмента недвижимости. Ведь при европейском показателе периода окупаемости гостиницы в 10 лет украинская гостиница окупится за 5-6 лет (в Прибалтике 6-7 лет) и это при условии привлечения инвестиционных денег.

Основными проблемами развития и функционирования гостиничной недвижимости в нашей стране являются:

  • разрешительная система;
  • человеческий фактор (недостаток квалифицированных специалистов);
  • страновой риск (нежелание инвесторов вкладывать крупные средства именно в наш рынок).
  • дороговизна кредитных ресурсов (сама учетная ставка НБУ красноречиво говорит об этом)

Если говорить о зарождении идеи строительства гостиничного комплекса, тогда первая ассоциация с данным вопросом, это извечное «Что первично?» — миссия, цель предприятия или территория на которой будет это предприятия. Все зависит от того, что вам досталось, выбор территории на котором будет строиться отель, или тип отеля, который уже построен на определенной территории.

Характеристика территории строительства — есть ответ на вопрос кто будет вашим гостем и почему, что в свою очередь и определяет вашу часть и конъюнктуру рынка, и наоборот. Это очень простая формула правильного и логичного определения особенностей территории вашей гостиничной недвижимости.

Аспекты постройки, управления и реализации отельной недвижимости

Если говорить о сетевых отелях. Тут необходимо отметить, что на начальном этапе строительства, а то и ранее на этапе решений по инвестированию, кредитованию гостиничных проектов, хозяева решают для себя, какой вид управления им наиболее приемлем. Сетевики — всегда строят одинаковые отели, стараются их классифицировать по территориальному признаку, более того чаще всего с одними и теми же подрядчиками, кредиторами и т.п. Оператора определяют еще до начала строительства — отель заранее имеет все достоинства и недостатки этой или иной сети. Редкость, когда инвесторы решают самостоятельно заниматься строительством, чаще обращаются к операторам или отдают здание в управление. Три основных вида управления: договор франчайзинга, договор на управление и договор аренды.

3.6. Рынок складской недвижимости

Общее состояние рынка складов г. Киева и пригорода

На сегодняшний день в Киеве и Киевской области общая емкость рынка складских помещений составляет около 500 тыс. кв. м., при живой потребности в 800 тыс.–1 млн. кв. м.

Столичными районами наибольшей концентрации складских площадей традиционно являются Дарница, Святошин, Подол, Рыбальский остров и такие пригороды, как города Вишневое и Бровары. В центре города выбор складов весьма невелик: это улицы Жилянская и Гайдара, помещения на которых уже давно выкуплены различными организациями. Цены здесь высоки, а круг потребителей «центровых» площадей весьма ограничен - это торговцы продуктами питания, бытовой техникой, одеждой и обувью. Тем не менее, свободного предложения в центре практически нет - все площади заполнены на 95-97%. Большой популярностью пользуются и склады в павильонах бывшей ВДНХ, оценивающиеся в 7 долл. США за 1 кв. м. Спрос на качественные склады превышает предложение в 2 раза, неприспособленные же под складирование площади пустуют.

Предложение

Предложений по продаже складских помещений на киевском рынке в чистом виде очень мало – менее 3% от общего количества предложений по продаже коммерческой недвижимости. Как правило, складские помещения предлагаются в составе имущественных комплексов, либо на территории предприятий.

Основу предложения складских помещений на сегодняшний день составляет аренда.

На современном этапе развития рынка складских помещений ощущается дефицит складских помещений (класс «А») и практически отсутствуют новые проекты по строительству складских комплексов высокой классности. Данная ситуация объясняется тем, что складские комплексы для потенциальных инвесторов и девелоперов не представляют такого интереса как, например, жилые или офисные, поскольку срок окупаемости склада, как правило, не менее чем в 2 раза больше чем у офисного центра. Также к причинам отсутствия интереса со стороны инвесторов можно отнести и высокую рискованность проектов на рынке складских комплексов.

Спрос

Ажиотажного спроса на складские помещения на данный момент не наблюдается, хотя в абсолютном выражении, по расчетам аналитиков, величина спроса составляет в среднем 90-100 тыс. кв. м качественных складов.

Учитывая тот факт, что отечественные торговые и логистические операторы не избалованы опытом работы со складами высокого уровня, а зарубежные перевозчики и производители вынуждены создавать собственные складские терминалы, показательным является анализ спроса на объекты в зависимости от их площади.

Наибольшим спросом в первом квартале 2004 года пользовались склады общей площадью 300-600 кв. м (32%) и 100-150 кв. м (26%) по цене 4-5 долл. США/кв. м в месяц. В целом же структура спроса на складские помещения может быть отражена следующими данными.

