Анализ судебной практики по спорам о праве

собственности на жилое помещение

1. Соблюдение порядка принятия исковых заявлений

Споры о праве собственности на жилое помещение рассматриваются в порядке искового производства. В соответствии со статьей 33 ГПК иски о правах на земельные участки, здания, помещения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей (недвижимое имущество) предъявляются по месту нахождения этих объектов.

Исходя из этих положений закона иски, касающиеся прав собственности на жилище, рассматриваются по месту его нахождения. Несмотря на это, исковое заявление Гладковой Т.И. к Ставицкому П.И. и департаменту юстиции о признании права собственности в силу приобретательной давности на дом, принадлежащий Ставицкому П.И., определением суда от 16. 01. 2009 г. оставлено без движения и затем возвращено в связи с тем, что Ставицкий П.И. в г. Алмате прописанным не значится. Между тем, в исковом заявлении адрес Ставицкого указан по месту нахождения спорного дома, то есть г. Алматы, мкр. «Калкаман-2», ул. Комсомольская, 10. Судом не учтено требование ст. 33 ГПК о том, что споры о праве на недвижимое имущество рассматриваются по месту его нахождения.

В соответствии со ст. 150 ГПК истец обязан указывать в исковом заявлении фамилию, имя, отчество (если оно указано в документе, удостоверяющем личность) ответчика, его место жительства или нахождения и т.д.

Изучение судебной практики показало, что наиболее часто суды испытывают затруднения при принятии исковых заявлений по делам о признании договоров купли-продажи жилых помещений действительными, когда продавцы выехали за пределы Республики Казахстан или того населенного пункта, где находится спорное жилое помещение, либо умерли.

По данной категории дел существует различная практика в части указания данных о месте жительства и нахождения ответчиков.

Зачастую в исковых заявлениях адрес ответчиков указывается не по месту нахождения имущества и их последнему известному месту жительства, а, например, «Россия», «Германия», «РФ» (по иску Шокалакова Е.Т. к Поликшиной А.И. о признании сделки купли-продажи дома действительной, где адрес ответчика указан «Российская Федерация», в исковом заявлении Мукбаева Х. к Поспелову А.М. о признании сделки действительной адрес ответчика указан «Германия» и т.д.). Указанные исковые заявления подлежали оставлению без движения с предоставлением истцам срока для указания в исковом заявлении прежнего известного места жительства ответчика и места нахождения его имущества, поскольку в соответствии с требованиями ст. 150 ГПК в исковых заявлениях адрес проживания (нахождения) ответчиков обязательно должен быть указан.

В соответствии со статьей 51 ГПК суд, установив при подготовке дела или во время его разбирательства в суде первой инстанции, что иск предъявлен не к тому лицу, которое должно отвечать по иску, может по ходатайству истца, не прекращая дела, допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим.

Между тем, несмотря на явно ошибочное указание в исковых заявлениях о признании сделок действительными ответчиками лиц, которые не могут отвечать по предъявленному иску, судьи не всегда выполняют требования ст. 51 ГПК.

Так, в исковом заявлении Сэруар Л.А. о признании действительной сделки между нею и Оспановой Лайлой, Оспановым Рашидом ответчиком указано ГУ «Аппарат Акима Шардаринского района», хотя оно не являлось стороной сделки.

Алдигапарова С.Ш. в иске о признании действительной сделки купли-продажи дома, купленного ею 21 января 2000 года у Пак В.С, ответчиком указала ГУ «Отдел ЖКХ пассажирского транспорта и автомобильных дорог». Или, Чебаник А.В. обратился в суд с иском к акиму г. Есик о признании сделки купли-продажи действительной.

Жантореевым Б.Б. предъявлен иск о признании действительной сделки купли-продажи между ним и Есымбековой К., умершей через 8 месяцев после продажи ему квартиры, где ответчиком указан Масакский сельский округ. В иске Толеужанова С.Б. о признании сделки действительной ответчиком указан сельский округ Каражота, хотя дом куплен в 1998 году у Ережепова О.

Судами по указанным делам не предложено истцам заменить ненадлежащих ответчиков на надлежащих, хотя по иску о признании сделки действительной ответчиком может быть только другая сторона сделки.

В этой связи, наиболее правильной усматривается практика некоторых судов, когда истцы, купившие жилые помещения у собственников, с которыми не успели нотариально оформить сделки, и которых к моменту обращения в суд нет в живых, в качестве ответчика указывают местный исполнительный орган, уполномоченный управлять жилищным фондом. Однако в таких случаях предметом иска должно быть не признание сделки действительной, а признание права собственности истцов по состоявшейся сделке, поскольку продавец при жизни не оспорил ее, с его смертью прекращаются все его права, в том числе и право собственности на спорное жилище, не унаследованное его наследниками, следовательно, сделка считается совершенной между сторонами. Такой порядок разрешения споров является наиболее приемлемым выходом из ситуации, когда продавцы, к которым можно было бы предъявить требования о признании сделки действительной, умерли, их наследники не предъявили требований к покупателям, или их вовсе нет, жилые помещения могли быть признаны выморочным имуществом и перейти в коммунальную собственность конкретного населенного пункта, которым управляет акимат, а его деятельность организует ГУ аппарат акима, и поскольку в исковых заявлениях истцы указывают об обстоятельствах покупки ими жилых помещений, а также невозможность иным путем признать сделку действительной, такие споры могут затрагивать интересы только местных исполнительных органов, а следовательно, они и должны быть указаны в качестве ответчиков, а требование должно быть не о признании сделки действительной, а о признании права собственности покупателей на жилище на основании состоявшейся сделки купли-продажи. В таких случаях судья вправе лишь предложить истцу изменить предмет иска.

Имеются случаи, когда иски предъявляются к ненадлежащим ответчикам и по другим категориям дел, однако суды также не применяют нормы ст. 51 ГПК.

Лебедева Г.А. в исковом заявлении о признании за ней права собственности на дома умершего мужа указала в качестве ответчика департамент юстиции ЮКО. Ее сын Лебедев А.Г. во встречном исковом заявлении к Лебедевой Г.А. указал департамент юстиции как третье лицо и также просил признать за ним право собственности на половину дома умершего отца.

В указанных случаях департамент юстиции не может быть ни ответчиком, ни третьим лицом, поскольку этот орган занимается регистрацией права собственности на имущество и сделок с ним, не является органом, уполномоченным управлять коммунальной собственностью. Кроме того, исковое заявление Лебедева А.Г. не является встречным, поскольку в исковом заявлении матери он не был указан в качестве ответчика. Лебедев А.Г. был вправе обратиться в суд отдельно с заявлением об установлении юридического факта принятия им наследства, поскольку на момент открытия наследства он проживал в половине дома, принадлежавшего его умершему отцу.

В соответствии со ст. 48 ГПК сторонами в гражданском процессе могут быть граждане и юридические лица. Согласно п. 3 ст. 32 ГПК «иск, вытекающий из деятельности филиала или представительства юридического лица, может быть предъявлен также по месту нахождения филиала или представительства». Однако в качестве ответчика в таком деле необходимо указывать само юридическое лицо. Филиал является структурным подразделением юридического лица и не может быть самостоятельной стороной в деле.

Между тем есть дела, в которых стороной указаны филиалы юридических лиц. В материалах дел нет сведений о том, что судья с согласия истца предлагал заменить ненадлежащую сторону в деле на надлежащую.

Так, Амангельдиновой Ж.К. предъявлен иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения Аксуского филиала РГП «Казавтодор», хотя ответчиком по данному иску должно быть указано РГП «Казавтодор».

В рассмотренном судом по существу с удовлетворением требований исковом заявлении Каратальского районного управления казначейства о признании договора приватизации квартиры недействительной ответчиком указана Нартбаева Н.Б., хотя из содержания искового заявления усматривается и подтверждено приложенной к нему копией договора приватизации то, что квартира приватизирована не Нартбаевой Н.Б., а ее мужем Орманкуловым Б. (л.д. 5 и 41), однако он не указан в качестве ответчика. Кроме того, районное управление казначейства является структурным подразделением юридического лица – областного департамента казначейства и не может быть стороной по делу. В исковом заявлении и приложенных к нему документах нет данных о полномочиях районного управления казначейства на предъявление иска.

В соответствии с подпунктом 3) пункта 1 ст. 150 ГПК в качестве ответчика указывается физическое или действующее юридическое лицо.

Между тем, в некоторых случаях в исковых заявлениях ответчиками указываются умершие лица.

Так, в исковом заявлении Калдыбековой Н.Т. о признании сделки действительной указана ватизации то, что квартира умершая 03. 08. 2000 г Агибаева К.О. Такое исковое заявление подлежало оставлению без движения с предоставлением истице срока на замену ненадлежащего ответчика надлежащим с изменением предмета иска, так как иск к умершему лицу не может быть предъявлен. Согласно п.2 ст. 13 ГК правоспособность гражданина возникает в момент рождения и прекращается смертью.

В ходе изучения дел установлены случаи, когда в исковых заявлениях ответчик вообще не указывается или не указывается его адрес, что свидетельствует о несоответствии исковых заявлений требованиям ст. 150 ГПК.