Источник: журнал «Недвижимость Ревю»

Строительство и инвестиции

В среднем, постройка одного квадратного метра качественного склада с необходимым количеством рамп (приблизительно по одной на 1000 кв. м, но не меньше 2-х - в целом на склад), термоизоляцией, высотой потолков не менее 12 м будет стоить 160-170 дол. США. Добавьте сюда стоимость земли (от 50 до 150 дол. США за 1 кв. м в зависимости от места), приобретение необходимого оборудования (погрузчики, «кары» и т.д.) и обслуживающий персонал (около 5 человек на 1000 кв. м).

Приблизительная стоимость строительства подобного модуля площадью 5000 кв. м (50 х 1000 м) и высотой помещения 8 м, без внутренних инженерных сетей — порядка 1,25-1,5 млн. долл. США (250-300 долл. США / кв. м). При этом его вполне реально возвести за 3 месяца.

4. Прогноз развития рынка недвижимости с точки зрения инвестирования.

Правительство предпринимает серьезные меры по привлечению инвесторов в Украину. Ряд законов было принято с целью привлечения инвесторов в малый и средний бизнес, а также был принят специальный нормативный акт, предусматривающий меры по улучшению инвестиционного климата в Украине. Например, была принята Государственная программа развития инвестиционной деятельности на 2002-2010 г.г. Кроме этого, правительство делает шаги по улучшению системы НДС и реформы нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы экспорта-импорта. Земельный кодекс, принятый в 2001 году, стал поворотным пунктом в реформировании вопросов собственности на землю и легализовал право частной собственности на землю.

Положительные изменения в экономике Украины и продолжающаяся приватизация во многих стратегически важных секторах экономики (как, например, энергетическая промышленность и телекоммуникации), вместе с правительственными мерами, направленными на улучшение политической и экономической ситуации, должны способствовать увеличению притока капиталов в Украину. Если правительство продолжит придерживаться данного курса, то можно будет ожидать значительного роста экономики и в последующие годы.

Жилая недвижимость

Все специалисты рынка недвижимости сходятся во мнении, что спрос на первичное жилье стабильно превышает предложение. Хотя сейчас, по сравнению с событиями недавнего прошлого, ситуация более-менее успокоилась. Если 1,5-2 года назад на рынке наблюдался ажиотажный спрос на все классы новых квартир, любое поступающее на рынок жилье раскупалось быстро, особых притязаний со стороны потребителей не наблюдалось, то сейчас покупатели стали более избирательны и осведомлены. Они выдвигают определенные требования ко всем параметрам будущего дома: качеству строительных работ, площади и планировке квартиры, техническому оснащению, внешним и внутренним характеристикам, месторасположению, прилегающей инфраструктуре и социальной среде. Все это необходимо учитывать застройщикам при проектировании, возведении, внутреннем обустройстве и позиционировании объекта. Застройщики и покупатели тесно связаны друг с другом рыночными отношениями. От их способности прислушиваться друг к другу зависит, каким будет современное жилье, насколько оно будет отвечать пожеланиям своей целевой аудитории и, исходя из этого, каковы перспективы развития отечественного строительного бизнеса.

Рост цен на жилую недвижимость будет продолжаться и составит 12-15% в год. Общемировая практика показывает, что в развитых странах недвижимость ежегодно дорожает на 5-8%. Наши ставки пока выше за счет более динамичной инфляции, меньшей конкуренции и для обеспечения подстраховки при наступлении возможных финансовых рисков, вероятность которых в нашей стране выше, чем в странах со стабильной экономикой.

К тому же год за годом заметно улучшается качество, внешний вид, внутреннее обустройство столичных новостроек. Сейчас покупатели заинтересованы не просто в квадратных метрах, им интересна новая концепция, новый подход к организации жилищного, внутридомового и дворового пространства. Что примечательно, данная тенденция характерна не только для дорогих элитных проектов, но и для домов среднего класса. Наверное, только для «бюджетного» жилья сейчас еще позволительны стандартные планировочные и общестроительные решения.

Тенденция, которую можно прогнозировать с большой долей вероятности, это постепенное повышение общественного мнения касаемо характеристик комфортного жилья.

Офисная недвижимость

В ближайшие 3-4 года планируется строительство более 200 тыс. кв. м офисных площадей класса «A» и «B». Ожидается, что приход на рынок Украины новых компаний и расширение деловой активности существующих окажет стимулирующее воздействие на потребительский спрос, который будет продолжать оставаться высоким. Средняя стоимость постройки 1 кв. м бизнес-центра составляет 600-800 долл. США для офисных помещений высокого качества, на большом участке земли, на котором не нужно ничего предварительно сносить. Окупаемость бизнес-центров в Киеве составляет 4-5 лет, а прибыльность находится на уровне 18-24 % в год. При этом в большинстве случаев, капитал - заемный у кредитных организаций, чаще иностранных, с более низкими кредитными ставками. Нужно четко понимать, что офисная недвижимость представляет особый интерес для иностранных инвесторов во всем мире, поскольку именно она является сектором для вложения «длинных» денег, которые размещают большие инвестиционные компании и пенсионные фонды. Ведь офисная недвижимость не так подвержена колебаниям рынка, как, к примеру, торговая или складская, а также не является «спекулятивной» (быстрое возвращение вложенных средств с определенной прибылью), как жилая недвижимость. Потому, как только иностранный инвестор почувствует стабильность в Украине, то есть увидит возможность работать тут более 10 лет, сразу же активно начнут развиваться профессиональные офисные центры, построенные на средства иностранных инвесторов.