К примеру, в исковом заявлении ГУ «Отдел ЖКХ, пассажирского транспорта и автомобильных дорог г. Караганды» к Мулдалимову Н.Е. о признании договора приватизации недействительным адрес ответчика не указан. Вместо этого указано: «По данным АСБ ГУВД Карагандинской области не значится».

Или, в исковом заявлении Ратушко В.М. о признании права собственности на самовольную постройку не указан ответчик, а акимат района Алматы г. Астаны указан, как заинтересованное лицо. Данные исковые заявления по своему содержанию не соответствуют требованиям ст. 150 ГПК.

В исковом заявлении Горбачева И.С. о признании за ним права собственности на жилой дом не указан ответчик, а Департамент юстиции и Отдел земельных отношений указаны в качестве третьих лиц. В определениях суда о принятии данного искового заявления, подготовке и назначении дела, а также в решении ответчиком указан акимат г. Кокшетау, представитель которого действительно участвовал в рассмотрении дела, однако в материалах дела нет ни процессуальных, ни иных документов о привлечении акимата в качестве ответчика.

В исковом заявлении Джикаевой С.Г. к Аманову А.К. о признании договора приватизации квартиры недействительной в качестве ответчика не указан орган, выдавший и подписавший договор или его правопреемник. Поскольку договор приватизации является двусторонним, то ответчиками по искам о признании его недействительным должны быть указаны обе стороны сделки.

Исковое заявление Миллер о признании права собственности на жилой дом с земельным участком определением от 26. 01. 2009 г. обоснованно оставлено без движения ввиду того, что неправильно оплачена госпошлина как с иска неимущественного характера. Однако судья не обратил внимания на то, что в исковом заявлении не указан ответчик.

О языке судопроизводства.

В определении суда о принятии искового заявления Миллер не указан язык судопроизводства. О рассмотрении дела на русском языке указано в определении о назначении дела к слушанию. Аналогичная практика в части определения языка судопроизводства у некоторых судей Карагандинской, Южно-Казахстанской областей (по иску Бектурсунова И.А. к Романову Б. о признании сделки состоявшейся и т.д.). В деле по иску Тулековой З.К. к Прудниковой З.А. ни в одном из определений (о принятии, подготовке, назначении) не решен вопрос о языке судопроизводства.

Таким образом, по некоторым делам судьи устанавливают язык судопроизводства не в определениях о принятии искового заявления к производству суда, а в определениях о назначении дела к слушанию, либо вовсе не решают вопрос о языке судопроизводства. Между тем, из смысла части 2 статьи 14 ГПК усматривается, что язык судопроизводства устанавливается при принятии искового заявления, поскольку все остальные судебные документы и процессуальные действия должны изготавливаться и осуществляться на языке, определенном при принятии иска.

Некоторые суды при принятии исков не уделяют должного внимания правильности оплаты государственной пошлиной исковых заявлений о признании сделок действительными: в одних случаях иски оплачиваются исходя из стоимости спорного жилого помещения на момент подачи иска, в других – на момент его приобретения несколько лет назад, в третьих- как с исков неимущественного характера. Между тем, иски о праве собственности должны оплачиваться государственной пошлиной исходя из стоимости жилого помещения на момент рассмотрения спора.

Оставление исковых заявлений без движения и возвращение исковых заявлений

В соответствии со статьей 155 ГПК в случае несоответствия искового заявления требованиям статьи 150 и подпунктам 1)-3) статьи 151 ГПК судья выносит определение об оставлении заявления без движения, о чем извещает лицо, подавшее исковое заявление, и предоставляет ему срок для исправления недостатков.

Содержание искового заявления должно соответствовать требованиям подпунктов 1)-8) пункта 2 и пункта 5 статьи 150 ГПК, а также должны быть приложены копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц (подпункт 1) ст. 151 ГПК); документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (подпункт 2) ст. 151 ГПК) и доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя (подпункт 3)ст. 151 ГПК).

Изучение судебных дел показало, что судьи допускают расширительное толкование этих норм закона и оставляют без движения, а затем возвращают истцам исковые заявления по непредусмотренным законом основаниям. Так, в исковом заявлении Нурмановой Р.А., Кожанова Г.О. и Кожанова С.О. к Кожанову О. о разделе совместной 4-х комнатной квартиры в г. Алматы указаны:

1) наименование суда, в который подается заявление;

2) наименование истцов, их место жительства, регистрационные номера налогоплательщиков;

3) фамилия, имя, отчество ответчика, его место жительства, регистрационный номер налогоплательщика;

4) суть нарушения прав истцов и их исковые требования (мать с отцом разведены, она просит разделить совместно нажитое имущество –автомобиль путем выделения ей половины стоимости, мать с сыновьями просят суд выделить им три средние комнаты, выделив отцу и мужу Кожанову О. часть четырехкомнатной приватизированной на семью квартиры в виде комнаты, имеющей размер 17, 2 кв. м.

Кроме того, истцы просили кухню, коридоры, кладовые, туалет, ванную и т.д. оставить в общем пользовании. К иску приложен также план квартиры с указанием размеров и размещения комнат.

Квартира и автомобиль оценены истцами, указана цена иска, приложены правоустанавливающие документы на имущество, подлежащее разделу, и копия искового заявления для ответчика. Исковое заявление подписано самими истцами, госпошлина оплачена в размере 1% от суммы иска, истцы действуют без представителей.

Таким образом, содержание искового заявления полностью соответствует требованиям ст. 150 ГПК.

Следовательно, судье оставалось только уточнить предмет иска, что осуществляется согласно ст. 166 ГПК в ходе подготовки дела к судебному разбирательству. Однако судьей данное исковое заявление определением от 12. 01. 2009 г. оставлено без движения ввиду того, что (дословно): «в тексте искового заявления, а также в приложении к нему отсутствует ссылка(?) и доказательства на возможность такого раздела, то есть наличие изолированной части жилища, приспособленного для проживания, с учетом санитарных норм, с отдельным входом в него».

То есть, исковое заявление судьей оставлено без движения и возвращено истцам только ввиду непредставления документов о возможном варианте раздела квартиры.

Между тем, обязанность приложения к исковому заявлению соответствующих документов, подтверждающих доводы иска, предусмотрена подпунктом 4) ст. 151 ГПК и согласно статье 155 ГПК это не входит в перечень оснований для оставления искового заявления без движения. Такие документы могли быть представлены истцом в ходе подготовки дела к слушанию. Недоказанность исковых требований может служить основанием для отказа в иске, но не для оставления его без движения.

Исковое заявление Амировой Ж.Н. к Кених Л.Н. о признании сделки действительной определением судьи оставлено без движения и возвращено в связи с тем, что госпошлина в размере 9140 тенге исчислена из оценки квартиры № 2 д. 13 ул. Корнеева в с. Петровка, тогда как истица просит признать состоявшейся сделку в отношении квартиры № 1 в д. 2 по ул. Корнеева, и не представления доказательств того, что нумерация квартиры № 2 в доме №13 по ул. Корнеева изменена на кв. № 1, дом № 2, по ул. Корнеева, а также, что не представлен правоустанавливающий документ на квартиру на имя Кених Л.Н.

Между тем, к исковому заявлению приложена справка акимата Петровского сельского округа за № 760/1-11 от 06. 10. 2008 г. о том, что постановлением акимата нумерация квартиры № 2 в доме № 13 по ул. Корнеева изменена на №1, а дом - на №2. Таким образом, госпошлина истицей оплачена правильно. Что касается непредставления доказательств принадлежности спорной квартиры ответчику, то данное обстоятельство не является основанием для оставления искового заявления без движения, а восполняется до рассмотрения дела по существу, тем более к исковому заявлению были приложены технический паспорт, договор приватизации квартиры и акт на земельный участок на имя Кених Л.Н. Впоследствии при повторном обращении Амировой Ж.Н. в суд была представлена справка управления юстиции о регистрации прав собственности Кених Л.Н. на указанную квартиру.

Определением судьи исковое заявление Галиевой А.А. к Галиеву А.С., Касенову К.С., Касеновой Г.Е. о признании сделки недействительной оставлено без движения ввиду того, что не указано место регистрации истца, (хотя в исковом заявлении указан адрес: Мамлютский район, с. Чистое), а также в связи с оплатой государственной пошлины как с иска неимущественного характера. 11. 11. 2008 г. исковое заявление возвращено. На данное определение истицей подана частная жалоба, в которой указано о том, что в исковом заявлении указан фактический адрес ее проживания, а госпошлина ею оплачена как за иск неимущественного характера в связи с тем, что она не оспаривает право собственности, она считает свое право собственности бесспорным и что Галиев А.С. продал дом и земельный участок, приобретенные ими в период брака, без ее согласия.

Постановлением коллегии по гражданским делам областного суда от 18. 12. 2008 г. определение суда первой инстанции отменено и исковое заявление направлено в суд для рассмотрения со стадии принятия в производство.

Или, 30. 01. 2009 г. Есентаева Г.Б. обратилась с иском к Тайталиеву Б. и департаменту юстиции Южно-Казахстанской области о признании договора купли-продажи дома действительной и признании за ней права собственности. В доказательство совершения сделки между истицей и ответчиком к исковому заявлению приложены расписка Тайталиевой Б. о продаже ей дома за 500 000 тенге, справки о проживании истицы в этом доме и оплате всех налогов и коммунальных услуг. Государственная пошлина оплачена в размере 3000 тенге.

Определением судьи от 09. 01. 2009 г. исковое заявление оставлено без движения в связи с тем, что госпошлина должна быть оплачена в размере 1% от стоимости дома. Позднее истица доплатила еще 2000 тенге, тем не менее исковое заявление возвращено ввиду не устранения недостатков. При этом, в материалах дела нет сведений о стоимости спорного жилища на момент подачи иска в суд, в связи с чем непонятно, из какой суммы исходил судья, оставляя без движения и возвращая исковое заявление. В последующем истицей доплачено еще 5000 тенге, но впоследствии выяснилось, что она является инвалидом второй группы и от уплаты государственной пошлины в суд освобождена. В этой связи подлинники квитанций об уплате ею 10 000 тенге возвращены, исковое заявление принято в производство суда, однако с принятием иска судьей создана необоснованная волокита.

Подготовка дел к судебному разбирательству

Анализ судебной практики показал, что в большинстве случаев подготовка дел к судебному разбирательству осуществляется формально. Судьи не дооценивают важность этой стадии рассмотрения дел, которая призвана обеспечивать наиболее полное и объективное исследование доказательств.

По некоторым делам отсутствуют сведения о вручении ответчикам копий исковых заявлений. Например, в деле по иску Джайсанбаева М.Ш. к ГУ «Аппарат акима района им. Г. Мусрепова» и др. Между тем, в полном объеме реализовать свои права ответчик может лишь при условии, если ему была своевременно вручена копия искового заявления, а в необходимых случаях - и копии приобщенных к нему документов.

Из материалов некоторых дел усматривается, что подготовка к судебному разбирательству вовсе не проводилась. Так, в определении о подготовке дела по иску Федоровой С.А., Подъяковой А.С. к Подъяковой А.Е. о выделе доли в общей квартире к судебному разбирательству указано: вызвать стороны для проведения «опроса» и вручения копии заявления и иных документов, опросить стороны, выяснить наличие возражений, предложить представить доказательства, поручить представителю истца представить в суд подлинники документов, подтверждающих указанные в исковом заявлении обстоятельства и копии этих документов в части, отсутствующей у ответчика, разъяснить их процессуальные права, предусмотренные ст. ст. 47, 25, ч. 1 ст. 49, 156, 240 ГПК. И далее в определении подробно изложено содержание указанных статей ГПК. Однако при изучении материалов дела установлено, что никаких действий, направленных на реализацию задач подготовки дела к судебному разбирательству, перечисленных в п. 2ст. 166 ГПК РК, кроме направления сторонам копии определения о подготовке дела к судебному разбирательству, не проводилось, и 22. 08. 2008 г. дело назначено к слушанию. К 20-ти изначально приложенным к исковому заявлению копиям документов, никакие дополнительные доказательства, кроме книги регистрации граждан, не истребовались и не представлялись, нет сведений о представлении истцами подлинников документов.

В определении о подготовке дела к судебному разбирательству по иску Жарболганова Ж.Т. к департаменту архитектуры и градостроительства г. Астаны о признании права собственности на самовольно возведенное строение указано: направить ответчику копию искового заявления, опросить стороны, обязать истца представить подлинники документов и т.д.

Однако в деле нет сведений о направлении ответчику копии искового заявления, копии документов не заверены судьей, что говорит о том, что истцом подлинники документов так и не представлены.

Имеются случаи, когда судьи, фактически не проводя никаких конкретных действий по подготовке дела к судебному разбирательству, необоснованно продлевают срок подготовки. Так, согласно определению о подготовке дела по иску Максеменюк В.О. к Максеменюк Н.И. о разделе совместно нажитого имущества к судебному разбирательству предполагалось вручить ответчику копию искового заявления, вызвать стороны на беседу, разъяснить им их права и обязанности (ст. ст. 47, 49 ГПК), выяснить у ответчика о наличии возражений, вручить повестки на судебное заседание и разрешить вопрос о вызове свидетелей.

Из материалов дела видно, что из всех перечисленных действий выполнены только следующие: направлены повестки и ответчику вручена копия искового заявления. А затем, мотивируя необходимостью ознакомления ответчика с материалами дела на 7 листах, 06. 02. 2009 г. судья выносит определение о продлении срока подготовки дела к судебному разбирательству до 17. 02. 2009 г., хотя никаких действий после этого не проведено.

В результате недостаточной подготовки дела к судебному разбирательству и не уточнения предмета иска осталось без восстановления нарушенное право гражданина Ли Сафрона. Так, 18. 12. 2008 г. Ли С. обратился в суд с иском к Тукумбаевой Р.Н. о расторжении договора купли-продажи дома в с. Бастобе, ул. Маресьева, 4. Из содержания искового заявления усматривается, что истец продал дом ответчику за один миллион тенге на основании нотариально удостоверенного договора, условиями которого предусмотрена последующая оплата стоимости дома. Впоследствии сторонами заключено соглашение об оплате стоимости дома до 17 ноября 2008 года. Однако Тукумбаева Р.Н. условия договора и соглашения не выполнила и к указанному сроку стоимость дома не оплатила. В этой ситуации истец правильно ставил перед судом требование о расторжении договора в связи с нарушением его существенных условий. Единственным условием, предоставляющим истцу право на обращение в суд с таким требованием являлось наличие сведений о направлении ответчику предложения о расторжении договора на основании п. 2 ст. 402 ГК, согласно которой требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. То есть законодательством для этой категории дел предусмотрен порядок предварительного разрешения спора.

Однако об этом не указано ни в исковом заявлении, ни в приложенных к нему документах.

В этой связи судье следовало на основании п/п 1) п. 1 ст. 154 ГПК возвратить исковое заявление. После исправления этого недостатка истец получил бы возможность вновь обратиться в суд с иском о расторжении договора. Вместо этого, в ходе подготовки дела к судебному разбирательству, продленного судьей до одного месяца, но никаких действий не совершившего за этот период, 26. 01. 2009 г. Ли Сафроном подано в суд заявление об изменении требований и признании сделки и регистрации права собственности на дом на имя ответчика недействительными, а в качестве ответчика дополнительно указано управление юстиции.

По непонятным причинам определением от 2. 02. 2009 г. судья привлек к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований Каратальский отдел земельных отношений.

Затем судья запросил у нотариуса, имелось ли согласие супруги Ли С. на продажу дома, хотя жена истца в суд не обращалась с иском о признании договора купли-продажи дома недействительным в виду нарушения ее прав, как супруги и, следовательно, такие сведения суду не требовались. Рассмотрение дела волокитилось до 26. 02. 2009 г. и в этот день от Ли С. поступило заявление об оставлении искового заявления без рассмотрения.

Во второй раз исковое заявление Ли С. к Тукумбаевой и управлению юстиции о признании сделки и регистрации прав собственности ответчика на проданный дом недействительными поступило в суд 5 мая 2009 г. и определением судьи от 8 мая 2009 г. оставлено без движения ввиду уплаты госпошлины как с иска неимущественного характера. После доплаты истцом госпошлины в сумме 9363 тенге исковое заявление принято судьей в производство суда. Согласно данным судебного пристава, пытавшегося вручить Тукумбаевой повестку в суд, установлено, что она выехала в г. Алматы и место ее нахождения там неизвестно. Впоследствии от Ли С. уже во второй раз поступило в суд заявление об оставлении иска без рассмотрения. Таким образом, уплатив около 10 000 тенге государственной пошлины, гражданину Ли Сафрону так и не удалось восстановить свое нарушенное право.

Рассмотрение дел по существу

1 Практика рассмотрения споров о признании договоров купли-продажи жилого помещения действительными

В судебной практике распространены споры, связанные с применением норм, регулирующих форму сделки с недвижимостью и последствиями ее несоблюдения. Особенностью рассмотрения многих дел явилось то, что стороны своевременно не оформили договор, а по истечении нескольких лет покупатели обращаются в суд за защитой своих прав, а продавцы выехали в другой город либо за пределы республики.

Ст. 154 ГК регламентирует порядок признания судом действительными сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению.

В абзаце 3 пункта 8 нормативного постановления Верховного Суда РК №13 от 28.06.02 «О судебной практике по делам об установлении фактов, имеющих юридическое значение» предусматривается, что, факты владения, пользования и распоряжения имуществом, приобретенным по сделке, не оформленной в соответствии с законодательством, не могут быть установлены. В этом случае заявитель вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности или признании сделки действительной. Нормативным постановлением Верховного суда РК №5 от 16.07.07г. «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» также предусмотрена возможность признания сделки действительной судом. Таким образом, как гражданское законодательство, так и вышеуказанное нормативное постановление Верховного Суда не содержат понятия «состоявшейся» сделки. Исходя из чего, сделка может быть признана судом действительной, что в отличие от признания сделки состоявшейся, влечет для сторон определенные правовые последствия и гарантирует защиту их прав и интересов. Тогда как состоявшейся можно признать и незаконную и недействительную сделку.