Торговая недвижимость

К концу 2005 года осуществятся все заявленные на сегодняшний день проекты, то общая площадь торговых площадей составит около 700 тыс. кв. м. В этом показателе мы почти догоним показатели города Москвы на сегодняшний день. А на 1000 жителей мы перегоним даже сегодняшний показатель Праги, и этот показатель составит 264 кв. м.

И здесь возникает вполне логичный вопрос – а сможет ли Киевский рынок «переварить» такое количество торговых площадей?

Ожидаемый выход на этот рынок иностранных сетевых операторов еще больше подогреет ситуацию. В любом случае рост конкуренции позитивно скажется на конечных потребителях, но несколько понизит срок окупаемости торговых центров, который будет постепенно приближаться к уровню стран Центральной Европы. Также некоторая «заполненность» рынка приведет к развитию торгово-развлекательных центров, где развлекательная функция будет рассматриваться не только как дополнительный источник доходов, но и как конкурентное преимущество.

Отельная недвижимость

На протяжении 2005-2008 годов в Украину придет крупный системный инвестор, который всерьез возьмется за гостиничный рынок (на сегодня самые серьезные намерения у «Kempinski», «Interconti», «Accor»). Также должен увеличится въездной поток, в том числе и по причине появления в Украине крупных гостиничных брэндов. В связи с постройкой новых гостиниц и уменьшения налогового бремени должна также упасть стоимость проживания. Не стоит забывать и о проведении в Киеве конкурса «Евровидение» в этом году: пускай это напрямую и не повлияет на количество гостиниц (физически не возможно было построить новые отели за один год), но станет «звоночком» для инвесторов о дефиците качественных средств размещения в Украине. Еще одним немаловажным фактором, который увеличивает привлекательность данного рынка являются недавние события, которые повысили интерес к нашей стране и будут способствовать посещению Украины как всевозможных иностранных делегаций, так и частных туристов.

Складская недвижимость

Следует ожидать бурного развития «цивилизованного» рынка складской недвижимости. Самый большой всплеск должен произойти во второй половине 2005 г. Это связано как с общим ростом экономики, так и с развитием непосредственно складского бизнеса. Со стороны крупных производственных и торговых организаций возрастут объемы покупок для своих нужд. Кроме этого, возрастет количество лицензионных складов, складов классов «А» и «В» и помещений с холодильными установками.

В пользу развития складского сегмента рынка говорит также и то, что его «конкуренты по инвестициям» - торговый и офисный сегменты рынка недвижимости – приближаются к насыщению.

Большое влияние на рынок сейчас и в будущем оказывает состояние рынка крупных земельных участков в пределах 30 км от Киева. В связи с тем, что строительство комплексов на значительном удалении от основных магистралей не оправдано, внимание инвесторов будет сфокусировано на участках вдоль крупнейших магистралей.

Учитывая экономико-географическое положение Киева на карте Европы, потенциал складов как одного из звеньев торговой цепочки, можно говорить о существовании объективных предпосылок для качественно нового этапа развития складской недвижимости столичного региона.

Заключение

В заключении хочется выразить надежду на то, что перемены, которые произошли в украинском обществе за последние месяцы не просто позитивно скажется на инвестиционном климате нашей страны, но и коренным образом поменяет ее имидж. Ведь до сегодняшнего дня Украина в сознании иностранного инвестора была «средним арифметическим» между Белоруссией и Россией.

Если же говорить о рынке недвижимости, то, вполне естественно, что он подчинится всем цивилизованным законам бизнеса, как только тут появится достаточное количество весомых международных игроков.

В связи с этим роль девелоперских компаний и компаний, которые предоставляют услуги по управлению проектами (Project Management and Engineering), становится очень велика. Присутствие таких компаний является одним из признаков цивилизованного рынка недвижимости.

Ни для кого не секрет, что украинский рынок недвижимости находится в стадии становления - профессиональных, опытных и надежных компаний подобного профиля очень мало на сегодняшний день. Отечественные инвесторы только открыли для себя пользу девелоперских компаний, а иностранные инвесторы это знали давно, поскольку участие таких компаний в проектах, кроме повышения уровня эффективности, качества и сокращения сроков, значительно сокращает затраты на процессы строительства. Одной из таких компаний является «СЛАВ-ИНВЕСТ».



 



<
 
2013 www.disus.ru - «Бесплатная научная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.