Действующее законодательство не требует обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Однако анализ судебной практики показал, что суды при признании сделок действительными правомерно руководствуются ст. 154 ГК РК по аналогии, поскольку согласно п. 1 ст. 154 сделки могут совершаться как в простой письменной форме, так и в нотариальной форме в случаях, когда это предусматривается законом или предусмотрено соглашением сторон.

Следовательно, договоры купли-продажи жилых помещений могут быть нотариально удостоверены, что предполагает в случае спора возможность ссылки на ст.ст. 152, 153, а также 154 ГК.

Для правильного разрешения таких споров суды должны уточнять круг лиц, являющихся сторонами сделок, правильно определить предмет иска и проверять наличие доказательств совершения сделки.

Между тем, в судебной практике имеют место следующие недостатки при рассмотрении дел этой категории:

-в некоторых случаях сделки купли-продажи жилища признаются судами действительными при отсутствии письменных доказательств совершения сделки;

-сделки признаются действительными между лицами, одни из которых фактически не являются стороной сделки;

-по одинаковым обстоятельствам дел в одних случаях суды признают сделку действительной, по другим – признают право собственности. То есть наблюдается упрощенное отношение к рассмотрению таких споров, при котором судьи не стремятся соблюдать юридическую точность в части требований закона к форме, сторонам сделки, предмету исков.

В качестве доказательства совершения сделки, как правило, в суды представляются расписки продавцов о получении от покупателя стоимости за проданное жилье.

Наряду с этим распространена практика признания действительными сделок и на основании доверенности, выданной собственником истцу, его супруге, детям или родителям. При этом, установлены случаи предоставления доверенности одним из сособственников при отсутствия данных о волеизъявлении других.

Так, в суд обратился Боготищев П.Ю. с иском к Калугер С.А., Калугер К.Н., Калугер Е.Н. о признании сделки купли-продажи квартиры действительной. В доказательство состоявшейся сделки представлена доверенность от 13 декабря 1995 года (что в соответствии с пунктом 3 нормативного постановления № 5 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» может служить доказательством) от имени одной из собственников -Калугер С.А. на дарение или продажу квартиры на имя Черновой Л.Д.(матери истца), хотя согласно данным центра недвижимости право собственности на квартиру зарегистрировано за тремя лицами, (о том, что она действует также в интересах своих детей, в доверенности не указано). Решением суда от 7 мая 2009 года иск удовлетворен, договор купли-продажи от 13 декабря 1995 года признан действительным, однако при этом в решении суда стороной сделки указаны только ответчики, истец стороной сделки не указан.

Согласно п. 1 ст. 118 ГК РК право собственности и другие права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Поэтому совершить сделку в отношении недвижимого имущества собственник вправе только после государственной регистрации своих прав. Между тем, имеются случаи, когда суды удовлетворяют иски о признании сделки действительной без наличия сведений о проведении такой регистрации на спорное жилье за ответчиками.

Так, в суд обратилась гражданка Г. с иском о признании действительной сделки купли-продажи дома у Сейдазимова Р. за 300000 тенге. Согласно справке департамента юстиции ЮКО от 02. 02. 2009 г. за № 34/11 права собственности на спорный дом по адресу г. Арысь, ул. Момушева, 3 ни за кем не зарегистрированы. Несмотря на это иск удовлетворен, сделка между истицей и ответчиком признана действительной. Таким образом, суд узаконил незарегистрированные права собственности на дом за Сейдазимовым Р., хотя такого требования в суд не поступало.

Судами практикуется рассмотрение дел при отсутствии достоверных сведений о надлежащем извещении ответчиков о дате и месте рассмотрения дела, когда в деле подшиты расписки, на которых от руки сделана пометка «по почте», но почтовых документов, подтверждающих отправку повестки, не имеется (например, по иску Тулековой З.К. к Прудниковой Л.А. и др.).

По делу по иску Туктубаевой О.О. о признании сделки купли-продажи квартиры действительной из сообщения управления юстиции Каратальского района усматривается, что продавец квартиры Буксукбаев Е.А.выбыл в ВКО, Бородулихинский район, с. Жезкент, д. 8, кв. 17, однако судом ему копия искового заявления не направлялась, дело рассмотрено без его участия.

Суды не в полном объеме выполняют требования п. 2 ст. 66 и п.п. 1) п. 2 ст. 166 ГПК в части уточнения предмета требования.

Так, из содержания искового заявления Жунусова К.А. к Еманаковой Т.Н. усматривается, что он купил у ответчика дом за 100 000 тенге, о чем ею выдана расписка и переданы документы на дом. Несмотря на это, он просил суд не о признании сделки действительной, а о признании его права собственности на дом. Суд, не уточняя предмета иска, решением от 19. 01. 2009 г. признал право собственности Жунусова К.А. на спорный дом.

Аналогично, в исковом заявлении Литвиновой Н.П. к Голубовской Т.М. содержится требование не о признании сделки действительной, а о признании права собственности на спорную квартиру. Из содержания искового заявления усматривается, что истица купила у ответчика квартиру, получила от продавца расписку. Судьей предмет требования не уточнен, иск удовлетворен и признано право собственности истицы на квартиру.

Отдельные суды по-прежнему допускают ошибки и небрежность в оформлении судебных актов. Судебный акт должен иметь четкую структуру, быть стилистически и грамматически правильным. Грамотное изложение и оформление судебных актов является показателем высокого уровня профессиональной культуры судьи и проявлением уважения к участникам судебного разбирательства. Хотя ошибки и небрежность в оформлении судебного акта не влияют на его законность и обоснованность, они, безусловно, ухудшают восприятие смысла, и снижают авторитет судебной власти.

Так, в суд поступило исковое заявление Чечко И.В. и Чечко А.И. к Чечко О.А. о выделении доли в совместной квартире в г. Астане. После принятия этого искового заявления от ответчика Чечко О.А. поступило встречное исковое заявление к Чечко И.В. и Чечко А.И. о признании их долей в общей квартире оставленными ими и признании на эти доли его права собственности.

Между тем, в определении суда от 18. 11. 2008 г. о принятии встречного искового заявления и в определении о подготовке дела к судебному разбирательству от той же даты допущена небрежная ошибка и указано: «исковое заявление Чечко Ирины Владимировны к ответчику Чечко Алексею Игоревичу», «Истец Чечко Ирина Владимировна обратилась в суд с заявлением к ответчику Чечко Алексею Игоревичу о признании доли в квартире оставленной и брошенной и признать право собственности на квартиру». То есть судьей один из первоначальных истцов указан как истец, второй – как ответчик, а настоящий истец по встречному иску – Чечко Олег Алексеевич вовсе не указан.

2 Практика рассмотрения споров о признании договоров купли-продажи жилых помещений недействительными

При признании договоров купли-продажи жилых помещений недействительными суды наиболее часто сталкиваются с ситуациями нарушения прав несовершеннолетних детей, а также продажи жилых помещений при наличии других сособственников без их согласия.

В соответствии с действующим законодательством приватизированное жилище переходит в общую совместную собственность нанимателя и всех постоянно проживающих с ним членов семьи, в том числе временно отсутствующих, если иное не предусмотрено договором между ними. Дальнейшее отчуждение такого жилища допускается только с согласия всех собственников. Если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей, являющихся собственниками жилища, требуется согласие органа опеки и попечительства.

В отдельных случаях эти требования закона не соблюдаются. Так, Дрозд Е.Н. обратилась с иском к Вундер А.А. и Дрозд З.А. о признании сделки недействительной.

Обстоятельства дела заключаются в следующем: в соответствии с договором от 6 декабря 1995 года Дрозд З.А. купила у предприятия квартиру № 1 в доме 2а в МКР 1 села Дамса Шортандинского района. В договор купли-продажи квартиры в качестве покупателей кроме самой Дрозд З.А. включены : Дрозд Н.К. (муж), Дрозд Н.Н. (дочь, 1976 г. рождения), Дрозд И.Н. (дочь, 1978 г. рождения), Дрозд Е.Н. (дочь, 1987 г. рождения).

Право собственности покупателей зарегистрировано в установленном порядке.

6 мая 1997 года Дрозд Н.К. умер, после чего его жена Дрозд З.А. в марте 1999 года по устной договоренности продала вышеуказанную квартиру Вундер А.А. за 500 000 тенге, из которых им уплачено 281000 тенге, а оставшиеся 219 000 тенге с него в пользу Дрозд З.А. взысканы по решению суда.

Из материалов дела усматривается, что на момент продажи квартиры истице Дрозд Е.Н. исполнилось 11 лет.

Отказывая в иске Дрозд Е.Н. в признании договора купли-продажи квартиры недействительным, суд сослался на приговор суда, которым Вундер А.А. осужден за неисполнение решения суда о взыскании суммы долга за указанную квартиру и на решение Шортандинского районного суда от 31 октября 2008 года, которым в иске Дрозд Е.Н., Литовченко (Дрозд) Н.Н., Зенько(Дрозд) И.Н. о выселении Вундер А.А. отказано, а также на то, что в постановлении коллегии по гражданским делам областного суда от 9 декабря 2008 года, (которым решение суда первой инстанции об отказе в иске о выселении Вундер А.А. оставлено без изменения), указано, что имеются судебные решения, признавшие состоявшейся сделку между сторонами и права сособственников не были нарушены, их согласие предполагается.

Между тем, иска о признании сделки действительной в суд не подавалось. При рассмотрении иска о выселении не рассматривался вопрос о том, нарушены или не нарушены права сособственников при продаже спорной квартиры, доказательства дачи согласия органов опеки и попечительства в интересах несовершеннолетних детей на продажу их матерью их долей никем не представлялись. Напротив, установлено, что при продаже квартиры, являющейся совместной собственностью нескольких лиц Дрозд Е.Н. являлась несовершеннолетней и не могла дать согласия на продажу своей доли. Суд при рассмотрении ее иска о признании сделки недействительной не принял во внимание, что сделка состоялась по устной договоренности, органы опеки и попечительства при этом участия не принимали и интересов несовершеннолетних сособственников не представляли.

Суды первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора по иску о выселении Вундер А.А. из спорной квартиры, а также при рассмотрении иска Дрозд Е.Н. о признании сделки недействительной, делая вывод, что согласие сособственников при продаже квартиры предполагалось, не приняли во внимание, что в соответствии с п. 3 ст.220 ГК совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий в случае, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна знать об этом.

Отказывая в иске Дрозд Е.Н., суды первой и второй инстанций ссылались на то, что при продаже квартиры истица, хотя и была несовершеннолетней, но ходила вместе с матерью при переговорах с покупателем, следовательно, ей было известно, что квартира, где имеется ее доля, продается. Однако суды не учли того, что покупатель тоже видел ее и знал, что по переданным ему документам квартира является совместной собственностью нескольких лиц и мать истицы не имела полномочий без согласия Дрозд Е.Н. и других сособственников продавать квартиру. В деле нет данных о том, что доли несовершеннолетних детей в денежном выражении положены на открытые на их имена счета в банке.

В постановлении коллегии по гражданским делам указано: «согласно ч. 2 ст. 71 ГПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением суда по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда и не доказываются вновь при разбирательстве других гражданских дел, в которых участвуют те же лица, что решениями суда доказан факт продажи матерью истицы квартиры Вундер А.А.» Между тем, по делу о выселении мать истицы не являлась стороной, тогда как по данному делу она ответчик. Следовательно, в делах участвуют не те же лица.

Истицей Дрозд Е.Н. не отрицается сам факт продажи квартиры ответчику, однако при этом, по ее мнению, нарушены ее права собственности на свою долю, поскольку на момент продажи она была несовершеннолетней и не имела возможности в полном объеме защитить свои права.

3. Практика рассмотрения споров о прекращении права собственности на жилое помещение

Основаниями для их возникновения являются случаи, когда собственники оставляют жилище без продажи или сдачи его в аренду другим лицам, длительное время не проявляют о жилище какой-либо заботы, совершая действия, определенно свидетельствующие о намерении оставить его и отказаться от своих прав собственности.

Истцами по таким спорам являются акиматы или ГУ «Отдел жилищных отношений». В отдельных случаях иски о прекращении права собственности подаются акимами, хотя они не являются самостоятельными субъектами правоотношений. Так, акимом г. Степногорска в суд поданы иски к Гузеевой Е.М., Колесниковой А.Б., Ракову Б.Е., Раковой Р.А., Сидорок Д.В., Колесниковой М.С. о прекращении права собственности и признании права коммунальной собственности на квартиру.

Между тем, истцами по таким делам могут быть ГУ «Аппарат акима» соответствующего региона.

Изучение дел этой категории показало, что в некоторых случаях суды не принимают во внимание требования закона, регулирующего вопросы прекращения права собственности, допускают расширительное толкование закона или выходят за пределы разъяснений нормативного постановления № 3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником», допускают рассмотрение требований искового и особого производства в одном деле.

Так, в соответствии со статьей 250 ГК отказ от права собственности на жилище может быть осуществлен путем совершения действий, определенно свидетельствующих об устранении собственника от владения, пользования и распоряжения без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Следовательно, только в случае, если собственник не желает сохранить право собственности на жилище и не предпринимает никаких действий по сохранению этого права до решения вопроса о приобретении этого имущества другим лицом в силу приобретательной давности или признания на него права коммунальной собственности, жилище можно считать оставленным собственником.

Между тем, в практике судов нередки случаи, когда иски акиматов или органов жилищно-коммунального хозяйства о прекращении права собственности на жилище предъявляются уже после того, как собственник изменил свои намерения об отказе от права собственности на жилище и уже распорядился им или приступил к исполнению обязанностей по его содержанию. Например, в суд обратилось ГУ «Отдел ЖКХ пассажирского транспорта и автомобильных дорог города Караганды» с иском к Друзь Г.Я., Друзь З.Ф., Друзь Д.Г., Друзь С.Г., Медведевой Е.Н. о прекращении права собственности и признании договора купли-продажи квартиры недействительной, передаче квартиры в коммунальную собственность. Исковые требования мотивированы следующими доводами: квартира принадлежала на праве собственности семье Друзь на основании договора приватизации. С 2002 года собственники в квартире не проживали, перестали участвовать во всех расходах на содержание общего имущества и дома, не несли ответственность за сохранность и безопасную эксплуатацию общего имущества и помещений, находящихся в раздельной собственности, нарушили нормы п. 2 ст. 4 Закона «О жилищных отношениях», имеется заявление об отказе от квартиры одного из собственников, собственники на протяжении 12 лет не регистрировали свои права собственности на квартиру, а зарегистрировав, впоследствии продали ее Медведевой Е.Н., которая купила ее, не удостоверившись в том, что квартира свободна. С 2002 года в ней проживает Оганесян, которая восстановила и сохранила квартиру, сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, соглашение по продаже квартиры является злонамеренным.

В то же время, ни в исковом заявлении, ни в последующем при рассмотрении дела истец не представил суду доказательств постановки указанной квартиры на учет как бесхозяйной. Из справок центра регистрации недвижимости усматривается, что регистрация данной квартиры как бесхозяйной, не производилась. Следовательно, исковое заявление в части передачи квартиры в коммунальную собственность на основании подпункта 6) части первой статьи 154 ГПК и пункта 7 нормативного постановления Верховного Суда № 3 от 20 апреля 2006 года подлежало возвращению.

Из материалов дела усматривается, что акт от 01. 07. 2003 года о техническом состоянии квартиры составлен председателем КСК «Вантус» Черкасовой Л.М. и сантехником Герлих, наличие соответствующих полномочий которых судом не проверено.

Оганесян С.А. вселилась в указанную квартиру 10. 02. 2004 года по разрешению председателя КСК Черкасовой Л.М., не имеющей полномочий на распоряжение квартирой. Однако сам факт проживания ее в этой квартире материалами дела не доказан, так как ни истцом, ни самой Оганесян С.А. не представлено суду доказательств восстановления квартиры, оплаты коммунальных услуг и производства других расходов по ее содержанию. Напротив, в деле имеется ответ КГП «Управление жилым фондом г. Караганды» от 28. 12. 2007 г., в котором указано, что обращение Оганесян С.А.по вопросу предоставления жилища не может быть удовлетворено ввиду отсутствия свободного жилья.

На л. д. 14 имеется доверенность от 20 ноября 2004 года, выданная Друзь Г.Я., Друзь З.В., Друзь Д.Г. и Друзь С.Г. Оганесян Ане Арамаисовне (сестре Оганесян С.А.), которой предоставляется право регистрации права собственности доверителей на данную квартиру и получение соответствующих справок. Данный факт свидетельствует о намерении ответчиков сохранить свои права на жилище.

Материалами дела установлено, что 11. 04. 2007 года семья Друзь зарегистрировала свои права собственности на квартиру и с этого дня они стали собственниками квартиры. Следовательно, при исследовании вопроса об оставлении собственниками жилища суду необходимо было исходить из этой даты, а не из акта 01. 07. 2003 года.

12. 11. 2007 года, то есть всего через 7 месяцев после того, как они стали собственниками, квартира ими продана Медведевой Е.Н.

В соответствии со статьей 250 ГК и нормативным постановлением Верховного Суда «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником», действия собственников должны определенно свидетельствовать об устранении им от владения, пользования и распоряжения и отсутствии намерения сохранить свои права на жилище. Исходя из этого госорганом иск о прекращении права собственности должен быть подан до распоряжения собственником спорным жилищем, тогда как по данному делу Друзь Г.Я., Друзь З.В., Друзь Д.Г. и Друзь С.Г. фактически распорядились более чем год назад до предъявления в суд иска госоргана.

Иск к семье Друзь о прекращении права собственности ГУ «Аппарат акима» могло предъявить до продажи квартиры и регистрации прав на нее нового собственника, однако им эта возможность упущена.

Права собственности Друзь Г.Я., Друзь З.В., Друзь Д.Г. и Друзь С.Г. на указанную квартиру на момент предъявления в суд иска уже прекращены в связи с отчуждением ими квартиры Медведевой Е.Н., то есть истцом предъявлено требование о прекращении уже прекращенных их прав собственности на спорное жилье.

Что касается исковых требований ГУ «ЖКХ пассажирского транспорта и автомобильных дорог г. Караганды» в части признания договора купли-продажи квартиры между Друзь Г.Я., Друзь З.В., Друзь Д.Г. и Друзь С.Г. и Медведевой Е.Н.недействительным, то поскольку на момент совершения данной сделки квартира находилась в собственности продавцов, на учете как бесхозяйная, не состояла, в коммунальную собственность не была передана, следовательно, ни права государства, ни права или интересы истца, как государственного органа, уполномоченного управлять жилищным фондом, нарушены не были.

Доводы иска о том, что данная сделка является злонамеренным соглашением и совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности, никакими доказательствами не подтверждены.

Представителем Медведевой Е.Н. было заявлено суду ходатайство об оставлении без рассмотрении на основании п. 3 ст. 249 ГПК иска в части признания договора купли-продажи квартиры недействительным. В удовлетворении этого ходатайства судом отказано без соответствующей мотивировки.

Решением суда от 14. 04. 2009 г. иск ГУ удовлетворен полностью, прекращено право собственности на квартиру №37 в доме № 1-а, в 13 мкр-не Друзь Г.Я., Друзь З.В., Друзь Д.Г. и Друзь С.Г., договор купли продажи ее между ними и Медведевой Е.Н. признан недействительным, квартира передана в коммунальную собственность без взятия ее на учет как бесхозяйной. То есть в одном деле рассмотрены требования, одно из которых подлежало рассмотрению в порядке искового производства, другое (о признании права коммунальной собственности) – в порядке особого производства. Кроме того, судом не учтено требование пункта 4 нормативного постановления Верховного Суда «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником», в соответствии с которым совершение собственником действий, свидетельствующих об отказе от права собственности без намерения сохранить какие-либо права на это жилище, влечет прекращение права собственности только на основании вступившего в законную силу решения суда о приобретении права собственности на данное жилище другим лицом.

По данному делу нет вступившего в законную силу судебного решения о приобретении права собственности на квартиру семьи Друзь другим лицом.

Или, Шевчук Л.В. обратилась в суд с иском о выселении Петровского С.Н., впоследствии просила суд в качестве ответчиков привлечь его жену и несовершеннолетнюю дочь и признать служебный ордер на их вселение в спорную квартиру незаконным. Иск мотивирован тем, что истица на основании договора купли-продажи от 2. 09. 2008 года купила квартиру № 54 в г. Рудном, ул. П.Корчагина, д. 109 у Карпова И. В. Свое право собственности она зарегистрировала в центре регистрации недвижимости. В подтверждение указанных обстоятельств ею приложены к исковому заявлению соответствующие документы.

Из материалов дела видно, что Карповым И.В. утеряны правоустанавливающие документы на данную квартиру, в связи с чем в газете опубликовано объявление о признании недействительным оригинала регистрационного удостоверения на квартиру № 54 в доме № 109 по ул. П.Корчагина на имя Карпова И.В. (л.д. 46). В связи с этим Карпов И.В. обратился с заявлением и запросом (л.д. 47) в Рудненское управление юстиции о выдаче дубликата этого удостоверения и он ему выдан (л.д. 45). В деле имеется справка управления юстиции г. Рудного, согласно которой право собственности на квартиру № 54 в доме № 109 по ул. П. Корчагина зарегистрировано за Карповым И.В.

Согласно сообщению заведующей Рудненским городским госархивом от 20. 01. 2009 г. за № 14с-19, 20, 21 в журнале регистрации ордеров имеется запись за № 113 от 09. 03. 1981 года о выдаче ордера Карповой В.М. на состав семьи 3 человека на квартиру № 54, д. 109, ул. Корчагина, что соответствует данным в дубликате регистрационного удостоверения (л. д. 67).

Определением от 11. 12. 2008 г. с учетом того, что ответчики проживают в спорной квартире на основании служебного ордера по ходатайству Петровского С.Н. судьей привечены к участию в деле акимат г. Рудного и управление юстиции в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

В ходе рассмотрения данного дела аким г. Рудного обратился в суд со встречным иском к Шевчук Л.В., Карпову И.В. и третьему лицу - управлению юстиции о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, приведении сторон в первоначальное положение, отмене регистрации договора купли-продажи, прекращении права собственности на нее Карпова И.В., передаче квартиры в коммунальную собственность.

Основаниями для признания сделки недействительной указано следующее: согласно ст. 408, 413 ГК продавец обязан передать товар покупателю свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласен принять товар, обремененный правами третьих лиц, а Карпов И.В. не передал квартиру Шевчук Л.В. свободной, так как там проживала семья Петровских, что ордер, выданный Петровскому С.Н. не отменен и не признан недействительным, что дата ордера, указанного в дубликате регистрационного удостоверения на имя Карпова И.В. не соответствует дате ордера по заочному решению суда о признании семьи Карповых утратившими право на жилье (хотя, в данном решении сделана ссылка не на конкретные документы, а лишь на пояснения представителя истца, который высказался о дате выдачи ответчикам ордера «примерно в 1985 году»), что сделка совершена с нарушением требований ст. 157 ГК, предъявляемых к форме, содержанию и участникам и на основании ст. 158 ГК противоречит требованиям законодательства, совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка и нравственности.

При этом, в исковом заявлении не приведены доказательства противоречия договора купли-продажи основам правопорядка и нравственности, доводы о несоответствии формы договора закону недостоверны, поскольку договор нотариально удостоверен. Помимо этого в исковом заявлении изложены не соответствующие действительным обстоятельствам сведения о признании Карпова И.В. утратившим право на жилплощадь, об отсутствии регистрации его права собственности на квартиру, и что сделка совершена без согласия сособственников.

Между тем, заочным решением суда г. Рудного от 11. 01. 2000 г. утратившими право на жилплощадь признаны Карпова С. Ю., Карпов В.В. (брат продавца), Карпова К.В. Продавец спорной квартиры Карпов И.В. данным решением не признан утратившим право на жилплощадь, следовательно, утратившие право на жилплощадь члены семьи не являются сособственниками и их согласия на совершение сделки не требовалось. В материалах дела (л.д. 58) имеется справка управления юстиции о зарегистрированном праве собственности Карпова И.В. на данную квартиру.

12. 02. 2009 г. судьей вынесено определение о перемене процессуального статуса акима г. Рудного как третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, на третье лицо, заявляющее самостоятельное требование, тогда как согласно ст. 52 ГПК третье лицо с самостоятельными требованиями вправе подавать просто иск, а акимом подан «встречный» иск, хотя он не является ответчиком по делу и не вправе подавать встречный иск.

В соответствии с пунктом 9 нормативного постановления Верховного Суда № 3 от 20 апреля 2006 года «О практике рассмотрения судами споров о праве на жилище, оставленное собственником» при рассмотрении иска собственника о выселении лица, проживающего в его жилище, суду необходимо проверить основания вселения этого лица в жилище. Если оно вселилось по распоряжению акима, то суду необходимо привлечь его к участию в деле с разъяснением права на предъявление встречного иска к собственнику о прекращении права собственника по основаниям, предусмотренным законодательством.

Это значит, что встречный иск может быть предъявлен к собственнику, оставившему жилье и совершившему действия, определенно свидетельствующие о намерении об отказе от своих прав собственности, но впоследствии предъявившему в суд иск о выселении лица, вселившегося в данное жилище на основании распоряжения акима. По данному делу иск о выселении подан не собственником, оставившим жилье, а новым собственником Шевчук Л.В.. Доказательств оставления жилья Шевчук Л.В. акимом г. Рудного суду не представлены.

Более того, встречный иск к Карпову И.В. о прекращении его права собственности мог быть предъявлен до того, как он распорядился жильем, а не после того, как продав жилище, он уже утратил на него право собственности.

Несмотря на указанные выше многочисленные противоречия, решением суда от 20 апреля 2009 года в иске Шевчук Л.В. о выселении и признании служебного ордера на имя Петровского С.Н. недействительным отказано, встречный иск акима удовлетворен, сделка купли-продажи между Карповым И.В. и Шевчук Л.В. признана недействительной, ее регистрация отменена, стороны приведены в первоначальное положение, квартира передана в коммунальную собственность. При этом судом не принято во внимание, что дубликат регистрационного удостоверения и регистрация права собственности спорной квартиры на имя Карпова И.В., на основании которых была совершена сделка, никем не отменены и не признаны недействительными.

Мотивируя основания для признания сделки недействительной, суд слово в слово некорректно повторил доводы встречного иска акима г. Рудного о том, что «квартира продана с проживающими в ней лицами», (хотя Шевчук Л.В. в суде заявляла, что она знала, что в квартире проживают другие люди, была с этим согласна, собиралась выселить их через суд, то есть, была согласна принять товар с обременениями, что допускается законом), что сделка совершена юридически, а не фактически (хотя закон не предусматривает такого основания для признания сделки недействительной), что дата выдачи ордера в дубликате регистрационного удостоверения не совпадает с датой, указанной в заочном решении о признании Карповых утратившими права на жилплощадь, (хотя в заочном решении указано со слов представителя истца, а не на основании документов, и эти показания свидетеля противоречит архивной справке). Суд также указал, что сделка не могла быть совершена без согласия других сособственников, (тогда как по материалам дела таких сособственников фактически нет), что сделка по форме, содержанию и участникам противоречит законодательству и совершена с целью заведомо противной основам правопорядка и нравственности (хотя сделка нотариально удостоверена, следовательно, по форме соответствует закону, а доказательств противоречия ее основам правопорядка и нравственности в деле не имеется).

Представитель управления юстиции в суде пояснил, что в период массовой приватизации вместо заключения договора приватизации бывшие БТИ выдавали собственникам регистрационные удостоверения о праве собственности, которые находились в архивных делах квартир.

Выводы суда об отсутствии некоторых реквизитов регистрационного удостоверения и что оно могло быть выписано на имя основного квартиросъемщика Карповой В.М. сделаны без учета того обстоятельства, что регистрационное удостоверение никем не отменено и не признано недействительным ввиду не предъявления в суд такого требования, что удостоверение не могло быть выписано на Карпову В.М., поскольку она заочным судебным решением признана утратившей право на жилье, а согласно пояснениям Карпова И.В. в данной квартире вначале проживал его брат Карпов В.В., после его смерти в ней стал проживать он, впоследствии приватизировал квартиру и получил регистрационное удостоверение.

К тому же право собственности Карпова И.В. уже прекращено продажей им квартиры Шевчук Л.В.

Суд не принял во внимание и то, что согласно ч. 3 ст. 242 ГК бесхозяйная вещь, не признанная по решению суда поступившей в коммунальную собственность, может быть принята вновь во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником. Карпов И.В. воспользовался предоставленным ему законом правом распорядился квартирой, тогда как акимат г. Рудного, поставив ее на учет в качестве бесхозяйной еще в 2002 году, в течение 7 лет не предпринял никаких мер по предъявлению в суд иска о прекращении права собственности Карпова И.В.

Делая выводы о проведении приватизации спорной квартиры без соблюдения установленного порядка, тем самым давая оценку законности приватизации квартиры, а также и законности регистрационного удостоверения, суд вышел за пределы предъявленного иска, так как таких требований в суд никто не предъявлял.

Аналогично, по иску Медетова А.Б. к Колгужиновой А.Б. и др. о выселении, КГП «Управление жилым фондом г. Караганды», акимату Октябрьского района г. Караганды о признании дополнительного соглашения об опеке недействительным, встречному иску Колгужиновой А.Б. к Медетову А.Б. и Батуре Т.В. о признании недействительными свидетельства о праве на наследство и договора купли-продажи квартиры, встречному иску ГУ «Отдел ЖКХ пассажирского транспорта и автомобильных дорог города Караганды» о прекращении права собственности Батура Т.В. на квартиру, признании договора купли-продажи квартиры недействительным и передаче квартиры в коммунальную собственность суд пришел к выводу об обоснованности встречного иска о прекращении права собственности на спорное жилье Батура Т.В., хотя ее право собственности уже прекращено на основании договора купли-продажи. Кроме того, по данному делу также нет вступившего в законную силу решения суда о том, что спорная квартира признана бесхозяйной и на нее признано право коммунальной собственности.

Обстоятельства данного дела заключаются в следующем: по договору приватизации от 3 декабря 1993 года квартира № 8 в г. Караганде, ул. Белинского, д. 17 принадлежала Батуре В.Н., который умер 12 января 2003 года. Его жена Батура Т.В. на основании свидетельства о праве на наследство от 18. 04. 2008 года вступила в права наследования на данную квартиру и зарегистрировала свое право собственности на нее. А 26. 05. 2008 года, то есть через месяц и 8 дней продала квартиру Медетову А.Б., который также в установленном порядке зарегистрировал свое право собственности на указанную квартиру.

Таким образом, Батура Т.В. являлась собственницей квартиры в период чуть более месяца и в деле нет доказательств, что она за этот период оставила квартиру без намерения сохранить на нее право собственности, а также об отказе от прав собственности на квартиру. Напротив, осуществив отчуждение квартиры, она реализовала свое право собственности.

Материалами дела установлено, что квартира была оставлена в 1999 году прежним собственником, то есть Батурой В.Н. Его действия действительно определенно свидетельствовали об оставлении квартиры и отсутствии намерения сохранить свое право собственности на нее. И только к нему до его смерти ГУ «Аппарат акима города Караганды» было вправе предъявить иск о прекращении права собственности на данную квартиру, однако им эта возможность утрачена еще в 2003 году.

В соответствии со статьей 249 ГК право собственности на недвижимое имущество прекращается в результате его отчуждения другим лицам.

Несмотря на это, решением суда иск ГУ «ЖКХ пассажирского транспорта и автомобильных дорог города Караганды» к Батура Т.В. и др. удовлетворен, ее уже прекращенное продажей квартиры право собственности признано прекращенным. При этом в качестве доказательства того, что Батура Т.В. отказалась от квартиры суд приводит акт о техническом состоянии квартиры от 28 октября 1999 года, когда ответчик по делу Батура Т.В. еще не являлась ее собственником, она проживала отдельно от бывшего мужа, но брак между ними не был расторгнут.

Основанием для признания сделки купли-продажи квартиры между Батура Т.В. и Медетовым А.Б. недействительной суд указал то, что покупая квартиру, Медетов А.Б. ее не осмотрел и не убедился, что в ней никто не проживает, то есть проявил неосмотрительность, неосторожность и что сделка носит формальный характер. Однако в статьях 157-159 ГК такого основания для признания сделки недействительной не предусмотрено. Напротив, закон позволяет продажу товара с обременениями, если покупатель на это согласен. Суд также не принял во внимание, что согласно справок центра по недвижимости от 25. 03. 2008 г. (л.д.182), от 15. 04. 2008 г. (л.д. 191), на момент продажи каких-либо обременений на данную квартиру не имелось. То есть наличие каких- либо законных препятствий для заключения сделки материалами дела не доказано.

Отказывая в иске Медетову А.Б. в признании договора об опеке квартиры между КГП «Управление жилым фондом г. Караганды» и Колгужиновой Л.Б., суд не принял во внимание, что первоначальный договор об опеке с Колгужиновой Л.Б. был заключен акимом Октябрьского района 28. 11. 2002 года и срок его действия продлен до 31 декабря 2007 года. Но несмотря на то, что с 1. 01. 2008 года данный договор уже утратил силу ввиду истечения срока его действия, не аким, а КГП «Управление жилым фондом г. Караганды» заключает дополнительное соглашение от 20. 05. 2008 г., то есть через почти 5 месяцев после прекращения действия первого договора. Данное предприятие, как орган, управляющий жилищным фондом, могло заключить новый договор аренды, а не дополнительное соглашение к недействующему договору, если бы право собственности на квартиру не было бы зарегистрировано на Батура Т.В. Таким образом, оспариваемое Медетовым А.Б. дополнительное соглашение ни по сторонам, ни по содержанию не соответствует закону.

Ссылаясь на решение комиссии о легализации данной квартиры на имя Колгужиновой Л.Б. и на то, что квартира не взята на учет как бесхозяйная, суд первой инстанции отказал в иске ГУ «ЖКХ пассажирского транспорта и автомобильных дорог г. Караганды» в передаче квартиры в коммунальную собственность. Однако право собственности на квартиру на основании решения комиссии по легализации на имя Колгужиновой Л.Б. не зарегистрировано, тогда как Медетов А.Б. свое право собственности на нее зарегистрировал. В соответствии с подпунктом 1 пункта 6 статьи 7 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированные в правовом кадастре права на недвижимое имущество, которые в соответствии со статьями 4 и 5 этого Закона подлежат государственной регистрации, имеют приоритет над незарегистрированными. Судом не приняты во внимание и эти нормы закона.

Суд первой инстанции указывая Колгужинову Л.Б. добросовестным приобретателем, (хотя согласно гражданскому законодательству таковым является лицо, которое возмездно приобрело недвижимое имущество в собственность, а ею заключен только договор об опеке над имуществом), также не принял во внимание, что она не является надлежащим истцом по требованию о признании свидетельства о праве на наследство на имя Батура Т.В. и договора купли-продажи квартиры между Батура Т.В. и Медетовым А.Б. недействительными.

Пересматривая законность решения суда первой инстанции по апелляционной жалобе Медетова А.Б. и апелляционному протесту прокурора коллегия по гражданским делам не только не устранила вышеприведенные противоречия, но и сама приняла противоречивое постановление. Так, постановлением от 8 апреля 2009 года решение суда в части удовлетворения иска Колгужиновой Л.Б. о признании свидетельства о праве на наследство недействительным отменено и в удовлетворении в этой части иска отказано со ссылкой на то, что при выдаче свидетельства нарушений закона не допущено. В то же время коллегия согласилась с ее иском и иском ГУ «ЖКХ пассажирского транспорта и автомобильных дорог г. Караганды» о признании договора купли-продажи между Батура Т.В. и Медетовым О.Б. недействительным, хотя при его заключении также не было допущено никаких нарушений закона.

Решение в части отказа в иске ГУ «ЖКХ пассажирского транспорта и автомобильных дорог г. Караганды» о передаче квартиры в коммунальную собственность также отменено и иск удовлетворен, квартира передана в коммунальную собственность, хотя она была принята на учет в качестве бесхозяйной только 26. 08. 2008 г., то есть годичный срок с этого момента не истек.

В результате принятия апелляционной инстанцией такого противоречивого постановления оказалось два собственника на одну квартиру: Батура Т.В. – по свидетельству о праве на наследство и уполномоченный орган в лице ГУ «ЖКХ» -по постановлению коллегии.

Таким образом, суды, досконально не разбираясь в обстоятельствах дела, поощряют бездействие исполнительных органов, долгие годы не принимающих мер по сохранности жилья и решению вопроса о прекращении прав собственности бывших собственников, в результате чего нарушаются законные права новых собственников, не совершивших никаких противоправных действий.

В некоторых судах по делам о прекращении права собственности на жилище практически не вызываются в суд ответчики, в отношении прав собственности которых решается вопрос. Между тем, по многим делам имеются конкретные адреса этих лиц в том же населенном пункте, либо в другом регионе Казахстана. Вынося по таким делам заочные решения, некоторые судьи не соблюдают требования ст. 260 ГПК.

4 Практика рассмотрения требований о признании права собственности на жилое помещение

Изучение судебной практики показало, что в судах отсутствует единообразная практика рассмотрения исков о признании права собственности на жилище.

В исковых заявлениях в качестве ответчиков указываются акимы, акиматы, ГУ Аппарат акима, департаменты жилья, ГУ жилищно-коммунального хозяйства соответствующего региона и т. д. Например,:

- в исковом заявлении Мосина В.М. о признании права собственности в силу приобретательной давности на жилой дом с земельным участком ответчиком указан акимат г. Кокшетау;

- в исковом заявлении Буляковой В.Г. в суд о признании права собственности по праву приобретательной давности ответчиком указано ГУ «Аппарат Акима Раевского сельского округа», заинтересованным лицом – управление юстиции Шортандинского района;

- в исковых заявлениях Снарского Г.В. и Помозовой П.Н. о признании права собственности на соответственно квартиру и дом по праву приобретательной давности указан аким Енбекшильдерского района, заинтересованным лицом – управление юстиции района;

- в исковом заявлении Саутовой Б.Ш. о признании права собственности на самовольно возведенный дом ответчиком указан аким г. Кокшетау, третьими лицами – департамент юстиции Акмолинской области, ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства», ГУ «Управление противопожарной службы», ТОО «Кокшетау энерго»;

- Охмак А.П. в исковом заявлении о признании права собственности на самовольно возведенное жилище ответчиком указала акимат г. Караганды.

Между тем, по всем указанным исковым заявлениям ответчиками могли быть указаны ГУ «Аппарат акима» соответствующего региона.

Изучение показало, что хотя из содержания исковых заявлений усматривается факт заключения сделок в отношении жилища, нет данных о том, что продавцов на момент рассмотрения дела нет в живых, тем не менее истцами ставится требование о признании права собственности.

Так, Амиржанов Т.Ж. обратился в суд с иском к Прейс А.К., Кривошеевой Г.В., Шереметову С.П., мотивируя иск тем, что в сентябре 1997 года купил у Прейс А.К. квартиру в двухкомнатном доме в п. Айдабул за 25 000 тенге, полностью рассчитался, Прейс выдал ему доверенность на продажу квартиры и документы.

21 сентября 1998 года заключил сделку купли-продажи второй квартиры в этом же доме с Шереметовым С.П., действовавшим за Кривошееву Г.В., за 15 тысяч тенге, о чем имеется расписка и переданы ему документы на квартиру.

Договоры нотариально не удостоверены, он с семьей проживает в этих квартирах, в легализации их ему отказано ввиду наличия зарегистрированных прав Прейс А.К. и Кривошеевой Г.В.

Из содержания данного искового заявления, а также в связи с указанием бывших собственников ответчиками, должно было следовать требование о признании сделок действительными. Однако Амиржанов Т.Ж. просил суд признать за ним право собственности на приобретенные им у ответчиков квартиры.

Судьей не уточнен предмет иска и решением от 14 апреля 2009 г. признано право собственности Амиржанова Т.Ж. на спорные квартиры. Основаниями для признания права собственности истца на квартиры суд указал, что истец вступил в пользование и владение данным жилым домом (состоящим из двух квартир), добровольно осуществляет возникшие права и обязанности и несет бремя содержания. Между тем, сами по себе эти действия не могут служить основанием для признания права собственности, пока живы продавцы и не утрачена возможность признания сделок действительными. В то же время в решении суд сослался на ст. ст. 147, 148 и 393 ГК, регулирующие понятия сделки, но не право собственности.

Признание права собственности в силу приобретательной давности допускается только в судебном порядке.

Для приобретения права собственности (иного вещного права) в силу давностного владения необходимы следующие условия: истечение давностного срока (пяти лет для движимого имущества, пятнадцати лет – для недвижимого имущества), добросовестность, открытость и непрерывность владения имуществом.

Изучение судебных дел показало, что для установления единообразной практики по делам о признании права собственности в силу приобретательной давности необходимо:

во-первых, определить, кто может быть указан в качестве ответчика, поскольку на практике суды принимают и рассматривают исковые заявления, где в качестве ответчиков указываются акимы, акиматы, ГУ Аппарат акима, департаменты жилья, ГУ жилищно-коммунального хозяйства соответствующего региона и т.д.;

во-вторых, определить порядок рассмотрения таких споров, так как хотя в большинстве судов республики такие споры рассматриваются в порядке искового производства, однако есть случаи рассмотрения таких споров и в порядке особого производства.

Так, Волков Н.А. обратился в суд с требованием о признании права собственности на дом в пос. Новодолинский, ул. Шахтерская, 16 в силу приобретательной давности, при этом себя он именовал истцом, документ назван как «заявление в порядке особого производства о признании права собственности в силу приобретательной давности», ответчик не указан.

В заявлении указано, что дом получила от государства мать истца, умершая 6 мая 2008 года, истец с 1976 года проживает в данном доме, открыто и добросовестно им владеет, несет бремя содержания в течение 32 лет и со ссылкой на ст.ст.8, 9, 240 ГК просил суд признать за ним право собственности на дом в силу приобретательной давности.

Данное заявление по форме и содержанию не соответствуют требованиям ст. 150 ГПК и подлежало оставлению без движения для устранения его недостатков.

Таким образом, судом допущена небрежность, перепутаны правила рассмотрения спора в исковом и особом производстве.

С заявлением об установлении права собственности в порядке особого производства обратилась в суд Файзуллина Р.Х., несмотря на это судьей оно во всех процессуальных документах именуется как «исковое» заявление.

Байбосынова К. обратилась в суд с заявлением о признании права собственности на дом, приобретенный в 1969 году, указав себя в качестве истца, не указывая ответчика.

Между тем, ответчиком по таким делам должны указываться местные исполнительные органы, в полномочия которых отнесены вопросы формирования, управления и распределения жилищного фонда.

Косов В.В. обратился в суд с исковым заявлением об установлении права собственности, мотивируя требования тем, что квартиру получил будучи членом жилищно-строительного кооператива, паевые и все другие взносы выплатил, однако ввиду ликвидации ЖСК не оформил своевременно акт приема –передачи квартиры в свою собственность. Просил установить его право собственности на квартиру, в которой проживает с семьей с марта 1990 года. В исковом заявлении ответчик не указан. Несмотря на это, судьей данное исковое заявление не оставлялось без движения для устранения недостатков.

Имангазы А.Д. обратился в суд не с исковым, а с простым заявлением о признании его права собственности в силу приобретательной давности на дом, выстроенный им много лет назад и которым он владеет с семьей с 1985 года. Госпошлина им оплачена в размере 637 тенге как с иска неимущественного характера. Несмотря на то, что споры о праве собственности рассматриваются в исковом порядке, правильность суммы госпошлины вызывает сомнение, поскольку нет оценки дома, тогда как такие иски оплачиваются исходя из стоимости оспариваемого имущества на момент обращения истца в суд, данное заявление судьей не оставлено без движения для устранения недостатков, принято к производству суда и рассмотрено по существу без уточнения требования. Во всех процессуальных документах оно указывается как «заявление к Кызылкогинскому управлению юстиции о признании права собственности», хотя в заявлении управление юстиции не упоминается. Решением суда от 26 мая 2009 года заявление удовлетворено, признано право собственности Имангазы А.Д. на домостроение в силу приобретательной давности. Тем самым судом не приняты во внимание требования п. 12 нормативного постановления Верховного Суда № 5 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище», согласно которому на самовольно возведенный дом приобретательная давность не распространяется.

В соответствии с ч. 1. ст. 240 ГК гражданин или юридическое лицо, не являющиеся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, приобретают право собственности на это имущество.